1、16/6/2022景洪市概况景洪房地产市场概况竞品分析客群分析 目 录本体分析： 景洪 ，西双版纳傣族自治州政府驻地，从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化、教育中心！ 其发展以 “旅游强州”和“商贸旅游强市”的战略目标，以及云南省构建澜沧江湄公河次区域旅游圈的发展思路，积极创建“中国最佳旅游城市”！景洪未来将成为：热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。景洪市总体概况关键词： 1686.03平方公里，人口58.3万人，辖16 个乡镇 景洪 ，傣语意为“黎明之城”，古称“勐泐”
2、、“景陇”，旧称“彻里”、“车里”；景洪市是西双版纳傣族自治州的首府，位于西双版纳傣族自治州中部，北接普洱市，东北接普洱市江城县，东接西双版纳傣族自治州勐腊县，西接西双版纳傣族自治州勐海县，南与缅甸国接壤； 景洪市属亚热带季风气候，境内森林覆盖率为84.46%，城市绿地覆盖率为46.65%。素有“东方多瑙河”之称的澜沧江湄公河纵贯全境，是中国进入东南亚各国和对外交流的一座重要港口城市。云南省政府把景洪市定为参与中、泰、缅、老澜沧江湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市； 景洪市辖1个街道、5个镇、5个乡，2010年末，景洪市有12.23万户，总人口（户籍）39.92万人。其中，非农业人口16
3、.2万人，占总人口的40.57%；少数民族人口28.01万人，占总人口的70.17%。6/6/2022交通区位泛亚高铁提速版纳投资热度纵贯东南亚的泛亚高铁已在六月份开工，将从昆明出发，途径景洪，抵达新加坡。届时，从昆明到西双版纳仅需2.5小时，能有效推进西双版纳桥头堡的建设。具说景洪即将与周边各市通火车，与周边国家通高铁.目前出入西双版纳景洪主要有2种方式：飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本西双版纳机场还先后开辟了至北京、上海、成都、重庆、武汉、郑州、大理、丽江、杭州、北京、广州等国内航线。也可由景洪经昆明中转飞往全国各地.公路：
4、驾车需7小时，时间过长，旅途劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机.关键词：小乘佛教文化信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见，是傣族群众生活的中心场地，佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。贝叶文化傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字的民族，称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的老族、缅甸的掸族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南传上座部佛教，其居住地域又山水相连，所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”，具有相同、相近或相似的共同特点。因而，对贝叶文化的研究是国际性学术活动。雨林文化西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。
5、雨林文化，是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的，与热带雨林密切相关的，表现人与自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等，以及与这些相关的物质形式和物质产品。水文化占景洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年，傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候，要举行热烈而隆重的泼水祝福活动，外地人都把它称为泼水节。傣历新年泼水节一般在公历四月中旬，为期三至五天。 同时也是景洪主要的旅游文化点。文化特征6/6/2022旅游资源得天独厚：西双版纳民族风情园位于景洪市区城南、风景秀丽的流沙河畔，将西双版纳珍贵的热带植物和浓郁
6、的民族风情溶为一体，可以说是西双版纳景观的一个缩影。西双版纳热带花卉园坐落在景洪市区内，建有叶子花园、空中花园、周总理纪念碑、棕榈植物园、热带果树园等十几个景点，集科研、科普、旅游观光、渡假等功能为一体，保存各种热带花卉及其它经济植物近1000个种，2009年加入国家AAAA级景区行列。孔雀湖位于景洪中心，占地18700平方米，三面有湖水围绕，清如明镜。1977年始辟为公园，园内建有亭台水榭，植有奇花异卉，并饲养着孔雀、巨蟒、狐狸、野猪、猴子、八哥、画眉等珍稀动物。l物产丰富 ：目前景洪主要以甘蔗、橡胶、水产品养殖，各种水果，茶业等为主，其中橡胶的种植为当地农民主要的经济来源，近两年，胶价有所
