1、社区治理与可持续发展：社区治理与可持续发展：分析框架和案例研究分析框架和案例研究1内容概览内容概览p上篇：可持续发展制度分析框架上篇：可持续发展制度分析框架p下篇：北京市美丽园社区案例分析下篇：北京市美丽园社区案例分析 p 案例介绍案例介绍p 案例讨论（同学讨论）案例讨论（同学讨论）p 案例分析与总结案例分析与总结2p上篇：可持续发展制度分上篇：可持续发展制度分析框架析框架3主要议题p为什么要关注制度？为什么要关注制度？p什么是制度？什么是制度？p在促进人类福利方面，制度的关键职能是在促进人类福利方面，制度的关键职能是什么？什么？p实现制度的关键职能面临的障碍及克服？实现制度的关键职能面临的障
2、碍及克服？41.为什么要关注制度？p可持续发展：满足当代人需求的同时，不削弱后代人满足他们需求的能力的进程。（布伦特兰委员会，1987）p代际公平的核心伦理观念，强调当代人具有道义上的责任，以确保后代人至少能够享受与当代人同等好的生活质量，其实质就是要持续的满足人类的福利需求。p一个社会满足个人福利“需要”的能力取决于各类资产的数量和质量，还取决于社会如何使用他们，如何协调不同层面的人类的行为。政策可以用来改善资产管理，而制度的洞察力却可以用来审视构建并贯彻执行政策的各种力量。5福利物品的消费物品的消费环境舒适与环境舒适与生态功能生态功能网络、共同价网络、共同价值观和信仰值观和信仰直接投入品与
3、生态功效网络与信任网络与信任建筑物、物质网建筑物、物质网金融资产金融资产缄默的知识、缄默的知识、才智、胜任和能力才智、胜任和能力产出产出人造资产人造资产知识资产知识资产人力资产人力资产社会资产社会资产自然资产自然资产62.什么是制度？p制度是法规、组织机构和社会规范，通过它可以方便地协调人类的行动。p从非正规的一面来说，他们包括的内容从信誉到其他各种形式的社会资本（包括根深蒂固的支配社会行为的规范）到非正规的机制和协调网络。p从正规的一面来看，他们包括国家列入发电的规章条例和法律，以及制订、修改、解释和执行规章条例和法律的程序和机构（从立法机构到中央银行）。7用于协调人类行为的社会规范、法规和
4、组织用于协调人类行为的社会规范、法规和组织社会资本制度法规组织非正规正规 信任共同的价值观宗教 法规 传统规章条例法律宪法政府部门公司民间社会警察法院 关系网规范8p市场是具有协调功能的制度，市场对个人和企业的交易进行协调。但是市场需要得到其他制度的支持，以便使得信任、监督和正当的激励手段得到保证；p政府在组织分散的利益方面起着主导作用：使之符合国家的目标并对相互竞争的利益进行平衡；p民间社会的作用在于动员人们对特殊问题的支持，提供信息，提供第三方核查等方面表现得最为出色。民间社会各组织常常采取主动并未鲜为人知的利益发出呼声-建立信任感、合法性以及普及所需的知识。93.在促进人类福利方面，制度
5、的关键职在促进人类福利方面，制度的关键职能是什么？能是什么？p良好的制度环境必须承担许多职能。但是要使对行动协调及可信赖，又目的明确，必须突出三种职能：p捕捉信号p平衡利益p实施决议10捕捉信号捕捉信号p捕捉信号是引起人们对问题关注的首要条件。p诸如鱼类资源的枯竭、毒素对儿童的侵害、腐败使得排污清洁的检查苍白无力等，如果得不到反映这些问题的信号，这些现象就会无人过问，因而相关的政策也就根本不会出台。p信号捕捉：信息获取、反馈、对未来问题的预测等。信号捕捉：信息获取、反馈、对未来问题的预测等。p信号产生和接收的过程包括从以含义丰富的方式确定探测一种现象的可行性，到汇总信号并提请决策者注意。p捕捉
6、信号的途径：科学的监测、大众的呼声和反馈、大众的抗议、投票、法院诉讼和传媒-尤其是网络传媒使得每一个网络使用者都有可能成为一个信息的发布者。11平衡利益平衡利益p利益的平衡与否对政策或者制度的持续性具有重要影响。p对利益进行平衡是许多层面上的事情：在国家立法部门内，在法院审判中，在市场上，在个人规范和乡村之间的相互影响上，在公司董事会会议是和分公司看得见或看不见的运作过程中。p一般而言，要达成利益的均衡必须具备如下几个方面的条件，p其一，要有良好的捕捉信号的机制或者信息披露机制，因为信息的拥有量会影响谈判能力；p其二，要有谈判和沟通的机制，因为只有通过谈判和沟通，利益相关方才能充分表达观点，充
