1、.1PART 1 商业综合体概述商业综合体概述PART 2 商业综合体选址及定位商业综合体选址及定位PART 3 项目介绍项目介绍PART 4 典型项目案例介绍典型项目案例介绍PART 5 总结思考总结思考.2 一、商业综合体概念一、商业综合体概念 二、商业综合体特征二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程四、商业综合体优化的开发流程PART 1 商业综合体概述.3一、商业综合体概念一、商业综合体概念就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依
2、存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北京金融街、上海陆家嘴等。.4二、商业综合体特征二、商业综合体特征城市综合体的特证高可达性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。城市的景观和标志，人口密度大、昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免
3、土地过分集中于某一特定功能。历所处城市位置和庞大的规模，注定成为城市名片，产生巨大的社会效应，并随着城市发展而升值。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合，影响和联系，与外部空间整体环境协调统一。高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性巨大的社会效应和升值潜力.5三、商业综合体的现状及发展趋势三、商业综合体的现状及发展趋势1、当前现状当前现状截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增长与市场需求之间对应的规律性逐步
4、形成。.62、呈现特点呈现特点（1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机会和空间依然很大。.7（2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈现多元化。.8（3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。香港恒隆济南恒隆广场香港恒隆济南恒隆广场中粮上海大悦城中粮上海大悦城华润杭州万象城华润杭州万象城.9（4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向，类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加
5、丰富多样化。成都九方中航城购物中心成都九方中航城购物中心业态配比业态配比一层平面布局一层平面布局.10（5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济，商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。阿联酋购物中心阿联酋购物中心室内滑雪场室内滑雪场.113、存在问题存在问题（1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难以为继；（2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目
6、在开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。（3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。（4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：二线城市如成都、沈阳目前和未来将入市的购物中心项目已超过市场需求，三线城市如珠海、中山、海口、银川商业建筑面积今增幅达84%，二三线城市在商业地经验经历一轮发展高峰后，将面临新的拐点。沈阳累计开发量沈阳累计开发量.124、未来趋势未来趋势（1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；（2）发展方向：社区型、邻里型；（3）操作模式：精细化、主题化；（4）
7、业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。深圳欢乐颂深圳欢乐颂常熟印象城常熟印象城.13四、商业综合体优化的开发流程四、商业综合体优化的开发流程项目选址项目选址商业规划商业规划建筑设计建筑设计工程建设工程建设招商运营招商运营.14 一、项目选址一、项目选址 1、选址意义 2、选址流程 3、选址标准 4、调研内容 5、评分标准 二、开发定位二、开发定位PART2 商业综合体选址及定位.15一一、项目选址项目选址1、选址意义选址意义（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展的过程中，土地储备会起到重要
