1、 北京北京井田花园设计任务书井田花园设计任务书 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目简介、项目简介 井田花园项目位于北京昌平区沙河镇沙河卫星城北区 （八达岭高 速路 11 出口往东约 800 米的北环路北沿，中轴路西侧） 。按 2002 年 4 月北京市城市规划设计研究院编制的沙河卫星城北区控制性详细 规划 ，地块编号为 C1，C2，C3，C-4，C5，C6，C7， 规划用地总面积为 29.96 公顷。 规划用地北临北环北路， 南为北环路， 东侧紧靠中轴路，西侧临近八达岭高速公路。具体位置请参见现场 测绘图 规划用地西部近 600 米范围内全部为鱼塘，鱼塘深度均在 3.00 米左右，用地东部
2、地势较平坦。地块上基本无可拆迁物，地势呈东北 角（即 C6）地块高，西南角低，高差约 1.5 米，比现北环路平均低 约 1 米，地块上有胸径 10cm 以上各种树木千余棵。树木详细方位见 现场测绘图 用地地质情况详见北京勘测设计研究所对地块的初勘结果 。 2 2、项目名称、项目名称 井田花园专家住宅（暂定名） 3 3、市政条件、市政条件 道路：小区西侧临近八达岭高速公路，南侧为沙河北环路，整体交通 状况十分理想。 供电：市政电网 供水：市政给水系统 排水：市政排水系统 供气：市政燃气系统 供暖：市政管线 通讯：沙河电信局 电视：北京有线电视网 网络：沙河电信局 4 4、小区总体经济技术指标及建
3、筑规划要求、小区总体经济技术指标及建筑规划要求 1）经济技术指标，按已审定的设计方案通知书（2003 规审字 0715 号）其中 C2、C4 地块容积率为 0.6 的低层住宅，C6 为容积率 1.5 的多层住宅。 2）绿地率：45% 3）建筑控制高度：低层高度 12.85（局部 15 米） ，多层为 18 米。 4）建筑控制层数：4 层，建筑地上 46 层。 5）设计依据：国家与北京市有关方面的规范、法规和文件；本设计 任务书及附件 6）建筑退让距离：建筑退规划用地边界线距离（不小于 5 米） ，退让 规划道路红线距离（住宅不小于 5 米，公建不小于 15 米） 。 7） 建筑间距：符合北京市
4、居住建筑间距暂行规定的要求。 8） 交通规划要求：按住宅不少于 1 辆/1 户，公建不少于 6.5 辆/ 千平方米配套机动车停车泊位。 9） 应满足北京市住宅小区的消防和人防规定要求。 10) 尽量做满已审批的地块容积率。 5 5、规划设计分期、规划设计分期 项目将分期进行滚动开发， 以北京市城市规划设计研究院编制的 沙河卫星城北区控制性详细规划目前地块划分为依据，形成自西 向东三个小区。西区为项目一期规划建设用地、其余部分为后期开发 建设用地。 因时间紧迫及后期市场的不可预见性， 建议在规划设计中充分考 虑项目的分期开发建设。 二、项目物业类型定位二、项目物业类型定位 依托地块自然资源，塑造
5、小区内的景观环境，用风格独特鲜明的 建筑造型和合理的套内活动空间，营造出当地最具品质感、生态感和 性价比最好的大型社区。结合项目自身条件，项目整体档次定位在中 高档，其产品类型主要包括双拼、联排和叠拼双拼、联排和叠拼三种形式。 三、规划设计依据三、规划设计依据客群定位客群定位 需要强调的是，本案的规划设计依据是客群定位客群定位，我们将通过对 本案目标客群的研究来确定规划设计的方向和主体思路， 生产适销对 路的产品，并通过外在的因素和手段来刺激和引导消费。 （一）客群来源（一）客群来源 客户来源以在北部区域工作和生活的人居多，包括来自亚奥、上 地、 中关村等区域的客群。 由于八达岭高速是至本案的
