1、广西壮族自治区物广西壮族自治区物业管理条例解读业管理条例解读主讲：自治区住房和城乡建设厅主讲：自治区住房和城乡建设厅 李学智李学智 第二章第二章 业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会 本章共十七条，对业主的概念、权利和义务本章共十七条，对业主的概念、权利和义务进行进行了了概述，进一步明晰了业主、业主大会、业主大会会议概述，进一步明晰了业主、业主大会、业主大会会议和业主委员会的法律关系和业主委员会的法律关系、并对业主大会和业主委员并对业主大会和业主委员会的工作经费保障作了明确。会的工作经费保障作了明确。第六条 【业主概念业主概念】本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋
2、所有权人。 （二）依据中华人民共和国物权法第二章 第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定 的法律事实，已经合法占有房屋的人。第七条第七条 【业主权利业主权利】 业主在物业管理活动中，享有下业主在物业管理活动中，享有下列权利列权利（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议（三）提出制定和修改管理规定，业主大会议事规则的建议。（四）参加业主大会会议，行使投票权。（五）选举业主委员成员，并享有被选举权。（六）监督业主委员会的工作。（七）监督物业服务企业履行物业服务合同。（八）对物业共用
3、部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。（十）法律、法规的其他权利。第八条第八条【业主义务业主义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则; （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。第九条第九条【业主大会及组成业主大会及组成】 一个物业管理区域成立一
4、个业主大会。业主大会由全体业主组成。 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 第十条 【交付使用报告】交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（一）业主房屋所有权权属清册； （二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件； （三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明； （四）物业服务用房配置证明； （五）其他必要的文件资料。 建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分建设单位未
5、及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。要求。 房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。 第十一条第十一条 【业主大会筹备组业主大会筹备组】 乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立
6、业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。 筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。n第十二条第十二条【筹备组职责筹备组职责】 业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上
7、的投票权数；（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。 设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。n第十三条第十三条【业主大会权利业主大会权利】下列事项由业主大会下列事项由业主大会决定：决定： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期； （三）选聘和解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资
8、金；（四）筹集和使用专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施；（五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （七）改变共有部分的用途； （八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用； （九）批准业主委员会工作规则； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； （十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。 决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面
9、积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十四条第十四条【业主大会业主大会】 业主大会每年至少召开一次会业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集议，由业主委员会召集 业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：规定召集业主大会临时会议： (一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理；（二）百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议；（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一,或者业主委
10、员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职；（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。 n第十五条第十五条 【业主委员会职责、组成、任期业主委员会职责、组成、任期】 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。n 业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。n 业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。第
11、十六条第十六条 【业主委员会经费保障业主委员会经费保障】 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作: （一）从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取；（二）业主自愿捐赠；（三）其他合法方式。 工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。第十七条第十七条【业主委员会产生及报告事项业主委员会产生及报告事项】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会： （一）业主大会成立和业主委员会选举情况； （二
12、）业主委员会组成人员名单及其基本情况； （三）管理规约、业主大会议事规则； （四）业主大会会议记录和会议决定。n第十八条第十八条 【业主委员会工作制度业主委员会工作制度】业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。n业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。n业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。n第十九条第十九条【业主委员会换届业主委员会换届】 业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主
13、大会会议进行换届选举。n业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举；逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。第二十条第二十条【业主委员会移交业主委员会移交】业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。 第二十一条第二十一条【配合与监督配合与监督】业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。 第二十二条 【业主委员会成员资格终止、补选业主委员会成员资格终止、补选】 业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：（一）不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；（二）侵犯其他业主合法权益的；（三）在物业管理活动中谋取私利的；（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。 业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。