8、的作用。（2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备，但土地储备的关键因素是选址。（3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。.162、选址流程选址流程.173、选址标准选址标准（1）城市整体环境城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）；城市年GDP：地级市10
9、00亿元以上，县级市200亿元以上；城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）；城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）；城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）；未来两年内政府领导不涉及大范围换届；该城市有明显支柱产业；县级城市以百强县为宜；地级城市房地产业年开发量200万以上，竣工量100万以上（县级市房地产业年开发量100万以上，竣工量100万以上）;地级市住宅城市均价在4000元/以上（县级市3000元/以上），商业地产均价在工资10000元/以上（如政府要求建设超高层项目，住宅城市均价在7000
10、元/以上，商业地产均价在2万以上）;.18（1）项目地块条件地块要求：净地，七通一平；地块面积：商住用地100亩以上（商业用地不少于50亩地，不高于100亩）；项目位置符合城市未来发展方向；项目用地永久性供电、动力电达到项目标准；长江以北城市，项目供热管网能够达到红线边；项目距离城市核心商圈车程不超过20分钟；项目可视性佳（50米以外易见），主临街面不低于200米；项目地块要求规整；项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道（双向6车道）或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物；距项目1.5公里无经营面积超过50000平方米的同类业态为佳。.194、调研内容调研内
11、容（1）调研目的 根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。（2）调研重点城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势；项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件；城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异；研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进度的预期。.20（3）调研内容 城市社会环境城市社会环境城市人口总数、市区人口总数、人口居住地理分布？城市经济相关数据（GDP、社会零售品销售总额、居民可支配收入、三产占比）
12、？城市区位、规划发展方向？城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征？城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等？ 宗地现状宗地现状项目区域位置？项目经济指标（容积率、覆盖率、道路退让、车位）？项目周边交通环境、人口居住分布？地段区位特征（区域性质、特征以及在城市中的地位）？地段商业环境（区域内的商业构成、业态组合、类型、经营规模、规划布局及租金水平）？地段未来规划状况（交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划）？地段开发条件（地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状）？地段周边商业住宅租售价格、入住率状况？项目周边在开发或即将开发的楼盘状况？
13、 其他内容其他内容城市中是否存有同业态竞争对手？项目竞争对手调研？大型零售商业入驻可能性？城市商业、住宅、办公销售状况？市场接受度的产品类型？.21（4）调研结果城市现状是否可以支撑城市综合体项目的运营；城市综合体的项目定位、形象定位、客户定位；城市综合体项目的业态建议（是否需要侧重，如需要应侧重那些业态）；对城市综合体的规划设计适度建议；对城市综合体项目中商业、住宅、办公产品类型的建议；预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售价格？预判城市综合体项目中商业、住宅、办公类不同类型产品的销售速率？ （5）评分标准城市综合体的评分标准（附表）县级市城市综合体拓展评分标准表（附表）.