6、主要通道之一， 因此客户来源的区域会呈现出沿八达岭高速发散的趋势。 从目前市场的总体状况看，北京做为中国的政治和文化中心，为 商业、技术的交流提供了广阔的天地，其对于人才的会聚也有相当强 的吸引力，京城各界精英半数以上都是外地人。目前，外地人已成北 京市场的购房主体，这在本案身上也将会有一定的体现，其中，京籍 外地人将占有相当比例，本土人士比例稍小，同时，不排除有少量港 澳台及外籍人士。 （二）客群购买动机（二）客群购买动机 1 1、自住为主、自住为主 本案的位置及环境优势明显，是非常适合居住的场所，因此自住 会成为社区的主流。对于投资者来说，投资城内的高档公寓或与本案 同区域的老牌别墅 （如
7、： 碧水庄园、 玫瑰园） 均会有更好的投资收益， 因此在社区销售初期，投资者较少，但不排除项目后期成熟后会有客 户将房屋转租。 2 2、第一居所超过第二居所、第一居所超过第二居所 由于本案交通比较便利，客群又以北部区域居多，加之目前绝大 多数购买 TOWNHOUSE 的客户都是将此做为第一居所，因此，本案客群 的居住动机也以第一居所为主，只有少量做为第二居所。 3 3、多数为二次以上置业、多数为二次以上置业 以本案的价格来衡量，客群均有一定的经济基础，因此多数购买 者应是将本案做为原居所的升级换代，二次以上置业者较多。 （三）客群职业（三）客群职业 三资企业及小型私营企业的管理层、金融、贸易、
8、传媒、演艺界、 高科技、咨询服务业等行业的从业人员、高级白领和自由职业者，知 名学者与留学归国人员， 以及高教区和大学城的教授。 需要说明的是， 大学教授的购买力不可低估， 目前所知顺驰林溪售出的两套独栋均为 清华教授所购。 （四）客群年龄（四）客群年龄 客群年龄定位在 30-45 岁之间，以 40 岁左右为主，叠拼和联排 的客群平均年龄会略低于双拼客群。家庭人口在两口人到四口人之 间。 （五）客群特质五）客群特质 1、有一定的经济基础，收入水平属于中高等以上（相对于区域老牌 别墅的顶级客户而言） 。 2、事业有成，社会交际关系较广，工作繁忙。 3、向往自然舒适、格调高雅又富有情趣的生活状态。
9、 4、注重生活品质和居住环境。 5、对本区域有较强的地缘认同感。 （六）目标客群消费心理描述（六）目标客群消费心理描述 本案的物业类型包括双拼、联排、叠拼三种形式，而这三种客群 的消费心理及对产品的要求也略有不同。 1 1、双拼客群：、双拼客群： 从产品的舒适度看，双拼的舒适度仅次于独栋别墅，不仅有天有 地，而且每户均有三面采光，可以说，双拼户型的存在，可以提升社 区的档次和形象。 双拼客群的心态，可以概括三个字：尊贵感。是指这部分客群会 认为：在这个社区中，双拼是档次最高，价格最贵的产品，我住在里 面，是值得荣耀的。由此，他们对于产品的要求也相对较高，比如： （1） 位置和景观应该是社区中最
10、好的。 （2） 立面端庄、大气，入口门头要体现出尊贵感。形态能与其他产 品区分，又能很好的与周边的环境和社区整体形象融为一体。 （3） 庭园面积相对较大，而且形式丰富，如侧庭园、内庭园等。 （4） 有室内车库和室外车场，可停两辆车。 （5） 采光面多，如卫生间、更衣间、楼梯间最好都能自然采光。 （6） 客厅宽敞气派，有挑空设计。 （7） 卧室宽敞、明亮，大面宽，小进深。主卧的奢华感突出，如有 阳光卫浴和较大的衣帽间。 （8） 有多功能房和佣人房。 （9） 中西分厨，有阳光餐厅。 （10） 地下室面积较大，并有自然采光。 （11） 私密性强。 2 2、联排客群：、联排客群： 联排是本案的主力产品
11、，其设计的成败直接关联到本案的兴衰。 值得注意的是，目前市场上联排的供应量相当大，其中不乏优秀的产 品。对于本案的客群来说，也许已经斟酌再三，因此对于联排产品的 期望也比较高，如： （1） 居所应有可识别性，避免千篇一律，但风格一定要统一。 （2） 立面应经典、耐看，而且要体现品质感。 （3） 联排的户数不可过多，建议以四联排或者六联排为主，楼体过 长容易产生压抑感，私密性也会有所降低。 （4） 大面宽、小进深，南向房间尽可能多。 （5） 室内空间感强，富于变化，如错层、挑空、飘窗、八角窗等的 运用。 （6） 采光面多，如卫生间、更衣间、楼梯间最好都能自然采光。 （7） 衣帽间、多功能房必不可
