1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。商业街设计要点四川中原二级市场营运中心规划设计部SiChuan.07.2015Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010什么样的商业街才是好的商业街？哪个案例让你印象深刻？Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010你认为哪个方案比较好？Code of th
2、is report | 4 Copyright Centaline Group, 2010分类动线设计建筑风格露台廊道下沉式广场入口处理精神堡垒非常规手法Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010商业街的分类商业街的分类Part 1Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010按照建筑形态及所处位置的不同，商业街一般分为以下几类：独立商业街地下商业街附属商业街底商Code of this report | 7 Copyright Centaline Group,
3、2010动线设计动线设计Part 2Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010按空间分：按空间分：水平动线（线形布局、环形布局）垂直动线（自动扶梯、升降电梯、楼梯）按性质分：按性质分：人行动线车行动线动线设计Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010大的原则流线明确、有主有次Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010动线设计人要以人为本，人多即大、人少即小Code of this repor
4、t | 11 Copyright Centaline Group, 2010动线设计车人车分行、客货分区Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010动线设计行要通畅，无死角，但不能一直到底Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010动线设计见尽量做到每个商铺都有很好的可见性和可达性Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格建筑风格Part 3Code of this report |
5、 15 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格古典类型：低成本出高品质效果，目前使用较广的风格类型。ARTDECO英式法式纯粹的古典形制现在较少应用，现在多与现代风格结合，形成多样的纯粹的古典形制现在较少应用，现在多与现代风格结合，形成多样的ARTDECOARTDECO风格。风格。范畴较广。一般用色彩和构件来区别其风格。范畴较广。一般用色彩和构件来区别其风格。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格中式：坡屋顶+构件。民国风格川西风格多用在旅游度假区或旅游城市。多用在旅游度假区或旅游
6、城市。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格现代，甚至后现代：通透、实用。大面积玻璃幕墙，简洁的体块，体现时代感。大面积玻璃幕墙，简洁的体块，体现时代感。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010建筑风格非主流：打破常规模式，从形态甚至到材质上。集装箱创意商业区工业区城市更新Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010露台露台Part 4Code of this report
7、| 20 Copyright Centaline Group, 2010露台建筑屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。优劣势分析优劣势分析优势：优势：a)可以开阔视野，打破建筑立面的单调性；b)可以充分利用退台的空间组织露天商业活动，使建筑功能多样化；c)可以使商业建筑在不占用一层面积的同时，在垂直空间上提高绿化率。劣势：劣势： 室外公共露台使得直接产生租金收入的商业面积实际减少。而如果公共露台的打造没有真正形成商业环境的良性促进，则实际上形成一种浪费。Code of this report | 21 Copyright Cen
8、taline Group, 2010设计要点设计要点面积计算方式：面积计算方式：露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件不应计算建筑面积。露台应满足四个条件：露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件须同时满足。 一般露台的功能一般露台的功能：休闲功能、交通功能露台设计时应当注意露台的面积尺度，不计算建筑面积的条件以及露台位置对商业动线的影响。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010露台峡谷式流线型商业设计近年来比较普及。强调了商业街的延续性。Code
9、 of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010顶层退台式在以独栋商业为主的商业街中使用的较为广泛。露台Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010退台式容积率牺牲较大，所以要因地制宜。净用地面积 20000容积率 1.5计容建筑面积 30000建筑密度 50%净用地面积 20000容积率 1.25计容建筑面积 25000建筑密度 50%露台Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010廊道廊道Part 5
10、Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010架空走廊架空走廊专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。优劣势分析优劣势分析优势：优势：a)连接建筑的一种工具；b)增加建筑竖向流线和多层次平面流线，提高各层空间的使用效率，提高商业价值；c)丰富建筑立面景观。劣势：劣势： 增加建筑面积，从而增加公摊。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010架空走廊架空走廊设计要点设计要点面积计算方式：面积计算方式：对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护
