1、珠 海 市土地价值研判地图 Land Land Evaluation and Evaluation and Using 2017Using 2017壹编 制 思 路 珠海市土地价值研判地图 资料搜集 整理 PPT制作珠海市简介珠海市总体划入国家级优化开发区域珠三角核心区。全市功能定位为：以优化提升为主要发展方向，充分发挥经济特区和区位优势，尽快形成珠江口西岸交通枢纽，增强高端要素聚集发展功能和创新发展能力，提高发展带动能力，建成现代化生态文明的新特区，争创科学发展示范市，培育成为现代化区域中心城市和珠江口西岸的核心城市01研究目的通过对城市规划维度的研究，对土地价值的走向进行分析，达到辅助决策
2、的目的。a)集团层面：为集团领导把关决策、各部门制定区域年度资源分配提供参考依据；b)平台公司层面：为土地获取、立项测算提供快速判断的量化依据，为项目获取后运营思路提供参考依据。01将纷繁复杂的大数据转化为一目了然的图示语言，对决策形成理性的参考资料价格走势市场走势量价关系研究目的01现有价值研判：区域公共配套（含商业、医疗、教育等）、公共配套可达性、人口状况、产业结构等；未来价值研判：政府工作报告、上层总体规划、土地规划、控制性规划、城市化速度及方向等。评价的维度和权重维度一：国家、地区的发展战略；维度二：人口增长、经济发展速度；维度三：基础设施配套（交通、医疗、教育、消费等）。权重要经过过
3、程中的分析后确定，根据维度打分和权重的计算，最终得出综合评价。 成果为辅助决策的土地价值地图。分为区域土地价值、组团土地价值、价值洼地分析、价值走向判断等等。研究方法和框架贰编 制 依 据 珠海市土地价值研判地图 资料搜集 整理 PPT制作珠海市：特区，广东经济十强市，全国三线城市2015年全国社会消费品零售总额：珠海市为913.20 亿元，全国排名第87位2016年金融机构存款余额6124亿元，人均36.56万元第三产业比重突破50%，工业生产比重回升珠海市地区生产总值2226.37亿元，按可比价计算同比增长8.5%第五第二珠海GDP珠海经济情况02行政区划香洲区辖8个街道（拱北、吉大、翠香
4、、狮山、香湾、梅华、前山、湾仔）、6个镇（唐家湾 桂山 担杆 万山 横琴 南屏），香洲区是珠海市政治、经济、文化、交通和金融中心。全区总面积400多平方公里，常住人口73.86万人。斗门区辖5个镇（井岸、白蕉、乾务、斗门、莲洲），100个行政村。金湾区辖4个镇（三灶、红旗、平沙、南水）。珠海基本情况02人口构成总人口全市常住总人口为163.41万人。年平均增长率为0.93。家庭户人口全市共有家庭户54.39万户，家庭户人口为152.55万人，平均每个家庭户的人口为2.80人。性别构成全市常住人口中，男性人口为84.97万人，占52；女性人口为78.44万人，占48。总人口性别比（以女性为100
5、，男性对女性的比例）年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为24.27万人，占14.85；15-64岁人口为128.28万人，占78.50；65岁及以上人口为10.86万人，占6.65。各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学（指大专及以上）教育程度的人口为35.17万人；具有高中（含中专）教育程度的人口为39.75万人；具有初中教育程度的人口为46.60万人；具有小学教育程度人口为27.07万人（以上各种受教育程度人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。城乡人口全市常住人口中，居住在城镇的人口为143.91万人，占88.07；居住在乡村的人口为19.5万人，占11.93。人口密度：91
6、7.76珠海基本情况02国家战略层面（珠三角城市群）宏观视角02国家战略层面（珠三角城市群）宏观视角02省级规划层面宏观视角02省级规划层面省级规划层面宏观视角02产业 优化制造业布局 促进生产性服务业。加快推进广州国际珠海十字门中央商务区等开发建设 打造生物产业优势集聚区 珠海横琴片区加强外贸平台人口规模 有序放宽珠海、佛山、东莞、中山市入户政策, 适度把握珠海市落户节奏, 有序放开其他地级市落户限制, 全面放开建制镇和小城市落户限制交通 专业化货物运输网珠海市洪湾至高栏港高速公路 构建国际航运服务体系, 以广州港、深圳港为龙头, 珠海港、湛江港、汕头港等周边港口为支撑, 联合香港构建错位发
7、展、合作共赢的世界级港口群广东省十三五规划宏观视角02主城区包括香洲核心城区、横琴新区，主要承担全市经济、文化、行政中心职能和珠江口西岸区域性综合服务职能。其中横琴新区，逐步建设成为探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台唐家新城（珠海国家高新技术开发区）主要发展教育培训、高新技术产业与新型服务业等高栏港为基础与重型产业基地。重点发展化工、装备制造、能源、临港加工以及现代港口物流业；以珠海机场为依托，重点发展航空制造、航空物流、航空服务产业。珠海机场、珠海港、横琴口岸及其周边地区、拱北口岸及其周边地区为重大交通枢纽与口岸地区城市规划层面宏
