1、物业管理行业分析2物业管理行业： 目录一、行业定义二、现状及前景三、标杆性企业四、存在的问题五、应对的思路3物业管理行业： 一、行业定义什么是物业管理？它包括哪些业务？物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 物业管理的业务可分为四类： 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护； 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等； 特色业务类：包括特约服务和便民
2、服务。 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。 物业管理行业于1940年左右由英国兴起，当时并未得到广泛的发展，真正得到社会认可是由万国博览会开始，于二十世纪五十年代左右逐渐成为一个成型的产业。4物业管理行业： 二、现状及前景一、行业定义二、现状及前景三、标杆性企业四、存在的问题五、应对的思路5物业管理行业： 二、现状及前景一、政策法规不断完善6物业管理行业： 二、现状及前景二、管理规模拓展迅速 到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。7物业管理行业： 二、现状及前景三、企业数量较快增长 据
3、不完全统计，物业服务企业约为 71000 余家，较 2008 年经济普查公布的 58406 家增长了约 23% 。 各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。 广东、江苏、山东位居前三。8物业管理行业： 二、现状及前景四、从业队伍加速壮大 据不完全统计，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。 9物业管理行业： 二、现状及前景2013年300城成交土地规划建筑面积为25.0亿平方米，同比增长22.5%，国商品房新开工面积20.1亿平方米，同比增长13.5%，房地产市场整体向好，为物业服务企业提供潜在发展空间。 2010-2013年300个
4、主要城市成交土地规划及开工面积五、地产及交易土地持续增长10物业管理行业： 三、标杆性企业一、行业定义二、现状及前景三、标杆性企业四、存在的问题五、应对的思路11物业管理行业： 三、标杆性企业2014中国物业管理企业TOP101万科物业发展有限公司2绿城物业服务集团有限公司3长城物业集团股份有限公司3保利物业管理有限公司5金地物业管理集团有限公司6北京首开鸿城实业有限公司7北京市均豪物业管理股份有限公司8彩生活服务集团有限公司9广东中奥物业管理有限公司10广东康景物业服务有限公司 12物业管理行业： 三、标杆性企业近年来百强企业收购并购交易情况中国物业服务行业经过三十多年的发展，企业数量超过7
5、万家，大量的中小物业服务企业过度分散，不利于行业的健康发展，随着物业服务行业的发展成熟，行业整合势在必行。近几年，部分百强企业凭借资本实力开始对中小物业公司收购并购，积极完善企业战略布局，快速实现做强做大的目标。13物业管理行业： 三、标杆性企业彩生活物业创新服务：彩生活采取的模式是积分抵物业费，本质上是一种竞争策略，类似于滴滴打车的模式，能够使电商和物业管理业务互相促进，加强业主的粘合性。当然，彩生活物业的模式更多的是基于企业在长期战略中的地位考量，彩生活物业的保安、清洁采用外包形式，可以节省约40%的物业服务成本；业主通过“彩之云”社区平台进行刚性需求消费，获得积分，可抵扣物业管理费用，通
6、过收取佣金盈利。 彩生活的盈利点： （1）物业服务收入； （2）房产保值增值服务； （3）存量房屋增值计划（物业托管）； （4）社区金融（金融服务费）； （5）B2F社区电商平台； （6）中介费、入场费、广告费、环保收益等。 标杆企业创新模式14物业管理行业： 三、标杆性企业标杆企业创新模式： 彩之云APP15物业管理行业： 三、标杆性企业万科物业的创新服务：万科物业推出社区APP“住这儿”，包括“物业沟通”功能，可以及时收取物业公司推送的紧急通知和物业服务信息，促进邻里沟通与社区活动；包括“商家优惠”功能，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务，并及时收取和推送商家优惠信息。万科AP
7、P采用实名认证的方式，所有业主均需实名注册并认证才能使用社区活动，以保证社区运用的专属性和安全性，避免造成第三方泄露，维护个人信息安全，“住这儿”推崇的园区生活模式，在App中可对社区周边配套一览无余，提升生活便捷度。此外，万科还推出“社区商业”、“第五食堂”、“长者服务中心”、“万科仓”和“幸福驿站”等创新服务。 另外其他行业领先企业如：绿城物业正逐步事先服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向咨询、全委、代管的方式转型。长城物业实现了成本降低和品质的提高，通过涵盖社区商务、公寓短租等领域的1+N多角化战略，实现了物业生态圈的延伸。标杆企业创新模式16物业管理行业： 三、标杆性企业 标杆企业
