1、中央财经大学中央政务区街区诊断评估和治理优化策略研究2019年8月27日CONTENTS目 录01背景与综述02方法和数据03结果与讨论04结论与建议01背 景 和 综 述北京城市总体规划北京城市总体规划(2016(2016年年-2035-2035年年提出，提出，“一核一主一副、两轴多一核一主一副、两轴多点一区点一区”的空间结构的空间结构。各界对。各界对“中央政务区中央政务区”的呼声和期望日益强烈。的呼声和期望日益强烈。 中央政务区北京城市核心区的发展要以新中国成立北京城市核心区的发展要以新中国成立7070周年为契机，为中央政务提供更周年为契机，为中央政务提供更好环境。好环境。蔡奇，蔡奇，20
2、192019年年8 8月月1616日日 中央政务区p “中央政务区”的设立将理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病，以及促进京津冀协同发展。p “中央政务区”的设立将进一步推进城市更新与改造，因“留白增绿”、古都保护、城市宜居性增强。p 街区是提升居民生活品质、建设宜居城市的基本单元。街区这一尺度是落实“宜居城市”建设的最好接口。中央政务区街区治理成为一项重要议题 街区治理p “街区”的定义：“街区是指在城市中由城市街道围合成的区域，通常以一个居住组团为单位。街区是城镇居民生活和邻里交往的一个基本单元，是城市生活价值的集中体现。” p 城市街区
3、空间作为城市最重要的空间载体、城市居民进行交流的公共场所，承载着城市的各项功能，是城市空间治理和精细化管理的重点研究对象。p 街区治理是以政府为主导解决城市街区空间问题、推动街区发展、提高公共服务水平的空间管控和治理过程。 关于街区治理研究综述国外国外国内街区治理模式演变从主张功能分离的阶段后，转向强调功能混合“封闭走向开放”街区治理策略分别为空间的功能混合、交通可达性、景观、街区尺度、与外界联系、建设强度六个方面的空间要素提升街区空间活力建设开放街区，关键在（1）小的街区尺度（2）街区功能混合功能（3）街区道路开放。（4）适宜的建设强度。（5）高渗透和交互性的布局方式。街区治理评价街区的宜居
4、性指标美国的LEED -ND社区开发评价体系（2009）、英国的BREEAM -Communities 社区评价体系（2009）、德国 DGNB NS 新建城市街区绿色评价体系街区活力以及空间品质指标刘星等人就是通过实地调研记录的社区户外空间的活动人数来衡量社区活力雷诚等人就构建了空间可达性、空间性质、空间质量三个维度的居住型历史街区空间品质评价体系 ；街区治理内在机制街区治理的各项评价指标彼此相互影响，街区活力被认为会受街区空间形态特征的影响。目前缺乏对街区治理内在的深入分析02方法和数据 研究方法p 基于对街区治理相关理论和文献的梳理，总结营造活力街区的六项主要治理策略，这些治理策略显著影
5、响着街区空间形态和环境品质，而街区空间形态和环境品质又会影响街区的活力。因此，从静态和动态两个维度搭建了街区治理评价体系对首都核心区的街区治理进行诊断评估。本研究范围为北京城市总体规划（2016-2030）划定的首都功能核心区（中央政务区）范围。 研究范围与对象首都核心区街区主要分为历史保护街区和一般街区，历史保护街区的街区治理受限因素更多，本文主要分析一般建成区的街区治理，研究范围与研究样本见右图。研究对象主要分布在2环与3环之间，共387个街区。 数据来源数据类别数据类别数据来源数据来源数据详细信息数据详细信息街区基本信息街区基本信息房天下网站建成年代、占地面积、房屋总数、楼栋数、绿化率、
