1、任务九：目前物业管理市场目前物业管理市场存存在的问题在的问题2022-5-151 理想的市场状态永远只存在于经济学家的理论模型中，物业管理市场同样如此。由于体制和机制上深层次的原因，加上物业管理本身的特殊性，使得物业管理市场除了具有其他服务产品市场的共性问题之外，还暴露出一些独特的个性问题。沿袭上述市场构成要素分析的逻辑思路，笔者将当前物业管理市场存在的主要问题，概况为以下六大基本矛盾：2022-5-1521.1.企业推动的主动热情与业主企业推动的主动热情与业主自觉的被动冷漠的矛盾自觉的被动冷漠的矛盾2022-5-153一个成熟高效的市场必定建立在作为市场主体的卖方和买方的相对均衡和相互促动的
2、基础之上，当前物业管理市场的主要弊端之一，便是缺乏买卖双方之间的均衡和互动。在政府的主导和带动之下，我国物业服务企业在主动推广和宣传物业管理方面表现出空前的热情，以深圳为例，目前以物业管理普及和宣传为主题的“物业管理周”活动已连续开展了五个年头，物业管理行业不仅有了行旗、行歌，甚至有了以物业管理为主题的电视连续剧与此形成鲜明对比的是，卖方的积极和主动并没有得到买方的认可和响应，大多数业主对物业管理的自觉参与意识似乎有待唤醒，他们更多的是被动接受物业服务这种交易方式。业主的被动冷漠，直接导致物业管理买方主体的缺位和错位，并容易产生破坏物业管理市场良性运行的两种极端现象：一种是通常情况下，公共权利
3、的淡漠和契约精神的缺失，业主因缺乏履约能力而无法对物业服务企业进行有效监督并放任其违约行为；另一种是特殊情况下，公共权利的滥用和维权功能的夸大，业主因不当行使解约权利而使物业服务合同成为一纸空文。均衡和互动的卖方和买房是支撑市场健康运行的左右足，缺乏业主自觉（右足）的物业管理市场，即使企业推动（左足）再强有力，也只能是“跛足的市场”。2022-5-1542.2.享受服务的公共性与履行义务的享受服务的公共性与履行义务的个体性的矛盾个体性的矛盾2022-5-155作为物业管理市场客体的物业服务产品，属于准公共产品，具有非排他性，容易产生“搭便车”的问题。在物业管理市场中，享受物业服务产品的是物业管
4、理区域内的全体业主，而交费义务则是由单个业主个别履行的，物业服务企业无法因为个别业主不履行交费义务而阻止其享受公共性服务，当不履行义务（不交费）的业主能够享受与履行义务（交费）业主同样的服务的时候，人们基于自利本性自然倾向于“搭便车”。由物业服务产品的排他性导致的物业服务消费“搭便车”现象，使得物业服务企业无法像一对一的商品买卖那样将不履行交费义务的业主排斥在消费群体之外，产生了物业管理收费难的问题。长期以来，普通居住物业收费率偏低现象的普遍存在，使得大量物业服务企业因无法实现合理的价值补偿出现亏损，部分物业服务企业甚至因此降低服务质量，进而导致更多业主拒交费用的恶性循环。收费难这一物业管理行
5、业困境，直接制约着物业管理市场的良性发展。2022-5-1563.3.服务成本刚性增加与服务价格缺服务成本刚性增加与服务价格缺乏弹性的矛盾乏弹性的矛盾2022-5-157价格机制问题是当前物业管理市场面临的最核心、最根本、最紧迫的问题。以北京为例，一方面，CPI指数平均每年增幅为35%，最低工资标准每年涨幅为10%，物业管理生产要素价格上涨推动了物业服务成本逐年递增；另一方面，从1996年至今，北京房价上涨了58倍，而绝大多数居住物业的物业服务收费标准并没有改变，有的小区甚至不升反降。物业管理市场中，服务成本刚性增长与服务价格缺乏弹性的矛盾之所以长期存在而且日益凸显，其主要原因有二：一是由于物
