1、住房制度的历史沿革住房制度的历史沿革物业管理条例颁发前制度建设物业管理条例颁发前制度建设物业管理条例颁发后制度建设物业管理条例颁发后制度建设地方法律法规19781978以前以前1998-1998-至今至今1978-19981978-1998住房制度的历史沿革住房制度的历史沿革 1978年以前，我国实行的是公有化、福利型住宅年以前，我国实行的是公有化、福利型住宅制度（单位房），简单的说就是国家统建、统分、统制度（单位房），简单的说就是国家统建、统分、统管。管。 1978年以前年以前 由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背
2、上了沉重的包袱。企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱。 随着经济改革的推进，住房制度改革也开始萌芽。随着经济改革的推进，住房制度改革也开始萌芽。 1980年年4月，邓小平同志明确指出，住房改革要走月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。 1994年年7月，国务院下发了月，国务院下发了关于深化城镇住房制关于深化城镇住房制度改革的决定度改革的决定，住房公积金制度开始全面建立。，住房公积金制度开始全面建立。 1998年之后，停止住房实物分配，全面实行住房分年之后，停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住房制度
3、进入一个全新时代。配货币化，住房制度进入一个全新时代。1978-1998 2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。一方面加大对房地产市场的调控力度。 我国已经建立起与社会主义市场经济体制相适应的我国已经建立起与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。1998至今至今 从从20世纪世纪90年代初，对于物业管理来说还是一个新年代初，对于物业管理来说还是一个新生事物，从传统的国家统分统管到住房商品化，逐步推生事物，从传统的国家统分统管到住房商品化，
4、逐步推动了物业管理这一新兴行业的出现。动了物业管理这一新兴行业的出现。 1981年，年，国内地首家物业管理公司国内地首家物业管理公司深圳市物业深圳市物业管理有限公司成立。在物业管理的理论和实践方面都做管理有限公司成立。在物业管理的理论和实践方面都做出了积极的探索，被誉为出了积极的探索，被誉为“一座物业管理史上的里程一座物业管理史上的里程碑碑” 。 随着物业管理企业的出现，无论国家还是地方都尝随着物业管理企业的出现，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。试通过制度建设加以推动和规范。物业管理的出现物业管理的出现 1994年建设部颁发年建设部颁发城市城市新建小区住宅管理办法新建小区住宅
5、管理办法具有具有划时代的意义，标志着我国由划时代的意义，标志着我国由此开始全面建设我国的物业法此开始全面建设我国的物业法规体系。规体系。 这是我国第一部系统规范这是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理是推动我国全面开展物业管理活动的基石。活动的基石。 城市新建小区住宅管理办法城市新建小区住宅管理办法确定主管部门确定主管部门第三条第三条 房地产行政主房地产行政主管理部门负责小区的归口管理部门负责小区的归口管理工作管理工作；市政、绿化、；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部供气、供热等行政主管
6、部门和住宅小区所在地人民门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督区管理中有关工作的监督与指导。与指导。 城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容要求专业管理要求专业管理第四条第四条 住宅小区应当逐住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。司统一实施专业化管理。城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容选举产生管委会选举产生管委会城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容第六条第六条 住宅小区应当成立
7、住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。简称管委会）。 管委会是在房地产行政管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。和使用人的合法权益。 权利和义务权利和义务城市新建小区住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容第七条和第八条第七条和第八条 明确了明确了物业管理企业与管委会的物业管理企业与管委会的权利和义务权利和义务违规行为的约定违规行为的约定 城市新建小区
8、住宅管理办法主要内容城市新建小区住宅管理办法主要内容第十四条第十四条 物业管理公司对业主的物业管理公司对业主的违规行为应予以制止、批评教育、违规行为应予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；责令恢复原状、赔偿损失；第十五条第十五条 物业管理公司出现违规物业管理公司出现违规行为，房地产产权人和使用人有权行为，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。偿损失，并可处以罚款。 为了大力贯彻城市新建住宅小区管理办法，
9、提高城市住宅小区的整体管理水平，推进和发展社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理，建设部计划组织“全国优秀管理住宅小区”考评验收。 1995年，建设部颁发了全国优秀管理住宅小区标准，明确规定了优秀管理住宅小区的各项要求。其他物业管理法律法规其他物业管理法律法规 1999年，为了规范物业管理从业人员，颁布了全国物业管理从业人员岗位证书管理办法，实行物业管理企业经理、部门经理和管理员岗位培训持证上岗，严格证书发放和管理。其他物业管理法律法规其他物业管理法律法规 国务院于2003年6月8日颁布物业管理条例，标志我们物业管理法制建设进入一个新的阶段。 物业管理条例是物业管理的指导框架和法律依据。 2
10、007年8月26日，国务院发布国务院关于修改物业管理条例的决定 ，对物业管理条例的内容作了修改。 物业管理条例物业管理条例的颁布的颁布 物业管理条例物业管理条例的主要内容的主要内容1.物业管理的定义物业管理的定义第二条第二条 是指业主通过选聘是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩区域内的环境卫生和相关秩序的活动。序的活动。 春兰花园始建于1995年，至