7、分进行博弈，从而达成平衡；p其三，要有包容性和民主机制，也就是说发言权和参与非常重要。因为集中的利益总是比分散的利益易于表达和维护，正因为如此，缺少代言人的分散的利益相关者往往会被社会所忽略。 12实施决议实施决议p实施是平衡的延伸，就是将达成共识的付诸实施的过程。p可信赖的承诺是实施决议的重要基础。p健全的程序和广泛的公众参与能够帮助实施高水的决定。p程序中包括事前评估、必须有大众参与，而公众审核也会有所助益。134.4.实现制度的关键职能面临的障碍？实现制度的关键职能面临的障碍？p三种障碍：p把分散的利益组织在一起使得人们走到一起建设一所学校，所花的功夫要比建设个人住房所花的功夫大得多。p
8、打造可信赖的承诺承诺在将来以及长期之内要相互帮助，比承诺今天就相互帮助所花的功夫大得多。p促进更广泛的包容性当获得资产和表达意愿的机会具有排他性、不公正和不民主时，要对共有的货物进行协调就要花更多的功夫。145 5克服实现制度的关键职能面临的障碍克服实现制度的关键职能面临的障碍p对分散利益的组织p构建可信赖的承诺p促进包容性15对分散利益的组织对分散利益的组织p分散的利益往往被各种政治力量的代理人所忽视，因为那些收益的人往往是集中的。例如，使得多数人蒙受损失的贸易制度、对城市偏心而牺牲农村利益的政策。p因此要使得分散的利益得到重视，就必须要对其进行协调。p言论和结社自由、信任和政治责任心可以为
9、协调分散的利益提供某些制度手段，为他们收集信号，对他们进行平衡。民主制度和人民投票表决虽然有许多缺陷，但可以降低协调分散利益所需的费用。16构建可信的承诺构建可信的承诺p“在解释一组委托人如何才能组织起来取得长期集体利益时，需要解决的第二个难题是承诺问题” p外部强制往往可以用来解决可信承诺问题。 p通过外部的强制行动是那些违背承诺的人为他们的行动所造成的一切社会后果承担责任。p外部的强制可以通过正式与非正式的方式进行，包括诸如各种强制执行、税收或者规章制度。p同时，提前行动是确保可信承诺的另一个重要途径，也就是在承诺者背叛承诺做出有害行为之前采取行动。17促进包容性促进包容性p处于分散状态的
10、穷人时常面临的一个困境是找不到主张他们利益的渠道。p一个绝大多数人不能表达意愿的社会在两种情况下会耽误大事。第一，它之所以误事，是因为蕴藏在绝大多数人中间的潜在创造力和生产率受到了忽视，或者仅仅一部分得到重视。第二，因为没有人能听到社区和自然资产受益人的呼声，这些资产的潜在力量也就可能被浪费掉。 p因此，促进制度的包容性很必要。18p促进包容性的一个重要的方面就是发言权和参与。使得处于分散状态的人具有有效的途径表达意愿，人民具有发言权不仅仅使得人们能有效的表达他们的想法，还能促成利益相关者之间有效的实质性沟通，因为发言权确保了个体对自身利益的真实表达。p促进包容性的另一个重要的方面就是使得法律
11、这样的制度和对法律其支持作用的机构变得具有包容性。当制度变得具有包容性时-倾听更多人的呼声并给更多人以支持，含义更广泛的资产就能兴旺发达。p促成获取资产的途径的包容性是增强包容性的另一个重要方面。在获取资产方面更多的包容性，就意味着不公平现象的减少，有助于发展更加持久。这是因为所有制不是无关紧要，获取资产的机会将有助于贫困家庭发挥其潜力。同时，拥有土地或者资产的人对保护资产的制度的支持要比没有住房或者希望有住房的人的支持大。p所以，当获取资产的机会既广泛又具有包容性时，代价惨重的政治动荡，轮番上台的集团因相互没收资产而造成产权得不到保障的情况就不可能发生。19p下篇：北京市美丽园社区案例下篇：
12、北京市美丽园社区案例分析分析20引言引言 社区自治是否能够可持续发展？对此人们并不乐观，社区自治是否能够可持续发展？对此人们并不乐观，因为公共选择的逻辑是，个人理性会导致集体的非理性，因为公共选择的逻辑是，个人理性会导致集体的非理性，最终走向共同的悲剧。不过，有很多学者，如埃莉诺最终走向共同的悲剧。不过，有很多学者，如埃莉诺.奥斯特罗姆等发现，自主治理是可能的，只要有适当的奥斯特罗姆等发现，自主治理是可能的，只要有适当的制度基础。那么如何才能让社区得到可持续发展呢？社制度基础。那么如何才能让社区得到可持续发展呢？社区治理制度基础的建设非常重要。在本研究中，我们通区治理制度基础的建设非常重要。在
13、本研究中，我们通过对北京美丽园社区治理中发生的一系列纠纷及其解决过对北京美丽园社区治理中发生的一系列纠纷及其解决的观察，试图寻找出社区治理的可持续发展之道。的观察，试图寻找出社区治理的可持续发展之道。21主要议题l美丽园事件发生的社会背景l美丽园事件源起及经过l美丽园社区的管理机构和治理结构l同学案例讨论l美丽园事件的问题分析l政策建议l结束语22一、背景透视23（一）中国城市住房制度改革促成城市自有房（一）中国城市住房制度改革促成城市自有房阶层的形成阶层的形成随着中国住房制度改革的历史进程，导致了城市社随着中国住房制度改革的历史进程，导致了城市社区的产权结构的变革，从上世纪区的产权结构的变革