7、下降，直接影响当地的收入资源禀赋关键词：景洪县旅游资源丰富，当地经济作物以种植橡胶树为主！10旅游资源傣水边热景洪市旅游基础良好，优势明显，“热、傣、水、边”的魅力是其独特的旅游资源。野象谷西双版纳是中国唯一的野象生息地，距景47公里的野象谷是象群出没最频繁的地区。热带花卉园景洪城区省热带植物研究所内超过千种的热带奇花异树，是景洪重要的旅游资源。雨林自然保护区总面积2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、连片大面积的热带森林，深受国内外瞩目。曼典瀑布曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林，植被茂密，景致优雅。曼飞龙水库建于1958年，总蓄水量为1500多平方米，坝高21.5米。周围环境优美，绿
8、阴如盖，是当地水上活动的主要举办场地。澜沧江澜沧江发源于青海高原的唐古拉山，经西双版纳流出境外。在西双版纳的流程为158公里。橄榄坝几百户傣族人家世世代代在这里生活，所以这里具有浓郁热带风光和民族色彩，是傣家竹楼及水上风光的结合。民族风情园建于1988年，占地1000亩，是美丽的版纳的缩影。勐巴拉王国园位于橄榄坝，整个园林，汇集了版纳的自然景观与人文景观，融合傣族的历史、文化、宗教、民族风情。水路边境游澜沧江湄公河环线游，由景洪港出发，经关累码头出境，领略沿河自然及人文民俗风光风情。陆路边境游由景洪出发，经打洛出境，可南行出境至东南亚周边各国，该线特色为异国风情游。旅游资源三大旅游区三级旅游点
9、四条旅游主线七大旅游产品 即景洪旅游区、勐海旅游区和勐腊旅游区。分别以休闲度假、边境观光、热带雨林观光为旅游主题。 严格按照国家质量技术监督局发布的旅游区（点）质量等级的划分与评定标准，对有开发潜力的旅游点建设进行分级规划。 州内两条旅游主线、澜沧江-湄公河水上旅游线和跨国大环线”的推出，带动特色旅游产品的开发，形成以线路带动区域旅游的发展。 结合西双版纳旅游资源等，大力发展“观光旅游”、“民俗旅游”、“生态旅游”、“边境异国风情游”、“科普科考旅游”、“雨林探险旅游”、“商务会议旅游”。 被省政府确定为云南旅游二次创业主战场后，西双版纳的发展定位进一步得到明晰，即突出“热带雨林，避寒胜地，和
10、谐家园，神秘风情”独特品牌，做好“热、傣、水、边”和“三个好地方”（北方人避寒过冬的好地方、东南亚傣民族寻根访源的好地方以及国内外游客亲近自然、追求健康的好地方）。一个中心 突出景洪市，利用其较良好的交通、资源与接待条件，将景洪市发展成为国内面向东南亚各国的窗口和东南亚各国游客进入我国的旅游集散城市。旅游规划旅游休闲产业城市发展旅游休闲产业也是促进城市转型、提高城市居民生活品质的有效手段。旅游休闲产业乘数效应和关联效应强等特征的影响下，成为城市综合竞争力提升的重要战略支撑。西双版纳的城市发展是提升以旅游休闲产业为核心的综合竞争力1998-2005年98年提出作为云南省第一个国际化、现代化的旅游
11、城市来建设的要求城市加大基础建设的力度以自然风情的观光旅游为主2005-2009年在总体规划指导下城市的5大分区初现雏形回归城市开发，城市建设处于升级阶段观光旅游向民族风情旅游过渡突出特色，突破瓶颈：积极发挥气温优势，打造中国避寒圣地；凸显城市热、水、傣的魅力；推进“二次创业” ，使观光旅游向休闲旅游转变；借助“桥头堡”契机，打通交通瓶颈，与东南亚旅游圈靠拢.景洪城市发展历程丽江为代表的滇西北地区以版纳为代表的滇西南地区白族傣族大理古镇，苍山，洱海，崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海，世博园傣族园，原始森林公园，野象谷，热带植物园傈僳 ，藏族，纳西，彝族纳西族（摩梭人） 纳西族（摩梭人）雪山、峡谷、
12、草原、高山湖泊、原始森林泸沽湖（中国最深的淡水湖），雪山，草海玉龙雪山，老君山 ，丽江古城 ，金沙江香格里拉泸沽湖丽江民族风情自然资源旅游城市大理昆明西双版纳城市影响力GMS简介大湄公河次区域（以下简称“GMS”）经济合作，是由亚洲开发银行（以下简称“亚行”）牵头，中国、越南、老挝、柬埔寨、缅甸、泰国等澜沧江湄公河沿岸六个国家共同参与的一个次区域经济合作机制。其宗旨是加强次区域国家的联系（Connectivity）,提高次区域的竞争力（Competitiveness）,建设共同繁荣的大家庭（Community）,推动本地区经济和社会发展。十余年来，在亚行的支持和GMS各国的共同努力下，GMS合
13、作取得了丰硕的成果，被公认为是亚洲诸多区域经济合作机制中一个成功的范例。数据来源：政府网站数据来源：政府网站GMSGMS经济走廊的构建经济走廊将以次区域“三纵两横”交通通道建设为基础，建设成产业、贸易和基础设施为一体的、经济较快发展的“三纵两横”经济带。“三纵”为南北走向，“两横”为东西走向。三纵1. 云南昆明云南大理云南德宏缅甸曼德勒缅甸仰光； 2. 云南昆明云南西双版纳老挝泰国曼谷； 3. 云南昆明云南红河越南河内越南海防。两横1. 缅甸毛淡棉泰国彭世洛老挝沙湾拿吉越南岘港； 2. 缅甸仰光泰国曼谷柬埔寨金边越南胡志明市。 建设次区域经济走廊，对于加强我国与东南亚、南亚的经济技术合作，进一