14、22 （1）总体定位：包括物业定位和建筑 定位。 （2）物业定位：商业、酒店、办公、公寓。 （3）项目建筑定位：根据项目定位确 定的档次提出层高要求、外观幕墙风格和材质、照明亮度、室内装修品质，提升消费体验需求满足商业定位。 （4）商业定位：体量定位、市场定位、业态定位、价格定位。市场调研市场细分确定目标市场确定总体开发定位建筑定位物业定位商业定位酒店定位办公定位公寓定位2、开发定位开发定位.23一、项目定位一、项目定位二、一流设计团队绘就高品质项目二、一流设计团队绘就高品质项目三、超高层双塔奠定项目地标性地位三、超高层双塔奠定项目地标性地位四、龙四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅文化主题
15、广场，优雅的城市会客厅五、交通规划五、交通规划科学管理、人性化的设计方案科学管理、人性化的设计方案六、内部空间六、内部空间交相呼应交相呼应 营造营造灵动、多变、通视的购物环境灵动、多变、通视的购物环境七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场八、八、招商实现招商实现项目高端定位项目高端定位PART 3 项目介绍.24一、项目定位一、项目定位整体定位整体定位：淮海经济区核心商圈都会综合体。主题定位主题定位：高品质的乐活主题，高档购物中心，国际五星级酒店和5A甲级办公交织的时尚办公主题，城市中心豪宅居住主题，绿色建筑和低碳节能相结合的可持续发展主题。功能定位功能定位：
16、对核心地块价值挖掘最大化，工作居住、商务生活、消费体验集中同一地域内的一站式商务解决方案。形象定位形象定位：最高档物业。客群定位客群定位：城市精英、公务员、中产阶层、白领和时尚消费人群。市场定性淮海经济区核淮海经济区核心商圈都会综心商圈都会综合体合体形象定位主题定位功能定位.25二、一流设计团队绘就高品质项目二、一流设计团队绘就高品质项目国际一流团队，缔造世界一流设计方案国际一流团队，缔造世界一流设计方案商商 业业 规规 划：划： 第一太平戴维斯第一太平戴维斯建建 筑筑 设设 计：计： 美国凯里森建筑事务所美国凯里森建筑事务所塔塔 楼楼 设设 计：计： 美国西萨配里建筑事务所美国西萨配里建筑事
17、务所交交 通通 规规 划：划： 香港香港MVA交通咨询公司交通咨询公司景景 观观 设设 计：计： 美国贝尔高林香港景观公司美国贝尔高林香港景观公司室室 内内 设设 计：计： 美国凯里森建筑事务所美国凯里森建筑事务所施工图设计：施工图设计： 联创国际建筑设计公司联创国际建筑设计公司物物 业业 顾顾 问：问： 世邦魏理仕世邦魏理仕.26三、超高层双塔奠定项目地标性地位三、超高层双塔奠定项目地标性地位西萨配里设计双塔、凯里森设计西萨配里设计双塔、凯里森设计商业裙楼，联袂缔造标志性建筑，商业裙楼，联袂缔造标志性建筑，比肩世界级超高层建筑。比肩世界级超高层建筑。.27四、龙四、龙”文化主题广场，优雅的城
18、市会客厅文化主题广场，优雅的城市会客厅景观广场先后聘请5家设计公司，做了六套方案，最终定稿龙文化主题方案，体现“徐州千年龙飞地、一代帝王乡”的历史文化，硬景、软景精心规划，铺装石材和绿化苗木、乔木精挑经选，主题雕塑聘请大师级艺术家进行设计，打造城市旅游目的地和城市中心会客厅。.28五、交通规划五、交通规划科学管理、人性化的设计方案科学管理、人性化的设计方案1、车辆出入口处的显示屏提示各楼层剩余车位数量；2、停车区域用颜色和数字加以区分，方便顾客找到车位；3、车辆坡道设计平缓，给驾驶者以安全感和舒适感，体现购物中心的人性化和高品质。.29六、内部空间六、内部空间交相呼应交相呼应 营造营造灵动、多
19、变、通视的购物环境灵动、多变、通视的购物环境1、规划大尺度的开敞空间，营造灵动、多变、通透的购物空间。购物中心主入口1-5层的挑空中庭，流线形的动线设计，提供轻松、休闲、舒适的购物环境。2、内部交通组织合理，有效引层在购物中心流动。主入口中庭、东西两侧次中庭，无疑是垂直交通组织枢纽，1-4、4-6两部飞梯快速将人流带到6-9层的天空广场。.30七、跨七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场层飞梯，将人流快速带达天空广场天空广场是项目设计的最大亮点，堪称世界级水准，绝无仅有。6-10层挑空25米，共享空间约3000平方米，冰场、IMAX巨幕影院、爵士乐吧、特色美食分布其间，创造了崭新的购物空间，营造
20、极富休闲特色的高品质商业氛围。.31八、八、招商实现招商实现项目高端定位项目高端定位1、规划三大主题购物空间：地下便利主题：以高档百货和精品超市两大业态为主。1-5层购物主题：以奢侈品、国际一线品牌、国际二线品牌和快时尚品牌、服饰集合店为主。6-8层餐饮娱乐：以冰场、影院、音乐厅和特色美食为主。2、引进新型和创新业态，提升城市和购物中心品质：百货、精超、影院、冰场、酒店等几大主力店已完成。奢侈品标杆品牌初步达成合作意向。餐饮品牌60%为首次进入徐州市场。.32将以打造高品质城市综合体为目标，以提升城市形象和品位、创造崭新的高品质生活为已任。.33一、华润集团一、华润集团二、万达集团二、万达集团