14、，从上世纪9090年代起，中国年代起，中国城市社会发生了根本性转变：住房从计划经济时城市社会发生了根本性转变：住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产。这一变革为城市代的国家财产转变为私有财产。这一变革为城市社区治理转换提供了坚实的基础社区治理转换提供了坚实的基础 。24252627（二）物业产权基础上的维权意识觉醒，利益（二）物业产权基础上的维权意识觉醒，利益维护驱动下的自治组织的成立维护驱动下的自治组织的成立p在产权的基础上，新型的产业者在产权的基础上，新型的产业者- -业主成为维权的业主成为维权的主体，并在维权的进程中成为社区治理的新兴力量主体，并在维权的进程中成为社区治理的新兴力量和
15、发展方向。为了维护自身的利益，业主逐步自发和发展方向。为了维护自身的利益，业主逐步自发结合起来形成自治组织，显示了很强的自组织能力，结合起来形成自治组织，显示了很强的自组织能力，业主组织成了社区治理的重要主体之一。业主组织成了社区治理的重要主体之一。 28（三）社区治理的制度规范初步形成（三）社区治理的制度规范初步形成p没有规矩，不成方圆。在民间自发力量推动下，政没有规矩，不成方圆。在民间自发力量推动下，政府顺应城市社区治理的实践需求，出台相应的制度府顺应城市社区治理的实践需求，出台相应的制度规则，初步奠定了城市社区的治理结构。尤其是规则，初步奠定了城市社区的治理结构。尤其是物业管理条例物业管
16、理条例的颁布的颁布 和实施，虽然它受到了来和实施，虽然它受到了来自多方面的批评，但是从无到有，在规范物业小区自多方面的批评，但是从无到有，在规范物业小区的治理实践方面还是发挥着一定的作用。的治理实践方面还是发挥着一定的作用。p根据我们的不完全统计：物业管理相关法规文件根据我们的不完全统计：物业管理相关法规文件4040余个；业主组织的相关法规文件余个；业主组织的相关法规文件3838个；社区建设相个；社区建设相关的法规文件关的法规文件 3030余个。余个。29二、美丽园物业纠纷二、美丽园物业纠纷 事件源起及经过事件源起及经过 30（一）美丽园小区情况（一）美丽园小区情况 美丽园小区是一个低密度住宅
17、建筑群，坐落在北京美丽园小区是一个低密度住宅建筑群，坐落在北京海淀区五棵松路海淀区五棵松路20号。占地面积号。占地面积21公顷，总建筑公顷，总建筑面积面积227010平方米，其中住宅面积为平方米，其中住宅面积为210569.26平方米，共平方米，共34栋住宅楼，栋住宅楼，111个住个住宅单元，宅单元，1378户；配套公建建筑面积为户；配套公建建筑面积为27810平平方米。小区建筑为钢筋混凝土全现浇楼板，配钢筋方米。小区建筑为钢筋混凝土全现浇楼板，配钢筋混凝土砌块及内浇外砌结构。小区共有地上车为混凝土砌块及内浇外砌结构。小区共有地上车为970个，为收费管理。地下车为个，为收费管理。地下车为455
18、个。现有居民个。现有居民1378户，户，4800余人。余人。 31美丽园小区美丽园小区32（二）物业纠纷促成业主委员会成立（二）物业纠纷促成业主委员会成立l l20032003年，美丽园业主委员会的前身年，美丽园业主委员会的前身美丽园物业管理委员会在美丽园物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量、水泵数量等核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量、水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量不相符，物业费严重虚高。在与计算物业费单价时所使用的数量不相符，物业费严重虚高。在此期间，部分业主因对鸿铭物业公司的乱收费行为不满，未按时此期间，部分业主因对鸿铭物业公司的乱收费行为不满
19、，未按时交纳有争议部分的物业费，结果被鸿铭物业公司告上法庭。业主交纳有争议部分的物业费，结果被鸿铭物业公司告上法庭。业主纷纷败诉。纷纷败诉。 l 20042004年年8 8月月1919日，美丽园第一届业主委员会经业主大会选举产日，美丽园第一届业主委员会经业主大会选举产生了。可以说，成立业委会是群众经历过单打独斗的实践与挫折生了。可以说，成立业委会是群众经历过单打独斗的实践与挫折后找到的唯一自救之路。后找到的唯一自救之路。 33（三）物业服务及收费纠纷激化，业主委员会终（三）物业服务及收费纠纷激化，业主委员会终与物业公司对簿公堂与物业公司对簿公堂 l20042004年年1010月月2020日，业
