1、2022-4-1712022-4-1722022-4-1732.1.1 物业市场的基本概念（1）物业的概念v物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。v物业可大可小物业可大可小：一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。v物业含有多种业态物业含有多种业态：如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。2022-4-174v狭义：狭义：物业市场是指物业产品买卖、租赁、抵押、物业市场是指物业产品买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。典当等交易的活动场所。v广义：广义：物业市场是指整个
2、社会物业交换关系的总和。物业市场是指整个社会物业交换关系的总和。v综合：综合：物业市场就是指物业产品或服务的买方和卖物业市场就是指物业产品或服务的买方和卖方在某一特定的时间段于某个特定的地理区域内倒方在某一特定的时间段于某个特定的地理区域内倒成所有交易的综合。成所有交易的综合。（2）物业市场的概念）物业市场的概念交易主体：人，即业主交易主体：人，即业主交易主体：有形的物业产品和交易主体：有形的物业产品和无形的物业服务。无形的物业服务。2022-4-1752.1.2 物业市场的构成（1）宏观：市场是由人口、购买力和购买欲望有机组成的总和。物物业业需需求求居住居住需求需求投资投资需求需求基本居基本
3、居住需求住需求改善居改善居住需求住需求各种收各种收益类物益类物业产品业产品买卖差价买卖差价租金收入租金收入主要是指能满足人们日常生活基本需要的房子。主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。2022-4-176（2 2）微观角度）微观角度 主体：主体：直接或间接参与物业商品交易的各方，他们在交易活直接或间接参与物业商品交易的各方，他们在交易活动中扮演着不同的角色。动中扮演着不同的角色。供应方：供应方：向市场提供土地或房屋交易对象。向市场提供土地或房屋交易对象。需求方：用有偿方式取得物业产品使用权或所有权的主体。需求方：用有偿方式取得物业产品使用权或所有权的主体。中介方
4、：从事物业产品交易服务的具有法人资格的机构。中介方：从事物业产品交易服务的具有法人资格的机构。融资方：以资金投入保证物业市场成功运作的一方。融资方：以资金投入保证物业市场成功运作的一方。管理者：对物业市场进行管理并行使职能的专门机构。管理者：对物业市场进行管理并行使职能的专门机构。2022-4-177 客体：客体：是指作为是指作为物业产品交易标的物物业产品交易标的物的房产和地的房产和地产。包括产。包括土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。土地使用权、房屋所有权、房屋使用权。客客体体构构成成土地市场土地市场房产市场房产市场物业服务物业服务（用途、产权、开发程度三个维度）（用途、产权、开发程度三个维
5、度）（功能、建设程度、产权三个维度）（功能、建设程度、产权三个维度）2.1.2 物业市场的构成（开发商自带物业、市场化物业）（开发商自带物业、市场化物业）2022-4-1781、土地类别：（、土地类别：（用途、产权、开发程度用途、产权、开发程度三个维度）三个维度） （1）按用途分）按用途分： 工业用地（50年）、商业用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事业用地、公共设施用地、军事用地（以上三种为划拨方式，没有使用年限限制）、农业用地、其他用地等； （2）按产权分：）按产权分： 全民所有制土地（也称国有土地）、集体所有制土地（也称集体土地）；2.1.2 物业市场的构成2022-4-1791、