11、设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 建筑工程建筑面积计算规范走廊的设置方式走廊的设置方式：平行设置，交错设置架空走廊架空走廊设计时应当注意架空走廊与商业建筑以及建筑其他交通设施之间的位置关系，保证商业动线流畅。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010项目案例项目商业建筑有两层，第二层使用架空走廊将道路两侧的商业体连成一个整体，方便购物人群过街到对面购物。其架空走廊无围护结构、有围护设施，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 该项目地上商业
12、建筑有三层，第二、三层都用连廊将两栋商业建筑连接起来，使其商业形成统一的整体，保证顾客能逛遍整个商场。其连廊有维护设施和顶盖，要计算全面积。架空走廊架空走廊无维护结构，有维护设施有顶盖和维护设施Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010外廊外廊沿建筑物外墙设置的水平交通过道。与内廊不同的是外廊在建筑外的可见性。优劣势分析优劣势分析优势：优势：a)增加了商铺的展示面，带动了商业氛围，提高了商铺的商业价值；b)使交通动线更灵活，利于客流的疏散；c)丰富建筑立面空间。劣势：劣势：a)占用计容面积，增大公摊；b)对商铺采光有一定影响
13、。一面廊一面廊两面廊两面廊三面廊三面廊四面廊四面廊Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010设计要点设计要点面积计算方式：面积计算方式：有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 建筑工程建筑面积计算规范外廊的宽度外廊的宽度：对于建设项目主体底层设置檐廊以形成连续的公共空间，要求檐廊从建筑外墙出挑不大于4.0 米，且凸出部分外缘至规划控制线的距离不得小于规定建筑后退距离的0.5 倍（可落柱），檐廊距地面高度不小于4.5 米，并与主体建筑风格相统一，檐廊地面与人行道平顺连接。 成都市规划管理技术规
14、定2014从建筑外墙出挑4m外廊外廊设计时应当注意外廊的宽度，以及布置形式对商业动线的影响。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010项目案例项目商业建筑的外廊采用单面布置的形式，提高了每层商铺的商业价值；与架空走廊相连接，丰富了建筑立面空间，同时方便了两栋建筑物之间的联系。外廊外廊项目商业建筑为中式建筑，外廊的设置使建筑外观更具特色。单面沿街布置，具有良好的采光效果和广阔的视野而可以用做观光走廊。Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010内廊内廊商业建筑
15、内部两面都有商铺的通道。优劣势分析优劣势分析优势：优势： 作为两面商铺的通道，公摊小劣势：劣势： 内廊在建筑内部，昭示性较差 空间狭窄，有压抑感 连续排列店铺间的公共通道最小净宽度连续排列店铺间的公共通道最小净宽度通道名称通道名称最小净宽度最小净宽度(m)(m)1.主要通道4.00(3.00)，并不小于通道长度的1/10(1/15)2.次要通道3.00(2.00)3.内部作业通道(按需要)1.80内廊示意图内廊示意图Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010内廊内廊尺寸过小，空间感觉压抑。建议与天井搭配使用。或局部位置扩大，
16、形成休息空间。Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010下沉式广场下沉式广场Part 6Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010下沉式广场下沉式广场作为地下商业的重要交通节点，在一定程度上增加了地下商业的价值。优劣势分析优劣势分析 优势优势：a)将土地利用到极限。开发地下空间的最大优点在于不计算容积率；b)增加商业空间，为地下商业造势。运用垂直高差的手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化，较大程度上也提高了地下一层的商业价值；c)应对噪音的妙招。地下半
17、封闭的空间有一定的隔音效果；d)可解决地商业采光、通风差的问题。劣势：劣势：a) 占地下室面积；b) 增加竖向交通成本。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010设计要点设计要点面积计算方式：面积计算方式：地下室各类建筑面积，半地下室中除商业、办公、酒店、住宅外的其他各类建筑面积不计容积率。 成都市规划管理技术规定2014运行手法：运行手法：引人走进来，让人留下来，把人导进去。高度高度：下沉式广场属于地下室的一部分，设计常用高度为46m。覆土层（覆土层（1m1m左右）左右）地下商业（地下商业（35m35m）下沉式广场（下沉式
18、广场（46m46m）下沉式广场下沉式广场华宇广场华宇广场下沉式广场下沉式广场设计时应当注意下沉式广场的尺度，以及它在整个项目中的位置。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010项目案例下沉式广场下沉式广场位于项目一侧位于项目中部Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010入口处理入口处理Part 7Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010常规处理常规处理入口一般会作不同于其他部分的处理，
19、来强调其独特的作用和位置。空间扩大色彩、材质设计Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010精神堡垒精神堡垒通过高大的立式箱体或立柱支撑使其能够在远距离被目及的标识。一般结合电梯设计。贴近建筑，与建筑融为一体单独设置，体现其地标性现代风格Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010非常规手法非常规手法Part 9Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010方法一：通过后期改造，把地下室空间沿街
20、部分改造为底商。注：此部分商业并无产权； 与报规方案不一致，存在被查风险。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010方法二：通过后期改造，把架空部分变成二层赠送空间。注：与报规方案不一致，存在被查风险。一楼二楼地面柱剖面示意：Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010方法三：将小区绿化作为商业后院赠送。注：报规难度较大： 存在后期管理问题。Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010方法四：通过后期改造，把地下空间纳入商业空间赠送。注：成都规范地下室不计容。地下室成本较高，开发商售价中应考虑此因素。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!COMPANY LOGO
