1、主讲：孟*制作：赵* 王* 班*1 物业费物业费 是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。2物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生
2、费用； 4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本出或者
3、物业服务成本3普通住宅小区划为五个等级普通住宅小区划为五个等级 根据市住房和城乡建设局、市物价局发布的烟台市普通住宅物业服务等级标准规定，烟台市普通住宅小区按物业服务质量划分为一级、二级、三级、四级、五级,其中一级为最低等级,五级为最高等级。物业服务收费拟按照等级征收,等级越高,服务标准越高,对应的物业服务收费基准价格也越高。一级至五级的基准价格(含电梯)从0.75元/平方米到1.85元/平方米不等,最高可上浮20%后为0.9/平方米到2.22元/平方米。电梯起始层的住户按收费标准的90%收费。45烟台市普通住宅物业服务收费基准价格烟台市普通住宅物业服务收费基准价格 从上图可以看出，有电梯的一
4、级小区每平方米每月0.75元，无电梯的每平方米每月0.35元，而最高五级小区有电梯的每平方米每月1.85元，无电梯的每平方米每月1.45元。据了解，目前烟台市达到五级的物业小区尚无一家，最高的为四级。烟台市现行的物业服务收费标准是2004年制定的，其现行的甲级物业服务标准相当于四级小区物业服务标准。现行甲级物业服务收费基准价格为每月每平方米1元，加上电梯运行费为1.3元。拟定的四级物业服务收费基准价格为1.60元，较现行价格上涨23%。6以无人居住为由拒不交纳物业费的 典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业
5、管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 法院判决：柳先生应交物业费7 案例解析案例解析： 第一,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量,电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.
6、 第二,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司. 第三,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.8业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。
7、从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。 9案例解析案例解析： 本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。10业业们主为何拒交物业们主为何拒交物业费费 大多数业主们表示，之所以很多业主
8、拒交物业费，主要是物业公司提供的服务达不到应有标准。 一一、配套设施不到位、配套设施不到位 物业费收取标准应包含配套设施和服务管理两方面内容。业主认为，各项配套设施已构成销售附加条件，理应在竣工之日起交付业主使用，没能交付使用应当对业主做出相应赔偿，这些赔偿应体现在物业费中。 11二、服务标准不明确二、服务标准不明确 服务究竟包括哪些内容，达到哪些标准，物业却从来没有向业主明确过，业主至今也不知道自己每月花那么多钱究竟可以享受哪些服务。一些未交物业费的业主表示，他们并不是不交物业费，而是要求物业说个明白，你究竟都做了什么，做到哪项交哪项的钱，达到什么等级交什么等级的钱。12三、服务质量三、服务
9、质量每况愈下每况愈下 业主家出现问题或困难，则经常拖延推诿；管理水平差，工作效率低；保洁越来越差，只做大路及门面卫生，小路基本不扫，草地满是狗屎，去年还用水冲地面，如今遍地灰尘无人打扫；园林管理不善，夏季蚊虫成团，小院根本不能呆人，秋天毛虫爬满墙，这种情况，越来越多的业主以拒交物业费的方式表示不满，致使物业管理出现恶性循环，服务质量每况愈下。13四、物业费使用不透明四、物业费使用不透明 按照物价和物业管理部门的有关规定，物业公司应每半年公布一次物业费使用情况，但入住至今，物业公司从没有就此向业主做过说明，业主无从了解，更谈不上监督。由于待遇过低，物业公司人员流动很大，保洁人员经常不能满员，很多素质较好受业主欢迎的客服代表纷纷离去。另外按照有关规定，小区公共设施带来的经济效益，如屏幕广告、广告条幅、商家“入场费”、车位费等都归全体业主所得，并应摊入物业费，但这笔收入业主根本不知如何处臵。物业费使用不透明，缺少监督，业主对物业产生不信任，这是造成部分业主不交物业费的又一重要原因。14业主拒交物业费业主拒交物业费1516