21、三、中粮集团三、中粮集团四、华润、万达、中粮集团对比分析四、华润、万达、中粮集团对比分析五、苏宁集团五、苏宁集团六、国外典型项目案例六、国外典型项目案例PART 4 典型项目案例介绍.34一一、华润集团华润集团.351、华润概况华润概况华润集团1938年在香港诞生，经过70多年的发展，华润集团旗下共有21家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司：华润创业、华润电力、华润置地、华润微电子、华润燃气和华润水泥，涉及地产、电力、消费品、医药、水泥、燃气、金融七大战略业务单元。截止2010年8月，已进入内地39个城市，正在发展项目超过70个。土地储备规模近2261万平方米（其中住宅开发和商业地产土地储备
22、分别为1911万平方米和350万平方米，商业地产建成物业106万平方米。），主要分布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地产分布于北京、上海、深圳、杭州、无锡、沈阳、成都、大连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。.362、发展战略和选址策略发展战略和选址策略“住宅+投资物业+增值服务”是华润置地的生意模型和战略，是与其它主营业务为住宅的房地产企业在业务能力上最显著的差异化特征。侧重集团资源、兼顾公开拿地，借助集团资源，非公开方式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二、三线城市；侧重对“合作、并购、旧城改造
23、”等拿地方式，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”。.373、产品模式产品模式商业地产商业地产高端品牌万象城：是由购物中心、写字楼和高级公寓、酒店组成的都市综合体，定位于中高端，注重服务品质，主力客群为城市精英、高级白领与金领，打造工作、生活便利的商务目标模式，成功布局13个大城市，深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、青岛、重庆、合肥、无锡、西安、常州、泰州。中高端品牌五彩城：立足一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段，以区域的家庭消费群为目标，同时满足区域商务人群和流动人群的消费需求，家庭和生活是这条产品线最重要的主题。中低端品牌欢乐颂：是华润万家未来重点扩张的新业态，其市场辐射范围为区域性
24、的购物中心，定位于以所在区域中等家庭的日常玩乐购为主，兼顾商务及旅游顾客。.38沈阳万象城沈阳万象城项目概况：作为华润集团“都市综合体”全国复制的第三站，沈阳万象城位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置，总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。一期包括近20万平米的购物中心、8万平方米的国际5A级写字楼，购物中心在2010年底已开业，写字楼在2011年中启用。二期为高档住宅、超五星级酒店 、服务式公寓。全部工程预计将2012年底完成。 冬冬季季花花园园水水的的设设计计理理念念.39二二、万达集团万达集团.401、集团概况集团概况大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高
25、级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。已在全国开业70座万达广场、28家五星级酒店、726块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。.412、开发模式开发模式核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是万达集团在多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、
26、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。.423、发展战略及选址策略发展战略及选址策略在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，万达在全国范围内实现了万达城市综合体产
27、品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。 未来，将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。 公司的长期战略目标是：巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。 .434、典型项目典型项目上海五角场万达广场上海五角场万达广场项目概况：五角场城市副中心作为上海规划确定的四大城市副中心中最大的一个，也是上海东北部地区最大的公共活动
