1、深圳市综合整治类旧工业区升级改造政策介绍 3 2 1产业升级改造策略产业升级改造模式综合整治类旧工业区升级改造2 4旧工业区升级改造操作指引鼓励旧工业区综合整治。支持旧工业区实施综合整治和功能改变等混合类城市更新，推进传统产业转型升级，促进高效益产业和高素质人才集聚，建设生产、生活、生态和谐发展的现代化产业园区。对于涉及旧工业区局部加改建、部分功能调整等改造的，在规划、土地和财税等方面给予支持。深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（深府20131号）以科学发展观为指导，认真实施城市更新办法，坚持综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式并举，大力推进城中村和旧工业区（含旧仓储
2、区）改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造，优化产业布局，完善城市功能，保障民生福利，提升环境品质，为打造现代化国际化先进城市提供有力支撑。关于深入推进城市更新工作的意见（深府2010193号)为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号）一、产业升级改造策略34综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有
3、建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施（一）常规模式二、产业升级改造模式以消除安全隐患、完善现状功能等为目的；不改变建筑主体结构和使用功能。5（二）综合整治可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施区政府审批、组织实施、竣工验收、后续监管简化程序免收地价二、产业升级改造模式6以促进产业转型升级，拓展产业发展空间为目的；须满足结构安全和消防要求；符合我市产业发展导向和城市规划；建筑物建成时间不少于10年；更新意愿符合实施细则第三十七条设定标
4、准；可增加生产经营性建筑面积。改造模式综合整治功能改变加建扩建局部拆建关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办20148号）第（十四）条：为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。（三）综合整治类旧工业区升级改造二、产业升级改造模式通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积区政府审查、规土委审批更新计划申报更新规划申报符合法定图则强制性内容：管理局审批调整法定图则强制性内容：建环委审批审批环节优化7（一）简化程序三、综合整治类旧工业区升级改造8（二）放宽准
5、入条件三、综合整治类旧工业区升级改造综合整治类旧工业区升级改造不低于申报范围用地面积的50%原则上不少于10年拆除重建类城市更新不低于拆除范围用地面积的60%原则上不少于15年权属清晰的合法土地占比建筑物建成时间要求水平扩建 整层加建 局部加建 9旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，可采用以下方式提高开发强度：（三）鼓励适当提高开发强度三、综合整治类旧工业区升级改造局部拆建 方式具体要求示例加建空地扩建局部拆建在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得对原有结构安全和消防安全产生影响；扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍；拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于
6、5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的2倍。综合整治类旧工业区升级改造增加完善辅助公用设施进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价；增加普通工业厂房按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；增加新型产业用房或产业配套设施按照相应公告基准地价标准（按照50%工业+50%办公基准地价标准测算，对应土地使用权期限为30年）的50%计收地价。其他进行功能改变、局部拆建的，按照办法及实施细则有关规定缴纳地价。10（四）地价优惠三、综合整治类旧工业区升级改造 建筑面积移交 通过综合整治进行升级改造的旧工业
7、区，处置后的土地地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）；11经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区：（五）历史用地处置三、综合整治类旧工业区升级改造综合整治类旧工业区升级改造不需移交土地无偿移交新建建筑面积的10%拆除重建类城市更新处置土地的20%纳入政府土地储备剩余部分无偿移交不少于15%的土地剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与实际使用时间之和不超过原土地用途的法
8、定最高期限（工业用途法定最高年期为50年）。权属清晰的合法土地可延长协议出让给继受单位，使用年期为30年。经处置的历史用地12（六）土地使用年期三、综合整治类旧工业区升级改造拆除重建类城市更新 按深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定确定综合整治类旧工业区升级改造 无创新型产业用房配建 要求13（七）创新型产业用房配建三、综合整治类旧工业区升级改造14（八）分割转让三、综合整治类旧工业区升级改造l 新建建筑面积属工业楼宇的，按深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 进行转让；l 经处置的历史用地上的原有工业楼宇首次转让免收增值收益。对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以
9、通过协议方式出让给继受单位，原有部分的工业楼宇部分规定缴纳地价后按程序登记在继受单位名下。15（九）其他鼓励措施三、综合整治类旧工业区升级改造旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的，由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。四、综合整治类旧工业区升级改造操作指引区更新职能部门审查后报规土委审批符合图则强制性内容：管理局审批调整图则强制性内容：建环委审批区更新职能部门认定实施主体与实施主体签订实施监管协议更新计划更新单元规划实施主体确认及监管用地审批权属清晰且不涉及历史用地处置的，管理局直接签订土地使用权出让合同补充协议或补签土地使用权出让合同；涉及历史用地的部分按程序完成用地处置，管理局审查报规划国土委审批后管理局土地使用权出让合同。报建更新单元规划批准后，改造范围内未批先建的建筑物中已取得消防、质检意见的，由管理局根据已批更新单元规划出具规划确认文件，完善后续相关手续。罚款和地价可在签订土地使用权出让合同前补缴。总流程16
