1、物业管理法律纠纷与风险规避物业管理法律纠纷与风险规避深圳房地产和物业管理进修学院深圳房地产和物业管理进修学院 李钊李钊v焦点房地产网李钊博客主页焦点房地产网李钊博客主页http:/ 劳动合同法带来的法律冲击劳动合同法带来的法律冲击强制性签订无固定期限劳动合同强制性签订无固定期限劳动合同规章制度不可片面制定，须与工会协商规章制度不可片面制定，须与工会协商不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本不签订书面劳动合同，将面临高昂的成本试用期限制严格，违法试用要付赔偿金试用期限制严格，违法试用要付赔偿金违约金法有限制，不得自由约定违约金法有限制，不得自由约定劳动者解约情形扩大，影响企业用工安排劳动者解约情形
2、扩大，影响企业用工安排裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策裁员时规定强制留用人员，不利企业用人决策劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本劳动合同期满终止也要支付经济补偿，增加企业用工成本强制性购买社会保险强制性购买社会保险劳动合同中必须签社会保险条款劳动合同中必须签社会保险条款 ，社会保险条款是劳动合同，社会保险条款是劳动合同的必备条款的必备条款违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法辞退员工，应加倍支付经济补偿违法劳务派遣，用工单位风险增加违法劳务派遣，用工单位风险增加物权法带来的法律冲击物权法带来的法律冲击v 有利的方面：有利的方面：重新界定了不动产所有权的构成重新界定了不动产
3、所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容扩展了相邻关系以及地役权的内容v 不有利的方面：不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主大会之成员权限制了业主大会的
4、成立与业主委员会的选举限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰不动产所有权的构成不动产
5、所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章v专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”v专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”v专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”物权法与原物业管理条例的区别v业主共同决定的
6、事项通过条件，与原物业管理条例的区别：v原条例的2/3投票权v物权法的双2/3物权法与原物业管理条例的区别v业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：v原条例的“双过半”v物权法的“新双过半” 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房
7、合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定业主总人业主总人数数产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主
8、身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人v对于不动产物权：对于不动产物权：v其依法律行为而发生变更者，按照物其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产
9、物权的抛弃，权的设定，及不动产物权的抛弃，均均须经登记，始生效力须经登记，始生效力v非依法律行为而取得不动产物权，如非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等，决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部门政府主管部门及相关部门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者聘而执行建筑物管理
10、维护事务者共用部分是建筑物区分所共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题有权的核心重要问题共用部分之存在是物业管共用部分之存在是物业管理存在的前提基础理存在的前提基础专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙
11、体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指
12、在建筑物中依法取得的独立使用并具有专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施共同使用的场所、空间、设备、设施住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋
13、买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位宅业主共有的部位一般共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、一般共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备备一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、
14、绿地、一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等文体设施和共用设施设备使用的房屋等房地产房地产E网网架空架空层、层、停车停车场、场、会所会所、绿、绿地所地所有权有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 前期物业管理过程中的法律风险前期物业管理过程中的法律风险合同终止与移交纠纷合同终止与移交纠纷保修责任与纠纷保修责任与纠纷物业服务收费纠纷物业服务收费纠纷维修保养纠纷维