14、步发展睦邻互信友好关系，并逐步提高次区域整体经济水平和实力有极重要的现实意义和长远战略意义。GMS经济走廊云南提高云南认知度，推动新昆明建设，利于把昆明培养为GMS中心城市吸引外资进入云南，扩大云南外贸水平次区域的开放利于生产要素流动及重组，云南与东南亚优势产业得以互相流通进一步提升云南在中国与东南亚关系中的战略地位和地区影响力把云南建成中国连接次区域以及东南亚的国际通道，有利于推进中国西南地区的开放和发展新局面利于云南参与全球一体化进程GMS带给云南的机遇19 地域 目前次区域经济合作主要包括七个领域，即交通、能源、电讯、环境、旅游、人力资源开发、贸易与投资。随着中国与东盟自由贸易区的签订和
15、合作的深入,双方之间的贸易和其他经济活动也将增加。政策 目前,云南和GMS五国之间基本都有通道,且日益高等化。2008年3月,昆曼公路全线通车, 2008年,昆明至仰光的昆仰公路中国段全面高等化，昆明至河内的昆河公路也有望于2012年实现全程高速化。交通 泰国经济发展水平较高，已进入工业化阶段，而缅甸、老挝、越南、柬埔寨等4国尚属于农业国。技术含量低的劳动密集型产品的市场需求，也有技术含量高附加价值高的资本密集型、技术密集型产品需求。 2005年，湄公河旅游协调办公室（MTCO）成立。 29个“具体战略项目”中，云南省负责“金四角旅游区”和“香格里拉-腾冲-密支那旅游区”两个项目。 2010年
16、，第26次大湄公河次区域旅游工作组会议在景洪召开。西双版纳四个国家级口岸：打洛、磨憨、景洪港、西双版纳国际空港的中心枢纽，是中国进入金三角、中南半岛、乃至一江六国、新马泰一线进而通向全世界的国际旅游门户。 对东盟各国来说，其也将成为进入云南乃至中国内陆广大区域的黄金通道。景洪在GMS中的战略地位nGDP：近年来西双版纳以10%以上的增长速度保持平稳增长，n2013年全年全州生产总值万元，比上年增长13.5% ，数据来源：西双版纳统计局160987119768422326369272323312%14%14%14%11%12%12%13%13%14%14%05000001000000150000
17、02000000250000030000002010年2011年2012年2013年GDP（万元）增长率西双版纳GDP及人均GDPn支柱产业：旅游与文化、林业、电力、畜牧业与绿特食品加工业、云麻、傣药南药。n旅游业：2013年全年接待国内外游客1494.35万人次，比上年增长19.2%。其中，海外游客41.66万人次，增长11.3%；国内旅客1383.55万人次，增长19.4%；口岸入境一日游游客69.14万人次，增长19.8%。全年旅游综合总收入万元，增长22.7%。其中，旅游外汇收入19944万美元，增长29%；国内旅游收入万元，增长22.4%。n近几年，版纳产业结构变化不明显，从各旅游城
18、市对比来看，西双版纳旅游业比重较高，是典型的旅游城市。经济发展产业结构旅游产业是西双版纳的支柱产业，2013年旅游业收入占GDP比重高达41.1%，未来依然有较大增长空间27.62%28.80%29%29.40%29.61%30.30%29.30%29.60%42.77%40.90%41.70%41.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2010年2011年2012年2013年第一产业所占比重第二产业所占比重第三产业所占比重n固定资产投资：2012年以来，固定资产投资大幅增长，增长率达到30%左右，2013全年固定资产投资万元，比上年增长3
19、0.5%。分三次产业看，第一产业投资17320万元，下降51.9%；第二产业投资223307万元，增长5.2%；第三产业投资万元，增长36.7%n社会消费品零售总额：近年来社会消费品零售总额以年均13%的增长速度平稳增长，2013年实现全年社会消费品零售总额80亿元。数据来源：西双版纳统计局数据来源：西双版纳统计局50600360703071206680997521.80%20.00%17.30%13.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01000002000003000004000005000006000007000008000009000002010年
20、2011年2012年2013年社会消费品零售总额（万元）增长率111161413847371602436209122525.10%24.60%33%30.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050000010000001500000200000025000002010年2011年2012年2013年固定资产投资（万元）增长率经济发展产业结构关键词： 2012年以来固定资产投资大幅增长，年均增长30个百分点。社会消费品零售总额平稳增长，消费需求逐步扩大，商业市场逐步繁荣6/6/2022县城空间发展原则原规划在澜沧江两岸集中发展。即完善
