1、上海市金融服务产业基地战略提升规划研究初步方案上海市城市规划设计研究院总体规划研究中心、规划壹所2012. 11.6汇报内容第一部分 背景分析第二部分 战略思考第三部分 空间构想第四部分 工作计划第一部分 背景分析1、国家宏观政策要求上海加强金融产业发展 国务院(2009)19号文要求上海“加强金融集聚区的规划和建设”。 上海作为中国境内唯一一个定位为国际金融中心的城市，应抓住“十二五”关键时期，以全新的战略视角思考全市的金融产业发展和以全新的战略视角思考全市的金融产业发展和空间布局。空间布局。 浙江省“十二五规划”提出重点建设杭州、宁波、台州区域金融中心城市区域金融中心城市和绍兴、湖州、舟山
2、等金融特色城市金融特色城市。 杭州市定位为：长三角南翼区域金融中心，国际金融服务外包交付中心国际金融服务外包交付中心，并于2011年提出建设“中国私募股权产业中国私募股权产业（VC/PEVC/PE）基地）基地”。 昆山花桥提出建立花桥国际商务城，打造服务外包中心,建设金融金融BPOBPO和基金产和基金产业园业园的目标。无锡科技和外包产业基地花桥国际商务区杭州资金和科技产业基地宁波资金和科技产业基地上海国际金融中心绍兴金融特色城舟山金融特色城湖州金融特色城2、区域金融市场快速崛起对上海提出新挑战 近年来，长三角地区金融产业发展方兴未艾，上海杭州湾北岸仍是空白地区，如何与周边城市金融产业错位发展，
3、是当前迫切需要明确的问题。？【花桥国际商务城金融BPO和基金产业园】 以服务外包和呼叫中心为主要业态 产业门类多、劳动力密集、建筑体量大、开发强度高 花桥模式不应成为奉贤上海市金融服务产业基地的发展方向。花桥模式不应成为奉贤上海市金融服务产业基地的发展方向。华道数据是中国规模最大、服务链最全的金融BPO企业，公司现位于花桥国际商务城亚太广场，拥有员工800余名。华道花桥中心于09年10月一期8万平方米建成投运，入驻员工近3000人。基金产业园第一期工基金产业园第一期工程（国际金融大厦）程（国际金融大厦）基金产业园基金产业园第二三期工程第二三期工程 上海市推进国际金融中心建设条例提出，“根据区域
4、各自的发展优势，完善本市金融业空间布局”。全市金融集聚区中，郊区仅有3个，奉贤奉贤是唯一尚未具体功能定位的地区，为本基地的发展带来了新机遇。是唯一尚未具体功能定位的地区，为本基地的发展带来了新机遇。3、上海市金融发展战略引发对于奉贤区的再思考 奉贤区“十二五”规划纲要明确提出，打造金融后台服务基地，对接服务上海国际金融中心建设。 2009年上海市金融办4月6日正式复函同意奉贤区设立上海金融产业服务基地，并纳入本市正在编制的“十二五”金融集聚区布局规划。 2011年6月16日，市委常委、副市长屠光绍亲自为上海市金融产业服务基地揭牌。 金融产业服务基地建设将成为奉贤区的转型发展的重金融产业服务基地
5、建设将成为奉贤区的转型发展的重要抓手。有利于奉贤调整产业结构、转变发展方式、加快要抓手。有利于奉贤调整产业结构、转变发展方式、加快新城建设、促进产城融合。新城建设、促进产城融合。4、金融服务基地将成为奉贤区转型发展的重要抓手第二部分 战略思考1、基地优势独特的区位条件“城之南、海之上、林之间城之南、海之上、林之间”城之南：城之南：位于奉贤区几何中心，上海市南北中轴线上，距离人民广场正南方45公里。海之上：海之上：距离杭州湾岸线10公里。林之间：林之间：基地核心区座落于7平方公里的申隆生态园的中心位置。1、基地优势便捷的交通联系陆家嘴金融城：陆家嘴金融城：由浦星公路到达陆家嘴，车程45分钟。机场