8、观视角02城市规划层面宏观视角02澳门居民的居住需求外溢口岸位置潜力板块潜力板块澳门住房需求外溢居住卫星城宏观视角02中小学、大学的分布珠海市的小学分布，主要集中在中心城区的香洲城区组团内，其他区域密度都相对较小医院、图书馆分布珠海市的图书馆分布，主要集中在中心城区的香洲城区组团内，在西部生态新城及科教城也有少量分布公交站点密度珠海市的公交站点分布，中心城区的香洲城区组团及南湾城区组团密度最高，其次是西部新城的滨江城和航空城，其他区域密度较低公园分布珠海市的公园分布，主要集中在中心城区的香洲城区组团内，其次是南湾城区组团和滨江城组团，其他区域亦有少量分布城市配套分布宏观视角0202规划评价珠海
9、土地价值初步判断： 1 近期 首选结合轻轨和珠海北站，拿中山南朗和坦洲的土地，享受珠海深圳外溢红利，次选斗门和金湾；2 中期 核心区土地招拍挂及合作，是溢价型产品的良好选址； 3 长期 以国企背景主攻核心区工厂外迁和村镇土地整理，帮政府做城市更新，土地区位好但周期长风险中等。TIPS：珠海前三十年，守着港口、电子、航空、军工等“金饭碗”，而澳门则缺少香港的带动和金融作用这是珠海城市战略发展最尴尬的地方。而作为旅游，西岸有岛无沙滩，缺少打造世界级滨海休闲目的地的核心资源，只能靠后天弥补，现在走珠三角西案休闲度假之都，大力发展会展及乐园，直接面临广州和深圳的竞争，而且珠海中山的人口不足以像广深，支
10、撑多个超大项目的发展。城市产业和旅游的双核驱动乏力，会导致在这一轮的产业升级和人口争夺中，不敌广佛肇清 的梯队 和深港莞惠的搭配，而西岸无核心的硬伤，是整个珠三角大湾区三角形中最弱的支点。未来珠三角舞台的主角只有广佛 与 深（莞）港。湾区虽然地理结构上是三角，但是经济要素集聚却是单边的，港珠澳大桥和深中通道，只是有利于解决人、货物及资本的流动，对解决区域产业要素的配置作用有限。叁评 价 体 系 珠海市土地价值研判地图 资料搜集 整理 PPT制作土地价值评价体系1.0版03思 考影响因子充足？维度权重正确？评价体系通用？土地价值评价因子城市区域土地价值评价因子区域组团土地价值评价因子人口规模区域
11、价值组团定位区域定位经济水平产业分布配套价值发展战略区域定位功能周边城市影响区域人口密度人均GDP第二产业GDP占比第三产业GDP占比区域土地价值评分中心程度商业教育文体医疗交通环境不良影响国家级战略影响省级战略影响人口密度人均GDP第二产业GDP第三产业GDP中心程度 商业配套 学校配套 医疗配套 交通配套 环境配套 不良影响小计权重国家级战略影响-63343443435-1416.49%省级战略影响4-3454443435-1426.65%人口密度77-565554655-2589.18%人均GDP765-65454645-3548.54%第二产业GDP6544-3443434-4406.
12、33%第三产业GDP76557-554644-2568.86%中心程度665665-55657-1619.65%商业配套6655655-3656-3558.70%学校配套77667657-677-17011.08%医疗配套664464444-45-3487.59%交通配套7756765536-7-2629.81%环境配套55556634353-5457.12%权 重 确 认国家级战略影响省级战略影响人口密度人均GDP第二产业GDP第三产业GDP中心程度商业配套学校配套医疗配套交通配套环境配套合计权重6.49%6.65%9.18%8.54%6.33%8.86%9.65%8.70%11.08%7.
13、59%9.81%7.12%组团一1001005080804040303030307053.168组团二20309070208090809070803066.801评 价 确 认3.2土地价值评价体系1.0时间（规划）因子地铁站201620172018201920301.00.503土地价值评价体系2.0版评价因子相关性分析00.20.40.60.81区位定位产业规划交通配套人口与地价的相关性与地价的相关性0204060801001200123456土土地地价价值值人口维度评价得分人口维度评价得分不同人口密度下土地价值分布不同人口密度下土地价值分布地价0204060801001200246土土地
14、地价价值值人口维度评价得分人口维度评价得分地价线性 (地价)肆图 册 珠海市土地价值研判地图 资料搜集 整理 PPT制作04珠海市土地价值研判地图行政区划土地价值研判地图成果类似右图04珠海市土地价值研判地图组团土地价值研判地图成果类似右图04珠海市价值洼地分析土地价值洼地地图成果类似右图04珠海市价值洼地分析土地价值外溢地图规划忽略的居住组团承接珠海老城区外溢的居住组团中山市坦洲居住组团五结 语 珠海市土地价值研判地图 资料搜集 整理 PPT制作05结语下一阶段工作设想1在城市地图层面，形成完善100%深度的规划地图；2在城市公司层面，与营销线、投管线共同做好土地价值模型分析；3在品牌层面，配合营销产品线做好操盘模型分析；T THANHANK KS S