20、主委员会开始与鸿铭物业公司日，业主委员会开始与鸿铭物业公司商谈物业费问题，但未能达成一致意见。见此，业商谈物业费问题，但未能达成一致意见。见此，业主委员会召集了第二次业主大会，以超过全体业主主委员会召集了第二次业主大会，以超过全体业主三分之二的票数通过了三分之二的票数通过了7 7项决议，其中包括授权业项决议，其中包括授权业主委员会与鸿铭物业公司商谈，如协商不成，授权主委员会与鸿铭物业公司商谈，如协商不成，授权业主委员会代表全体业主提起物业费诉讼。业主委员会代表全体业主提起物业费诉讼。l20052005年年3 3月，在与物业公司多次协商未果的情况下，月，在与物业公司多次协商未果的情况下，美丽园小
21、区业主委员会向法院递交诉状，提出了十美丽园小区业主委员会向法院递交诉状，提出了十三项诉讼请求。三项诉讼请求。l2005年年5月月11日，海淀区人民法院开庭审理了该日，海淀区人民法院开庭审理了该案。经过审理，案。经过审理，2005年年9月月14日，海淀区人民法日，海淀区人民法院驳回了美丽园业主委员会的全部诉讼请求。院驳回了美丽园业主委员会的全部诉讼请求。 34 20052005年年3 3月美丽园小区业主委员会向法院提出的十三项诉讼请求：月美丽园小区业主委员会向法院提出的十三项诉讼请求：1.1.将保安费变更为按将保安费变更为按5 5元元/ /户月收取；户月收取；2.2.将保洁费变更为按将保洁费变更
22、为按3 3元元/ /户月收取；户月收取；3.3.将垃圾清运费变更为按将垃圾清运费变更为按2.52.5元元/ /户月收取；户月收取；4.4.将未曾书面特别委托的业主的室内小修费取消；将未曾书面特别委托的业主的室内小修费取消；5.5.将未曾书面特别委托的业主的室内中修费取消；将未曾书面特别委托的业主的室内中修费取消；6.6.自自20032003年年9 9月月1 1日起无条件将各项费用统收服务费取消，并返还已收取的该项费日起无条件将各项费用统收服务费取消，并返还已收取的该项费用；用；7.7.自自20022002年年9 9月月3 3日起无条件将共用天线管理费取消，并返还已收取的该项费用；日起无条件将共
23、用天线管理费取消，并返还已收取的该项费用；8.8.将电梯维保费变更为按实际电梯规格、数量（将电梯维保费变更为按实际电梯规格、数量（111111部）及小区实际住宅建筑面部）及小区实际住宅建筑面积（积（210569.26210569.26平方米）计算收取，即按平方米）计算收取，即按0.3590.359元元/ /平方米月收取；平方米月收取；9.9.将电梯运行费变更为按实际电梯规格、数量（将电梯运行费变更为按实际电梯规格、数量（111111部）及小区实际住宅建筑面部）及小区实际住宅建筑面积（积（210569.26210569.26平方米）计算收取，即按平方米）计算收取，即按0.4630.463元元/
24、/平方米月收取（一层业主除平方米月收取（一层业主除外，仍执行原免收约定）；外，仍执行原免收约定）；10.10.将高压水泵费变更为按实际可收费高压泵组数将高压水泵费变更为按实际可收费高压泵组数（1 1）及小区实际住宅建筑面积（）及小区实际住宅建筑面积（210569.26210569.26平方米）计算收取，即按平方米）计算收取，即按0.0080.008元元/ /平方米月收取；平方米月收取；11.11.立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的电梯广告位租赁电梯广告位租赁合同合同，并将相关收益返还业主；，并将相关收益返还业主；12.12.将已
25、收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费返还业主；将已收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费返还业主；13.13.将收取的营业税由将收取的营业税由5.55.5变更为变更为5 5。35（四）法院判决下调物业费用（四）法院判决下调物业费用 l20052005年年1212月月8 8日，一中院作出终审判决，撤销了一审法院作日，一中院作出终审判决，撤销了一审法院作出的判决出的判决 ，基本支持了业主的诉讼请求。，基本支持了业主的诉讼请求。l20062006年年1 1月，物业公司向一中院提交再审申请，要求对此案月，物业公司向一中院提交再审申请，要求对此案进行重新审理；进行重新审理； l200620