6、：机场：高速公路网直达两大国际航空港，距浦东机场约40公里，车程30分钟;距虹桥枢纽约50公里，车程45分钟。港区：港区：距离洋山深水港15公里，客运可达沿海各地。西边的金汇港“通江达海”，北通黄浦江，可达太湖。长三角：长三角：杭州湾大桥、东海大桥，以及沿海大通道的建设，为基地与浙江的联系提供了保障。东海大桥杭州湾大桥浦东机场虹桥机场奉贤上海主要对外交通示意1、基地优势良好的生态环境新鲜的空气安全的地理l规划区地势平坦，无灾害性地质，土地适建性良好l处于上海上风上水之处l空气降尘量仅为市中心1/10l空气质量上海陆地部分最好健康的生态l市级万亩公益林基地，其中70%为生态林l树木密林错落有致，
7、生态基础良好洁净的水网l拥有多条水系，如规划区北区的浦南运河l园区内河湖交错，水体丰富，便于造景。2011 年上海市各区县人均公共绿地水平比较中，奉贤区13.3 平方米/人，位列第一 杭州湾环境影响评价表明，申隆生态园是奉贤区杭州湾环境影响评价表明，申隆生态园是奉贤区环境最好的地区之一，基地位于其核心区，生态优美，环境最好的地区之一，基地位于其核心区，生态优美，环境宜人。环境宜人。基地基地金汇镇金汇镇南桥南桥新城新城青村镇青村镇庄行镇庄行镇柘林镇柘林镇四团镇四团镇海湾海湾奉城奉城1、基地优势丰富的资源禀赋邻城邻城南桥新城，二者可以纳入联动机制，促进和谐发展，良性互动融园融园周边产业园，尤其是中
8、小型企业总部，可以实现产城融合，互为基础近憩近憩周边碧海金沙、游艇码头、马术俱乐部、高尔夫球场等设施齐备临学临学海湾大学城中小型企业总部6km8km目前基地土地权属清晰、动迁安置完成、道路水系已经整理。目前基地土地权属清晰、动迁安置完成、道路水系已经整理。同时周边丰富的资源是建设金融产业服务基地的重要支撑。同时周边丰富的资源是建设金融产业服务基地的重要支撑。2、原有规划评述2009年5月的控规，同济院、区院2011年7月博思咨询公司、新加坡邦城公司，上海金融产业服务基地发展战略研究、概念规划设计 2010年12月区院 ，上海奉贤金融服务业基地概念规划 2009年7月，全市土地利用和2010年1
9、1月奉贤区两规梳理 自2009年以来先后编制完成控制性详细规划、两规梳理、概念规划和战略研究等有关该基地的规划。面对宏观经济环境变化，国家政策和上海转型面对宏观经济环境变化，国家政策和上海转型发展等新要求，需进一步加强基地功能定位、发展路径和实施抓手的研究。发展等新要求，需进一步加强基地功能定位、发展路径和实施抓手的研究。p 成为中国对冲基金的发源地和最大集聚区，成为金融产品、技术、管理、品牌和人才的吸纳源、创新源和辐射源，成为国内金融业尤其是资产管理方面有重大影响力的金融产业基地。p 兼顾国际金融人士的居住休闲和公共活动功能，营造一个具有水岛野趣和幽雅文化、健康活力、低碳智慧的高品质国际社区
10、。3、战略定位先驱性合需性唯一性4、功能类型基地着重培育和打造四个方面的功能：产业创新功能金融后台服务功能辐射带动功能资产管理功能 大力扶持私募创投产业发展，吸引国内对冲基金、风险投资、私募股权等创新型金融机构进驻，努力探索重大金融创新活动。 集聚资产管理及其他金融产品的研发与生产，形成金融技术与软件研发设计基地，国内外金融产品的技术创新中心、业务创新中心和运营机制创新中心。 吸引国内外金融机构后台核心业务，国际金融 BPO 承接功能，与陆家嘴金融贸易区前后呼应，形成完整的国际金融中心发展格局。 通过发达的资产管理功能带动整个金融业的集聚和发展，成为奉贤乃至泛杭州湾产业能级提升的动力源。 从国