21、中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态。城市发展水平预测（城市化率）：规划全市总人口控制在50万人，城镇化水平55%左右。规划城区人口控制在23万人，城市建设用地控制在28.7平方公里。优化发展房地产业依托得天独厚的自然环境和民族文化特色，围绕建设现代国际生态旅游城市，以打造最适宜居住的人居环境为目标，进一步优化发展房地产业，积极引进省内外知名房地产企业投资西双版纳房地产开发，提升开发档次。引导本地房地产开发企业实行强强联合或整合重组，加大投资力度，确保开发规模与经济社会发展相协调。鼓励和引导房地产开发企业发展以吸引高端人群为主的旅游房
22、地产及商场、宾馆、酒店等商业用房开发，支持房地产开发与中心城市向县城和重点集镇延伸，促进城镇化协调发展。改革户籍管理体制，吸引外地人来西双版纳休闲臵业和居住生活.景洪市总体规划（ 2000-2020） 6/6/20221. 旅游资源丰富.2. 经济发展较快，近几年依然处于高速增长时期.3. 工业化加速，消费结构、产业结构加快升级，产业整体实力不断提升.4. 消费活跃型县.5. 外来游客投资、旅游假者增多.：【景洪城市规划】完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区，形成“一主四副”组团式城市结构形态使城市融入到个大的生态环境空间之中嘎栋片区嘎栋片区：规划为工业用地为主嘎洒
23、片区江北片区曼龙枫片区中心城区(江南）中心城区：城市行政、文化、经济中心区域，传统核心区嘎洒片区：休闲区域，城市通道江北片区：规划为住宅用地为主曼龙枫片区：城市会客厅、会展中心景洪城市功能规划景洪发展从分布特征上看，版纳房地产市场以城市中心为核心形成了四个基础不同特征各异的圈层组团一江二城三板块四组团一江：澜沧江二城：澜沧江穿城而过，把版纳首府景洪市分为江北、江南。江南为传统上的政治、经济、商业、文化中心。三板块：江北板块、老城区板块、经开区板块四组团：江北组团、市中心组团、西南板块、经开区办板块景洪发展规划 2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷
24、以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。 雅居乐地产公司、云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司、中国保利南方集团、云南保利天同仪器有限公司、华熙国际投资集团有限公司、云南炫德投资有限公司、云南省城市建设投资有限公司、西双版纳华侨城开发有限公司等一批有实力的企业纷纷进驻。 投资建设项目：西双版纳景洪市雅居乐旅游度假、曼飞龙湖滨国际养生旅游度假新城、西双版纳景洪嘎洒6星级休闲养生旅游度假、景洪市“皓淼山水”超五星铂金酒店、西双版纳景洪市景哈国际旅游小镇、西双版纳华侨城、西双版纳凤凰谷温泉旅游度假区等项目，协议引进资金726.2亿元，2012年万达正式进入！近几年，国内大型
25、知名开发商品牌纷纷进驻区域市场概述招商引资 2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。2011年重点成功招商项目西双版纳国际旅游度假区项目 总投资150亿元，我国西部目前最大的旅游投资项目“西双版纳国际旅游度假区项目”进入西双版纳。该项目由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资. 2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。西双版
26、纳国际旅游度假区项目情况项目于2010年底开工，2015年文化旅游项目全面开放. 2011年11月2日，美国安全化妆品运动联盟表示，强生婴儿洗发水中含有可致癌的二恶烷以及季铵盐15。美国、中国、加拿大等5国市场所售产品中仍含有该物质。 1、从资源和旅游业发展前景看，景洪拥有巨大的开发价值； 2、目前景洪市政府的招商引资的主力方向以房地产和旅游度假开发为主，而且开发数量和体量都较为庞大，其中进驻商家有60%以上均为大型知名企业。所以在未来2年5年内，景洪房地产市场将有大量楼盘和旅游度假区型产品在市场上出现； 3、本项目所要面对的对手是万达，同时也可借大开发商品牌优势超热区域价值。是机会与威胁并存
27、的前景.小结6/6/2022PART 3：客群分析6/6/2022【客户分析】本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。市内客户：60%客户特征：机关公务员、事业单位职工、私营业主、商贸业主及部分工薪阶层。购房目的：自住为主（80%），兼顾部分投资客户。外省客户：21%客户特征：北方（东北、北京为主）、重庆、湖南等。购房目的：度假（避寒）、投资。省内各地州：17%客户特征：经营茶叶、玉石、橡胶、药品的生意人。购房目的：投资。周边乡镇：2%客户特征：橡胶园、茶叶园及经营水果的农场主。购房目的：自住兼投资。本地购房客户分析客户来源6/6/2022【区域现状客户分类】根据客