6、土地类别：（、土地类别：（用途、产权、开发程度用途、产权、开发程度三个维度）三个维度） （3）按开发程度分）按开发程度分： 生地生地：不具备任何城市设施（未开发的农地、荒地）； 毛地毛地：三通一平通道路、通电、通自来水，土地平整（城市中需拆迁而未拆迁的土地）； 熟地熟地：七通一平通道路、通电、通自来水、排污水通、排雨水通、燃气和热力通、电讯通（电话、网络、有线电视），土地平整（可立即开发建设的土地）；2.1.2 物业市场的构成2022-4-17102.1.2 物业市场的构成2、建筑物类别：（、建筑物类别：（功能、建设程度、产权功能、建设程度、产权） （1）按功能分）按功能分： 房屋房屋：人们能
7、够在其中生活、生产和从事其他活动的建筑物空间； 构筑物构筑物：除了房屋以外的建筑物，人们一般不能直接在其中从事生产、生活和社会活动。如台、码头、道路、水塔等； （2）按建设程度分：）按建设程度分： 在建工程在建工程：也叫期房、楼花； 现房现房：建筑完工达到使用标准并经过竣工验收的房屋。2022-4-17112.1.2 物业市场的构成2、建筑物类别：（、建筑物类别：（功能、建设程度、产权功能、建设程度、产权） （3）按产权分）按产权分： 城市标准（完全）产权房屋（俗称城市标准（完全）产权房屋（俗称“市证房市证房”）：具备房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋；非标准产权房屋非标准产权房屋：只具备房
8、屋所有权证，而无国有土地使用权证或限制上市出售的房屋，如经济适用住房、单位集资建房等；无产权房屋无产权房屋：无城市规划许可或无建设手续的房屋（俗称违章建筑）和在集体土地上建造的房屋（俗称村证房、小产权房村证房、小产权房）。2022-4-17122.1.3 物业市场的类型（1）市场的一般分类 按市场范围 区域市场 国内市场 国际市场2022-4-1713 根据市场客体划分根据市场客体划分（进入流通领域的物质）（进入流通领域的物质） 商品经济的初级阶段，产品首先进入市场商品经济的初级阶段，产品首先进入市场生产资料市生产资料市场、生活资料市场；场、生活资料市场； 第二阶段实现要素商品化第二阶段实现要
9、素商品化劳动力市场、房地产市场、劳动力市场、房地产市场、金融市场等；金融市场等； 第三阶段，生产力快速发展，形成技术市场、信息市场等。第三阶段，生产力快速发展，形成技术市场、信息市场等。2.1.3 物业市场的类型产品商品化产品商品化要素商品化要素商品化财产社会化财产社会化2022-4-1714 根据市场状况 买方市场、卖方市场 竞争程度划分 完全竞争市场、完全垄断市场、寡头垄断市场、不完全垄断市场 商品流通环节 批发市场、零售市场2022-4-1715 房产市场v定义：定义：通过买卖形式实现物业产权关系全部转移通过买卖形式实现物业产权关系全部转移的房产市场。的房产市场。v主体：主体：物业开发公
10、司、企事业单位和居民个人。物业开发公司、企事业单位和居民个人。v客体：客体：居民住宅、工商业用房、行政用房、其他。居民住宅、工商业用房、行政用房、其他。v特点：特点：产权关系全部由一方转移到另一方。产权关系全部由一方转移到另一方。（2 2）物业市场分类）物业市场分类A A、买、买 卖卖 市市 场场2022-4-1716v定义定义：通过租赁形式将物业出租出去，从而实现物业产权关系部分转移的房产市场。v主体主体：物业开发公司、企事业单位和居民个人。v客体客体：居民住宅、工商业用房、行政用房、其他。v特点特点：产权关系发生分离；产权分离受时间限制。B B、租、租 赁赁 市市 场场 房产市场（2 2）
11、物业市场分类）物业市场分类2022-4-1717 地产市场 城市土地出让市场。各级人民政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、招标、拍卖、协议出让拍卖、协议出让等形式提供给开发商（受让者），开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。A A、一、一 级级 市市 场场据统计：据统计：2015年，土地财政收入占地方财政收年，土地财政收入占地方财政收入的入的39.9%；而；而2010年年49.7%，达到历史峰值。，达到历史峰值。2022-4-1718 城市地产转让市场。土地在一级市场出让以后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。B B、二、二 级级 市市 场