6、容积率、经纬度街区活力评价数据街区活力评价数据高德位智、微博漫游、大众点评街区的区域到访指数、微博签到次数、街区的街区空间特征数据街区空间特征数据百度地图、百度街景地图街区道路、铁路等矢量数据街区路网数据街区路网数据OpenStreetMap街区道路数据街区服务设施街区服务设施POIPOI数据数据城市数据派购物服务、餐饮服务、休闲娱乐服务、医疗等POI数据03结 果 与 讨 论3.1 首都核心区街区建设历程p 首都核心区历年建设的住宅小区总面积、房屋总数以及小区数量在时间演变上基本一致性，表明街区建设较为均质，时间与空间的差异不大，不存在大强度开发导致建筑规模与街区数量增长倒挂的情况。p 19
7、88年后，首都核心区内住宅小区进入快速建设的时期。1988年是中国公开拍卖土地的元年，是中国房地产繁荣期的开端，这一时期为首都核心区也向市场提供了大量的居住房屋。p 2002年后，首都核心区的住宅小区建设开始减缓，区内存量空间已所剩无几，首都核心区的街区治理应在存量街区上进行微观治理。3.2 首都核心区街区总体特征，街区体征街区体征指标指标演变情况演变情况首都核心区街区开放特征首都核心区街区开放特征街区尺度变化由“小街廓”到“宽马路、大街坊”又向“小街区、密路网”回归的趋势。街区布局模式变化从周边式街区到点群式的街区为主街区门禁管理变化普遍实行门禁管理街区的小区出入口数量却下降，街区封闭化管理
8、程度上升，是否有围墙各时期设置围墙的街区比例有所下降是否有临街商业各时期设有临街商业的比例有所上升首都核心区街区紧凑度首都核心区街区紧凑度街区开发强度变化土地利用率提高，街区的容积率是在逐渐增加的街区居住密度变化各时期房屋户数密度呈现明显上升趋势首都核心区街区环境建设首都核心区街区环境建设街区绿化率变化绿化率设计并未有太多的改变，绿化率的数据在30%上下波动街区沿街绿道建设变化各个时期建有沿街绿道的街区比例却在下降，街区公共交流场所建设变化各个时期公共交流场所建设情况有所改善3.3 街区治理综合诊断街区治理综合评价街区开放评价环境舒适评价交通可达评价紧凑建设评价功能混合评价街区活力评价3.3.
9、1 街区开放程度评价有1/3的街区尺度在1.5万平方米以内的小尺度街区，主要分布在路网密集的地区。占地面积超2.3万平方米的“大尺度”街区也约占总样本的30%。首都核心区内点群式、行列式以及周边式这3种街区布局形式的应用数量上相差不多，采用点群式街区建筑布局形式的街区最多。首都核心区大部分街区都设有门禁系统，只有少部分街区并未设置门禁系统。未设门禁系统、出入自由的街区大多分布在交通便利的区域，比如城市主干道、城市交叉路口附近。而设置门禁系统的小区，其住区内部道路与外界联系也不同，有的街区内部与外部联系紧密，而有的街区仅设置1个出入口，既不利于小区居民的对外出行，也妨碍了周边交通运行。从街区出入
10、口的统计情况来看，有121个街区只有1-2个出入口，出入口数量大于4的街区则不足100个。首都核心区一半的街区设有围墙，设有围墙的街区较多，街区界面开放程度总体不高。3.3.2 街区紧凑程度评价从房屋户数总量来看，大量的街区居住规模小于1000套，说明首都核心区也存在着大量的居住街坊，居住街坊具有“小街区”的概念，与前面街区占地面积的研究一致。从居住密度来看，街区总体密度较高。且高居住密度街区主要分布在路网稀疏的区域。从建筑密度来看，首都核心区的街区容积率普遍在3左右。街区的建设密度空间分布与居住密度一致，与道路密度呈负相关关系，高容积率的小区主要分布在路网稀疏的区域，容积率低的小区则主要分布
11、在路网密集的区域；不同容积率的街区也呈现“组团化”特征，即一小片区域内若干个街区的容积率相近。3.3.3 街区环境质量评价从街区绿化率看，各个街区的绿化率差异不大，在30%上下波动。但也有少部分街区绿化率低于30%。大部分街区的绿化率在30%-35%之间，有86个街区的绿化率在35%以上，另外有20个小区的绿化率低于30%。总的来说，首都核心区各街区的绿地覆盖率处于较低水平。大部分街区有连续绿道，这些绿道形成了靓丽的绿色景观，是人们漫步、休闲的场所。此外，街区供居民交流的场所主要是楼下的步道，大多数步道两旁种有树木，营造一个较舒适的公共空间，也有一部分街区以广场、小花园的形式建造供居民活动的公