26、06年年3 3月月3030日，日，5 5名法律专家出具名法律专家出具论证意见书论证意见书，认为一，认为一中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的；中院的判决改变了合同规定的价格条款，是不妥当的； l20062006年年4 4月月1313日，北京市物业管理协会向一中院主管领导发日，北京市物业管理协会向一中院主管领导发出一封出一封行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成行业专家对美丽园物业纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映严重影响的意见及情况反映，认为法院的判决会引发北京，认为法院的判决会引发北京物业全行业的混乱，要求重审；物业全行业的混乱，要求重审； l20062006年
27、年8 8月月1111日，经过再审，北京市第一中级人民法院判决：日，经过再审，北京市第一中级人民法院判决：“维持原判维持原判”，再次支持了美丽园业主委员会，再次支持了美丽园业主委员会1313项诉求中的项诉求中的1212项，小区物业费单价由每月每平方米项，小区物业费单价由每月每平方米2.722.72元降为元降为1.581.58元。元。36（五）物业公司因收费低而逃离，社区陷入服（五）物业公司因收费低而逃离，社区陷入服务缺失、秩序混乱状态务缺失、秩序混乱状态l20062006年年8 8月月1515日，鸿铭物业公司在小区里张贴了日，鸿铭物业公司在小区里张贴了告美丽园全体业主书告美丽园全体业主书，表示对
28、于再审判决，表示对于再审判决，“不论是从价格上还是从美丽园实际运行成本上，不论是从价格上还是从美丽园实际运行成本上，都是不能接受的，将继续申诉都是不能接受的，将继续申诉”。鸿铭物业公司同。鸿铭物业公司同时表示将时表示将“撤离撤离”美丽园小区。美丽园小区。 l20062006年年9 9月月1 1日上午日上午7 7时许，鸿铭物业公司突然张贴时许，鸿铭物业公司突然张贴出撤离通告，保安不见了，电梯停电了，家里停水出撤离通告，保安不见了，电梯停电了，家里停水了了整个小区陷入整个小区陷入“混乱混乱”之中。美丽园再次成之中。美丽园再次成为举国关注的焦点。为举国关注的焦点。37物业突然撤离，小区陷入混乱，业主
29、十分不满：物业突然撤离，小区陷入混乱，业主十分不满：38物业走了，业主自发组织小区的服务供给，图为一业主自发看守小区大门39（六）社区生活混乱导致业主委员会的信任危机（六）社区生活混乱导致业主委员会的信任危机 随着物业公司的逃离，导致人们基本的生活失序，进而在业随着物业公司的逃离，导致人们基本的生活失序，进而在业主中产生了极大的分歧，业主委员会面临着空前的信任危机。主中产生了极大的分歧，业主委员会面临着空前的信任危机。业主基本上分成了三个派别，即拥护物业派、中立派和业委业主基本上分成了三个派别，即拥护物业派、中立派和业委会派：会派：l拥护物业派：拥护物业派：物业公司服务不错，任何一个物业公司都
30、是为了赢利，一部分业主不交物业费，损害了我们广大业主的利益，是业委会在强奸民意。l中立派中立派：试图调解，但不成功。认为只要服务到位，物业费可以重新协商。但物业公司在临走前损害业主利益是不对的。l业委会派业委会派：物业公司应按法院判决收费。少部分人唯恐天下不乱，他们在买房和物业费上都享受优惠，所以会替物业公司说话。美丽园1300多户业主，只有100多户没有交物业费，物业公司却针对广大业主，这不公平。40（七）政府及时介入，指令原物业暂且继续服务（七）政府及时介入，指令原物业暂且继续服务l鸿铭物业逃离美丽园社区之后，海淀区小区办、美丽园社鸿铭物业逃离美丽园社区之后，海淀区小区办、美丽园社区所在的
31、八里庄街道及当地派出所立即介入纠纷事件，召区所在的八里庄街道及当地派出所立即介入纠纷事件，召开紧急会议开紧急会议 。l9 9月月9 9日，海淀区小区办下发通知，要求鸿铭物业日，海淀区小区办下发通知，要求鸿铭物业9 9月月1111日日之前全面恢复小区物业服务，责令业委会之前全面恢复小区物业服务，责令业委会4545天之内召开业天之内召开业主大会临时会议。主大会临时会议。 41（八）美丽园业主大会召开，选聘新物业公司（八）美丽园业主大会召开，选聘新物业公司 u20062006年年1010月月9 9日下午日下午4 4：0000，美丽园小区开始召开临时业主大会，向业主分发，美丽园小区开始召开临时业主大会