11、际金融业发展来看，金融业向投资型服务衍生发展，在空间选址从国际金融业发展来看，金融业向投资型服务衍生发展，在空间选址上呈现出前后台机构分离趋势。上呈现出前后台机构分离趋势。 传统大型金融机构如银行、保险、证券和监管机构的前台为了接近客户而接近利益相关者，大多集聚在金融核心，但中后台服务则可以自由选址，分布在周边地区。因此，金融业后台服务机构将是本基地主要功能类型之一。因此，金融业后台服务机构将是本基地主要功能类型之一。（1）金融产业基地功能传统金融机构前台需在城市金融核心区n接近客户和专业服务提供商，可以更好地为客户提供服务n接近其他金融机构，可以更好地合作 如商业银行、投资银行、保险公司和交
12、易所之间常常互为客户 不同的金融服务产业间也会互相合作，如银行保险业务就是由各金融机构与保险公司合作的结果n在同一个经济生态圈中可以 共享作为金融业的关键资源信息 靠近监管机构，快速对政策作出反应 树立机构高端、专业的形象传统金融机构的中后台不需在金融核心区n不需要经常与客户等外部相关者联系n作为支持前台的部门，不需要与前台工作人员每天联系，可以通过网络等进行日常交流n中后台作为低增值甚至纯成本中心，放在高成本的CBD地区并不符合成本效益例如，围绕大纽约经济圈内有数个功能相异的城市、小镇以及地区分担例如，围绕大纽约经济圈内有数个功能相异的城市、小镇以及地区分担或补充纽约金融中心的功能。或补充纽
13、约金融中心的功能。曼哈顿20公里开外的Greenwich小镇已成为“对冲基金大本营”，特征：全球能级、利润巨大、富人集聚、环境幽雅 除了传统金融服务，资产管理和股权投资等投资型金融服务投资型金融服务开始进入中国。例如2011年对冲基金业务在上海第一次发行。投资型金融服务对于空间区位并不敏感，往往倾向于选择郊区集聚，因此将成为本基地将成为本基地的另一个重要的功能类型。的另一个重要的功能类型。【巴菲特案例】巴菲特的办公室选在奥巴哈市奥巴哈市( Omaha, NE)( Omaha, NE)美国中部内布拉斯加州，而非纽约华尔街，一个40万人口的小镇。巴菲特选择留在老家管理投资有很深的考虑： 环境：在安
14、静的奥马哈要冷静地思考就容易多了； 交通：住的地方到办公室开车只要5分种； 成本：租金优惠、税收优惠也是考虑的因素。投资型金融服务的需求：投资型金融服务的需求：静谧的思考场所、便捷的信息交流、亲切的空间体验静谧的思考场所、便捷的信息交流、亲切的空间体验, ,以及优惠的税收。以及优惠的税收。奥巴哈市依托投资型金融服务产业建设的国际社区，聚焦两类关键人群，依托投资型金融服务产业建设的国际社区，聚焦两类关键人群，为他们提供良好的生活环境、高端的服务配套和丰富娱乐设施。为他们提供良好的生活环境、高端的服务配套和丰富娱乐设施。活动方式洽谈和分析投资产品空间需求幽雅和静谧的环境（2）国际社区功能投资客财富
15、拥有者分析师高收入人群目标人群所需匹配的功能投资分析师开放的驻留的流动的投资豪客基金公司经理海归金融专业人才全球性私募基金投资人长三角民营企业主休闲消费的公众周边地区居民来购物和娱乐的市民私人博物馆拍卖馆驻地公司事务所商务服务机构酒店式公寓低密度物业高端酒店国际学校国际医疗诊所私人演出的文化中心特色餐饮马术俱乐部迷你高尔夫练习场各类运动场馆体验和专供农场智能管理运营中心金融信息处理中心林间思考栈道/ 马道/ 骑行道人口：约62000人人均收入：15万7232美元 特点： 金融商务中心 居住 优美环境 艺术文化氛围 居民收入均属中高阶级 失业率近乎于零 美国最安全的城市之一成就： 过去是知名的美
