1、受房价高昂房价高昂和居住观念差异居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。以租赁形式解决居住需求。今年4月，汇丰银行（英国）联手Kantar TNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调研，结果显示，9个国家中，中国年轻人自有房比例最高，达中国年轻人自有房比例最高，达70%70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。70%70%46%46%41%41%35%35%35%35%3
2、4%34%31%31%28%28%26%26%0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%中国中国墨西哥墨西哥法国法国美国美国马来西亚马来西亚 加拿大加拿大英国英国澳大利亚澳大利亚 阿联酋阿联酋国家国家年度房价增幅年度房价增幅（20162016）工资增幅工资增幅（20172017预期）预期）澳大利亚5.41.6加拿大7.40.9中国3.64.0法国0.61.5马来西亚3.23.9墨西哥5.21.9阿联酋-5.40.5英国7.51.9美国4.81.9资料来源：资料来源：HSBC UKHSBC UKGeneration BuyGenera
3、tion Buy 20172017年年4 4月月4 4日日67%67%有购房需求的千禧一代，没能存到足够的首付。54%54%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。9个国家千禧一代自有住房比例9个国家房价与预期工资增幅以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导租房主导”区域区域，伴随租赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨头，其中以EQREQR（公平住屋）（公平住屋）最为知名。2009年-2015年 21个城市自有房v.s租房百分比转化趋势租房主导租房主导购房主导购房主导资料来源：资料来源：Redfin; EQRRedfin; EQR官网官网EQ
4、R定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化早期规模化过度至专注于资产资产运运营管理营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式资产证券化模式。1993-20011993-20012002-20122002-20122012-2012-今今1993-今 EQR发展阶段为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为王强调运营为王。即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服
5、务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。具体而言，包含了4 4大服务体系大服务体系：ServiceService（居住服务）（居住服务）：快速快速& &高效高效承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。ConvenienceConvenience（便利服务）（便利服务）通过整合供应商渠道整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。CommunityCommunity（社区建设）（社区建设）即EQR建造的社交平台社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。
6、FlexibilityFlexibility（多适应性服务）（多适应性服务）类金融服务类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。1、公寓产品需求增加需求增加：伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据中国经济生活大调查2016-2017调查显示，在国内国内1-21-2线城市房价高企线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。同时，在消费升级消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及
7、社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。资料来源：中国经济生活大调查资料来源：中国经济生活大调查2016-20172016-201726.58%26.58%22.15%22.15%19.76%19.76%0.00%0.00%5.00%5.00%10.00%10.00%15.00%15.00%20.00%20.00%25.00%25.00%30.00%30.00%2015201520162016201720170.00%0.00%2.00%2.00%4.00%4.00%6.00%6.00%8.00%8.00%10.00%10.00%1616181820202222242426