28、中心和交通枢纽，上海万达广场位于五角场环岛地面交通五环五射路网络结构的中心，其辐射范围东至浦东新区、南达虹口区、西至阐北区、北接宝山区，覆盖区域人口200多万。用地面积6.01万平万米，总建筑面积33.47万平方米，其中商业近21万平方米（第一食品楼2.1万平方米、巴黎春天百货4.3万平方米、沃尔玛超市2.1万平方米、黄金珠宝城0.56万平方米、万达7.75万平方米，写字楼8.17万平方米），停车位800多个。.445、典型项目、典型项目武汉中央文化楚河汉街武汉中央文化楚河汉街项目概况项目概况：武汉中央文化区位于武汉市东湖和沙湖之间，项目占地1.2平方公里，总建筑面积340万平方米，由万达商业
29、地产公司独家投资。规划有文化艺术、旅游休闲、商业娱乐、商务办公、高尚居住五大功能，持有的商业和酒店面积60万平方米。1、楚河汉街：2011年9月30日，楚河汉街开业，项目总建筑面积21万平方米，从开工到开业仅用8个月时间，建设速度创造业内纪录。2、世界顶级演艺剧场：汉街东端建有“汉秀”剧场，这是万达集团与世界最著名的美国弗兰克演艺公司合作，投资25亿元打造的超越目前世界所有演艺水平的舞台节目 。3、世界唯一室内电影文化公园：万达集团投资35亿元，建造全球唯一的室内电影文化公园，总建筑面积6万平方米，主题公园共设有七个电影科技娱乐项目，包括4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影
30、院、魔幻餐厅等。该项目汇集全球最新顶尖电影娱乐科技，堪称“室内环球影城”。 4、五座名人广场：“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”（俞伯牙、钟子期），“医圣广场”（李时珍），“太极广场”（张三丰），每个广场按照广场主题布置一处整石雕刻的名人雕塑。 .456、典型项目、典型项目太原万达广场太原万达广场项目概况：太原万达广场东至解放路，西临新建路，北依北大街，南靠城坊街，总用地约41公顷，总建筑面积约150万平方米，主要由大型商业、五星级酒店、酒吧街、高档住宅及相关配套等设施组成。其中，商业广场建筑面积为32.4万平方米。白金五星级万达文华大酒店，总建筑面积约为 4.5万平方米，建成后将成为太
31、原市最豪华的高档酒店之一。万达广场内的酒吧街，建筑面积约为3万平方米，由酒吧、娱乐中心、溜冰场、演艺吧等元素构成。太原万达广场室内步行街总长500米，共三层，建筑面积为3.8万平方米，拥有铺面210个。 .46三三、中粮集团中粮集团.471、集团概况、集团概况中粮置业投资有限公司，成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司。由中粮集团原物业投资部发展而来，主营城市综合体开发运营及物业服务。目前，在北京、天津、上海、广州、烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，涉及商业、酒店、写字楼等业态。自成立以来，中粮置业一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。大悦城一贯坚持“年轻、
32、时尚、潮流、品位”的品牌理念，资产价值不断提升，社会影响不断扩大，行业地位也受到广泛认可，已跻身国内购物中心品牌前列。目前，中粮置业旗下的“大悦城”系列包括西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城、安定门大悦城、天津六纬路大悦城、烟台大悦城、成都大悦城等，投资总额超过400亿元，开发总面积超过200万平米，其中前四个已成功进入运营阶段。此外，在物业项目方面，中粮置业持有并运营北京中粮广场、上海中粮大厦、广州鹏源大厦等多个物业项目，初步形成了以北京、上海等中心城市为核心、辐射全国的战略布局；在物业管理方面，持有凯莱物业管理有限公司。.482、“大悦城大悦城”品牌定位与战略品牌定位与战略品牌
33、核心内涵年轻、时尚、潮流、品位年轻，是指面向大悦城的客群，主要是18岁到35岁的新兴的中产阶级。通常，他们受过较好的教育，愿意接受借贷的生活方式，会用三分之一的收入作为自由支配。他们追求更有态度和品质的生活，愿意为产品和服务的附加值买单，他们有强烈的品牌意识，热衷于尝试新鲜潮流的产品和服务。战略模式多维元素组合打造“城市之心”战略目标通过打造“生活之心”，成为所在区域的“城市之心”。生活之心，即“全服务链的城市综合体”。组合，是全服务链城市综合体的内涵，是实现大悦城主题定位的灵魂，城市综合体的生命力就在于组合。.493、典型项目、典型项目.50.51四、华润、万达、中粮对比分析四、华润、万达、