16、国后现代艺术文化中心，留下了高品质的建筑环境和大量艺术空间； 全美最富有的社区之一：当地有几十家对冲基金，许多百万富豪和几家十亿富豪； 全美房价最贵的10个城市之一：当地四室两卫住宅的均价为115万美元；基金运作企业、私人投资的集聚区；交通便捷，四通八达环境优美像公园一样休闲活动丰富艺术文化历史和氛围名望与身份地位的象征不受污染的宜居生活环境个税优惠、房产税优惠【格林威治小镇案例】 投资豪客、金融人才对于空间的需求是高品质住宅、艺术环境、运动休闲、洽谈场所，以及税收优惠。【巴黎法里叶森林公园（Bois de Ferrires） 】公园以大面积人工经济林为主，连接周边的农田和牧场，通过完善基础设
17、施、提高可达性吸引市民游憩和活动。位于巴黎环城绿带东部，是5个区域自然公园之一，面积29平方公里，距巴黎市中心25公里。集中活动区自然保育区自然保育区林业经济区分散活动区温泉酒店分散活动区急救中心露营区林业博物馆烧烤区【旧金山湾区YAWN族案例】需求特点：私密、幽雅；社交圈子；信息灵通；自然环境；健康生活；文化艺术（私人博物馆、私人藏书馆）；运动休闲（练球厂、水上运动、私人飞机）；田园生活；环保意识；海归，习惯国外小镇生活远离嘈杂【硅谷都市农庄案例】西方流行的Yawn一族指：YoungYoung年轻、年轻、WealthyWealthy富有富有和和NormalNormal生活简约生活简约】，他们
18、是“绿色环保”的积极推动者，他们关注社会发展，关注环境问题。纽约市布鲁克林区的“鹰街屋顶农场”硅谷飞机制造工程师漆军的菜园子距离华盛顿特区35公里；提供各种物业类型（从小户型公寓到大面积的独栋别墅）满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求；从开发建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施；提供各类文化娱乐设施和私密空间（建造初期就配有1个18洞高尔夫球场、2个社区游泳池、4个网球场、1个排球馆、1个骑马场、众多的运动场地）；不断创造人造和自然美景，形成大规模的公共开放空间;小尺度的社区环境又增强归属感；使人们能在同一社区中工作和生活。【里斯顿安娜湖村案例】 从一个小企业总部到一个魅力社区华盛顿
19、里斯顿35KM【金桥现代生活园区】住宅配套：精准定位于外企外派高管，在产品类型、细节以及生活配套上展现原汁原味的生活方式，90%的出租率保证产品的投资回报。精准的客户定位涉外居住社区，核心客户聚焦金桥、张江外企的外派高管基于客户定位的多产品打造基于目标客户年住房租金补贴在50-100万/年，打造与之相应的产品类型基于客户定位的产品细节打造产品细节体现原汁原味的异国风情与生活方式，比如卫生间朝南而建，煤气灶台的高度设计为8590厘米高，高出5厘米左右，符合欧洲人的身材基于客户定位的生活配套双语学校、涉外医院等商务产业配套：高端商务教训培训、总部楼宇以及低密度总部办公/研发/运营等功能构成OFFI
20、CE PARK 一期面向企业区域总部的区域总部基地（独立式研发办公楼）二期立足上海、服务全国、面向世界，具有研发设计和总部经济特点的产业服务园区（研发办公楼群）（通用汽车中国园区项目占地12万平方米，总建筑面积约14-18万平方米）三期、四期主要定位为外资公司或国内知名公司在上海的服务外包交付中心、研发中心、运营中心和服务中心等 中欧国际工商学院新金桥大厦【金桥现代生活园区】 以生态环境品质为根本，利用现有生态资源，打造舒适宜人的地区环境，提供优质便捷的生活服务，形成独特的城市魅力和吸引力，真正吸引创业创意人群安居乐业。【临港地区综合区规划】西部岛链意向中部岛链意向东部岛链意向工作在园区、生活
