1、 2018年10月高等教育自学考试全国统一命题考试 房地产法试卷 (课程代码00169)本试卷共7页，满分l00分，考试时间l50分钟。考生答题注意事项：1本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用05毫米黑色字迹签字笔作答。4合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题一、单项选择题：本大题共30小题，每小题l分，共30分。在每小题列出的备选项中 只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。1从自然属性来看，土地是万物之本，是一
2、切生产和一切存在的源泉，其特征除具有 基础性外，还具有 A强制性 B有限性 C永续性 D阶段性2根据房地产业基本术语标准，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D四级市场3下歹列属于房地产中介服务的是 A房地产开发项目转让 B房屋设施管理 C房屋维修养护 D房地产估价4国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年ll月发布的关 于农村集体地确权登记发证的若干意见对集体土地所有权的主体和代表作了具 体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所 有，发证到村民小组农民集体；由树内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行 使所
3、有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土 地权利证书。该代理人是 A村支部书记 B村委会主任 C村民委员会 D村党支部5宅基地使用权的申请人必须具备 A选民资格 B市民资格 C居民资格 D村民资格6我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A. 属地登记 B属人登记 C分级登记 D属地登记与分级登记相结合7宅基地和自留地、自留山属于 A。国家所有 B集体所有 C集体占有 D个人所有8规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A土地管理法 B物权法 C城市房地产管理法 D城乡规划法9城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理
4、 利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B促进土地科学使用 C促进入居环境根本改善 D促进土地法制环境根本好转10根据国土资源部2001年发布的土地分类，下列属于公共建筑用地的是 A餐饮旅馆业用地 B采矿业用地 C娱乐建筑用地 D民用机场用地11根据国土资源部规范国有土地租赁若干意见的规定，对于部分用地，无论是利 用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。该部分 用地是 A原有建设用地发生土地转让 B企业改制 C原有建设用地发生场地出租 D经营性房地产开发12建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未
5、申请续期或者虽申请 续期但未获批准的，其建设用地使用权 A自动续期 B由国家征收 C由国家无偿收回 D由国家有偿收回13建设单位应当自领取施工许可证之日起一定期限内开工，该期限是 A1个月 B2个月 C3个月 D6个月14设立房地产开发企业，应当具有一定数量以上持有资格证书的房地产专业、建筑工 程专业的专职技术人员，该数量的最低限额是 A2名 B3名 C4名 D5名15没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合 同的行为 A有效 B. 无效 C可变更 D效力待定16房地产开发企业在交付商品住宅时，应当向买受人提供 A. 住宅质量保证书 B房产权属证明书 C国有土地
6、使用权证书 D建设用地规划许可证书17房地产开发企业应当在商品房交付使用之曰起一定期限内，将需要由其提供的办理 房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。该期限是 A30日 B45日 C60日 D90日18下列关于房地产交易中房屋和土地关系的表述，正确的是 A除有相反证据证明外，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地 使用权人 B房屋所有权人当然享有占用地的所有权 C. 建设用地使用权转让，附着于该土地上的建筑物可以单独处分 D以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权不得 抵押，但转让时可以一并转让，所得价款，相当于土地的部分，抵押权人不享 有优先权
7、19下列关于房地产代理的表述中，不正确的是 A经纪机构以自己的名义从事代理活动 B经纪机构必须在代理权限范围内从事房地产代理活动 C代理行为的法律后果直接由被代理人承担 D房地产经纪机构提供代办贷款服务的，应当向委托人说明服务的内容、收费标 准等情况，经委托人同意后另行签订合同20根据房地产经纪管理办法，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照 之日起一定期限内到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案， 该期限是 A15日 B. 30日 C45日 D. 60日21根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释， 商品房包销是出卖人与包销齑订立商品房包销合
8、同，约定出卖入将其开发建设的房 屋交由包销商以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，除当事入另有约定 外，由包销商按照合同约定的包销 A时间购买 B方式购买 C程序购买 D. 价格购买22物权法规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规 约以外，应当经有利害关系入 A四分之一以上同意 B二分之一以上同意 C三分之二以上同意 D. 全体同意23物业管理的本质是 A服务 B管理 C经营 D监督24下列属于业主大会职责的是 A. 制定和修改管理规约 B监督管理规约的实施 C监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 D召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况25下列关于房地产按揭