12、场土地转让行为：土地转让行为：5%的营业税的营业税 地产市场2022-4-1719 物业金融市场物业金融市场是指通过专业银行或其他商业银是指通过专业银行或其他商业银行，采用信贷、发行股票、期票和债券以及开展住行，采用信贷、发行股票、期票和债券以及开展住房储蓄业务，或运用按揭等方式为物业产品买卖和房储蓄业务，或运用按揭等方式为物业产品买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。 物业金融市场房地产抵押市场房地产抵押市场2022-4-1720v是指为物业所有者和使用者提供房屋修缮、加固、是指为物业所有者和使用者提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设
13、计、室内外装修、房屋附改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合服务的房地产辅助市场。合服务的房地产辅助市场。 物业劳务市场2022-4-1721v围绕物业产品业务和技术咨询、物业租赁围绕物业产品业务和技术咨询、物业租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。市场。 物业信息市场2022-4-1722（1 1）区域性）区域性 物业产品是不动产，位置上不可移动。物业产品是不动产，位置上不可移动。 各区域经济发展、人民生活水平不一样，导致价格各区域经济发展、人民生活水平
14、不一样，导致价格水平、需求不一样，表现出很强的区域特点。水平、需求不一样，表现出很强的区域特点。（2 2）都市性）都市性 城市化进程的加快，城市对于住宅用房、工业用房等城市化进程的加快，城市对于住宅用房、工业用房等的需求越来越大。据不完全统计，物业业务的需求越来越大。据不完全统计，物业业务95%95%集中在城集中在城市，其中又有市，其中又有60%60%集中在大中城市。集中在大中城市。2.1.4物业市场的特征2022-4-1723（3）垄断性与稀缺性 第一：土地资源的有限； 第二：土地国家所有土地供给受到国家的限制； 第三：受城市规划的制约。（4）统一性 房产与地产一同出售和收回（5）物业市场是
15、权益交换市场2.1.4物业市场的特征自益权自益权：所有权所有权（使用权、处分权、（使用权、处分权、收益权）收益权）他益权他益权：抵押权、抵押权、地役权、典权、租地役权、典权、租赁权等。赁权等。2022-4-1725l物业产品作为一种商品，也是价值和使用价值的矛盾统物业产品作为一种商品，也是价值和使用价值的矛盾统一体。物业生产者为实现价值，必须到市场让渡使用价一体。物业生产者为实现价值，必须到市场让渡使用价值。消费者为满足需要，必须去市场购买或承租自己所值。消费者为满足需要，必须去市场购买或承租自己所需的物业产品。需的物业产品。l交换将实现物业资源的最佳配置，从而使交换将实现物业资源的最佳配置，
16、从而使投资主体收益投资主体收益最大化、消费者主体效用最大化、社会效益最大化最大化、消费者主体效用最大化、社会效益最大化。（1 1）为参与者提供交换场所和机会）为参与者提供交换场所和机会2022-4-1726l开发商、设计者、建造者、管理者、估价员和经纪人全部需要使用有关物业出售、租赁和互换的信息，作为进行投资、设计、招投标、经营管理和评估决策的依据。 作为投资者要通过市场了解房地产的供求关系及其变化作为投资者要通过市场了解房地产的供求关系及其变化趋势，以决定投资与开发量的大小。趋势，以决定投资与开发量的大小。 设计者要通过市场了解买方和承租方的要求，不断改进设计者要通过市场了解买方和承租方的要