34、中粮对比分析.521、开发模式、开发模式主要企业主要企业租售模式租售模式开发与经营的耦开发与经营的耦合程度合程度资本运资本运营方式营方式综合评价综合评价华润置地部分自营部分出租自有商业为主导，房产开发为商业服务，同时与租户通过协议形成较耦合。集团注入商业地产与自有零售业的高效整合，一体化程度让前期投入高，但后期自主性强，调整程度小，租金稳定。万达租售混合战略合作、协议约束等形式，形成较强的耦合分零销售，整体销售，上市充分发挥地产商的酱，开发专业优势，资本运营主要以地产为载体，可多商业营运合作，受商业限制较少。中粮出租战略协作，协议约束、耦合度强集团注入，银行贷款专业化于特定目标群体的模式，机遇
35、风险并存，租金回报度高依赖于商业氛围绕培养所带来的人流量。.532、综合比较、综合比较集团集团/模式模式华润华润万达万达中粮中粮核心优势1、央企资本，可以承受较长回收期；2、以品质取胜，不同增进城市采取不同的产品开发模式，更符合市场实际。1、快速复制；2、以散售物业养持有物业。1、央企资本，可以承受较长回收期；2、在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜。盈利模式1、公寓、住宅出售获取商业部分开发资金；2、商业部分持出租，获取租金、管理费以及物业费盈利办公出租获取租金。1、公寓、住宅、写字楼、商业街等散售物业出售；2、靠出租商业获取租金、管理费以及物业，盈利是次要收入。1、公寓、住宅类物业
36、是主要收入来源头；2、靠出租商业获取租金、管理费以及物业费，盈利是次要收入。与商家关系主力店如百货、超市、冰场控制在自己手中，重点是抓好抓好国际名品的招商工作，与小商户为松散管理关系。收益最高的百货控制在自己手中，与小商户采取松散管理。依靠整体的环境、品牌影响力来增加对租金的议价能力，与商家属于松散型管理关系。遇到问题1、选址新城区核心地段的项目，商业部分需要一定的培育期。2、客群定位高端，对前期市调和定位提出更高要求。1、现金流压力大；2、主力店过多，租金收益低；3、品牌谈判力差，开业初期品牌档杂乱，不利于维系消费者的购买力。1、叫好不叫座；2、客户下单率无法与同商圈的百货抗衡。3、将一线城
37、市成功案例复制到二、三线城市，盲目拔高当消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻。.54五五、苏宁集团苏宁集团.55苏宁集团以20年电器连锁发展积累经验及雄厚实力，全面推进百货、酒店、地产、高尔夫球场等多元产业建设，跟随中国经济的快速发展的步伐，向不断增长的中高端消费群体提供更优质的生活方式，全方位打造商业与酒店相结合的综合性商业体。1、发展战略、发展战略.562、业态产业链、业态产业链.57项目地块位于无锡市项目地块位于无锡市CBDCBD商圈，崇安寺步行街商圈，崇安寺步行街东南角，位于城市核心地段，北至人民中路，东南角，位于城市核心地段，北至人民中路，西至图书馆路，南至秦邦宪故居临崇宁路
38、；东西至图书馆路，南至秦邦宪故居临崇宁路；东至新生路。至新生路。 崇安寺崇安寺无锡苏无锡苏宁广场宁广场民民摩天摩天360百盛百盛新世界新世界百货百货商业大厦商业大厦A栋栋商业大厦商业大厦B栋栋中国银行中国银行东方巴黎东方巴黎金鼎广场金鼎广场文渊文渊坊秦坊秦邦宪邦宪故居故居佳福大厦佳福大厦路路中中人人路路山山中中.58无锡市地标性建筑和新商业核心区无锡市地标性建筑和新商业核心区项目地址：项目地址： 人民路核心地段人民路核心地段总建筑面积总建筑面积/高度：高度： 32万平方米万平方米 / 328米米商业建筑面积：商业建筑面积： 11.5万平方米万平方米主题定位：主题定位： 电器旗舰店、大型购物中心
39、、凯悦酒店、超市、电器旗舰店、大型购物中心、凯悦酒店、超市、 甲级写字楼、高档甲级写字楼、高档SOHO公寓公寓.59.60项目地块用地规划为商业、办公、酒店、酒店式项目地块用地规划为商业、办公、酒店、酒店式公寓综合体，位于徐州市鼓楼区彭城广场核心商公寓综合体，位于徐州市鼓楼区彭城广场核心商业圈中心地段。北至河清路，南至淮海路，西至业圈中心地段。北至河清路，南至淮海路，西至彭城路，东至更新巷。彭城路，东至更新巷。 0707徐州徐州苏宁苏宁广场广场彭城彭城一号一号金地百货金地百货家乐福家乐福金鹰购物中心金鹰购物中心古彭购物古彭购物中心中心国贸大厦国贸大厦盛佳盛佳大厦大厦彭城广场彭城广场中中山山路路
40、河河路路城城彭彭路路海海淮淮路路清清新一佳新一佳徐州徐州.61徐州市最高标志性建筑徐州市最高标志性建筑引领徐州全新商业模式和生活方式引领徐州全新商业模式和生活方式项目地址：项目地址： 徐州市中心彭城广场东侧徐州市中心彭城广场东侧总建筑面积总建筑面积/高度：高度： 46万平方米万平方米 / 266米米商业建筑面积：商业建筑面积： 16万平方米万平方米主题定位：主题定位： 电器旗舰店、大型购物中心、凯悦酒店、超市、电器旗舰店、大型购物中心、凯悦酒店、超市、 休闲娱乐、餐饮、高档公寓和甲级写字楼休闲娱乐、餐饮、高档公寓和甲级写字楼商商 业业 项项 目目 介介 绍绍 Project Briefing.