21、在景区、旅游在社区 在坚持保护生态环境、公共开放的原则下，尽可能提供高端服务、提高开发品质，成为国际金融资本、国际金融投资人才的汇聚地。 1 整合地区资源 2 聚焦高端功能 3 提升品质环境4 倡导智慧低碳5 明确发展路径策略原则品质高端F-park功能特色生态保护公共开放5、发展策略第三部分 空间构想根据上海市基本生态网络规划，在郊区初步选址20个郊野公园，总用地面积约400平方公里。串联郊野公园，规划市域若干条郊野步道，作为市民徒步、远足、健身的自然路径。申隆生态园是20个郊野公园中的远期选址之一。全市郊野公园总体布局上海市郊野公园选址规划示意图1、研究范围本次规划研究将从区域统筹的角度分
22、析本基地的功能和空间布局，由此研究范围扩展为A30公路、A3公路和沿钱公路围合的地区，同时考虑与南桥新城、青村镇、奉城镇和海湾镇的协调发展。上海金融服务产业园南桥新城青村镇奉城镇海湾镇2、初步方案露营场地垂钓俱乐部体验农庄水上运动场平庄公路沿钱公路奉柘公路盐青公路林海公路马术俱乐部专供农场部队观景塔台总部大楼购物餐饮群岛球类俱乐部事务所集合住宅集合住宅备用地备用地企业群岛体育公园酒店式公寓A3高速国际社区配套商业街一核五区整体结构方案ABCDEFA区：核心区B区：餐饮服务区C、D、E、F区：郊野公园航塘公路 露营场地垂钓俱乐部体验农庄水上运动场平庄公路沿钱公路A30高速奉柘公路盐青公路林海公路
23、航塘公路马术俱乐部专供农场部队观景塔台总部大楼购物餐饮群岛球类俱乐部集合住宅事务所集合住宅集合住宅备用地备用地企业群岛体育公园酒店式公寓A3高速国际社区配套商业街总体布局核心区布局总部综合大楼（门户地标） 含酒店、会所、会议中心 事务所（联排式）企业群岛（独岛产权式）智慧低碳管理中心社区服务中心国际学校与幼儿园私人诊所居住小岛漫步栈道、骑马道酒店式联排住宅酒店式低碳公寓社区服务中心商业街区 含酒吧、精品店等私人博物馆、演艺馆发展备用地观景塔台发展备用地金融数据安全中心事务所（集中式）3、空间印象核心区核心区洽谈研发社交运动居住文化漫步静思3、空间印象国际学校国际康体中心私人诊所3、空间印象核心
24、区B区：餐饮娱乐群岛3、空间印象体验农庄、磨坊专供农场、菜园马术俱乐部3、空间印象C、D、E、F区：郊野公园4、规模与时序远期设想：开发备用地，拓展国际社区功能，打造东部的郊野公园，创造更加优美的环境一期：社区性功能先行知名企业引入引进国际学校医疗二期：深化金融服务功能打造马术农庄区全面引进餐饮购物0.20.50.50.10.21.51.20.50.20.30.5预估预估770770公公顷范围内，顷范围内，总建设用总建设用地比例约地比例约21%21%，平均容积平均容积率约率约0.50.5（不含集（不含集合住宅合住宅) )，即即145145公顷公顷用地、用地、60-60-7070万平方万平方米建
25、筑量米建筑量预估预估13001300公公顷范围顷范围内，含内，含集合住集合住宅后，宅后，共约共约250250公顷建公顷建设用地，设用地，总建设总建设用地比用地比例约例约19%19%， 建筑量建筑量达到约达到约8080万平万平方米方米4、规模与时序用地指标规划用规划用地类型地类型规划用规划用地面积（公顷）地面积（公顷）占占比（比（%)居住33.7商业办公32.7商业服务9.4体育休闲服务7.5 公共服务设施5.2部队用地21.3农村居民点100.6 道路24.3建设用地小计建设用地小计234.7234.730.530.5水面10513.6农林地43055.9总计总计769.7769.7100.0