8、262828303032323434363638384040424244444646484820132013201620162015-2017年 居民购房意愿2013年v.s2016年 居民首套房置业年龄占比2、资本和存量资产助推规模化规模化：基于需求增长，公寓自2014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规模化运作。萌芽期萌芽期2010-20122010-201220102010年，魔方公寓年，魔方公寓问世，面向年轻人问世，面向年轻人的中端或中低端服的中端或中低端服务式务式长租公寓兴起长租公寓兴起。起步期起步期2012-20142012-
9、2014公寓开始得到公寓开始得到资本市场关资本市场关注注，以蘑菇公寓获得，以蘑菇公寓获得IDCIDC和平安创投和平安创投20002000万投资、万投资、You+You+获得顺为资本领头获得顺为资本领头的的A A轮融资为代表。轮融资为代表。发展期发展期2014-2014-今今20142014年起，房地产企业和酒年起，房地产企业和酒店集团纷纷进入公寓行业，店集团纷纷进入公寓行业，同时，除长租公寓外，以同时，除长租公寓外，以共共享经济享经济为旗帜、以为旗帜、以途家、小途家、小猪短租为代表的猪短租为代表的短租公寓短租公寓在在国内迅速发展，冲击传统住国内迅速发展，冲击传统住宿行业。宿行业。资料来源：资料
10、来源：克尔瑞克尔瑞20162016年中国公寓产业化发展论坛年中国公寓产业化发展论坛开发商开发商万科：泊寓招商：“壹间”“壹栈”和“壹棠”绿地香港：G-hotel龙湖：冠寓酒店集团酒店集团华住：城家公寓铂涛：窝趣如家：逗号公寓房产中介房产中介链家：自如寓我爱我家：相遇其他领域其他领域互联网、金融背景：魔方公寓、新派公寓、You+公寓各行业自主进入公寓行业情况国内公寓行业发展现状1 1、发展阶段不同：、发展阶段不同：受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立行业标准和行业口碑的规模化阶段，但规模经济或不经济的评估标准和界限不清
11、晰，盈利模式还在摸索规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。而欧美由于行业起步早，及Reitz市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。2 2、行业参与者不同：、行业参与者不同：欧美公寓产品供给及运营方主要为：1、私人；2、专业资产管理团队。而目前国内行业参与者身份众多，包括带有“去库存”期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。多身份参与者导致行业经营管理多身份参与者导致行业经营管理的标准化尚未建立健全。的标准化尚未建立健全。3 3、核心收益模式不同：、核心收益模式不同：借助成熟的Reitz市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳
12、定的经营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。而国内主要以赚取以赚取“租金剪刀差租金剪刀差”为为主，抗风险系数低。主，抗风险系数低。从租住周期长短来分，市场上的租住公寓可分为长租长租和短租短租两个大类。1 1、长租公寓、长租公寓p 属于房屋租赁市场中的其中的一类产品供给，以月月- -年年为租赁周期，主要满足在城市中因工作、求学等原因而无户籍归属、高高流动性流动性、且无购房能力或购房需求无购房能力或购房需求的人群，是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品是购买性住宅，和传统住宅租赁的强替代品。p 目标客群目标客群：有租房需求的年轻人年轻人。p 实现形式实现形式：线下租赁（链家）-线上平台p 代
13、表产品代表产品：万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、You+公寓、魔方公寓等。p 产品提供方产品提供方：房企房企（去库存），和公寓运营商公寓运营商（资产托管、平台服务）为主。1、策划定位策划定位：青年公寓。2、项目落位项目落位：依托自有项目，在城市选择上存在被动性。3、进入动机进入动机：去库存、业务协同。4、盈利模式盈利模式：资产增值+租金差价（盈利创新的能动性较弱）。5、发展优势发展优势：有大量资产支撑，进入成本较低。6、发展痛点发展痛点：（1）缺乏专业运营管理团队，和品牌化的标准产品；（2）基于房企去库存动机，部分资产价值并不高的项目在经营期很难产生稳定的现金收益。城市青年家城市青年家服务于有态度