41、62.63六六、国外典型项目案例国外典型项目案例.641、美国最大购物中心、美国最大购物中心美国美国MALL所在地所在地美国明尼苏达州美国明尼苏达州类型区域型开发商美国老师保险福利协会，西蒙地产集团、加拿大555集团楼层4层总投资额6.5亿美元建筑面积39万平方米车位1.97万个开业日期1992年.65业态规划业态规划美国商城位于双城（明尼阿波利斯市和圣保罗市）附近的布鲁明顿市，是目前美国规模最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，据说能装下两座胡夫金字塔。商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司。还有大大小小40多家餐馆，包括在中国也能见到的麦当劳、必胜客和热带雨
42、林餐厅。商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。目前商城的出租率已达到了99。即使只在每家店呆10分钟，转遍所有的店也要86个小时。业态业态数量（个）数量（个）百货4专卖店520餐饮店96夜总会9大学1室内主题公园1迷你高尔夫球场1电影院1水族馆1.66功能分区功能分区美利坚MALL主题装修风格突出，整个商场的形状像一个广场，顶部采取凹形设计，4家主力店分布在4角，中间是面积达7公顷的家庭主题公园，周围被3圈零售大道和一个4层娱乐区所环绕。 .67业态分布业态分布q 零售主力店零售主力店：梅西百货、春天百货、北风百货、西尔斯百货
43、，均为本地百货q 餐饮主力店餐饮主力店：RAINFOREST CAF、PLANET HOLLYWOOD和CAF ODYSSEYq 娱乐主力店娱乐主力店：全美最大的主题公园、迷你高尔夫球场（两层高18洞）、电影院（14幕）、水族馆 娱乐项目娱乐项目：（1）谷物探险：娱乐+教育，模仿农业、森林等；（2）野营探险：全美最大的主题公园；（3）水下探险；（4）科幻奇观；（5）灰熊加工厂；（6）游戏世界；（7）美利坚大世界：9家夜总会；（8）剧院艺苑及影院；（9） 舞蹈俱乐部。美利坚MALL经常邀请各界名人光临，并举行各类庆典活动及社会活动，美利坚MALL对于各种非赢利及慈善活动也很热衷特色餐饮设施特色餐
44、饮设施：（1）热带雨林餐厅；（2）木星好莱坞；（3）奥迪赛咖啡.682、加拿大西埃德蒙顿购物中心、加拿大西埃德蒙顿购物中心项目概况项目概况1981年, 加拿大阿尔伯塔省(Alberta)的西埃德蒙顿购物中心埃德蒙顿购物中心落成(West Edmonton Mall), 总投资金额12亿元加币, 在当时号称是世界最大的购物中心, 并被列入金氏世界记录，营业面积35万, 是当时世界最大的购物中心；2万个停车位, 是世界最大的停车场；内设银河世界游乐场, 是世界最大的室内游乐场；内设水上乐园, 是世界最大的室内人工海浪水上乐园；该购物中在未来10年的计划, 仍将持续扩建, 包括增建一家星级酒店、及一
45、座邻里型的购物组合建物、写字楼及能容纳8,000个座位的多功能会议厅及展会馆。.69 项目定位项目定位西埃德蒙顿购物中心埃德蒙顿购物中心的定位主要集中在两大块 “娱乐”与“购物”。因此, 它的业态组合很明显, 就在这两块领域里开展。在购物方面, 聚合了800家以上的商户入驻; 在娱乐和餐饮方面, 引进了9个世界级的游乐区及超过100家的餐饮店/亭(Kiosk), 现已成为阿尔伯塔省著名的购物娱乐与观光景点之一。 .70业态组合业态组合酒店酒店由于该购物中心的规模大, 客源辐射范围广, 同时也定位为阿尔伯塔省的主要观光景点之一, 除了当地客源之外, 国内外观光客也是该购物中心主要的客源之一, 因