15、修保养纠纷专项维修资金挪用纠纷专项维修资金挪用纠纷前期物业服务合同所造成的管理危机其表现为：v发展商与业主之间纠纷不断v装修管理不规范埋藏隐患v物业管理收费纠纷频频发生v业主大会、业主委员会滥用权利v物业管理公司侵害业主合法权益v业主大会、业主委员会不按法定程序成立、运作v非业主滥用业主权利v物业管理公司之间恶性竞争善用合同技巧方能有效防范合同纠纷善用合同技巧方能有效防范合同纠纷前期物业服务的概念前期物业服务的概念前期物业服务是指业主、前期物业服务是指业主、业主大会或业主委员会首次与物业服业主大会或业主委员会首次与物业服务企业签订务企业签订物业服务合同物业服务合同生效之前，由开发建设单位生效之
16、前，由开发建设单位选聘物业服务企业所进行的物业管理服务选聘物业服务企业所进行的物业管理服务 选聘物业服务企业的主体选聘物业服务企业的主体开发建设单位开发建设单位 而非业主、业主大会、业主委员会而非业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的时间选聘物业服务企业的时间首个业主入住之前首个业主入住之前 业主签订售房合同之前业主签订售房合同之前前期物业服务期间前期物业服务期间早期介入早期介入+ +业主入住后的日常物业管理业主入住后的日常物业管理服务服务前期物业管理与正常物业管理前期物业管理与正常物业管理规划规划设计设计阶段阶段房地产项房地产项目可行性目可行性研究阶段研究阶段房地产项目开发阶段房地产项
17、目开发阶段物业物业承接承接查验查验阶段阶段成立业主成立业主大会、选大会、选举业主委举业主委员会阶段员会阶段前期物业管前期物业管理服务阶段理服务阶段正常物业管正常物业管理服务阶段理服务阶段竣工竣工验收验收阶段阶段建设建设施工施工阶段阶段业主二次业主二次装修阶段装修阶段业主业主入住入住阶段阶段物业日常物业日常服务阶段服务阶段首个首个物物业服务合业服务合同同生效生效物业物业日常日常服务服务阶段阶段前期物业服前期物业服务合同终止务合同终止物业管理早物业管理早期介入阶段期介入阶段物业预售、物业预售、销售阶段销售阶段v 在前期物业管理期间，物业管理企业从事在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的
18、服务，既包含物业正常使的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规性服务内容用期所需要的常规性服务内容v 又包含物业共用部分承接查验，业主入住又包含物业共用部分承接查验，业主入住（入伙），装修管理，工程质量保修处理，（入伙），装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作，前期沟通物业管理项目机构的前期运作，前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容协调等前期物业管理的特殊内容前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的特征前期期限的过渡期前期期限的过渡期要特别注重保护前期业主的利益要特别注重保护前期业主的利益前期物业服务合同具有风险性前期物业服务合同具有风险性合同由发展商与物业管理企业
19、签订，而发展商从业主合同由发展商与物业管理企业签订，而发展商从业主授权或认可（追认）获得签订合同资格授权或认可（追认）获得签订合同资格双务合同双务合同有偿合同有偿合同必须是书面合同，要式合同必须是书面合同，要式合同前期物业服务合同的主要内容前期物业服务合同的主要内容前期物业服务合同的当事人前期物业服务合同的当事人前期物业服务合同的标的前期物业服务合同的标的前期物业服务合同的数量前期物业服务合同的数量前期物业服务合同的质量前期物业服务合同的质量前期物业服务费用前期物业服务费用前期物业服务合同的履行期限前期物业服务合同的履行期限前期物业服务合同的违约责任前期物业服务合同的违约责任签订前期物业服务合
20、同应注意事项签订前期物业服务合同应注意事项物业的承接验收物业的承接验收物业服务费用与早期介入的报酬物业服务费用与早期介入的报酬物业的保修责任物业的保修责任前期物业服务合同的终止前期物业服务合同的终止 开发商在物业管理活动中权利义务开发商在物业管理活动中权利义务以建造者身份依法承担物业建造的最终质量以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任责任按照规划设计要求，依法完善配套设施按照规划设计要求，依法完善配套设施不得擅自改变、保留、处分物业之共用部分不得擅自改变、保留、处分物业之共用部分依法兑现售房中的承诺依法兑现售房中的承诺依法承担物业房屋的质量保修责任依法承担物业房屋的质量保修责任依法无偿提供
21、必要的物业管理用房依法无偿提供必要的物业管理用房以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，履行业主的义务，承担业主的责任履行业主的义务，承担业主的责任依法交纳住宅专项维修资金依法交纳住宅专项维修资金依法承担前期物业管理工作依法承担前期物业管理工作 物业房屋的质量保修责任物业房屋的质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任房屋的最低保修期间房屋的最低保修期间:1. 建筑物基础设施、地
22、基基础、主体结构建筑物基础设施、地基基础、主体结构, ,为为设计文件规定的该工程合理使用年限设计文件规定的该工程合理使用年限; ;2. 2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏间、外墙面的防渗漏, ,为为5 5年年; ;3. 3. 供热与供冷系统供热与供冷系统, ,为为2 2个采暖期、供冷期个采暖期、供冷期; ;4. 4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程工程, ,为为2 2年年; ;5. 5. 其他项目的保修由合同双方合同约定其他项目的保修由合同双方合同约定. . 开发商承担的前期物业管理工作