11、今已经入住近1000户，发展商直接将物业管理权交给了广信物业管理公司，但是广信物业长期以来并没有和春兰花园的业主委员会签定合同，双方的权利义务均没有约定。 整个小区几乎没有醒目的标识，所有的垃圾全部是露天放置，在小区的中心地带则是一片长达一年半没有清理的废墟，许多地方五、六年来干脆没有绿化。与此相对的是长期以来，广信物业管理公司几乎一直收取物业费，却没有按时公布物业费的使用帐目。 案例案例1：广州某小区用法律赶走物业公司：广州某小区用法律赶走物业公司 首先应当明确，合法成立的业主委员会具有选聘物业管理公司的权利。业主委员会通过法律途径维护权益，完全是合理合法的。物业管理进入市场以后，是通过公开
12、的招、投标选聘物业公司。选聘以后，可以通过物业管理的委托合同来规范它们的行为以及双方之间应尽的义务和责任。如果以后谁违反了合约，它就属于违约，就要负违约责任。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。场竞争机制选择物业服务企业。2.1 业主的权利业主的权利第六条：第六条：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管
13、理规约、业主大会议事规则的建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称（九）监督物业共用部
14、位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（十）法律、法规规定的其他权利。2.2 业主的义务业主的义务第七条：第七条：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（
15、四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（六）法律、法规规定的其他义务。2.3 业主委员会业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。立一个业主大会。 成立业委会的条件：物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，成立业委会的条件：物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇
16、人民政府，下同）书面提出申请，填报政府，下同）书面提出申请，填报首届业主（代表）大会筹备小首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表组成立申请表，成立首届业主委员会：，成立首届业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；以上； （二）已交付使用的（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）并已推选业主代表组成首次业主大会会议
17、筹备组（以下简称筹备组）的报告。的报告。 物业管理条例物业管理条例明确规定了业主委员会的权利和义务。明确规定了业主委员会的权利和义务。2.4 业主委员会业主委员会下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其
18、附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。3.前期物业管理前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理
19、规约，对有关物建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委
20、员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。止。4.物业管理服务物业管理服务物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序
21、维护费用；6、办公费用；、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。、经业主同意的其它费用。 2000年春节前夕，家家户户都在忙着准备年货，但是某小区不愉快的事发生了。家住该小区某号101室业主家的一间朝北房间，遭到来自201室水斗溢出污水的“洗劫”。房间天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散发出一阵阵怪味。101号业主怒火冲天。物业管理处接报后，迅速赶到事发现场。由于201室业主长期不在此居住，管理处工作人员不得不敲碎201室业主
22、空关房的窗玻璃，然后再打开房门，展开疏通工作，并组织人力紧急搬运、排水、排污。经过一番紧急处置后，水斗污管被疏通了。但是，101室业主仍极为不满，并提出了赔偿损失的要求。 案例案例1：物业公司管理疏忽导致空置房漏水：物业公司管理疏忽导致空置房漏水 本事件的发生带有突发性质，但是从中可以看出物业管理公司在日常设备的维护和保养上还存在不足，对于污水管这一基础设施，在平时应加强巡视检查，不能因为属于当初建设时就存在的问题而置之不理。 处理结果：管理处对受污起皮的墙面进行修缮，业主家中的受污地板日后视受损情况再谈，管理处加强对二楼总污水管定期疏通。 物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物物业管
23、理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。责任。 高女士在某小区购买了一套4居室住宅。开发商2006年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催缴通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先
24、生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。对此，高女士是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费？ 案例案例2：物业出租期间租户未缴物业费：物业出租期间租户未缴物业费 作为物业的业主，高女士在接到物业服务公司的催缴通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。 高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签订的房屋租赁协议的约定向林先生进行追偿。 物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物同的约定交纳物业服务费用。业
25、主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。纳责任。 2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。案例案例3：业主失窃，物业是否该赔偿？：业主失窃，物业是否该赔偿？ 陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并