32、，向业主分发选票，请业主自行实施自己的民主权利对以下三个议题进行投票：选票，请业主自行实施自己的民主权利对以下三个议题进行投票：1 1、美丽园业主大会正式选聘的物业公司是否应以招投标方式产生；、美丽园业主大会正式选聘的物业公司是否应以招投标方式产生；2 2、是否全面接受北京鸿铭物业管理有限公司提出的条件是否直接选聘北京鸿铭、是否全面接受北京鸿铭物业管理有限公司提出的条件是否直接选聘北京鸿铭物业管理有限公司为小区提供正式的物业服务。物业管理有限公司为小区提供正式的物业服务。3 3、是否应罢免现任业主委员会全体委员。、是否应罢免现任业主委员会全体委员。u20062006年年1010月月2828日结
33、束，整个投票过程均有全程录像监控，最终的投票结果：日结束，整个投票过程均有全程录像监控，最终的投票结果：1 1、“罢免业委会现任全体委员罢免业委会现任全体委员”议题，议题，467467票赞成，票赞成，621621票反对，票反对，5 5票弃权；票弃权；2 2、“续聘鸿铭物业续聘鸿铭物业”议题，议题，474474票赞成，票赞成，609609票反对，票反对，7 7票弃权；票弃权；3 3、“正式选聘的物业公司以招投标方式产生正式选聘的物业公司以招投标方式产生”议题，议题，613613票赞成，票赞成，474474票反对，票反对，3 3票弃权。票弃权。u20062006年年1212月份经过一周的业主大会投
34、票，在美丽园月份经过一周的业主大会投票，在美丽园3 3家竞标物业中，南京新家竞标物业中，南京新鸿运公司以鸿运公司以628628票的绝对优势夺标。中标的新物业公司于票的绝对优势夺标。中标的新物业公司于20062006年年1212月月1111日正式日正式进驻美丽园。进驻美丽园。42“美丽园纠纷美丽园纠纷”大事记：大事记：2005年3月业委会起诉鸿铭物业，要求挤掉物业费“水分”，将多收的物业费退还业主。2005年9月海淀法院驳回业委会诉讼。2005年12月北京市一中院支持了业委会的诉求，将小区2.72元每平方米每月的物业费判至1.58元，美丽园业委会成为北京首个打赢物业费官司的业委会。2006年5月
35、鸿铭物业向一中院申诉，一中院裁定再审。2006年8月11日一中院维持终审判决。2006年9月1日鸿铭物业突然撤离，美丽园停水停电，海淀区小区办等部门紧急到小区处理，当天下午恢复水电供应。2006年9月7日副市长吉林表示，绝对不允许断水断电断电梯等情况发生，对一些物业公司断电断水的恶劣行为将予以严惩。2006年9月9日海淀区小区办要求鸿铭物业9月11日前恢复服务，同时要求业委会45天内开业主大会。2006年9月14日部分业主提出罢免业委会提案，业委会收下提案。2006年10月9日美丽园临时业主大会召开，罢免业委会全体委员成为议题之一。2006年10月28日临时业主大会结束，业委会全体委员未被罢免
36、，同时启动招投标程序。2006年11月8日业委会发出物业招标公告。2006年12月2日至8日6家投标公司中3家入围，小区召开业主大会决定中标物业。最后，南京新鸿运中标。2006年12月10日新物业进驻小区，鸿铭物业撤离。43三、美丽园的管理机构和治理三、美丽园的管理机构和治理结构结构44（一）在美丽园社区物业服务收费事件中涉及（一）在美丽园社区物业服务收费事件中涉及到的利益相关方到的利益相关方p1 1、物业公司、物业公司物业服务的生产工作。在本案例中，物业服务公司是鸿铭物业公司，这一公司承担着美丽园社区的物业服务。p2 2、物业管理协会、物业管理协会由物业公司联合加入组成的行业协会。在本案例中
37、，物业管理协会就是北京市物业管理协会。3 3、业主委员会、业主委员会业主的集体意志执行机构，维护业主利益。本案例中的业主委员会就是美丽园社区业主委员会。4 4、业主、业主分散的利益个体，房屋的所有权人为业主。本案例中的业主就是美丽园社区的权力业主。p5 5、法院、法院外在于自主治理社区的裁判方。p6 6、政府、政府形式上外在于自主治理社区的行政主管方。p7、专家学者专家学者45p（二）美丽园社区物业服务及收费标准纠纷事件的治理（二）美丽园社区物业服务及收费标准纠纷事件的治理结构图结构图业主委员会物 业 服 务 公司 法 院物业服务收费纠纷业主大会（由全体业主组成）行业协会专家学者政 府其他业委