12、共空间，后者更为宽敞且景色宜人。3.3.4 街区交通可达性评价 大部分的街区道路可达性在0.01-0.03之间，而高道路密度（大于0.05）的街区数量较少。 从街区公交便捷评价结果看，首都核心区已实现了500米服务半径覆盖，所有小区与最近的公交站距离不超过500米，有2/3的街区与最近的公交站距离不超过165米。3.3.5 街区功能混合性评价首都核心区服务设施POI密度和服务设施多样性指数的空间分析和量化结果。总体上，首都核心区内大部分街区配套服务基本完善，5分钟生活圈内都拥有一定数量的生活服务设施，5分钟生活圈内服务设施数量频数分布较均匀，5分钟生活圈内服务设施数量在44-78的街区数量最多
13、。服务水平与道路密度呈正相关关系，服务设施POI密度较高的街区大多分布在重要的交通周边，或者分布在路网密集的地区。与之相反的则是，服务设施POI密度低的街区常位于交通路网疏落的地区。从服务设施多样性指数的评价结果可以发现，大部分街区的服务设施多样性指数处于0.6-0.8之间，这样的街区占总样本的2/3以上，平均服务设施多样性指数达到0.640514015。而所有街区的服务设施多样性指数都大于0，说明总体上所有街区的服务设施有两种以上（若是只有1种服务设施，辛普森指数会为0），同时大部分的街区居民能在5分钟的步行范围内享受到多种多样的服务设施。3.3.6 街区活力评价运用地均区域到访指数、地均微
14、博签到次数以及地均大宗点评评论数来综合评价街区的活力，地均区域到访指数往往能衡量到访街区的人口集聚程度，地均微博签到次数则能衡量街区到访人群自发性活动的活跃强度，地均大宗点评评论数则衡量街区到访人群消费活动的活跃强度。首都核心区街区地均区域到访指数呈现“两边低中间高”的频数分布；地均微博签到次数的直方图则表明，大部分街区微博签到强度不高，说明首都核心区大部分街区对自发性活动的吸引力不高；地均大宗点评评论数的直方图则表明，大部分街区消费活动强度不高，说明首都核心区大部分街区对消费活动的吸引力不高。3.4 不同活力水平街区治理特征评价运用聚类分析将街区分为4类，街区活力是街区治理特征的外在表现，因
15、此将四类街区命名为“低活力街区”、“较低活力街区”、“较高活力街区”和“高活力街区”，分析这四类街区22项街区治理评价指标的数值特征及组合形式，进而总结出四类街区的治理特征模式。3.4 不同活力水平街区治理特征评价：低活力街区治理特征评价治理特征评价治理特征均值雷达图治理特征均值雷达图“高高”治理评价：治理评价：是否有围墙、距公交站最短距离是否有围墙、距公交站最短距离。“低低”治理评价治理评价：街区布局模式、居住密度、容积率、楼栋密街区布局模式、居住密度、容积率、楼栋密度、公共空间情况、路网密度、服务设施度、公共空间情况、路网密度、服务设施POIPOI密度、服务设施种类数密度、服务设施种类数。
16、治理特征总结治理特征总结：绝大部分指标评价不理想绝大部分指标评价不理想3.4 不同活力水平街区治理特征评价：较低活力街区治理特征评价治理特征评价治理特征均值雷达图治理特征均值雷达图“高高”治理评价：治理评价：街区占地面积、小区出入口数量、绿化率、街区占地面积、小区出入口数量、绿化率、公共空间情况、距地铁最短距离；公共空间情况、距地铁最短距离； “低低”治理评价：治理评价：服务设施多样性指数、街区布局模式、是否服务设施多样性指数、街区布局模式、是否有临街商业、容积率、路网密度有临街商业、容积率、路网密度。治理特征总结治理特征总结：部分指标评价较好部分指标评价较好3.4 不同活力水平街区治理特征评