12、少，中西分厨。 （8） 阳台和露台做为室内空间的延伸，应兼备实用性和观赏性。 （9） 室内承重墙少，可充分满足个性化装修的需要。 （10） 地下室可自然采光。 3 3、叠拼客群：、叠拼客群： 叠拼是介于公寓与 TOWNHOUSE 之间的一种产品，也是低密度 住宅中主要的产品形式之一。购买本案叠拼的客群，经济实力没有购 买双拼和联排的客户雄厚，但对此地的地缘认同感极强，认为住在传 统高档别墅集中区是非常荣耀的，而且也常注重生活品质。他们对于 产品的要求体现在如下方面： （1） 建筑外形具有品质感。 （2） 上、下两户都有比较突出的优点，如庭园和露台。 （3） 居室内部动线流畅，无“死角” ，每个
13、空间都可以很好的利用。 （4） 户型设计实用，具有人性化特点。 （5） 室内楼梯的设计最大限度的节省空间，但楼梯不可过窄过陡。 （6） 卧室宽敞、明亮，大面宽，小进深。 （7） 衣帽间、多功能房必不可少，中西分厨。 （8） 设计中不乏亮点，增加居室的空间感，如错层、挑空、飘窗、 落地窗、八角窗等的运用。 四、建筑四、建筑规划理念规划理念 1 1、主题概念、主题概念 倾力打造沙河地区高性价比的中高档“亚别墅”乡土风情社区沙河地区高性价比的中高档“亚别墅”乡土风情社区。 考虑到“想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本能、 更单纯的生活”成了现代人、尤其是中产阶层中的一种时尚。我们项 目作为城
14、市边缘的居住区， 它的社区风情应明显区别于市区常见的内 容，我们觉得项目在乡土风情的营造上应该努力尝试一下，因为人们 之所以选择郊区住宅，除考虑价格外，主要是为了逃避都市的拥挤、 压力和冷酷的建筑环境。郊区化、乡土化的居住环境对于追求放松与 清新感受的购房者是最大的吸引。 具体的设计处理手法比如通过对建 筑外立面色彩的把握、 或者建筑单体与周边道路的尺度关系等等来体 现社区的乡土风情。 整个社区规划借鉴别墅规划的思路，打破兵营式的呆板布局模 式，灵活多样的进行自由化布局，以建立社区住宅的不同组合，体现 道路的曲折，实现社区景观的移步一景和人移景变效果。建议区内车 行道路采用环路与尽端路相结合的
15、规划方式，在社区外围设置环路， 沿中轴线安排社区景观道路，由中心景观路向东西两侧展开，形成社 区独具特色的景观峡谷，以景观峡谷为纽带，设计不同内容的景观节 点，社区主要景观节点建议设置一定面积的水景以增加景观情趣。利 用现代的建筑处理手法，配合不同质感的建材、绿化及灯光配置，形 成由景观大道、水景花园、住宅庭院花园和环形车道组成的景观特色 空间。另外，为减少施工建设的土方工程量，建议在局部设置微坡绿 化，营造郊区化住宅的乡土风情，同时减少住宅间对视，提高居住的 私密性。 2 2、规划要求、规划要求 （1） 建筑形态：双拼、联排和叠拼 （2） 在总体规划中充分考虑分期开发，在一期中规划出一个组团
16、做 为样板区，样板区内包括的产品类型较广； （3） 总体布局要体现小区品位，体现小区安详、宁静，住宅安排随 意、灵活、不刻板，考虑注意减少相邻两幢窗对视和住户私密 性要求。 （4） 根据区内不同环境，拉开产品档次，并注重对不同档次产品之 间的相互融合，避免之间形成的明显隔离； （5） 配套公建布置应考虑服务半径。按照服务半径安排的配套公建 里既要考虑生活的便利性，又要在其他功能上（服务内容特色 或运动技能特色）产生区分，以及建筑风格样式上的特色形成， 使其成为特色各异的景观建筑，并具有较强的可识别性； （6） 小区整体布置要有明显的亮点，可根据组团布局形成多个组团 中心，每个组团大体控制在 8
