1、101风险与物业管理风险的概念风险与物业管理风险的概念02小区物业管理安全风险的类型物业管理风险防范物业管理风险防范04目前项目存在的管理风险目前项目存在的管理风险03目目 录录2风险与物业管理风险的概念风险与物业管理风险的概念3风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段风险是指在某一种特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一内，某种损失发生的可能性。不确定性是风险的一个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响个必要条件，但不是充分条件。只有具有不利影响事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，事件的发生，将会对企业的价值创造带来损害的，才是企业的风险。才
2、是企业的风险。内涵因素关系风险风险风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险因素的增加会导致事故发生的可能性增加；而风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故风险事故的发生可能导致损失的出现；而风险事故的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的发生可能导致损失的出现。这就是风险要素之间的辩证关系。的辩证关系。4物业管理风险是指物业服务企业物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务
3、企业承担的意外损应由物业服务企业承担的意外损失失。物业管理风险物业管理风险5过度依附房地产开发商过度依附房地产开发商各行政主管部门和各专业服务部门各行政主管部门和各专业服务部门服务不到位服务不到位业主、住户、业委会对物业服务消业主、住户、业委会对物业服务消费的观念不成熟和不规范运作费的观念不成熟和不规范运作企业领导追求短期利益企业领导追求短期利益物业服务人员素质偏低物业服务人员素质偏低内部管理不科学、不规范内部管理不科学、不规范风风险险来来源源外部风险外部风险内部风险内部风险物业服务企业的风险来源物业服务企业的风险来源6小区物业管理安全风险的类型7小区物业管理风险的类型小区物业管理风险的类型小
4、区风险的类型123治安风险消防风险交通安全风险设施设备的风险456公共环境风险意外事故风险8治治安风安风险险物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然物业管理条例第四十七规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。消消防风防风险险 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。交通安全风交通安全
5、风险险物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等。9意外事意外事故风故风险险意外事做是意想不到或预计不到的事情，往往在发生前被人们忽视的一些问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事做发生所造成的经济损失也是相当大的。公共环境风公共环境风险险 公共环境风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着
6、增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。设施设备设施设备的风的风险险物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。10目前项目存在的管理风险目前项目存在的管理风险11小区电动车随处乱停乱牵线充电和商铺小区电动车随处乱停乱牵线充电和商铺门口外墙上住户私自安装接电装置的现门口外墙上住户私自安装接电装置的现象，用电风险很高。象，用电风险很高。室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设区里贪玩的
7、小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消吃不消”；下雨；下雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题时，水流进入插线板还会
8、导致漏电、短路等问题。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析12空调外挂机没有放置在空调机位上，有空调外挂机没有放置在空调机位上，有部分业主家安装了外置晒衣架。部分业主家安装了外置晒衣架。空调外机和晒衣架的支架，由于常年遭受风吹雨淋，空调外机和晒衣架的支架，由于常年遭受风吹雨淋，或安装不规范、摆放物品等因素，部分支架可能出或安装不规范、摆放物品等因素，部分支架可能出现锈蚀、松动等现象，存在突然坠落、高空抛物、现锈蚀、松动等现象，存在突然坠落、高空抛物、高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。高空抛烟头造成火灾的隐患，危害社会公共安全。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析13楼顶平台大
9、面积养花种草等，搭建金属楼顶平台大面积养花种草等，搭建金属架子、棚子。架子、棚子。1、根据物权法和物业管理条例等规定，小区绿地、楼顶、公共道路应属于全体业主共有。个别业主利用楼顶养花种草，属于违法行为。2、楼顶养花种菜容易滋生蚊虫和蚂蚁，泥土遇到雨水便往外流，可能堵塞排水系统，导致顶楼漏水，植物枯枝败叶从顶楼飘落下来环境污染。3、平台搭架子增加高空坠物的风险；增加承重，影响住户安全问题，易引起邻里纠纷；甚至还侵占安全避难区域、可能酿成火灾等伤亡惨剧。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析14建议项目联合社区、街道、消防等部门有针建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门与业户沟通，告知