23、开发商承担的前期物业管理工作销售物业之前制定销售物业之前制定业主临时管理规约业主临时管理规约，业，业主签署书面承诺书主签署书面承诺书鼓励招投标选聘物业服务企业鼓励招投标选聘物业服务企业, ,对前期住宅物业对前期住宅物业管理实行强制性招投标管理实行强制性招投标与物业服务企业签订书面与物业服务企业签订书面前期物业服务合同前期物业服务合同售房合同包含售房合同包含前期物业服务合同前期物业服务合同约定内容约定内容前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限，但可以约定期限，但物物业服务合同业服务合同生效生效前期物业服务合同前期物业服务合同终止终止无偿提供必要的物业管理用房无偿提供必要的物业管理用房办理物
24、业共用部分移交承接查验手续办理物业共用部分移交承接查验手续前期物业服务与物业管理早期介入服务前期物业服务与物业管理早期介入服务早期介入是从房地产项目的可行性研究阶段开始早期介入是从房地产项目的可行性研究阶段开始到物业竣工完成，且物业交付于业主，业主入到物业竣工完成，且物业交付于业主，业主入住之间物业服务企业为开发建设的物业项目提住之间物业服务企业为开发建设的物业项目提供的物业管理服务活动供的物业管理服务活动早期介入早期介入贯穿于房地产项目贯穿于房地产项目的可行性研究阶段、的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、竣工验收阶段、销规划设计阶段、建设阶段、竣工验收阶段、销售阶段、业主入住阶段等售阶
25、段、业主入住阶段等各个阶段的全过程各个阶段的全过程 前期物业服务期间前期物业服务期间早期介入早期介入+ +业主入住后业主入住后的日常物业管理服务的日常物业管理服务区别：区别：n 服务的目的与作用不同服务的目的与作用不同n 服务的对象与承担的责任不同服务的对象与承担的责任不同n 服务合同签署的主体不同服务合同签署的主体不同早期介入物业服务企业的服务对象是早期介入物业服务企业的服务对象是开发开发建设单位，而非业主建设单位，而非业主 小区安全问题所造成的管理危机 其表现为：v业主家中频频被盗v危及业主人身安全v车辆被盗v保安或员工监守自盗侵犯业主利益v高空抛物造成伤害v电力突然中断、火灾、浸水、爆炸
26、等意外事件发生v衡阳火灾教训安全是物业管理公司的最大的效益安全是物业管理公司的最大的效益物业管理中安全责任物业管理中安全责任v物业管理条例物业管理条例第四十七条规定属于安全防范责任第四十七条规定属于安全防范责任v不属于安全保证、保障、确保责任不属于安全保证、保障、确保责任不要瞎承诺不要瞎承诺v业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的安全防业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的安全防范范邻里守望邻里守望v物业管理条例物业管理条例第三十六条明确规定：第三十六条明确规定：“物业服务企物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受
27、到损害的，应当依法承担相应的法律责任。安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”试试从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？些相应的法律责任？ v违约责任与故意责任、重大过失责任违约责任与故意责任、重大过失责任 物业管理中的保管合同物业管理中的保管合同保管，也称寄托、寄存、委托占有保管，也称寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还寄托：保管合同期满后保管人将保管物品返还被保管人的行为被保管人的行为寄托占有（保管合同）构成的三个要件：寄托占有（保管合同）构成的三个要件：1. 被保管人要合法的拥有保管
28、物品被保管人要合法的拥有保管物品2. 被保管人必须将保管物品的被保管人必须将保管物品的实际控制权、排他实际控制权、排他占有权占有权交付给保管人交付给保管人3. 保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任担保管物品损坏或丢失的赔偿责任 物业管理收费所造成的管理危机 其表现为：v不公布账目，忽视业主知情权v乱收费v供水、供电等代收代交收费引发v审计发现财务账目混乱v物业管理费擅自或单方提价v财务丑闻v电梯收费不规范造成欧陆经典教训v物业管理公司不具备收费资格阳光财务有效增强业主物业管理消费意识阳光财务有效增强业主物业管理消费意
29、识物业管理中的供水、供电合同物业管理中的供水、供电合同v供电、供水等市政企业供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权在物业管理活动中的权利义务利义务物业管理条例物业管理条例第四十五条、第五十二条明确规定第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务了供水、供电等市政企业的权利义务向最终用户向最终用户服务、向最终用户收费服务、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任停电、停水的侵权责任 新法律、新法规实施所造成的管理危机 其表现为：v中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法的颁布实施的颁布实施
30、v中华人民共和国劳动合同法中华人民共和国劳动合同法的颁布实施的颁布实施v中华人民共和国劳动合同法实施条例中华人民共和国劳动合同法实施条例的颁布实的颁布实施施v物业管理条例物业管理条例的修改的修改v物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行）的颁布实的颁布实施施v物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法的颁布实施的颁布实施v物业管理师制度暂行规定物业管理师制度暂行规定 的颁布实施的颁布实施v物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法的修改的修改v住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的颁布实施的颁布实施物业管理最新法规解读物业管理最新法规解读物业管理条例物业管