17、12 户左右，组团内部预留一部 分交往空间。 项目地块建议安排一个较大面积的集中休闲场地， 为小区举行公共活动提供可能，需要结合绿化或景观中心区安 排； （7） 沿主要景观路的两侧的房子，最好是二层，让其有层次感，感 觉开阔； （8） 平面布局应合理，使住户有舒适感，动静分区，功能照顾，侧 重客厅，主卧主卫面积，客厅挑空高度。 （9） 尽量减少楼梯、通道面积与实用面积比例，增加实际使用面积。 （10） 注重每户入户门头的设计形式，应明显美观合理。 （11） 各住宅最好照顾各有前或后庭院、花园、绿地。 （12） 每户应有私家停车场地，一户至少一个车位，会所应有公 共停车位置。 （13） 建议对建
18、筑单体和环境景观进行无障碍设计，如设置相关 设施，包括老年人扶手，地面防滑措施等等,以体现项目以人为 本的开发理念和开发商细致入微的做事态度。 五、设计五、设计建议建议 1 1、建筑风格、建筑风格 本案建筑风格建议以北美风格做为本项目的总体设计思路， 运用 现代的设计手法，抽象的表现传统的地方风格和文化，力求继承和发 扬现代建筑的精髓。通过斜坡屋面、材料的色彩与质感来体现建筑的 厚重与价值感。建筑单体沉稳中有变化，质朴中不缺色彩。将传统文 化与现代居住紧密结合， 让人在平稳中找到亲切， 在质朴中找到愉悦。 不做过多的夸张和浪费，注意建筑与环境、景观的相互协调。 2 2、各类产品形态的比例、各类
19、产品形态的比例 本案产品主要包括双拼、联排和叠拼三种形式，其产品类型含盖 了 Townhouse 的全部，且各具特色。 双拼Townhouse是Townhouse中最具品质与最具价值的一种产品， 是本案品质章显与提升的标志。此类此类 T Townhouseownhouse 占其总量的占其总量的 25%25%； 联排 Townhouse 是 Townhouse 社区的主流， 以 3 联排和 4 联排组 成，除端单元为三面采光外，其余中间单元均享受南北双向采光，因 此其产品品质属于 Townhouse 的本质产品，也是受众客群最大的产 品，此类此类 T Townhouseownhouse 占其总量
20、的占其总量的 50%50%； 叠拼 Townhouse 是为平衡社区规划容积率，此类此类 T Townhouseownhouse 占其占其 总量的总量的 25%25%； 3 3、各类产品布局建议、各类产品布局建议 社区第一建筑视线：建议安排社区中心会所，前期可做为项目销售 中心。 社区中部：建议安排双拼 Townhouse 社区东西两侧：建议安排联排 Townhouse 社区南北两侧：建议安排叠拼 Townhouse 4 4、户型面积及主力、户型面积及主力 双拼 Townhouse：250-350 平方米，以 280 平方米为主 联排 Townhouse：180-240 平方米，以 200 平
21、方米为主（其边单元 户型面积可适当增大） 叠拼 Townhouse：160-220 平方米，以 180 平方米为主 5 5、室内机能及参数、室内机能及参数 1）套型设计应本着功能鲜明、舒适合理的原则，做到动静分区、干 湿分离、洁污分离。 2）因客户的个性喜好不同，应在套型设计上，尽量减少承重墙，以 便于客户的个性装修。 3）为追求户型空间的多变性与灵活性，建议在部分户型上做错层设 计。一种是客厅、餐厅、厨房与卧室区的错层，即东西向错层。 另一种是客厅与餐厅的错层，即南北错层。 4）主要技术参数：起居室开间4.8 米，主卧室开间3.9 米，次卧 室开间3.6 米； 厨房面积8 平方米， 卫生间面
