1、第二章 物业管理招标投标 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业服务方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。 （二）考试基本要求 掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理招标文件及方案的编写。 熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。 了解：物业管理招标投标的基本要求与原则 （三）要点说明 1、物业管理招标投标及其特点 2、物业管理招标投标的原则与要求 3、物业管理招标投标的策划与实施 4、物业管理招标的类型 5、物业管理招标的方式 6、物业管理招标的内容 7、物业管理招标
2、的条件与程序 8、物业管理投标的条件 9、物业管理投标的程序 10、物业管理投标的策略与技巧 11、制定物业服务方案 （1）制定物业服务方案的一般程序 （2）制定物业服务方案的要求 （3）物业服务方案的基本内容 （4）制定物业服务方案的要点及方法 第一节 物业管理招标投标的内容与形式 （C） 一、物业管理招投标的概念（AA） （一）物业管理招标 1、物业管理招标的概念（ C） 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容、制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞
3、投者，并与之签订物业服务合同的一种交易行为。 2、物业管理招标主体（A） 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会、物业产权人。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理阶段，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 一些重点基础设施或大型公用设施的物业，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。 （二）物业管理投标（C） 1、物业管理投标的概念（略） 2、物业管理投标的主体（A） 物业管理投标
4、的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。 就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业服务企业，但在一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况下，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。 二、物业管理招标的类型 （大纲未作要求） 三、物业管理招标的特点（ 略）四、物业管理招标的方式 （AA） （一）公开招标 公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。 公开招标的特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启
5、动后单方面变更。 （二）邀请招标 邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。 采用邀请招标的招标人应当慎重选择投标人，尤其要重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。 邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（A 很难考）第二节 物业管理招投标的策划与实施 （B）一、物业管理招投标的基本要求与原则 （C） (一)物业管理招标投标的基本要求 1、合法性 2、适应性 3
6、、响应性 4、程序性（二）物业管理招标投标的基本原则 1、公平原则 2、公正原则 3、公开原则 招标投标的禁止性规定： 1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势； 2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同； 3）投标人不得与中标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益； 4）投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。 二、物业管理招标的条件与程序 （B） (一)物业管理招标的条件 1、主体条件 招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时将招标投标的过程和结果及时向
7、业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或大型公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。 有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 2、项目条件 必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下，既可以采取招标方式，也可以采取其他方式，(二) 物业管理招标的程序 （AA） 1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 招标文件应包括以下内容 1）招标人及招标项目简介； 2）物业
8、管理服务内容及要求； 3）对投标人及投标书的要求；4）评标标准和评标方法； 5）招标活动方案； 6 ) 物业服务合同的签订说明； 7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上房地产主管部门备案。 3、公布招标公告或者发出投标邀请书 招标人采取公开招标方式的，应当通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。 招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出
9、投标邀请书。 4、发放招标文件 除不可抗力外，招标人或者招标代理机构在发布招标公告或者投标邀请书后不得终止招标。 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 5、投标申请人的资格预审 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 6、接受投标文件 在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明 7、成立评标委员会 评标委员会由招标人的代
10、表和物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。 8、开标、评标和中标 1）开标 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。在招标文件要求提交投标文件的截止时间之前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。 2）评标 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标，评标委员会完成评标后，应当向招标人提
11、出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人. 3) 中标及签订合同 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧 （B 很难
12、考） （一）参加物业管理投标的条件 1、法律法规规定的要求。物业服务企业在国内参与投标时，必须取得营业执照和物业服务企业资质证书。 2、招标方规定的要求（二）物业管理投标的程序 1、获取招标信息 2、项目评估与风险防范 （1）项目评估，主要包括以下几方面的内容： 1) 投标物业的基本情况； 2）招标物业的项目定位； 3）业主的需求； 4) 建设单位、物业产权人、物业使用人的基本情况； 5）招标条件和招标过程； 6）竞争对手； 7）企业自身条件的分析 （2）投标风险的防范与控制 物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。 3、登记并取得招标文件 4、准备投标文件
13、投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业服务方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。 商务文件又称商务标，主要包括：公司简介；公司法人地位及法定代表人的身份证明（包括资格证明文件和资信证明文件）；投标报价单及招标文件要求提供的其他材料。 技术文件又称技术标，主要是物业服务方案和招标方要求提供的其他技术性资料。 5、送交投标文件 6、接受投标方的资格审查 7、参加开标、现场答辩和评标 8、签约并执行合同（三）投标的策略和技巧 1、投标的组织策划 2、项目的现场踏勘 在现场踏勘过程中，招标人还会就投标人代表提出