17、求，不断改进设计方案，调整产品结构，以适应消费者的需要。设计方案，调整产品结构，以适应消费者的需要。 建造者要根据市场上各种建筑材料的价格变化来确定自建造者要根据市场上各种建筑材料的价格变化来确定自己的标底。己的标底。 管理者需要根据市场价格信息和需求量的大小来确定租管理者需要根据市场价格信息和需求量的大小来确定租金水平。金水平。 经纪人需要根据市场价格信息和供求关系向顾客提出建经纪人需要根据市场价格信息和供求关系向顾客提出建议并收取相应的佣金。议并收取相应的佣金。（2 2）为参与者提供各种经济、技术信息）为参与者提供各种经济、技术信息2022-4-1727l物业产品的生产必须借助于物业市场的
18、活动才能不断向深度和广度发展。l物业的交换是物业投资得以回收、物业生产过程得以重新开始并连续进行的基本前提。物业交换将有关物业消费的信息反馈给生产者和消费者，从而引导生产按需要发展。（3 3）促进物业生产的产业化和住宅消费的商品化）促进物业生产的产业化和住宅消费的商品化2022-4-1728l改革开放前，房屋由国家包建，统一分配，住宅消费占居民家庭消费支出的比重很小；市场经济时代，取消了房屋分配，居民通过购买和承租的方式改善住房条件。（4 4）可以促进居民消费结构的优化）可以促进居民消费结构的优化2022-4-1729l物业产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联的作用。l带动园林业、运输业
19、、商业、服务业、旅游业和金融业等第三产业的发展。促进建筑、建材、建筑设备、冶金、家电等基础工业的发展。引导整个国民经济在产业结构上向更合理的方向发展。（5 5）促使产业结构的合理化）促使产业结构的合理化2022-4-1730l市场形成以前，土地被无偿使用，多占少用、占而不用的情况相当严重。城市的中心地带不是经济效益高的企业，而是居民区；重工业设置在闹市区，资源利用很不合理。有了房地产市场，土地的使用权就能按照商品经济原则进行等价交换，能大大提高物业资源的配置效率。（6 6）促进城镇土地的合理利用）促进城镇土地的合理利用2022-4-17312.2.1 物业市场调研的概念 市场调研是运用科学的方
20、法，全面系统地收集、记录、市场调研是运用科学的方法，全面系统地收集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场状况，整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场状况，为企业经营预测和决策提供客观准确资料的活动。为企业经营预测和决策提供客观准确资料的活动。n 物业市场调研就是以物业为特定的商品对象，运用科学物业市场调研就是以物业为特定的商品对象，运用科学的方法、客观的态度，对相关的市场信息进行系统有效的的方法、客观的态度，对相关的市场信息进行系统有效的收集、整理和分析，进而对物业市场进行研究与预测，为收集、整理和分析，进而对物业市场进行研究与预测，为决策者们提供物业市场的变动趋势。决
21、策者们提供物业市场的变动趋势。 2.2.2 物业市场调研的类型不能肯定问题的性质时。如原因无法一一不能肯定问题的性质时。如原因无法一一查清，可发掘问题，类似于是查清，可发掘问题，类似于是，还，还是是对有关情形缺乏完整的知识时。描述不同对有关情形缺乏完整的知识时。描述不同消费者群体在需要、态度、行为等方面的消费者群体在需要、态度、行为等方面的差异。差异。解决解决“做什么做什么”的问题的问题解决解决“是什么是什么”的问题的问题需要对问题严格定义时。调查一个因素的需要对问题严格定义时。调查一个因素的改变是否引起另一个因素改变的研究活动。改变是否引起另一个因素改变的研究活动。在收集资料的基础上，分析未