28、户来源及属性不同，将区域置业客户群体细分如下泛公务员周边市县客户旅游人群上班族外来务工客户全国到版纳旅游，有意向在版纳购买进行养老的客户外来人口在版纳工作且与版纳有地缘关系的客户老城区受高价挤压外溢的白领周边市县的中高端客户区政府、事业单位等中高层生意人区域内及周边专业市场客户客户细分6/6/2022n最好是南向的房子，东南向的也可以接受，主卧要能保证采光，要保证能看到小区的园林。刚才看的那个户型客厅上午照不到阳光，下午才能照到，不是太满意 西双十二城客户n在没有特殊自然资源的条件下，客户对园林会比较关注，但需求相对初级，园林以“绿、四季有花”为判断标准。园林做的比较好的楼盘有滨江豪苑，客户比
29、较认可 一品项目销售经理保证南向东南向设计，外部景观强势则尽量平衡景观与朝向关系，外部无资源则内部打造，并保证景观最大化兴豪门兴豪门九号公馆九号公馆滨江豪苑滨江豪苑雨林江畔雨林江畔【1、资源占有欲强】景洪客户对朝向、采光、园林景观占有等方面有较高的要求，后期产品设计注重朝向、内部景观资源打造及最大化利用购买特性6/6/2022【2、眼见为实】看得见的园林、样板房、售楼处等实景展示容易得到客户认可，对项目的增值效应明显n地州客户更相信眼见为实的实景展示，实景展示更能能打动客户。n一期开盘时样板间和园林都没有做出来，二期时第一期的园林才完全做出来，这就形成了一个很大的亮点，促进销售的效果很明显。要
30、有样板间的展示，客户亲眼所见，亲身感受，一下就明白了，这样促成最终购买的效果比较好 西双十二城销售代表园林展示园林展示样板间样板间6/6/2022【3、追求时尚、民族风情】长沙客户对建筑风格兼容性强，市场存在多样化的建筑风格及立面，但时尚、大气、奢华感强的欧式及后现代风格更能打动客户n当时雨林项目我也去看了，外墙灰白灰白的，我一看就不喜欢，土土的。景洪人大多比较喜欢民族风味的、现代的看着有情怀，如果能与现代风格结合，那就更显档次了。 某项目置业客户访谈景洪市场房地产建筑风格文化唯一性兼备民族风情和现代风格融合的立面形式更受欢迎盛世华章的中式徽派风格时尚简洁的后现代风格n景洪市场具有很强地域文化
31、性，建筑风格大多偏傣族结合现代风格，客户都能够接受。 告状西双景策划经理 杨小姐6/6/2022【4、重口碑、喜抱团】客户抱团现象明显，通过口碑相传式的“老带新”获得成交的方式比较常见，前期业主维护较为重要n我当时买房时，是和好几个朋友一起去看的，本来我自己看中了一品项目，但是他们不喜欢，我也就不买了，我喜欢大家都买在一起比较好。 出租车司机 黄师傅n版纳人买房有个特点，喜欢更疯，一般亲戚朋友在哪儿买就在哪儿买，这样大家平时可以窜窜门。 西双十二城销售代表n一期开盘时样板间和园林都没有做出来，但行情很好。因为我们之前在市中心做过一个写字楼的楼盘，积累了很多客户资源，所以一期我们基本都没怎么宣传
32、，老客户介绍的。 一品销售代表6/6/2022u尊贵感的小区大门、会所等建筑打造及社区圈层感的营造u建筑风格采用现代简约或欧式风格，充分体现现代化、时尚化u在保证朝向采光的基本条件下，圭塘河及内部园林景观的最大化利用u通过售楼中心、样板房、全园林展示等给客户增加信心u在成本可为下进行更多的产品创新，并通过赠送等方式增加项目的性价比u打造完备的社区配套，强化周边小学及幼儿园概念，增加项目吸引力u重视老客户的维护，特别是双水湾项目的后续物业等下功夫，为本项目争取口碑客户需求对项目的启示12345676/6/2022偶得客户重要客户核心客户私营企业主、 （高级）公务员驱动因素：区域潜力、交通通达性、
33、项目整体环境、产品品质等湖南、重庆等外来人群、普通公务员群体驱动因素：城市归属感、产品舒适度、面积、价格等省外投资客，市内上班族驱动因素：省外投资客关注区域发展潜力、配套影响力、产品品质等；上班族关注价格、交通、环境及生活配套项目后期随着高铁和城市价值的影响增大，省外投资客比例会有一定增加景洪市客户来源组成6/6/2022PART 4：竞品分析6/6/2022开发商西双版纳国际旅游度假区开发有限公司项目地址西双版纳州景洪市西北部南七路中段占地面积9000亩建筑面积395万容积率1.73销售价格精装公寓5500元/平米物业类型住宅、商铺、酒店式公寓、花园洋房，别墅户型面积51、76、112平米项
34、目概况万达国际旅游度假区位于西双版纳景洪市西北部，距市中心约3公里，总占地6平方公里，项目规划有主题公园、大型雨林体育公园、高端度假酒店群、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城七个功能区，度假区还建设了人工湖、中学、小学、社区商业等配套。万达西双版纳国际度假区6/6/2022项目销售情况： 项目住宅总规划4万套，预计入住15万人，目前一期已入住30%左右，客户以外地和嘎栋乡居民各占一半，外地人购买以休闲度假，投资为需求目的.截止到2014年3月30日，万达共计推出房源6952套，共计去化6872套房源（住宅及公寓）6/6/2022产品价格：目前在售万达广场商铺、小区内街商铺、精装公寓和住宅.