9、特点的表述中，正确的是 A房地产按揭实质上是房屋买卖合同 B房地产按揭实质上包括房屋买卖合同和购房贷款合同两层法律关系 C房地产按揭实质上包括房屋买蜜合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系 D房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同、抵押合同和开发商房屋 质量保证四层法律关系26房地产开发融资不包括 A股权融资 B债权融资 C基金融资 D合作开发27下列不属于个人住房抵押贷款特点的是 A安全性 B风险性 C流动性 D效益性28经济适用住房购买后一定期限内不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价并考 虑折旧和物价水平等因素进行回购，该期限是 A1年 B2年 C3年 D5年29廉租住房由公
10、共财政出资建设，建筑面积不超过 A30平方米 B40平方米 C50平方米 D60平方米30下列关于土地增值税构成要素的表述中，不正确的是 A土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人 B土地增值税的计税依据是纳税入转让房地产所取得的增值额 C因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税 D. 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起l5天内向房地产所在地的主管税 务机关办理纳税申报二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共l0分。在每小题列出的备选项中 至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。31乡(镇)土地利用总体规划
11、经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内 对规划的一定事项进行公告，这些事项包括 A规划目标 B规划期限 C规划原则 D规划范围 E地块用途32根据我国城市房地产开发经营条饲的规定，房地产项目转让应具备一定的条件， 这些条件包括 A转让方应具备房地产开发经营资格 B. 受让方应具备房地产开发经营资格 C按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 D转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，完成开发投资总额的25以上 E转让交易的房地产项目，必须按照转让合同的约定进行投资开发，属于成片开 发土地的，形成工业用地或其他建设用地条
12、件33设立住房景业担保公司应当具备的条件包括 A有自己的名称 B有自己的组织机构 C有固定的服务场所 D有一定数量的周转住房 E有不少于5000万元人民币的实有资本34下列关于买卖不破租赁规则的表述中，正确的有 A. 房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，原房屋租赁合同继续有 效 B房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖房屋的，由于合同主体发生变更， 原房屋租赁合同应当随之变更 C房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适 用买卖不破租赁规则 D房屋在出租前己被人民法院依法查封的，不适用买卖不破租赁规则 E房屋在出租前房屋权属有争议的，不适用买卖不破租赁规
13、则35. 城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位 和个人，其中所称的单位包括 A国有企业 B私营企业 C个体工商户 D国家机关 E军队 第二部分非选择题三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共l5分。36. 不动产权属证书37国有土地租赁38质量保修期39房产税40无追索权的项目融资四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。41简述物权公示公信原则。42简述项目公司股权收购的优点。43简述房地产估价的原则。44. 简述政府房地产主管部门统一建设的房地产经纪网上交易平台服务的对象和内容。五、论述题：本题l0分。45试述房地产合作开发利润分配和责任承
14、担。六、案例分析题：本题ll分。46 2015年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定甲公司将A 广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金l50万元，按月收取，租期2年，从2015 年4月1日起到2017年3月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了 登记备案手续。乙公司交付首月租金后，甲公司将楼房交与乙公司使用。2015年9 月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合 同，约定如甲公司不能在2015年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但 是，直到2015年l2月底，甲公司仍然未清偿丙公司的债务。2016年1月，丙公司 要求乙公司向其缴
15、纳租金，乙公司拒绝。从2016年1月至2017年3月，乙公司以 甲公司与丙公司之间存在抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不 向丙公司交租，并要求甲公司将该房屋出售给自己，甲公司同意但丙公司不同意。 问题：(1)甲公司将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什 么?(2分) (2)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，丙公司能否在债务履行期限届满 时将楼房拍卖，以实现自己的债权?若乙公司提出异议能否成立?为什 么?(3分) (3)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么? (3分) (4)如果乙公司代为清偿了甲公司的债务，房屋管理部门是否准予办理该 房屋的过户手续?(3分)