6、业服务合同具有长期性和持续性的特点，加上业主团体不成熟导致的买方决策的艰难，造成价格的反应迟钝，物业服务价格不能根据市场供求变化及时做出调整；二是由于各级政府在物业管理问题上，过多关注民生和社会稳定的因素，普遍实行保守的价格管理，片面扩大政府调节价的适用范围，有的甚至实行变相的政府定价。近几年，物业服务价格机制存在的矛盾日益突出，在收费标准无法提高的同时，物业服务成本上升和物业服务收费率下降的结果，是行业平均利润率的不断下降和亏损面的不断增大，面对入不敷出的物业项目，有的企业选择了“弃管”，有的企业不惜侵占业主的公共利益以求生存。2022-5-1584.4.充分开放的市场竞争与显失公平充分开放
7、的市场竞争与显失公平的市场力量矛盾的市场力量矛盾2022-5-159为便于分析研究，我们可以参照房地产行业的做法，以不同时期的物业服务合同为依据，将物业服务市场分为一级市场和二级市场，以前期物业服务合同为交易依据的市场称为一级市场，以物业服务合同为交易依据的市场称为二级市场。在物业管理二级市场上，虽然物业管理行业实行了市场准入制度，但是现行规定中各资质等级物业服务企业的条件偏低，加上物业管理师制度尚处于起步阶段，相关主管部门执法不严等因素，我国物业管理行业的准入门槛相对较低，市场开放程度较为充分，产业集中程度较低。按照2008年的统计数据，虽然物业管理行业当年总产值超过2000亿元，管理总面积
8、超过125亿平方米，但由于物业服务企业数量高达58000多家，平均每个企业的管理面积仅为21万平方米，平均产值仅345万元。除少数与大型的开发建设企业关联的物业服务企业规模实力较强以外，绝大多数物业服务企业均属于中小型企业。与此同时，在物业管理的一级市场，由于开发建设单位的优势地位和市场主体之间的信息不对称，造成买卖双方力量的严重失衡，进而产生非竞争性市场失灵的现象：在前期物业服务合同的缔约阶段，一些物业服务企业只能接受建设单位的先决条件，不能自主定价和要约；在前期物业管理服务合同的履约阶段，一些物业服务企业即使经营亏损，也仍然可以依靠建设单位的补贴正常运转。2022-5-15105.5.优质
9、服务的有限供应与日益增长优质服务的有限供应与日益增长的服务需求的矛盾的服务需求的矛盾2022-5-1511由于我国物业管理尚处于初级阶段，劳动密集型的行业特征较为显著，物业管理服务投资少、见效快，简单的保洁、绿化、秩序维护和维修工作对劳动力素质要求不高，较低的行业进入门槛使得许多企业纷纷加入物业管理行业，造成低端服务的过度供给，一些地方甚至出现竞相压价的恶性竞争。与此同时，高品质的物业服务供应却十分有限，优秀的品牌企业供不应求。应当引起关注的是，随着人们生活水平的提高和财产观念的增强，许多业主对物业管理的需求已经不再停留在简单的方便和实惠，更多的是追求享受和尊重，许多业主理解物业管理不再停留在
10、生活消费的层面，更多的是从挖掘和提升物业资产价值高度认识物业管理。如何不断加大优质物业服务的供应以满足客户日益增长的需求，是今后我国物业管理市场长期面临的一个问题。2022-5-15126.6.专业分工的快速发展与要素市场专业分工的快速发展与要素市场的相对滞后的矛盾的相对滞后的矛盾2022-5-1513 专业分工日益精细是社会经济发展和进步的标志，与目前集专业管理和实务操作于一身的统包统揽型的商业模式不同，未来物业管理行业的发展方向是物业服务集成商模式，物业服务企业的专业能力应体现在对物业服务生产要素的选择、配置和集合上。当前物业服务要素市场发育的相对滞后，在一定程度制约了物业服务行业的专业化进程，具体表现在以下三个方面：一是劳动素质的差强人意，物业服务行业的核心竞争力是人力资源，经济实力和行业偏见成为高素质人才进入物业服务行业的障碍，人力资本无法形成并发挥作用；二是配套服务的市场混乱，保洁、秩序维护、绿化、工程维护等物业服务行业的下游产业的专业化程度较低，质次价高的专项服务加大了物业服务企业采购成本和管理风险；三是垄断行业的风险转移，水、电、气、热等公共资源是物业服务产品的重要生产要素，在公用部门垄断优势尚存的情况下，代收费用和维修养护责任的转嫁势必增加物业管理行业的市场风险。2022-5-1514