31、理条例的修改的修改 1.379号国务院令号国务院令-504号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督的指导与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成“下列事项由业下列事项由业主共同决定主共同决定”5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与物权法物权法一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”物业管理条例物业管理条例的修改的修改 8.业主公约修改为业主公约修改为“管
32、理规约管理规约”，业主临时公约，业主临时公约为为“临时管理规约临时管理规约”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为为“业主委员会执行业主大会的决定事项业主委员会执行业主大会的决定事项”物业服务定价成本监审办法物业服务定价成本监审办法 国家发展改革委、建设部国家发展改革委、建设部2007年年9月月10日颁布日颁布“发改价格发改价格20072285号号”适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本即物业服务社会平均成本负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管负责：政府价格主管部门组织实施
33、，房地产主管部门配合部门配合物业服务定价成本监审原则：物业服务定价成本监审原则： 合法性原则合法性原则 相关性原则相关性原则 对应性原则对应性原则 合理性原则合理性原则物业服务定价成本构成：物业服务定价成本构成： 1.人员费用人员费用2.共用部分日常运行、维护费用共用部分日常运行、维护费用3.3.绿化养护费绿化养护费4.4.清洁卫生费清洁卫生费5.秩序维护费秩序维护费6.保险费用保险费用7.办公费用办公费用8.管理费分摊管理费分摊9.固定资产折旧费固定资产折旧费10.经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用物业服务成本支出情况：物业服务成本支出情况： 项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数
34、一、人员费用（元）1=(2：4) (一)工资2 (二)社会保障费3 (三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=(7：11) 1、电费7 2、维护费8 3、设备保险费9 4、年安检费10 5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12 =(13：15) 1、电费13 2、日常维护费14 3、其它支出15项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及
35、二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=2425十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=626十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=1227物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法的修改的修改 1.125号建设部令号建设部令-164号建设部令号建设部令2.删去第
36、十七条、第十八条、第二十二条，即有删去第十七条、第十八条、第二十二条，即有关企业资质年检的相关规定关企业资质年检的相关规定3.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法的出台的出台 1.建设部、财政部之行政规章，以建设部、财政部之行政规章，以165号建设部号建设部令出台，令出台，2008年年2月月1日起施行日起施行2.替代建设部、财政部替代建设部、财政部1998年颁布之年颁布之住宅共用住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法部位、共用设施设备维修基金管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法与与住宅共用部住宅
37、共用部位共用设施设备维修基金管理办法位共用设施设备维修基金管理办法之变化：之变化：概念：概念：“维修基金维修基金”变脸变脸“专项维修资金专项维修资金” 新新办法办法第第2 2条规定，本办法所称住宅专项维修资金是条规定，本办法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金的维修和更新、改造的资金旧旧办法办法第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金 解读：解读：由由“基金基金”改为改为“资金资
38、金”，在概念上实际更体现了，在概念上实际更体现了保障安保障安全性全性的特点，即强调了专项资金的安全性和不允许交的特点，即强调了专项资金的安全性和不允许交易及挪用易及挪用基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益用本金也可以动用所产生的增值收益且可进行续交，以满足房屋长期性维修之用且可进行续交，以满足房屋长期性维修之用 缴存额依据标准：由缴存额依据标准：由“房款房款”变为变为“建安费建安费” ” 新新办法办法第第7 7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑
39、面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%5%至至8%8%旧旧办法办法规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%2%、高层按购房款的高层按购房款的3%3%来缴存来缴存解读：解读：这体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而这体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。 公有住房维修资金：缴存期限得到