46、而就必须解决观光客源的住宿问题, 所以将酒店纳入了规划, 进驻了两家酒店, 一是“梦幻世界旅馆”, 另一是“西艾德蒙顿购物中心酒店。 .71银河游乐世界银河游乐世界：是一座室内游乐场, 设有三层环绕式轨道的过山车、太空发射塔、儿童游乐园、3D火龙影院、魔鬼城堡、3D趣味屋等游乐设施。室内水上乐园室内水上乐园 ：占地面积2万m2, 有一座人工海浪泳池。.72海洋世界水族馆及海狮表演海洋世界水族馆及海狮表演冰宫冰宫 ：按照国家冰上曲棍球联盟的标准场地规定打造的冰宫, 过去曾是埃德蒙顿市欧伊勒斯职业冰上曲棍球队的长期练习场地, 许多冰上曲棍球赛和一些冰上竞赛都在这里举行, 吸引了无数的观众涌入观赏。
47、 .731818洞迷你高尔夫球场洞迷你高尔夫球场电影城电影城 由26个电影厅院构成的电影城。台球及保龄球中心台球及保龄球中心 圣塔圣塔. .玛利亚号大帆船玛利亚号大帆船 ：仿造1492年哥伦布横跨大西洋的圣塔.玛利亚号大帆船。 .74皇家赌场皇家赌场室内射击场室内射击场宠物动物园宠物动物园D-D-吧俱乐部吧俱乐部滑板及滑雪练习场滑板及滑雪练习场小型马戏园游区小型马戏园游区 咖啡网吧咖啡网吧三个电台现场演播室三个电台现场演播室 主题街主题街/ /美食街美食街.753、伦敦西田购物中心、伦敦西田购物中心位于英国汉默史密斯富勒姆伦敦自治市，为市区区域型高端购物中心，2008年10月30日开业，项目总
48、投资17亿英镑，澳大利亚西田集团、德国Commerz Real各占50%权益，总营业面积约15万平方米，共有345间商铺。包含Debenhams百货、马莎百货、House of Fraser百货、NEXT、Waitrose超市、Vue影院共6家主力店，停车位4500个。.76外部及室内效果外部及室内效果外立面室内空间.77定位和开发定位和开发欧洲最大的市区购物中心，已经成为伦敦地区最受欢迎的购物和休闲目的地之一。它也是在2008年金融危机爆发后的经济衰退期成功逆势开业，并取得良好业绩的大型商业项目范例。定位于主流中产阶段和富裕人群的购物、休闲、娱乐场所，汇集了包括六家主力店及各类专卖店和50家
49、餐饮商户在内的345家店铺。项目总投资达17亿英镑（包括对交通基础设施的改造提升），为当地创造了7000个就业机会。聘请资深室内设计师进行购物中心的内部设计，以提升整个项目的品质，比如奢侈品村由美国室内设计师Michael Gabellini设计，The Balcont餐饮区由英国Softroom设计。餐饮区奢侈品村.784、泰国西康购物中心、泰国西康购物中心项目概况：泰国最大、且世界排行第五的复合式购物中心西康广场，位于席那克林路上，临近拉玛六世公园，建筑面积达 50万平方米，相当于 96 个足球场那么大，分为地上四层、地下一层，集合娱乐、百货、量贩店、商店、餐厅等业态，有6家世界级的大型店
50、宇，Robinson罗罗宾森百货店、Lotus Supercenter莲花超级商场、娱乐主题公园Yoyo Land、多元化的电影院Seacon 14、International Book Forum亚洲国际图书市、泰国第一家动作模拟剧院The Simulator多媒体电影院及立体电影院，以及具有18个球孔的微型高尔夫球道、国际饮食苑和400家国际知名品牌商店，为一复合式购物商场。西康购物广场1994年开幕，是当地人常去逛街的地方，但由于位于曼谷东郊，而非市区中心，一般旅游杂志、书籍鲜少报导，外国旅客知道的不多。整个商场分为M、L、R三个区块，中庭的透天开放空间有椅子可供休憩，周围布置着喷水池及