22、来一段时间在收集资料的基础上，分析未来一段时间内物业市场的需求状况及发展变化趋势。内物业市场的需求状况及发展变化趋势。解决解决“为什么为什么”的问题的问题解决解决“今后会怎样今后会怎样”的问题的问题2022-4-17352.2.3 市场调研的内容（1 1）营销环境调查）营销环境调查 人口环境人口环境 人口总量；人口结构；家庭规模与结构人口总量；人口结构；家庭规模与结构 经济环境经济环境 国民经济发展；产业结构；城市化进程；经济体制；国民经济发展；产业结构；城市化进程；经济体制；通货膨胀率通货膨胀率 政策环境政策环境 财政政策；货币政策；产业政策；区域发展政策；土财政政策；货币政策；产业政策；区
23、域发展政策；土地政策；住房政策；房地产开发、销售政策；户籍制度地政策；住房政策；房地产开发、销售政策；户籍制度 社区环境社区环境2022-4-1736（2）物业市场需求和消费行为调查消费者的需求及影响因素；需求动机；购买行为（3）物业产品调查现有产品的特点；现有客户的要求；新技术的使用；本企业的销售潜力；建筑设计与施工（4）物业价格调查影响价格的因素；价格弹性；价格策略的采用；价格变动的情况2022-4-1737（5 5）物业促销调查）物业促销调查广告的类型及效果；广告预算广告的类型及效果；广告预算（6 6）物业营销渠道调查）物业营销渠道调查渠道的选择；客户对代理商的评价渠道的选择；客户对代理
24、商的评价（7 7）物业竞争情况调查）物业竞争情况调查竞争项目的调研；竞争企业的调研竞争项目的调研；竞争企业的调研38麦当劳与汉堡王的对撕广告在地广人稀的法国小镇Brioude，麦当劳精心制作了2块户外广告指示牌。为了彰显自己的无私，它把小的广告牌留给自己，大的留给对手汉堡王。自己的广告牌上清晰明了地标明：麦当劳直行5公里，而两外一块写着距离汉堡王258公里，同时详细标明如何转向39麦当劳与汉堡王的对撕广告于是，麦当劳就此推出的视频在YouTube上破百万点击量。可汉堡王不乐意了！随后在麦当劳的视频后面加了一段：这一回击让麦当劳变成了中途补给的驿站，小饿小困来杯麦咖啡，最终目的地还是汉堡王啊！4
25、0当奔驰庆祝宝马汽车100周年后感谢100年以来的竞争没有你的30年，我其实很孤独！41当奔驰庆祝宝马汽车100周年后42当奔驰庆祝宝马汽车100周年后43当奔驰庆祝宝马汽车100周年后44当奔驰庆祝宝马汽车100周年后2022-4-17452.2.3物业市场调研的基本程序调研准备阶段初步分析，明确调研目的初步分析，明确调研目的制定调研计划制定调研计划调研项目调研对象调研方法调研人员2022-4-1746收集和整理资料，实施调研计划收集资料整理资料撰写和提交调研报告2.3 物业市场调研的方法（1）访问询问法）访问询问法 调查人员采用访谈询问的方式向被调查者了解市场情况的一种方法。回答率高；启发
26、被调查回答率高；启发被调查者完成；根据被调查者者完成；根据被调查者特点，调整调查内容；特点，调整调查内容；可对调查背景和环境进可对调查背景和环境进行了解行了解人力、物力耗费较大；人力、物力耗费较大；要求调查人员的素质要求调查人员的素质高；对调查人员的管高；对调查人员的管理困难；一些单位容理困难；一些单位容易拒绝易拒绝取得信息的速度快；节取得信息的速度快；节省调查费用和时间；调省调查费用和时间；调查覆盖面广；可以询问查覆盖面广；可以询问到一些不易见到面的被到一些不易见到面的被调查者调查者仅限于有电话的被调仅限于有电话的被调查者；收到时间的限查者；收到时间的限制；制；可扩大调查区域；调查成本可扩大
27、调查区域；调查成本低；被调查者有充分的答卷低；被调查者有充分的答卷时间；可让被调查者匿名回时间；可让被调查者匿名回答隐私问题；无需培训调查答隐私问题；无需培训调查人员。人员。回收率低，周期长；调查回收率低，周期长；调查可靠性难以保证；要求被可靠性难以保证；要求被调查者有一定的文字理解调查者有一定的文字理解能力和表达能力。能力和表达能力。当面交给被调查者，说明要求和意图，由被调当面交给被调查者，说明要求和意图，由被调查者自行填写回答，按约定的时间收回。查者自行填写回答，按约定的时间收回。对固定样本连续调查的单位发放登记簿，由被对固定样本连续调查的单位发放登记簿，由被调查者逐日逐项记录，再由调查人