14、、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。项目落位：13个城市；供应房源：1.5万间；在建房源：3.5万间；扩张模式：自持+外租青年长租青年长租公寓公寓目标20-35岁的年轻群体，以“我家我自在”为品牌主张，为客户提供舒适、安全、便捷，以及社群化的租住体验。项目落位：6个城市；供应房源：500间；在建房源：2000间；扩张模式：自持+外租是一个面向现代都市青年居住、生活、创业的社区。社群经济社群经济建立在共享经济下的创业孵化。资产托管资产托管做地产“蛋糕上的奶油”，从重资产模式向轻资产过渡。盈利模式盈利模式旗下摩尔、魔方及9号楼分别定位于白领、青年及蓝领公寓。租金差价
15、租金差价互联网互联网+ +盈利模式盈利模式通过整租、装修、品牌运营而赚取的租金差价。以公寓为核心，运用互联网平台整合各类生活服务资源，打造满足用户居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。公寓运营商：公寓运营商：1、策划定位策划定位：白领/青年公寓。2、项目落位项目落位：主要分布在1-1.5线城市。3、进入动机进入动机：行业天花板尚未形成，行业增长潜力巨大。4、盈利模式盈利模式：基础盈利仍然是租金剪刀差，延展方向为“轻资产模式“下的委托管理、平台运营及金融支持。5、发展优势发展优势：（1）产品及服务的创新性和迭代性高，市场为主导；（2）资本青睐，支撑快速规模化。6、发展痛点发展痛点：（1）盈
16、利模式尚不清晰；（2）对房源的议价能力较弱，租金剪刀差承压。如前所述，房企和公寓运营商均要面对寻找明确盈利模式寻找明确盈利模式的难题，但受产品属性（长周期租赁），和目标客群（青年流动人口、学生）的双重制约，如单纯依靠租金收益，在租金承受能力有明显天花板的前提下租金承受能力有明显天花板的前提下，为扩大剪刀差，长租公寓运营商可选择途径：1、提升收益能力提升收益能力，包括通过专业化的运营能力保障稳定的租金收益；和对收益点进行延展（如引入互联网+的概念）；2、从成本控制入手，以标准化、品牌化、规模化标准化、品牌化、规模化的方式获取竞争优势。互联网+ 构建全方位居住生态圈.公寓运营商提升专业运营能力，提
17、供高效、标准、符合品牌诉求和用户需求的经营服务。THANK YOUSUCCESS2022-5-15p 自带共享经济基因，以灵活租期灵活租期的形式将闲置住房进行租赁，主要满足人们在异地的短期居住需求，如商务出差、家庭出游，是同价格区间酒店同价格区间酒店产品的强替代产品产品的强替代产品。p 目标客群目标客群：在异地有短期居住需求的人。p 实现形式实现形式：在线短租p 代表产品代表产品：Airbnb，途家，小猪p 产品提供方产品提供方：网络平台1、策划定位策划定位：度假公寓。2、项目落位项目落位：旅游目的地。3、进入动机进入动机：大旅游行业红利。4、盈利模式盈利模式：平台佣金。5、发展优势发展优势：
18、消费升级大旅游红利带动行业发展。6、发展痛点发展痛点：（1）房源管控力弱，议价能力缺乏；（2）消费习惯尚未形成；（3）信用体系尚不健全；（4）经营管理能力有待提升。1 1）标准化：）标准化：随着在线短租行业日趋成熟，业务和市场的全面扩张必将带来管理流程的标准化，以保障业务模式高效运转。2 2）业务延展：）业务延展：在线短租平台现阶段服务核心以房源服务为主，作为住宿业的其中一个重要组成部分，单一的服务内容满足不了行业竞争性发展，未来，满足用户更多元化、个性化的出行需求，尝试上下游产业链上关联服务的延展，将挖掘出更多盈利空间。信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房
19、企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专自持、自营、标准化服务品质、专业化运营业化运营流程流程缩短沉淀周期。1 1、细分市场不同：、细分市场不同：长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。基本需求相同基本需求相同：异地居住。2 2、产品规划不同：、产品规划不同：长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在国内纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。运营模式
20、相同运营模式相同：标准化、类酒店化经营管理。虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。租住周期：租住周期：兼顾长/短租需求策划定位：策划定位：国际高端品牌为主；目标客群以外籍或高端商务人士为主项目落位：项目落位：1-2线城市核心区、旅游景区盈利
21、模式：盈利模式：单房租金机会点：机会点：中端及中高端市场思考点：思考点：通过业务延展，或者利用互联网平台红利，提升盈利空间酒店式的服务，公寓式的管理。1 1、项目可行性：、项目可行性：6个项目均位于轨道交通或城市主干道附近，交通通达性优良；项目分部主要在城南及城东，此区域聚集了大量高端商务人群及青年流动人口，住宿产品需求旺盛。2 2、运作实力：、运作实力：依托*金控集团及酒店集团的资金和经营支持，可以很好地解决公寓规模化，以及公寓产品标准化难题。3 3、产业联动：、产业联动：金服、生活服务、物业服务、商业服务等集团内业态联动，为延展公寓业务奠定了坚实基础。具备可行性基础具备可行性基础具备规模扩