35、万达广场商铺底商：共2层，开间：进深=1：4，层高：一层层高5.8米，二层层高5米，商铺价格：2.7-3万元/平米小区内部临街商铺：层高3米，有单层，双层，价格：1.3-2.3万元/平米精装公寓：5500-5900元/平米SOHO办公：5500元/平米（精装）近几年价格走势图：6/6/2022客户来源：目前万达客户主要以外地投资客及旅游度假为主，本地人为辅，全国万达的售楼部都有该项目的展示，旅游度假，避寒，投资性客户会被安排綂一组织，以组团的形式带到西双版纳参观项目.（图为石家庄和重庆客户前来购房）6/6/2022开发商西双版纳安厦房地产有限公司项目地址景洪市景洪嘎栋新区 占地面积450亩建筑
36、面积12266平方米 物业类型住宅，商业，酒店式公寓户型面积项目概况雨林溪谷打造具有版纳特色的高端酒店、产权式公寓、别墅等商务接待配套、度假公寓、特色步行街等多功能的生活配套，将成为景洪现代物流中心的国际级稀缺高端住宅项目及休闲配套项目，为景洪的商务接待、国际峰会、高端休闲、居住等起着举足轻重的作用！雨林溪谷6/6/2022项目销售情况：项目一期从2010年11月开卖以来，历经四年，至今一期已基本销售完毕，只有少量小区内部临路整栋商业在售及小区内部住商结合的独栋再售.己成交住宅客户以本地为主.项目销售速度较为缓慢，工程建设也较缓慢，只有一期已建好，其它还没有动工项目一期71亩，规划为建材市场商
37、业售楼部内整体装饰较为陈旧，气氛冷清，只有一个销售员接待，平时无太多宣传，客流量极少。6/6/2022价格：二期有独栋、双拼、联排别墅和普通住宅在售。独栋别墅面积460，均价9980元/；双拼别墅面积309，均价7800元/；联排别墅有两层和三层的两种，两层的面积240，三层的面积309，均价5500元/。普通6层住宅面积110-130，一梯两户设计，均价3500元/。商业：4层独栋商墅：层高：一层：4.5米，2-3层：3.9米，4层：3米均价6180元/平米，九五折优惠商住：共4层（独栋）1、2层办公，3、4层居住，均价5500元/平米，九五折优惠公寓户型：35平米，41平米，82平米，目前
38、价格还没有出来（预计毛坯2800元/平米，如果为精装加800元，50年产权共300多套）项目规划的建材市场：共71亩，1-2层商铺销售，价格不会高于1万元/平米，3-4层租，打造一站式家居中广场（中高端），价格还没出来，前期以招商为主.项目周边商铺租金：30-40元/ /月项目建成后能容纳一万人.6/6/2022开发商润城地产项目地址景洪市嘎栋南七大道国际度假区 占地面积25亩建筑面积物业类型商业，公寓户型面积41-56平米项目概况公寓住宅共8栋，其中3栋为四层，5栋为七层。农贸市场提供生活所需；中小学教育设备完备；酒店及旅游资源达国际一流标准；公园、河流、山脉等皆在2公里生活圈内。离国际机场
39、及老市中心，5分钟车程距离，交通程度与国际级旅游城市接轨。润城金橄榄6/6/2022该项目去年年底始建，2014年5月开盘，推出56.88、41.17，45.28平方米一室一厅一卫户型公寓，目前均价3700元/平米（毛坯），小区规划：住宅156户，公寓：100多户项目临南七路：一，二层为商铺，3、4层为公寓商铺单层价格：1.6-1.8万元/平米双层价格：1.18万元/平米（商业规划为茶业市场一条街）（一层，层高4.5米，二层层高：4.2米）优惠：贷款99折，全款98折该项目客群：住宅以外地人为主，商铺以本地人为主.6/6/2022项目名称价格（元/平米）装修标准使用年限备注万达广场5500（三