10、危害性，劝说对性的上门与业户沟通，告知危害性，劝说整改，下整改通知单并上报有关上级部门。整改，下整改通知单并上报有关上级部门。做好公示、温馨提示等相关宣传工作做好公示、温馨提示等相关宣传工作。建建 议议15商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换商铺门口雨阳棚玻璃爆裂未及时清理、更换一般雨阳棚玻璃用的夹胶玻璃是用专业的粘合剂一般雨阳棚玻璃用的夹胶玻璃是用专业的粘合剂将两块玻璃粘在一起，即使爆裂后，短时间内不将两块玻璃粘在一起，即使爆裂后，短时间内不会整块玻璃脱落，但如果遇到大风天气或者长期会整块玻璃脱落，但如果遇到大风天气或者长期不处理，则整块玻璃可能碎裂脱落，从高处落下不处理，则整块玻璃可能碎
11、裂脱落，从高处落下会对行人造成伤害，是比较危险的会对行人造成伤害，是比较危险的。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析 建建 议议建议项目及时更换维修16小区有高空牵线充电的现象小区有高空牵线充电的现象室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪室内接线板在室外使用容易老化并漏电，如遇小区里贪玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在玩的小孩乱碰插座和电线，后果将不堪设想。特别是在夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池夏季，灼热的气温加上充电时产生的热量，会导致电池表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾，表面温度过高，烫化电池表面的保护壳，从而诱发火灾，危及小区
12、居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电危及小区居民人身安全；有些车主忘记拔插头，一充电就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即就是一整天，加之车辆不注重保养，电池散热较慢，即使不在阳光下暴晒，高温也会让电池使不在阳光下暴晒，高温也会让电池“吃不消吃不消”；下雨；下雨时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。时，水流进入插线板还会导致漏电、短路等问题。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析 建建 议议建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门建议项目联合社区、街道、消防等部门有针对性的上门与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通知单。做与业户沟通，造知危害性劝阻整改，下整改通
13、知单。做好公示、温馨提示等相关宣传工作好公示、温馨提示等相关宣传工作17小区一楼架空层的健身场所周边墙角有小区一楼架空层的健身场所周边墙角有土方塌陷。土方塌陷。小区一楼架空层周边墙角土方塌陷，一般是因房小区一楼架空层周边墙角土方塌陷，一般是因房屋主体沉降造成，不会对房屋质量有影响。但是屋主体沉降造成，不会对房屋质量有影响。但是在健身场周边，会对前来健身、休息的业主带来在健身场周边，会对前来健身、休息的业主带来安全隐患。安全隐患。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建议项目安排处理，将塌陷处进行填充整平18小区健身、游乐场所比较分散，区域较多，小区健身、游乐场所比较分散，区域较多，
14、且只有两处有且只有两处有“健身器材温馨提示健身器材温馨提示”。健身器材很多小区都有，以老年人、小孩使用居健身器材很多小区都有，以老年人、小孩使用居多。但是在使用健身器材的过程中，会因使用方多。但是在使用健身器材的过程中，会因使用方法、器材保养不到位等问题带来很多安全隐患，法、器材保养不到位等问题带来很多安全隐患，最容易伤到使用人。最容易伤到使用人。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建议项目在所有健身游乐场所张贴温馨提示，并在健身器械上标识注意安全字样；加强日常健身游乐设施巡视和设施保养，及时排除存在的安全隐患。19楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线楼栋单元门旁人行道边上有裸露电线
15、电线长期裸露在外，经过风吹雨淋日晒，电线外表皮易老化破损，电线会有漏电现象，对行人造成伤害。 存在的现象存在的现象 风险分析风险分析建建 议议建议项目对后期不用的电线断电后埋进地下，或做好电线防水隔离保护措施。20 物业管理风险防范物业管理风险防范21物业管理风险物业管理风险防范的对策防范的对策在物业管理活动中，风险是客观存在和不在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些规律可避免的，在一定条件下还带有某些规律性。虽然不可能完全消除风险，但可以通性。虽然不可能完全消除风险，但可以通过努力把风险缩减到最小程度。这就要求过努力把风险缩减到最小程度。这就要求物业服务企业主动认识风险，积极管理风物业服务企业主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，以保证物业险，有效地控制和防范风险，以保证物业管理活动和人们生活正常进行。管理活动和人们生活正常进行。22 风风 险险 防防 范范 的的 对对 策策项目物业服务人员要学法、懂法和守法项目物业服务人员要学法、懂法和守法加强项目内部管理加强项目内部管理妥善处理物业管理活动相关主体间的关系妥善处理物业管理活动相关主体间的关系重视物业宣传，树立良好形象，重视物业宣传，树立良好形象，提升防范提升防范意识意识23 谢谢聆听！24