22、张及具备规模扩张及标准化运营基础标准化运营基础具备平台化的业务具备平台化的业务延展基础延展基础p 策划定位：年轻人、中端住宿市场。p 租住周期：长短租皆可满足，灵活租期的住宿产品。p 项目落位：基于三个品牌档次，选址区间涵盖：1.5-2线城市CBD，闹市区，交通枢纽，著名旅游景区。p 运营模式：自建品牌、酒店化运营模式，对外输出管理。p 进入动机：盘活存量资产+享受运营红利p 盈利模式：租金、佣金、资金预存p 业务延展：+旅游、+金融服务、+医疗健康.p 实现基础：在线住宿租赁平台目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。目标机会市场，做年轻人的中高端公寓产品。传统酒店式公寓多为国际连锁品牌，如
23、雅诗阁、辉盛阁和奥克伍德等，主要目标中高端商务人士，以其在异地外派、出差、家庭出行等需求为出发点，通过服务、品牌及管理溢价，此类产品的单晚房价与五星级酒店持平，区位选择多在市中心及核心CBD区域。同时，随着年轻人消费观念和居住观念的转变，市场上兴起了多种“青年公寓”产品，取代传统租住，但产品标准缺乏、服务和运营能力还不成熟产品标准缺乏、服务和运营能力还不成熟，以及租金水平租金水平过高，令年轻人望而生畏等矛盾十分明显。借助自持物业所具备的强定价权强定价权，并通过对线下运营团队人力资源结构优化，客房耗品清单优化，清洁频次及维修频次优化，降低运营成本，从而以高性价比的产品，真正面向年轻、中端市场。酒
24、店延展物业酒店延展物业：统一运营团队，提供多样性产品选择针对与同品牌酒店物业相连的公寓产品，在需求逻辑上，多为需同时满足短同时满足短/ /长租的产品长租的产品： 在运营团队的组建和编制上，与酒店协同考虑； 在设施服务提供上，优化客房耗品清单，减少需每日更换的物品，减少客房清洁频次，降低运营成本。统一的在线预订平台统一的在线预订平台基于住宿平台，酒店和公寓产品均在统统一的渠道一的渠道进行预订、销售和推广。搭建互联网平台还有利于在做业务延展业务延展，提高多种经营收入，如搬家、物业、餐饮、金融服务等。基于移动互联的入住体验基于移动互联的入住体验公寓产品同样可以选用自助C/I，自助洗衣，自动贩卖，智能
25、化门锁及安控系统。移动智能移动智能应用一方面有利于进一步优化人员结构，降低人力成本降低人力成本，在产品入市初期，更是以创新型观感创新型观感吸获取消费者认同。公寓独立物业公寓独立物业：优化人员结构，轻酒店化运营针对独立存在的公寓物业，在需求逻辑上，多为中长期租中长期租赁产品赁产品，因此： 运营团队编制优化空间大，如前台、客房维护、安保、维修等岗位均转变为低频次需求，可采取外包形式控制人力成本。 在设施服务提供上，放大储物空间，减少房间内多余装饰。强化共享空间，营造长租社交氛围。除*悦外，取消客房耗品，固定客房清洁频次。价格优势：价格优势：基于直接开房成本（包括能耗、基于直接开房成本（包括能耗、人
26、工、易耗品等）的定价原则。人工、易耗品等）的定价原则。成本优势：成本优势：打破项目边界，形成统一的后打破项目边界，形成统一的后勤支持中心，标准化地完成日勤支持中心，标准化地完成日常运营管理。常运营管理。资产优势：资产优势：基于稳定经营性现金流，清晰的基于稳定经营性现金流，清晰的商业模式及未来增长预期，进行商业模式及未来增长预期，进行资产证券化。资产证券化。平台优势：平台优势：打造生活闭环，流量互导打造生活闭环，流量互导& &变现。变现。盈利渠道盈利渠道总总房量房量x x出租频次出租频次会员会员储值储值+ +押金押金+ +租金预付租金预付产业产业联动联动01021 1、流程新颖、流程新颖2 2、
27、技术先进、技术先进1 1、产品好、产品好2 2、经营好、经营好1 1、自持公寓：、自持公寓：除V客东都以外，其余自持项目均与酒店共享物业。依托酒店管理运营经验，对公寓产品管理体系做精细化延展，包括人员架构、客房维护标准、客耗品标准、定价体系、增值服务类别、成本管控等。2 2、集中式公寓（外拓）：、集中式公寓（外拓）：针对物业条件、租金水平、市场状态优良的项目，可考虑以租赁租赁形式实现项目落地。通过标准化装修指引、专业线下团队搭建、统一预订推广系统植入，完成品牌化宣传。物业形态物业形态：酒店延展物业+集中式外拓物业拓展实现拓展实现：引入基金/投资人，完成基础项目落地。在标准与品牌建立的基础上，通过以承包承包经营、管理输出经营、管理输出等轻资产模式完成规模化。物业形态物业形态：集中式外拓+分散式外拓拓展实现拓展实现：投资助力+品牌输出在品牌口碑、产品回报、服务经营水平等维度得到市场验证和认可的条件下，利用在线住宿租赁线住宿租赁平台平台，广泛吸纳社会零散适租房源，最终以会员和预存资金放大平台价值。物业形体物业形体：分散式外拓拓展实现拓展实现：平台吸纳THANK YOUSUCCESS2022-5-15