8、创新模式，住这儿APP17物业管理行业： 四、存在的问题一、行业定义二、现状及前景三、标杆性企业四、存在的问题五、应对的思路18物业管理行业： 四、存在的问题物业服务成本构成中，管理人员的费用占到34.41%，如果再加上保洁、保安、绿化和维修人员等的费用，人力成本占到45%-60%之间，近年来，这部分成本上涨迅速且基本无回调可能。物业服务企业的成本及税费构成情况 一、人力资源成本过高19物业管理行业： 四、存在的问题截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年250万人上升145%，较2004年144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43919人，平均每家企业只有0.6
9、个，占全国612万从业人员0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。管理规模的扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律、具有开拓创新精神的复合型人才激增，人才匮乏已成为物业管理的突出问题。二、从业队伍人才匮乏20物业管理行业： 四、存在的问题三、企业发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显2013年物业管理行业发展报告指出，到2012年底，物业服务企业数量约71000家，较2008年的58406家增长23%，较2004年的26700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米
10、增长404%。8年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。21物业管理行业： 四、存在的问题四、部分企业依托房企据中国物业管理协会统计，2013年，物业行业年收入前20的企业中，隶属开发商或依托房企建立的物业企业占据了11个席位，而在年净利润排名前20名的企业中，它们也占了一半。但是这类企业也存在着市场化程度不高、产权不明、权责不清的难题。1万科物业发展有限公司2绿城物业服务集团有限公司3长城物业集团股份有限
11、公司3保利物业管理有限公司5金地物业管理集团有限公司6北京首开鸿城实业有限公司7北京市均豪物业管理股份有限公司8彩生活服务集团有限公司9广东中奥物业管理有限公司10广东康景物业服务有限公司 11中航物业管理有限公司12北京凯莱物业管理有限公司13中海物业管理有限公司14招商局物业管理有限公司15深圳市卓越物业管理有限公司16重庆新龙湖物业服务有限公司17北京网信物业管理有限公司18北京金融街物业管理有限责任公司19佳兆业物业管理（深圳）有限公司20上海银湾物业管理连锁集团2013年物业行业年收入TOP2022物业管理行业： 五、应当的思路一、行业定义二、现状及前景三、标杆性企业四、存在的问题五
12、、应对的思路23物业管理行业： 五、应对的思路物业管理业百强企业2013年居住物业人均效能人员结构的重组优化，结构优化配置主要通过两种手段进行，一是进行减员增效，不断优化企业员工配置，二是持续增加外包项目比例，利用第三方力量深度提升企业效能。成本过高结构优化、服务外包24物业管理行业： 五、应对的思路近年来，伴随着房地产行业的快速发展，物业管理行业的规模急剧扩大。但物业行业的薪酬水平却丝毫没有快速上涨的势头，总体薪酬水平仍然呈现低迷状态。大批物业管理人才纷纷撤场，转投其他行业，物业管理行业成了就业的冷门。在企业服务标准化的发展背景下，人才是企业之本，也是企业未来发展的最重要的核心资源之一，掌握
13、人才才能把握行业发展的先机。人才短缺薪酬结构、培训体系25物业管理行业： 五、应对的思路培训是提升企业人才素质的重要手段。企业员工能力提升内部培训主要有两种方式：一是内部讲座形式，如保利物业北京公司举办中层干部管理能力提升培训讲座，学习如何提升管理能力、凝聚团队的方法、了解个人素质提高、领导魅力展现和公司影响力提升等知识；二是，企业加大与高等院校、机构的合作，引进人才、保障企业未来发展。人才短缺薪酬结构、培训体系部分物业百强企业人才培养案例26物业管理行业： 五、应对的思路依赖房企独立经营、自建构架以国内物业企业的TOP1万科物业为例：万科首先将地产系统与物业服务系统单独分开设置，在这个结构之下，地产企业和物业服务企业又是一种契约合作关系。从4年前开始，万科地产对万科物业不再进行补贴，万科物业完全自负盈亏，但是从客户调查的情况来看，超过75%的客户选择万科的房子还是因为希望享受万科物业的服务。我们要做到让员工有尊严的工作，为其提供简单的人际关系、包容的团队氛围，公平的评价机制、弹性的薪酬政策和健康的生活方式；让每个人都有权利提出合理化建议，并一定能得到反馈；公平是最好的尊重，机会是最大的信任，为每一个员工提供公平的机会；让员工学中做，在做中学，让员工与企业共同成长。 万科集团副总裁，万科物业首席执行官朱保全