38、会46通过对近十年的相关法规的回顾和梳理，我们看到了由产权人和使用人业主，由产管委会业主委员会的转变。根据物业管理条例及相关的法规，我们可以发现当前物业小区的治理结构：在物业小区内部形成了“业主大会业主委员会物业公司”这样的委托授权关系。具体来看，社区内部的治理结构包括两个层面的问题。其一是在业主和业主委员会之间形成一层委托-代理关系。从另一个方面来讲就是要将业主分散的利益通过集体选择的过程聚合为集中的利益，由业主委员会集中表达和实施；此外，在业主和业主委员之间形成一种需求信息/信号的表达和捕捉机制，形成信息的反馈机制以及监督机制。 其二是业主、委员会与物业服务公司之间围绕着物业服务和收费形成
39、以及生产与消费的关系。物业服务包括的范围比较广泛，例如有关保安、保洁、绿化、供暖、生活热水的供应，日常公共物业和业主自用部分的小修理等。无论是怎样的物业服务，都会存在生产这和消费者，在这二者之间会存在物业服务的供给和服务费用的偿付两种互动的形式。除了上面提到的社区内部的治理结构之外，处于社区外围的组织，作为一种外在的制度设置也会对社区治理发生影响。在美丽园社区的物业服务和收费标准的纠纷案例中，这些外在的制度设置包括作为社区治理的制度供给者的政府；包括对社区治理中的纠纷及合约争议进行裁判和处理的司法机构；也包括作为对社区治理中的利益格局发生影响的行业协会及专家学者，在本案例中，北京市物业管理协会
40、和相关的专家学者在物业公司向一中院提交再审申请时，试图通过一定的途径对法院施加影响，从而间接地影响美丽园社区的治理实践。47学生对案例进行分组讨论学生对案例进行分组讨论p分成三组分别讨论如下三个角度对美丽园案例进分成三组分别讨论如下三个角度对美丽园案例进行讨论分析，时间行讨论分析，时间40分钟。分钟。p（1）信号捕捉机制：问题、原因、政策建议？）信号捕捉机制：问题、原因、政策建议？p（2）利益平衡机制：问题、原因、政策建议？）利益平衡机制：问题、原因、政策建议？p（3）合约实施机制：问题、原因、政策建议？）合约实施机制：问题、原因、政策建议？48四、美丽园社区物业收费纠纷四、美丽园社区物业收费
41、纠纷事件的问题及分析事件的问题及分析49（一）物业服务与社区治理（一）物业服务与社区治理p在前面第二部分关于美丽园社区物业服务及收费纠纷事件过在前面第二部分关于美丽园社区物业服务及收费纠纷事件过程的介绍中，我们可以看到整个事件都是由业主委员会和物程的介绍中，我们可以看到整个事件都是由业主委员会和物业公司之间的纠纷引发和进一步激化的。在这一案例中业主业公司之间的纠纷引发和进一步激化的。在这一案例中业主委员会及业主与物业服务公司之间的利益平衡机制、两者之委员会及业主与物业服务公司之间的利益平衡机制、两者之间的谈判和沟通机制以及关于物业服务和收费的信息反馈机间的谈判和沟通机制以及关于物业服务和收费的
42、信息反馈机制等的情况关涉到美丽园社区中物业服务的持续与否。制等的情况关涉到美丽园社区中物业服务的持续与否。（1 1）信号捕捉与社区治理：）信号捕捉与社区治理：在社区的治理中，物业公司与业主相和业主委员会相比具有在社区的治理中，物业公司与业主相和业主委员会相比具有物业服务定价信息的优势；物业服务定价信息的优势；前期物业公司对于社区的地理和设施的信息往往掌握的要比前期物业公司对于社区的地理和设施的信息往往掌握的要比业主和业主委员会更多一些业主和业主委员会更多一些 ；正是因为物业公司与业主之间关于物业小区的信息不对称，正是因为物业公司与业主之间关于物业小区的信息不对称，从而导致了在物业服务的提供和物
43、业服务的收费中双方处于从而导致了在物业服务的提供和物业服务的收费中双方处于不对等的博弈地位。信号捕捉机制的不完善和信息披露机制不对等的博弈地位。信号捕捉机制的不完善和信息披露机制的缺失进一步的影响了社区治理持续发展的基础。的缺失进一步的影响了社区治理持续发展的基础。 50（2 2）利益平衡与社区治理）利益平衡与社区治理美丽园社区物业服务和收费纠纷事件中首要的一个问题就是在物业服务美丽园社区物业服务和收费纠纷事件中首要的一个问题就是在物业服务公司和业主之间缺乏一个平等的谈判和协商平台。公司和业主之间缺乏一个平等的谈判和协商平台。 其次，作为利益平衡地重要条件地信号捕捉机制，通过前面地分析，我其次
44、，作为利益平衡地重要条件地信号捕捉机制，通过前面地分析，我们可以发现在美丽园社区中物业公司和业主之间存在着严重地信息不对们可以发现在美丽园社区中物业公司和业主之间存在着严重地信息不对称的状况。称的状况。 （3 3）合约实施与社区治理）合约实施与社区治理 在社区治理中，合约订立和实施也处于关键的地位。因为，合约实施是在社区治理中，合约订立和实施也处于关键的地位。因为，合约实施是利益平衡的延续。利益平衡的延续。美丽园小区中缺乏合约的自我实施机制，这不仅是美丽园的问题。中国美丽园小区中缺乏合约的自我实施机制，这不仅是美丽园的问题。中国的物业服务市场还远不是一个充分竞争的市场，在物业公司不具备垄断的物