28、员定期整理调查者逐日逐项记录，再由调查人员定期整理汇总。汇总。 调查人员凭借自己的感官和各种记录工具，深入调查现场（被调查者未察觉），直接观察和记录被调查者行为、收集信息的方法。观察人员直接到商店、家庭等进行实地观察，观察人员直接到商店、家庭等进行实地观察，只看不问，容易得到真实情况。（观察消费者只看不问，容易得到真实情况。（观察消费者购买时的表现，有利于研究购买者行为。）购买时的表现，有利于研究购买者行为。）实地记录现象的发生，实地记录现象的发生，获得具体材料；被调查获得具体材料；被调查者无须具备良好表达能者无须具备良好表达能力；资料可靠性高，简力；资料可靠性高，简便性强。便性强。只观察外表
29、，不能说只观察外表，不能说明其内在；受时间和明其内在；受时间和空间限制；被观察者空间限制；被观察者难免受干扰难免受干扰 市场调查人员有意识、有目的地改变一个或几个影响因素市场调查人员有意识、有目的地改变一个或几个影响因素来观察市场现象在这些因素影响下的变动情况，以认识市场现来观察市场现象在这些因素影响下的变动情况，以认识市场现象的本质特征和发展规律。象的本质特征和发展规律。在人造的环境中实验，研究人员可以进行严格在人造的环境中实验，研究人员可以进行严格的实验控制，比较容易操作，时间短，费用低的实验控制，比较容易操作，时间短，费用低不是等待某种市场现象不是等待某种市场现象发生了再去调查，而是发生
30、了再去调查，而是采取积极主动改变某种采取积极主动改变某种条件，来确立市场现象条件，来确立市场现象之间的相互关系。之间的相互关系。不可控因素多，难以不可控因素多，难以选择有代表性的实验选择有代表性的实验对象和实验环境。结对象和实验环境。结果具有特殊性，难以果具有特殊性，难以推广。花费时间多，推广。花费时间多，不易保密。不易保密。一种专门组织的非全面调查，按一定方式，从调查总体中抽取一种专门组织的非全面调查，按一定方式，从调查总体中抽取部分样品进行调查，用所得的结果说明总体情况的调查方法。部分样品进行调查，用所得的结果说明总体情况的调查方法。一方面，可使抽取出来的部分单位的分布情况有较大的一方面，
31、可使抽取出来的部分单位的分布情况有较大的可能性接近总体的分布情况，从而使结论对于研究有充可能性接近总体的分布情况，从而使结论对于研究有充分的代表性。分的代表性。另一方面，有助于调查人员统计误差，并加以控制。另一方面，有助于调查人员统计误差，并加以控制。根据主观的选择来抽取样本，无法估计和控制误差根据主观的选择来抽取样本，无法估计和控制误差2.3.4抽样调查2022-4-1757专论：访问法之定点街头拦访专论：访问法之定点街头拦访1 1、经常使用的原因：操作简单、所需时间短、样本充足。、经常使用的原因：操作简单、所需时间短、样本充足。2 2、地点选择因素：、地点选择因素：（1 1）人流量大；）人
32、流量大；（2 2）闹市中有相对安静的环境，可以避开人群；）闹市中有相对安静的环境，可以避开人群；（3 3）人流有可以停留的地方；）人流有可以停留的地方；（4 4）访问区域相对固定以方便现场监控。）访问区域相对固定以方便现场监控。因此，大型商场或超市的门口成为拦访项目经常选择的地点。因此，大型商场或超市的门口成为拦访项目经常选择的地点。2022-4-1758（2）物业市场预测的作用n可以使企业从量的方面掌握市场的变化趋势，从而有效地选择目标市场，合理配置企业资源，规避经营风险。n可以使企业掌握潜在市场和竞争者的状况，增强本企业物业产品在市场上的竞争力，使企业更好适应市场经济发展的要求。（3）物业
33、市场预测的要求n预测的准确性n预测的可靠性n预测的系统性定性预测依靠预测者的专门知识和经验，判断事物未来发展趋势；依靠预测者的专门知识和经验，判断事物未来发展趋势；在充分信息基础上，发挥预测者的主观判断能力；在充分信息基础上，发挥预测者的主观判断能力；适用于模糊、无法计量的社会经济现象。适用于模糊、无法计量的社会经济现象。定量预测在数据资料充分的基础上，运用数学方法，有时还要结合计在数据资料充分的基础上，运用数学方法，有时还要结合计算机技术，对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推算机技术，对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。测。明确预测目标明确预测目标收集和分析相关资料收集和分析