40、明确公有住房维修资金：缴存期限得到明确 新新办法办法第第1212条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起3030日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户而在此之前，并没有明确的规定而在此之前，并没有明确的规定新新办法办法更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集更有利于开展对房改房、公有住
41、房维修资金的归集 解读：解读：使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了对公有住房的财政依赖的财政依赖有利于业主大会发挥作用有利于业主大会发挥作用新新办法办法中，从交付到法律责任，都有关中，从交付到法律责任，都有关于业主大会和业主委员会的明确规定于业主大会和业主委员会的明确规定条款规定了业主委员会的监管责任条款规定了业主委员会的监管责任解读：解读：对于维修资金的使用、监管，代表业对于维修资金的使用、监管，代表业主的业主大会和业主委员会有非常重要的主的业主大会和业主委员会有非常重要的责任，业主大会只有真正发挥其作用，才责任，业主大会只有真正发挥
42、其作用，才能实现业主的共同意愿，保障业主的权益能实现业主的共同意愿，保障业主的权益有助于民主、公正，为业主大会和业主委员有助于民主、公正，为业主大会和业主委员会发挥作用、履行职责提供依据会发挥作用、履行职责提供依据住宅维修资金：可购买国债增值住宅维修资金：可购买国债增值 新新办法办法第第2727条规定：条规定：“下列资金应当转入住下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共
43、用设施设备进行经营的所得收益，用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。设施设备报废后回收的残值。”旧旧办法办法第第8 8条规定条规定“维修基金存入维修基金专维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。修基金滚存使用和管理。” ” 解读：解读：住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高了资金的增值收益
44、能力，减轻了业主负担了资金的增值收益能力，减轻了业主负担 未缴维修资金，不得将房屋交付购买人未缴维修资金，不得将房屋交付购买人 新新办法办法第第1313条规定：条规定：“未按本办法规定未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人购房人”旧旧办法办法中，缺少相应的条款中，缺少相应的条款 解读：解读：规定了业主缴存房屋维修资金的约束规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，可以进一步约束开发建设单位在性条例，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金初始登记和
45、转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻无空可钻 续缴时间：余额不足首期缴存额续缴时间：余额不足首期缴存额30%30%时时 新新办法办法的第的第1212条和第条和第1515条，分别对房屋维修资条，分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。第修资金的使用程序。第1717条还明确规定了条还明确规定了“业业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴
46、存额存额30%30%的，应当及时续缴。的，应当及时续缴。”旧旧办法办法只是规定了只是规定了“维修基金不敷使用时，按维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹” ” 解读：解读：细化了维修资金使用管理程序，明确了不同细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，更加明晰透明，让业主更明白的额度，更加明晰透明，让业主更明白 挪用维修资金：情节严重追究刑事责任挪用维修资金：情节严重追究刑事责任 新新办法办法第第3535条至条至4040条规定：条规定：一是买受人未缴房屋维
47、修资金，但开发建设单位或公房售一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2 2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩三是对房屋维修资
48、金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定处办法也做了详细规定旧旧办法办法在第在第1818条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任，并没有没收非法所得和处以罚应依法追究刑事责任，并没有没收非法所得和处以罚款的规定。款的规定。 风险管理理论风险管理理论风险管理的概念风险管理的概念风险意识的淡薄常常为企业发展带来巨大的隐患，风险管风险意识的淡薄常常为企业发展带来巨大的隐患，风险管理的落后更是阻碍了企业发展的进程理的落后更是阻碍了企业发展的进程风险管理是指未来的不确定性对企业实现经营目标的影响风险管理是指未来的不确定性对企业实现经营目标的
49、影响即企业围绕总体经营目标，通过在企业管理各个环节和经即企业围绕总体经营目标，通过在企业管理各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法管理的总体目标提供合理保证的过程和方法风险管理贯穿于物业管理企业物业服务各个阶段的全过程风
50、险管理贯穿于物业管理企业物业服务各个阶段的全过程物业管理之全面风险管理的总体目标：物业管理之全面风险管理的总体目标：一是一是确保将风险控制在与总体目标相适应并可承受的范围确保将风险控制在与总体目标相适应并可承受的范围内内二是二是确保内外部，尤其是企业与股东之间、企业与业主之确保内外部，尤其是企业与股东之间、企业与业主之间间 实现真实、可靠的信息沟通，包括编制和提供真实、实现真实、可靠的信息沟通，包括编制和提供真实、可靠的财务报告可靠的财务报告三是三是确保企业遵守有关法律法规，既是有瑕疵的法律也必确保企业遵守有关法律法规，既是有瑕疵的法律也必须遵守须遵守四是四是确保企业有关规章制度和为实现经营目