45、业服务市场还远不是一个充分竞争的市场，在物业公司不具备垄断物业服务市场的情况下，业主和物业公司之间就是一种简单地聘用关系，物业服务市场的情况下，业主和物业公司之间就是一种简单地聘用关系，双方可以就聘用的问题进行充分的谈判和博弈，如果有任何一方不满意双方可以就聘用的问题进行充分的谈判和博弈，如果有任何一方不满意合同的规定，那么就不会形成雇佣关系。合同的规定，那么就不会形成雇佣关系。第三方实施的主要形式是国家对合约的实施，国家实施合约往往需要借第三方实施的主要形式是国家对合约的实施，国家实施合约往往需要借助于强制力或者说强加直接的、大量的成本于某一方身上，从而达成合助于强制力或者说强加直接的、大量
46、的成本于某一方身上，从而达成合约的实施。借助于国家权力的强制性能够对合约双方产生影响，但是这约的实施。借助于国家权力的强制性能够对合约双方产生影响，但是这种强制性的影响所带来的结果并不理想。鸿铭物业公司最终逃离美丽园种强制性的影响所带来的结果并不理想。鸿铭物业公司最终逃离美丽园社区，造成美丽园社区在后来的几天内服务缺失、生活秩序混乱，并带社区，造成美丽园社区在后来的几天内服务缺失、生活秩序混乱，并带来了社区自主治理的危机。来了社区自主治理的危机。 51（二）法院裁判与社区治理（二）法院裁判与社区治理 从理论上来讲，法院可以根据从理论上来讲，法院可以根据“业主公约业主公约”的内容对物业公司的收的
47、内容对物业公司的收费进行审查，可以根据社区的实际情况判断收费项目的合理与否，也可费进行审查，可以根据社区的实际情况判断收费项目的合理与否，也可以根据社区的电梯、水泵等基本设施和基本的设备情况，判定物业公司以根据社区的电梯、水泵等基本设施和基本的设备情况，判定物业公司的收费是否符合实际情况，是否有虚报欺瞒的现象。的收费是否符合实际情况，是否有虚报欺瞒的现象。 社区治理冲突、纠纷的诉讼处理机制并非完美无缺。因为，作为一社区治理冲突、纠纷的诉讼处理机制并非完美无缺。因为，作为一种外在的力量。法院在处理社区治理中的纠纷和冲突的时候，并不能完种外在的力量。法院在处理社区治理中的纠纷和冲突的时候，并不能完
48、全、彻底的掌握各方的利益状况。比较难以了解社区的本地知识，当合全、彻底的掌握各方的利益状况。比较难以了解社区的本地知识，当合约一方因为履行合约的成本过大而收益过低的时候就会导致合约的破裂。约一方因为履行合约的成本过大而收益过低的时候就会导致合约的破裂。这一点在本案例中得到了很好的验证。这一点在本案例中得到了很好的验证。 同时，通过第三方的强制性力量对合约进行强制性的变更，往往会同时，通过第三方的强制性力量对合约进行强制性的变更，往往会加深合约双方之间的矛盾和冲突，导致矛盾的进一步激化。加深合约双方之间的矛盾和冲突，导致矛盾的进一步激化。 物业小区的冲突和纠纷要依靠多重的纠纷解决机制，合约的自我
49、实施物业小区的冲突和纠纷要依靠多重的纠纷解决机制，合约的自我实施机制应当是最优的选择，而依靠非强制性的第三方进行调解的机制是次机制应当是最优的选择，而依靠非强制性的第三方进行调解的机制是次优的选择；具有强制性的政府力量应当是冲突的最终诉求对象。优的选择；具有强制性的政府力量应当是冲突的最终诉求对象。52（三）政府行政与社区治理（三）政府行政与社区治理我们知道作为基层的社区是自治的，而政府行政的一大特征就是强制性。这种强制性力量干预过度，往往会对社区的自治形成束缚等负面的影响；干预缺失，则无助于社区纠纷和冲突导致的治理的危机。行政权力和自主治理的边界究竟在哪里？ 针对社区治理这一自治领域，行政权
50、力的干预应当具体分析。因为政府的行政权力在提取信号、平衡利益、执行决策、反馈和学习四个方面具有不同的适用性，也会起到不同的作用。在提取信号、平衡利益、返回和学习方面，政府行政权力不具有优势。政府作为外在于社区的行政力量，它对社区内部的本地信息很难了解和掌握，这一点我们在前面已有过详细的分析，此处不再赘述。同样，政府作为外在于社区的行政力量，它不应当参与到社区治理的利益博弈之中去。社区治理的过程就是实质而言是各方力量就其利益进行博弈并达致利益平衡的过程，政府作为一个理性的经济人，它具有自身得考虑，如果让其介入社区治理的利益博弈过程，它往往会被某些利益集团所收买，这样反倒破坏了社区治理的持续发展。