26、未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 业主缴纳的停车费费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同。 物业管理条例第四十七条：物业服务企业应当协助物业管理条例第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工
27、作。行政管理部门报告，协助做好救助工作。5.物业的使用和维护物业的使用和维护第五十条第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。不得改变用途。第五十四条第五十四条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。用。第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关
28、业主应当给予配合。责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。服务企业维修养护，费用由责任人承担。 某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。 天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起
29、变形。案例案例4：业主装修擅自封阳台落水管：业主装修擅自封阳台落水管 在这起案例中，楼上业主违规装修，造成楼下住户受损。虽然物业管理处出面协调，问题最终得到了解决，但教训应该吸取。 要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的物业服务企业。物业服务企业应当将房
30、屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。禁止行为和注意事项告知业主。6.法律责任法律责任 物业管理条例物业管理条例分别就物业管理企业和业主的违规行为明分别就物业管理企业和业主的违规行为明确其需要承担的法律责任确其需要承担的法律责任 。 王先生从2001年入住小区后，按照每平方米0.5元的标准向该小区物管公司缴纳了2002年6月1日至2003年8月31日物业管理费后，再未缴纳物业管理费。和王先生一样不交物业费的业主还有很多，由于小区大部分业主未缴纳物业管理费，该物管公司不得不于2007年9月7日撤离小区，不再对此进行物业管理。2007年8月30日，物业公司在小区张贴通知将此事告知了业主，随后将
31、拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。案例案例5：业主拒交管理费：业主拒交管理费 该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。 物业管理条例第六十七条：违反物业服务合同约定，物业管理条例第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可
32、以向人民法限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。院起诉。 2007年底，建设部颁布了住宅专项维修基金管理办法，加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。 住宅专项维修资金住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。其他：其他：住宅专项维修基金管理办法住宅专项维修基金管理办法1.维修基金缴存维修基金缴存 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项
33、维修资金，每平方米交存当地住宅建筑安装工程每平存住宅专项维修资金，每平方米交存当地住宅建筑安装工程每平方米造价的方米造价的5%至至8%。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，的，应当及时续交。应当及时续交。2.维修基金管理维修基金管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地
34、产）主管部门代管。产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。位不得将房屋交付购买人。2.维修基金使用维修基金使用 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设住宅
35、专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：照下列规定分摊：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。建筑面积的比例分摊。 启用专项维修基金应当经专有部分占建筑物总面积启用专项维修基金应当
36、经专有部分占建筑物总面积2/3以上的以上的业主且占总人数业主且占总人数2/3以上的业主同意；以上的业主同意；屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯 2004年底，为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，建设部颁布了物业服务企业资质管理办法，于2007年进行了修订。 物业服务企业资质管理办法的依据为物业管理条例。其他：其他：物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法 立法依据：中华人民共和国物权法和国务院物业管理条例等法律、法规 。 主管部门：省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指
37、导。 施行时间：2011年1 月 1日起施行 。其他：其他：海南经济特区物业管理条例海南经济特区物业管理条例 海南省物价局和省住房和城乡建设厅联合颁发海南省物业服务收费管理办法、海南省普通住宅物业服务分等收费标准、海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊办法等物业服务收费管理政策。新规自2012年5月1日起执行。 海南省物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，其他物业的物业服务收费实行市场调节价 。海南省物业服务收费新规海南省物业服务收费新规 新的规定主要有四变化：新的规定主要有四变化：一、物业管理区域共用部位和共用设施设备水电费单独安表计算分摊费用，未按规定独立设置计量器具，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊；二、物业管理单位和业主委员会办公用水电费用，由物业服务费列支，不得向业主分摊；三、经营性的商铺、游泳池、球场、会所、停车场等经营活动场所水电费用由经营收益列支，不得向业主分摊；四、向业主分摊的共用水电费用，必须单独列账，每月向业主公布分摊水电总量、费用总金额以及各业主应负担的金额。物价部门将加强监管力度，近期将开展物业服务收费专项治理。