40、期）5900（学校对面）精装70年商业之上的公寓润城金橄榄3700毛坯70年1、2层商业，3、4层为公寓雨林溪谷2800毛坯50年商业之上的公寓公寓价格：竞品价格总结注：由于本地块在雨林溪谷对面，公寓及酒店的产权为40年，毛坯价暂定为3000元/平米.6/6/2022项目名称价格（元/平米）备注万达万达广场底商两层：1.7-3万小区内部临街商铺：小区内部临街商铺：1.3-2.3万元商业之上的公寓润城金橄榄商铺单层价格：1.6-1.8万元/平米双层价格：1.18万元/平米临南七路商铺雨林溪谷4层独栋商墅：层独栋商墅：均价6180元/平米，九五折优惠商住：共商住：共4层（独栋）层（独栋）均价550
41、0元/平米，九五折优惠商用独栋，临街商铺商住独栋，1、2层商业，3、4层住宿商铺价格：注：由于本地块在雨林溪谷对面，独栋商墅（4层）参考价格6180元/平米，商铺（一托二）价格在1万元/平米左右.专业市场调研：景洪最大的建材市场曼弄枫建材市场调研6/6/2022曼弄枫建材市场共36栋，500多户商家，是景洪县目前最大且是唯一一家经营中高端家居建材专业市场，商户大多来自浙江，福建等地！曼弄枫建材市场租金：红色区域：建材市场正门，邻街铺面，租金：50元/平米/月；绿色区域：市场内部中间区域，租金20-30元/平米/月；黑色区域：市场最后面，租金18元/平米/月。租金 曼弄枫建材市场，12年建成，目
42、前该建材市场只租不售，只建有一层，层高9米，客户可根据需要隔出2层，开间：进深=1:2,出租率达98%以上. 版纳商业正处于初级发展阶段，以街铺形式为主/缺乏统一规划/档次较底，其中以购物业态占很大比例，休闲娱乐及餐饮占比相对较底； 目前整个景洪市的商业卖场要以超市和街铺门面的形式存在，物业形态 合理商业物业设施普遍比较陈旧，商业形象和商业行业的服务水平都是处于较低水平城市休闲娱乐比例还有很大不足.景洪商业市场总结商业市场现状景洪消费特性初判民俗民风文化影响；消费群体趋于年轻化，消费能力不突出；消费时间多，对商业区位及品牌力敏感；对商业环境及娱乐餐馆配套要求高；景洪市消费者对于商业的欧美人及品
43、牌最为敏感；景洪市消费群体在购物时最乐意选择娱乐及餐饮配套；景洪市消费者的消费时间较多，比较关注商品的质量及价格嘎栋片区竞争楼盘特点：1、万达以其强大的品牌影响力及高端品质旅游度假产品抢占了省外大部分以度假，避寒，投资为目的客户，并且吸引了城区改善型及投资型客户，周边其它小盘唯以底价取胜，捡到部分本地刚需客户及少部分外地投资客，今年受大环境影响，区域内除万达依然卖的火热以外，其它小盘销售都较为冷清，当地房价普降300-500元/平米（也有个别楼盘逆势上涨，如万达）；2、万达以其强大品牌号召力及影响力，商业和公寓均定价较高，（我们的项目独栋商墅可 参考项目对面的雨林溪谷：均价6180元/平米，九
44、五折优惠，公寓：2800元/平米）；3、片区商业以租售为主，先租，先招商，后销售。4、对于居住类产品，除万达接入有燃气，其它如雨林溪谷和金橄榄毕没接通燃气； 4、片区客户群体以外地投资客为主（万达更为明显），本地人因为近两年受胶价下跌的影 响，尽管投资意识增强，但购买力受到限制.6/6/2022PART 4：本体分析6/6/2022景洪工业园区（位于嘎栋乡，地块所在地）概况u 景洪工业园区按“一园两区”（嘎栋片区和景哈片区）规划建设，其中嘎栋片区11.8平方公里，可开发面积平方公里；u 弱化工业生产功能，集中开发旅游度假功能：嘎栋工业园区建设成大型出口服装加工，中型生物及制药，中小企业内销绿色
45、食品加工及文化旅游业共同发展的新型工业化产业。发展成具有城市功能的以工业为主的城市综合新区。但是随着万达国际旅游度假项目的开发，嘎栋将弱化工业生产功能，集中开发旅游度假功能；u 配套完善：园区规划有商业步行街、学校、医院等基础设施，同时和泰国GEPN公司战略合作对园区道路等基础设计修建.嘎栋区位发展背景分析工业建设区u 工业区用地1.3平方公里，主要以水产品加工、汽车加工、食品加工、轻工业加工等为主。u 工业园区基本建设完毕，目前已入住19家企业，如金星啤酒、佛星红木家具、长安汽车展销，上海橡胶加工、金版纳玉石加工等企业。因为工业区可用土地较少，后期不会有大型企业入住，仅能满足少量小型企业用地