26、100.0现状用现状用地类型地类型现状用现状用地面积（公顷）地面积（公顷）占比（占比（% %）公共建筑32.2 工业用地6.7特殊21.3市政0.28 道路17.5公路1.6 公共绿地42.6待建11.5农村居民点100.6建设用地小计建设用地小计202.5 26.326.3 农村空地1.8 0.2 农用地459.0 59.6 水面106.3 13.8 总计总计769.7 769.7 100现状规划基地可容纳的居住人口数为7500人左右，可容纳的就业人口数为3500人左右。5、基地人口测算用地类型 代码用地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）人均建筑面积（平方米）可容纳人口数(万人)居住用地
27、R33.6834.0245（1）0.75 小计0.75商业服务C216.95.7545（2）0.13 商务办公C831.0117.9380（3）0.22小计0.35 注：（1）估算该地区主要的酒店式公寓为90-120平方米每户，每户为2.8-3人，人均居住面积为30-45平方米；（2）估算人均商业服务（包括餐饮岛、球类和马术俱乐部）建筑面积为35-50平方米；（3）估算人均商务办公（以事务所为主）建筑面积为50-80平方米。在成本可控的情况下，地价收益将大幅增加。6、地价收益测算用地类型 代码出让面积（万平方米）出让面积（亩）出让单价*（万元/亩）总价(万元)居住用地R33.68505.20
28、660330000商业服务C216.9253.50 30076000商务办公C831.01465.15 300140000小计81.591223.84 -546000注：参考南桥新城相关用地出让单价。（除对外道路、农村居民点、部队用地以外）可建设用地现状暨原控规里的72.2+8.2=81ha，约1215亩星火开发区腾挪指标13+70.5=83.5ha，约1253亩片林内管理建设用地325*10=32.5ha，约488亩总计197公顷（约2Km2，2955亩），占总用地的25.5%（若加农村和道路和部队，总建设比例42%）建设比例过高将影响环境和品质，与定位不符，建议不要全部腾挪，留作远景备用7
29、、土地指标单位：公顷用地分类申隆范围星火地块建设用地合计211.613城镇用地72.2 0.0 工业仓储用地8.2 4.6 农村居民点用地103.6 7.8 交通运输用地15.1 0.6 水利设施用地0.0 特殊用地12.6 农用地合计467.270.5耕地65.957.9 园地32.42.8 林地3254.0 其他农用地32.95.5 坑塘水面3.10.1 养殖水面9.60.2 水域未利用地合计91.15.5水域91.15.5申隆生态园用地申隆生态园用地769.889第四部分 工作计划1、规划编制程序进行金融产业专题研究、深化用地布局方案启动城市设计国际方案征集 启动控规修编 启动土规修编（片林和耕地占补平衡、集建区修改范围）走各类法定程序土地入市2、政策支持土地指标上，通过区内平衡适当增加建设用地规模林地布局上，在总量平衡的前提下，布局优化公共设施上，支持落户国际学校等高端设施规划程序上，启动修编控规、集建区调整、指标腾挪配套政策上，税收优惠政策、吸引金融项目和金融人才落户