34、相关资料选定预测方法，建立预测模型选定预测方法，建立预测模型科学预测，修正预测结果科学预测，修正预测结果提出问题和设想提出问题和设想2022-4-17652022-4-17662.5.1调查问卷的构成 开头。问候语、填表说明和问卷编号。 正文。资料搜集（问题及备选答案）、被调查者的基本情况。 结尾。可以是被调查者意见、感受，可以是感谢语以及其他补充说明。2022-4-17672.5.2问卷设计的原则（1 1）一致性原则）一致性原则问卷内容与调查目的相一致问卷内容与调查目的相一致（2 2）完整性原则）完整性原则问卷内容应完全涉及调查目的的涵盖问卷内容应完全涉及调查目的的涵盖范围；不仅问题完整，而
35、且选项完整。范围；不仅问题完整，而且选项完整。2022-4-1768（3 3）准确性原则）准确性原则问卷内容应准确表达调查者所要表达的意思。问卷内容应准确表达调查者所要表达的意思。（4 4）可行性原则）可行性原则被调查者如实回答的可能性；分析、被调查者如实回答的可能性；分析、总结的可行性。总结的可行性。2022-4-1769（5 5）效率原则）效率原则一定成本下，尽量获得全面、有效的一定成本下，尽量获得全面、有效的信息；但高效率并不代表低成本。信息；但高效率并不代表低成本。（6 6）模块化原则）模块化原则使问卷结构分明，便于维护与更新，使问卷结构分明，便于维护与更新，采用模块化。采用模块化。2
36、022-4-17702.5.3问卷设计技巧（1）问句的设计技巧）问句的设计技巧 避免专业术语和缩略语。避免专业术语和缩略语。“您认为市中心楼盘的绿地率应您认为市中心楼盘的绿地率应达到何种水平？达到何种水平？” 避免含义不清的字眼。避免含义不清的字眼。“您最近是否有去看楼？您最近是否有去看楼？” 避免提断定性的问题。避免提断定性的问题。“您打算什么时候买房子？您打算什么时候买房子？” 避免一问多答。避免一问多答。“您家人是否使用交通工具外出？您家人是否使用交通工具外出？”2022-4-1771 避免带有导向性的问句。避免带有导向性的问句。“大部分人认为建筑设计上的欧大部分人认为建筑设计上的欧陆风
37、已经过时，您对此有何看法？陆风已经过时，您对此有何看法？” 避免使用双重否定的问句。避免使用双重否定的问句。“不必在物业管理费中不包括不必在物业管理费中不包括电梯维护费，你同意吗？电梯维护费，你同意吗？” 避免敏感性问题。避免敏感性问题。产生顾虑不愿回答。产生顾虑不愿回答。 解疑法。解疑法。写一段消除疑虑的文字，或为被访者保密。写一段消除疑虑的文字，或为被访者保密。 假定法。假定法。用假定条件句作为问句的前提，然后再询问被访用假定条件句作为问句的前提，然后再询问被访者的看法。者的看法。 转移法。转移法。本应由被访者根据自己情况填写的问题，转由根本应由被访者根据自己情况填写的问题，转由根据他人情
38、况阐述自己的想法。据他人情况阐述自己的想法。2022-4-1772 问卷要考虑时间性。问卷要考虑时间性。“您去年家庭生活费支出是多少？您去年家庭生活费支出是多少？” 拟定问句要有明确的界限。拟定问句要有明确的界限。对于年龄、家庭人口、经济收对于年龄、家庭人口、经济收入等项目，容易产生歧义，要明确界限。入等项目，容易产生歧义，要明确界限。 注意提问的顺序。注意提问的顺序。由简单到复杂，专业性强的放后面，敏由简单到复杂，专业性强的放后面，敏感性的放后面，封闭性的在前面。感性的放后面，封闭性的在前面。2022-4-1773（2）答案设计技巧）答案设计技巧 答案设计的基本方法答案设计的基本方法A、二项