46、需求。工业建设区 嘎栋区位发展规划建设现状西双版纳国际旅游度假区项目u 由大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团五家顶级民营企业联合投资150亿元开发，是我国西部迄今为止投资额最大、内容最丰富、创新度最高的 u 西双版纳国际旅游度假区占地6平方公里（约9000亩）。项目建有等七个主要功能区。 西双版纳国际旅游度假区嘎栋区位环境发展规划建设现状国际平台的发展潜质u 随着万达规划理念的介入，嘎栋工业园区已经转变了规划定位方向，从以工业为主转向为以综合性旅游开发为主；u 依照国际旅游度假的规划理念，嘎栋工业园区将成为景洪高端吃、喝、玩、乐、游、住为一体的城市新城；u 借助万
47、达的实力和广告推广力度，国际旅游度假区会跻身为超越如丽江古城、香格里拉的又一云南国际名片。嘎栋区位发展未来前景6/6/2022地块现状6/6/2022地块属性地块西双版纳流沙河项目（位于景洪工业园区，嘎栋乡）位置么龙路与流沙河之间，雨林溪谷对面总用地面积82.78亩总建筑面积248231平米用地性质商业（40年）容积率3.0物业形态商业，公寓，酒店6/6/2022地块经济指标参照2014-9-27规划文本总建面248231平米184096.72（50亩地）64133.50（30亩地）商业面积38528平米半地下商业面积15416.94平米居然之家面积45778.68平米酒店面积12693平米公
48、寓面积35731平米酒店式公寓：17675平米公寓：180566/6/2022地块位置及现状.6/6/2022地块周边现状地块周边环境：坡地居多、无特别景观优势，本地植物群落无优势。周边商业配套： 项目地块处于城市郊区，商业配套属于满足基本生活原始商格局，如：农贸市场、小型便利店、基础型餐饮等，局部有农家乐主题型餐饮，环境槽杂，商业底端，建筑多业村民自已搭建的简易房，租金在30-40元/月/平米.居住环境：项目地块位于工业区入口处，周边是橡胶成品加工、金星啤酒、汽车五金加工等企业，无论环境如何处理到位，对消费群体而言都有负面心理阴影。 目前有两条路直接到达工业园区，一条是么龙路，一条是环城北路
49、。目前主要使用么龙路，且工业园区主干道和该路相连。整个交通系统处于景洪城市东区死角，无延展交通路线； 但是万达项目进入后，将对园区交通系统进行调整，万达地块和环城北路相连.景洪市政府金鹿步行街森林公园项目位置直线距离目的地4公里景洪市政府4.6公里景洪国际机场4.3公里金鹿步行街6.3公里曼听公园13公里西双版纳原始森林公园1公里万达西双版纳国际旅游度假区环城北路么龙路修建一段规划路地块周边交通解读地块SWOT分析 S W O6/6/2022PART 5：项目可行性分析6/6/2022供应市场 工业园区内目前共有三个项目，除万达9000亩体量较大外，其它近500亩； 区域除万达品质较高外，其它
50、产品品质皆一般；皆以旅游地产为主.需求市场以外地投资客户，旅游，度假为主，住宅客户以改善型为主；区域认可度因万达的带动，有所提高； 品质楼盘较受欢迎.区内土地供应量不大，房价较全国旅游城市来说，有点偏低，随着政府未来对于景洪市旅游业的发展推进，房地产业还有较大的发展空间.景洪市供需情况总结6/6/2022综上所述：1、项目所在位置嘎栋乡工业园区内，地块周边商业档次较底，环境嘈杂，有一定的人流量2、项目地块有水田，地势较底，开发成本增加.3、本地块较小，不利于产品品质的提升及规模化效应，区域内因万达的强势，若无规划及招商的优势，只能以底价取胜；4、受全国房地产大环境影响，目前当地房产市场前景不够