17、价：较高活力街区治理特征评价治理特征评价治理特征均值雷达图治理特征均值雷达图“中中”治理评价：治理评价：街区布局模式、小区出入口数量、是否有街区布局模式、小区出入口数量、是否有临街商业、容积率、路网密度、服务设施临街商业、容积率、路网密度、服务设施POIPOI密度、服务设施种类和多样性密度、服务设施种类和多样性。“低低”治理评价：治理评价：是否有连续绿道、绿化率是否有连续绿道、绿化率。治理特征总结治理特征总结：大部分指标评价较好大部分指标评价较好3.4 不同活力水平街区治理特征评价：高活力街区治理特征评价治理特征评价治理特征均值雷达图治理特征均值雷达图“高高”评价指标：评价指标：容积率、居住密
18、度、服务设施密度、服务设容积率、居住密度、服务设施密度、服务设施多样性、公交便捷度施多样性、公交便捷度。“低低”评价指标：评价指标：街区占地面积、小区出入口数量、是否有围街区占地面积、小区出入口数量、是否有围墙、距公交最短距离墙、距公交最短距离。治理特征总结治理特征总结：绝大部分指标评价良好绝大部分指标评价良好 内在机制分 析相关性分析内在机制p 街区空间形态形成机制p 街区功能选择影响机制街区开放程度越高，街区服务设施越丰富多样；街区交通可达性越高，街区服务设施越丰富多样。p 街区活力影响机制遏制性因素促进性因素街区尺度；围墙；街区布局模式；临街商业；居住密度；容积率；公共空间；路网密度、公
19、交便捷性服务设施密度、服务设施多样性。密路网稀路网 内 在 机 制 总 结p 小的街区尺度、紧凑的街区建设强度等指标被验证能在建设“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”具有显著作用。因此，在街区治理中应重点关注此类指标的改善，比如减小街区单元的尺度，能对街区“路网加密”有显著作用，路网加密后将促使服务设施渗透进街区，使得街区空间容纳更加丰富的活动类型，从而使空间充满活力。p 基于实证分析，街区尺度是街区治理的关键之处，其在街区空间生产这一过程，就会对街区规划产生影响。小规模的街区势必会带来开放、紧凑的街区建设模式；而小尺度、开放、紧凑的街区对街区周边的路网、服务设施布局都有促进作
20、用，最终将促使街区活力的形成。可见，小尺度、功能复合、开放型的街区将是未来城市街区的发展方向。街区治理内在机制“治理理念街区实践街区空间形态街区交通可达性和功能选择街区活力”04结 论 与 建 议 结 论p小的街区尺度、紧凑的街区建设强度等指标被验证能在建设“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”具有显著作用。p 在街区治理中应重点关注此类指标的改善，比如减小街区单元的尺度，能对街区“路网加密”有显著作用，路网加密后将促使服务设施渗透进街区，使得街区空间容纳更加丰富的活动类型，从而使空间充满活力。p 街区尺度是街区治理的关键之处，小规模的街区会带来开放、紧凑的街区建设模式；而小尺度
21、、开放、紧凑的街区对街区周边的路网、服务设施布局都有促进作用，最终提升街区活力。 优化策略开放活力的公共空间营造策略因地制宜治理优化策略街区服务配套策略街区开放策略建设“小街区”策略0103街区治理优化策略0102030405 优化策略01建设“小街区”策略03p 控制街区用地规模 街区建设的起点是获取土地。在中国，房地产商获取居住区用地一般是通过国家土地使用权有偿出让制度从政府获取土地。在过去，政府出让居住用地往往是大宗土地出让，这使得许多大型居住区形成。而开发商在获取土地后，并不关注住宅区与外界的联系，只追求利益最大化的布局形式。因此，街区尺度的控制可以从源头开始，即严格控制出让宗地的大小