39、选择法。非此即彼。、二项选择法。非此即彼。 优点：易于理解和可迅速得到明确的答案，便优点：易于理解和可迅速得到明确的答案，便于统计处理，分析容易。于统计处理，分析容易。 缺点：没有进一步阐明理由的机会。缺点：没有进一步阐明理由的机会。你喜欢高层建筑吗？是 否2022-4-1774B、多项选择法。可设、多项选择法。可设“其他其他”。 优点：强制选择有所缓和，答案有范围，便于优点：强制选择有所缓和，答案有范围，便于统计统计 缺点：样本结果分散，缺乏说服力。缺点：样本结果分散，缺乏说服力。您认为住宅的最重要条件是什么？质量 宽敞 舒适方便 安静 美观气派 其他2022-4-1775C C、顺位法。列
40、出若干项目，让被访者按重要程度、顺位法。列出若干项目，让被访者按重要程度决定先后顺序。决定先后顺序。 优点：便于被访问者衡量和比较。优点：便于被访问者衡量和比较。 缺点：项目多时，不愿意配合。缺点：项目多时，不愿意配合。请对以下五类房地产广告排序：电视广告 报纸广告 广播广告 路牌广告 杂志广告按您接触的频率，由高到低排序： 按您的印象，由浅至深排序：按您信任的程度，由大到小排序：2022-4-1776D D、回忆法。通过回忆，了解被调查者对不同商品的、回忆法。通过回忆，了解被调查者对不同商品的质量、品牌等方面印象的强弱。质量、品牌等方面印象的强弱。 优点：可根据被调查者所回忆品牌的先后和快慢
41、优点：可根据被调查者所回忆品牌的先后和快慢以及各种品牌被回忆出的频率进行分析研究。以及各种品牌被回忆出的频率进行分析研究。请您举出最近一个月在电视广告中出现过哪些楼盘的广告。2022-4-1777E E、比较法。把若干可比较的事物整理成两两对比的、比较法。把若干可比较的事物整理成两两对比的形式，要求被调查者进行比较并作出肯定回答的方形式，要求被调查者进行比较并作出肯定回答的方法。法。 缺点：要考虑被调查者对所要回答的问题中的商缺点：要考虑被调查者对所要回答的问题中的商品品牌等项目是否相当熟悉。品品牌等项目是否相当熟悉。就房子本身而言，您认为下列每一对因素中哪一点比较重要？外观设计、室内设计 朝
42、向、通风景观、采光 工程质量、配套设施（每对只选一个）2022-4-1778 答案设计的注意事项答案设计的注意事项A、答案要穷尽。、答案要穷尽。将所有答案尽可能列出，不至于将所有答案尽可能列出，不至于因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。必须注意，如果其他项的选择过多，说明答案的必须注意，如果其他项的选择过多，说明答案的列举是不恰当的。列举是不恰当的。B、答案须互斥。、答案须互斥。两个概念之间不能出现交叉和包两个概念之间不能出现交叉和包容的现象。容的现象。 食品和饮料、书籍和报纸食品和饮料、书籍和报纸2022-4-1779C、定距、定比问题的答案设
43、计。、定距、定比问题的答案设计。原则：划分的档原则：划分的档次不宜太多，每一档的范围不宜太宽。一般方法：次不宜太多，每一档的范围不宜太宽。一般方法：大多数人所属的范围内进行适当的分档，尽量使大多数人所属的范围内进行适当的分档，尽量使档次之间的间距相等，无重叠、中断。档次之间的间距相等，无重叠、中断。D、注释和填答标记应恰当。、注释和填答标记应恰当。通常使用数字作为标通常使用数字作为标记，在大型调查时还要给出填写范例。记，在大型调查时还要给出填写范例。E、避免问题与答案不一致。、避免问题与答案不一致。 你买的房子是多大？你买的房子是多大？【链接】为了做张圣诞节海报，各大品牌也是费尽了心思.80【链接】为了做张圣诞节海报，各大品牌也是费尽了心思.8182838485本章课后作业 设计一份物业市场潜在需求调查问卷要求：围绕某一特定物业主体（可以住宅物业，也可以投资性物业），针对该物业类型，设计一份市场调查问卷，预测目标人群未来对这一物业类型的需求状况，以便于物业开发企业正确地决策，更好地满足市场需求。本次作业完成周期两周，第六周上课时分组介绍自己小组所选定的物业类型、市场定位、目标消费群体，以及为准确预测需求所设计的调查问卷。分组情况：人数不超过5人。2022-4-1786