22、积5 平方米 （主 卫生间6 平方米） ，一层层高3.3m,二层 2.8m，三层主卧 3m； 5） 户型均需要设计出独立的主人衣帽间或更衣室。 6）部分有条件的户型建议设计安排独立的阳光室。 7）建议设计过程中，充分考虑所有卫生间、更衣间、楼梯间均能自 然采光。 8）建议设置采光地下室（层高：2.82.9 米） ，利用采光井为地下 室增加有效采光面积，改善通风透气条件，部分大户型建议设计 下沉式庭院。 9）建筑顶层建议强调屋顶阁楼及平台的设计，以体现项目产品的附 加值（2.2 米以下不计销售面积） 。 6 6、内部庭园的设计、内部庭园的设计 室外空间、内天井、房前、屋后、宅旁和半隐蔽的花园是中
23、国传 统民居空间处理的特征。因此，建议采用布置建筑内部庭院的办法来 创造一个感觉舒适的内部空间， 可以使建筑内部产生较生动的光线效 果。同时加强了建筑的自然通风，起到调节建筑单体室内小气候的作 用。 7 7、会所配套设施的建议、会所配套设施的建议 会所的规划与设计要根据地块的具体实际作出相对合理的处理， 整体造型要与周边建筑、绿化、景观相结合。建议安排于小区南入口 处，作为出入小区必经之处，也是小区形象展示的重要节点。在满足 社区生活配套的同时，要尽可能的考虑其可持续发展的思路，不宜完 全封闭，要尽可能社会化，能对外开放并经营。会所建筑面积建议控 制在 4000 平米以内。建议以健康调理、身心
24、释放、休闲娱乐为主要 功能，同时要兼顾到社区不同年龄层次居民的需要，其部分功能可与 周边绿地环境有机相融，如儿童嬉戏地、老年门球场等。 会所的建筑风格应结合社区整体环境考虑，体现正统、大气、脱 俗的北美现代派设计风格。力求打造集餐饮、娱乐、休闲于一体的标 志性门户景观建筑，不仅要成为社区居民聚会、交流的重要平台，同 时也要成为体现本案居住区现代化程度的重要标志。 其内部空间的功 能建议设置室内游泳池、桑拿、健身房、儿童活动室、美容美发室、 小型超市、便利洗衣、中西餐厅、乒乓、台球、棋弈、图书阅览室、 会议室、多功能厅、主题酒吧、 咖啡、茶吧等房间。 六、其他要求六、其他要求 1 1、物业管理用
25、、物业管理用房房 物业管理中心办公室、门卫、安防值班室、员工男女宿舍。 2 2、智能化、智能化 综合布线宽带入户，小区局域网，一卡通系统，三表智能 IC 卡 式计量系统，背景音乐系统，卫星电视接收系统（可参考） 3 3、小区安保、小区安保 周界防范系统、无线电子巡更系统、闭路电视监控系统、可视对 讲、煤气、烟感报警、紧急呼叫系统、自动喷淋系统、消火栓系统、 一、二层窗磁、门磁系统 4 4、设备配套、设备配套 市政管道天然气、双回路供电、家用单元式中央空调系统、直饮水系 统、 5 5、环保与健康、环保与健康 建议在社区楼号牌、楼门牌、警示牌、引导牌等需要夜间明示的 地方采用夜间发光板装置，它所带
26、来的好处是：对于小区外来访客， 在夜间通过这些指示牌，可以很顺利的找到目标。由于此类产品是采 用稀土材料制成，白天吸光，夜间发光，不容易损坏，不用电源，免 维修，是新一代的绿色环保产品，并且还节约了物业管理运行成本。 五、相关要求五、相关要求 1、进行较为详细的设计总说明 2、总体规划平面图、环境景观分析图、交通组织图、绿化分析图等 图纸比例均为 1：1000 3、提交建筑单体、户型平面图。主要代表户型不少于 8 种，包括立 面、剖面和主要材料说明。 4、配套公建功能使用平面图。各类设计成果 4 套。 5、表现部分：小区鸟瞰图，各组团和中心景观图，建筑单体、会所 效果图。 6、要求面积及技术指标计算真实准确。 7、 设计时间： 2004 年 02 月 19 日-22 日为踏勘现场及细节答疑； 2004 年 02 月 23 日-2004 年 03 月 31 日为设计期。 北京协成房地产经纪有限责任公司 2004-02-16