22、，出让宗地应该以街区为单元。p 紧凑适宜的街区建设 “紧凑型住区”的设计原则有以下几点：“高建设密度、街区功能混合、步行系统发达以及公交导向”。这是因为，高建设密度能将居住空间集中起来，使人们能尽可能短地距离里享受到足够多样的生活配套服务。同时，高密度的建设将提高基础设施的利用效率。p 确定适宜的街区尺度 街区的尺度越小，街区内部就越容易形成高强度的建设空间和高密度的居住空间。高密度的发展则会刺激街区经济和社会文化活动。小尺度的街区还更容易形成沿街界面以及商业空间。但街区的尺度不能无限的小，因此，街区的规模存在一个合理的尺度。图片来自卡尔索普的讲座 优 化 策 略 0 2 街 区 开 放 策
23、略03 p 街区道路开放将小区内部道路开放，供居民步行也是一种选择。社区内部道路开放，将会吸引更多活动和设施渗透进小区，将小区逐渐由封闭的住宅小区转变为功能混合、活动丰富的开放小区.p 街区界面开放临街界面的开放，不仅能促进整个街区的开放，而且会将街区的居民从狭小的小区空间解放出来。临街界面开放将有助于形成生机勃勃的街道，在临街界面开放后，可以通过公共设施的布局，将人群引向街道p 公共资源开放开放街区的公共设施和公共空间布置在街道空间与住区的中心位置相结合，有利于在边界形成丰富的活动空间，使街区与街区外空间产生联系，同时也可以服务于行人，是公共设施的作用最大化，也加强了街区内部居民与外部行人之
24、间的交流与交往，增强人群之间的亲密度。 优 化 策 略 0 3 街 区 服 务 配 套 策 略03p 街区功能多元化发展提升街区功能多样化的方式可以是提倡建筑复合利用，即在同一建筑中综合设置商业、办公、住宅等多种功能，提供便利的就业和生活环境p 提供便捷可达的优质服务鼓励形成多元业态混合、开敞活力的街区。鼓励在街区设置混合商业、零售、居住、娱乐、旅馆、餐饮、零售业等业态，增加24小时私人营业店铺，延长私人店铺的营业时间。 优化策略04开放活力的公共空间营造策略03p 绿色开放的线性公共空间可依托街区沿街道路和街区内步道、生活性支路、公共通道建成街区线性公共空间网络,需要满足人们日常休闲散步、跑
25、步健身、商业休闲活动等日常公共活动需求，串联街区主要公共空间节点，形成大众日常公共活动网络p 绿色开放的点状公共空间加大街区公共空间的供给，可通过新建、空间挖潜、微空间改造等方式增加公共空间的供给.可借鉴美国口袋公园计划，发掘已建成区的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，设计并改造一批精致便利的小型广场和公园。 优化策略05因地制宜治理优化策略03p “较低活力”街区治理策略这类街区治理的策略应该是抓重点，对明显劣势的方便进行改善。首都核心区内的较低活力街区在街区开放、街区紧凑建设以及街区交通方面存在劣势，但其在街区环境方面存在明显优势。未来，也需要对这类街区尺度大的街区内部道路进行
26、梳理，评估其打开的可能性，加快街区开放进程，促进路网加密，使出行更加便捷。p “高活力”街区治理策略这类街区需要提高其精细化管理水平。首都核心区内的高活力类型街区治理在街区布局模式、临街商业、居住密度、路网密度以及功能混合程度方面表现良好。但围墙成为遏制街区活力提升的重要因素，高活力街区在各个方面都治理得较好，在未来街区治理优化则需要解决围墙这一遏制性敏感因素。 p 低活力”街区治理策略这类型街区治理策略最好是进行街区开放，需要对这类街区尺度大的街区内部道路进行梳理，评估其打开的可能性。将街区从封闭转向开放，减小街区的尺度，使得街区路网与城市路网相连，增加公交出行便捷程度；同时，街区开放还将提供更多的商业空间，为街区居民提供更为丰富的生活服务。p “较高活力”街区治理策略这类街区治理的策略是巩固优势、改进劣势。首都核心区内的在街区开放程度、街区紧凑建设以及功能混合等方面都有优势，但其街区环境处于低水平状态。未来，需要继续保持其街区开放、生活便捷的优势，对其环境进行改造，使得街区更加宜居。街区环境的改造可能涉及到公园绿地的建设和空间环境的美化，治理优化的难度较低。谢谢大家！