14、的问题做出口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。 3、投标文件的编写（略） 4、投标报价的策略与技巧(略) 5、现场答辩的技巧（略） 6、签约谈判的技巧(略)（四）招标文件示例 （大纲未作要求） 投标人应详细列明报价明细表，如果单价与总价不符时，以单价为准修正总价。第三节 物业服务方案的制订 (A) 1、招标物业项目的整体设想与构思 项目分析是编制物业服务方案的前提条件，其主要分析内容包括： （1）项目简介 （2）客户服务需求分析，包括对客户群体的定位及服务需求特征的分析。 （3）项目的可行性研究与定位，力求用简练
15、的语言概括招标物业的市场定位、投标企业承担该项目的管理服务优势。 （4）物业管理服务的重点与难点 一般而言，商用类型的的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理方面有特殊的服务需求；政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类物业的的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；公用事业类型的物业管理与服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理。 (5) 物业管理服务模式 确定招标物业项目的管理服务模式，是在对项
16、目基本情况进行深入分析的前提下，结合招标文件的具体要求，确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。 2、管理方式及运作程序 管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成。 （1）组织架构的设置 （2）运作程序与支持系统的设计 （3）管理机制的确定 管理机制一般由目标管理责任制、激励机制、监督机制组成。 3、人员的配备、培训与管理 4、管理指标与措施 （1）管理指标 管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成。 （2）管理措施（略） 5、管理制度的制订 管理制度主要由公众
17、制度和内部管理制度两部分组成。 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入及前期物业管理服务内容 早期介入及前期物业管理方案的主要内容包括物业管理前期介入流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、入住准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划后续工程的前期介入管理等。 8、常规物业管理服务综述 在编制常规物业管理服务综述中需要把握的重点是将各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急预案、计划等进行详细阐述。 9、工作计划 工作计划的制订大体可以分为三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。 10、物资装备 11、费用测算 (1) 费
18、用测算的依据 物业服务企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，并参考招标物业所在地区物业管理市场同类同质物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行具体的测算。 12、成本控制 （1）将成本控制贯穿于成本费用形成的全过程； (2 ) 不能为降低耗费不提供或少提供服务。 复习题 一、单项选择题 1、物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（ ）的竞投者，并与之签订物业管理服务合同的一种交易行为。A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 企业知名度最高 2、重点基础设施或大型公用设施等政府出资建设项目的物业
19、管理招投标时，应按（ ）规定进行。A 建设单位直接进行招标 B 物业使用单位直接进行招标 C 采用协议方式进行招标 D 经国有资产管理部门或相关产权部门批准，可由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标 3、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（ ）两大类，A 住宅和写字楼项目招标 B住宅和商业项目招标 C 商业和非商业项目招标 D 住宅和非住宅项目招标 4、物业管理招标的方式包括（ ）。A 公开招标和邀请招标 B 公开招标和非公开招标C 协议招标和邀请招标 D 公开招标和协议招标 5、招标人采取邀请招标方式的，应当向（ ）个以上物业服务企业发出投标邀请书。A 5 B 4
20、C 3 D 2 6、公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，编制投标文件的最短时间不得少于（ ）日。A 10 B 15 C 20 D 30 7、对于评标委员会的组成，（ ）的说法是错误的。 A 评标专家从房地产主管部门建立的物业管理专家库中采取随机抽取的方式确定B 评标委员会的人数一般为5人以上单数C 专家人数不得少于成员总数的2/3C 招标人代表不得少于成员总数的1/2 8、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。A 90 B 60 C 30 D 15 9、投标人在投标文件中，报价明细表中如单价与总价
21、不符时，应按（ ）原则处理。A 以单价为准修正总价 B 以总价为准修正单价C 以价高者为准 D 以价低者为准 10、关于物业管理中的成本费用控制，（ ）的说法是错误的。A 成本费用控制应贯穿于成本费用形成的全过程B 不能为降低耗费而降低服务标准C 应重点控制成本中的不变成本部分D 应重点控制成本中的可变成本部分 11、按照国家规定必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目包括（ ）。A 新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅B 写字楼 C 商场 D 业主大会选聘物业服务企业的项目12、根据物业管理条例规定，符合（ ）条件，才可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A 投标人少于3个 B
22、 住宅规模比较小 C 建设单位同意 D 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产主管部门批准二、多项选择题： 1、物业管理招标的主体一般包括（ ）。A 物业服务企业 B 物业建设单位C 业主大会 D 业主委员会 E 物业所有权人 2、物业管理投标的主体一般是指符合招标条件的（ ）。A 物业服务企业 B 专业公司 C 保洁公司 D 房管所 3、根据物业管理服务项目服务内容不同，可以将物业管理 招标分为（ )。 A 整体物业管理项目招标 B 顾问项目招标 C 单项服务项目招标 D 分阶段项目招标 4、物业管理招标的方式包括（ ）。A 公开招标 B 邀请招标 C 协议招标
23、D 自行招标5、有能力组织和实施招标活动的招标人，可以（ ）。A 自行组织实施招标活动 B 协议招标C 委托招标代理机构办理 D 不招标6、招标人采取公开招标方式的应当通过公共媒介发布招标公告，并同时在（ ）上发布招标公告。A 中国住宅与房地产信息网 B 搜狐网C 新华网 D 中国物业管理协会网 7、下列选项中，说法错误的有（ ）A 评标委员会评审认定所有投标文件不符合招标文件要求的，可以否决所有投标B 即使所有投标文件都不符合规定，评标委员会也应根据得分排定名次，建议招标人根据名次高低决定中标人C 依法进行招标的物业管理项目所有投标被否决的，招标人可以采用协议方式招标D 依法进行招标的物业管
24、理项目所有投标被否决的，招标人应当重新招标 8、物业管理投标文件可按照性质不同分为（ ）两大类。A 商务文件 B 技术文件 C 管理方案 D 费用报价表 9、在招标过程中，招标人就投标人所提问题做出的口头回答，（ ）。A 具备法律效力 B 不具备法律效力 C 双方同意后具备法律效力 D 投标人以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才产生法律约束力 10、在物业服务方案中，最能体现物业服务企业管理理念、管理优势和综合竞争力的的关键内容包括（ ）。A 项目的整体设想与构思 B 组织架构与人员的配置C 费用测算与成本控制 D 管理方式、运作程序及管理措施11、政府物业的管理重点主要体现在（ ）等方面。A 维护政府形象 B 内部特约服务 C 安全及保密管理 D 会议接待及庆典服务 12、物业管理制度主要由（ ）组成A 公众制度 B 内部管理制度 C 业主公约 D 物业服务合同
