1、主讲教师：裴艳慧第一部分 物业管理基本知识第二部分 物权法解读第三部分物业管理条例解读一、物业的构成二、物业管理的内容u建筑主体u附属设备u配套设施u相关场地基础、墙、梁、柱、板、屋盖、门、窗、楼梯1、居住类物业: 经济适用住房、别墅等2、商业类物业：商场、超市、购物中心等3、办公类物业：写字楼、办公楼等4、餐饮类物业：酒楼、餐馆、快餐店等5、旅馆类物业：酒店、旅店等6、娱乐类物业：游乐场、俱乐部等7、工业和仓储类物业：厂房、仓库等8、特殊类物业：车站、学校、医院等9、综合类物业：至少有以上两种用途基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质条件，为其他设备提供主要能源的各类设备系统总和。对居住
2、物业来说，基础设备包括：供配电设备、供水设备等两类设备系统。供配电系统指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总和，包括供电设备和配电设备两个子系统。（1）将高压610kV或低压380/220V的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。 （2）将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。 供水系统是指满足住用人及其他设备系统对水量、水压、水质等要求的各类给水设备总和。 （二）生活设备类。（二）生活设备类。生活设备是指与物业住用人生活舒适关系密切的，并且影响物业住用人生活环境质量的各类设备系统总和。由于生活方便寓于生活舒适，因此，生活设备类是包含方便
3、生活的舒适类设备系统。电梯是指用电力拖动的特殊交通运输工具。从这一定义出发，方便设备管理，本文所指的电梯也包括自动扶梯和自动人行道等。 排水系统是指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定处的排水设备总和。通常分为生活排水系统和自然排水系统两大类。指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设备总和。普通照明系统是指将电能转换成光能进行采光和布景，以满足共用居住环境要求的照明电气设备总和。照明系统按作用功能不同，可分为视觉照明系统和景观照明系统。必须说明的是，将照明系统与供配电系统分离，主要是两者存在着较大的区别：照明系统是消耗电能的用电设备，而供配电系统主要是传输电能的非用电设备；照明
4、系统通常无人值班管理，而供配电系统通常须人值班管理。因此，将两者分离有利于管理。它是指向居住物业内部提供特定用途的弱电设备总和。通常包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑产生和发展，弱电系统将越来越复杂。特殊用水系统是指提供或排放居住物业中特殊用水的设备总和。按使用功能分通常包括：（1）景观用水系统；（2）绿化用水系统；（3）游池用水系统（4）直饮水系统；（5）中水系统等。通风系统是指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气设备总和。通常有全面排风、全面送风和全面送排风等三种形式。 空调系统是指以空气调节为目的，对空气集中进
5、行处理、输送、分配及控制其参数变化的机组、装置、管道等设备总和。 供暖系统是指能供应热量，使用户室内保持一定温度，并且由热源、管网和散热设备组成的设备总和。 燃气系统是指接至城市燃气管网而形成居住物业管网，并且由调压器、流量表和用气设备等用户设备系统。 u生活设施u文化娱乐设施u交通设施u体育设施u庭院u绿地u道路 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定了中华人民共和国物权法（以下简称物权法），并于2007年3月16日通过了十届全国人大五次会议的审议，于2007年10月1日起施行。物权法共19章247条，分为五部分，即总
6、则、所有权、用益物权、担保物权、占有。 物权法主要解决三个问题：一是物属于谁，谁是物的主人；二是权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三是怎样保护物权，侵害物权的要承担哪些民事责任。物权法的出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。目前，一般是以是否已经依法登记取得是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入
7、。最高院出台的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对业主的范围进行了确认。该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。” 物权法第74条的规定已经解决了小区车位的归属问题。根据规定，建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车
8、位、车库应当首先满规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。该条的规定一定程度上防止了开发商将车位高价出售给非本防止了开发商将车位高价出售给非本建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。建筑业主而导致本建筑业主无车位的情形。 物权法第80条对于物业费的缴纳作出了相关规定，对建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定，没有约定的按业主专有部分占建筑总面积的比例确定。但是在现实中，经常有业主提出不需要有关物业服经常有业主提出不需要有关物业服务，或者自己没有享受物业服务为由而拒绝缴纳物业费务
9、，或者自己没有享受物业服务为由而拒绝缴纳物业费。针对这些问题，最高民法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，民法应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，民法不予支持。关物业服务为抗辩理由的，民法不予支持。” 根据物权法第81条的规定，业主可以自行管理建筑业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其
10、他管理人物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 实践中，物业服务公司遭业主解聘后拒不撤出管理区域的情况时有出现。为改变这种局面，司法解释规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，民法应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的
11、物业费的，民法不予支持终止后的物业费的，民法不予支持。”物业管理条例的主要内容可以归纳为：建立了10项基本制度；明令业主的4项权益；明令物业服务企业的7项权责；明令4项禁止行为；规范两项书面合同；法规授权4项规定。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知告知相关的居民委员会；业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当告知告知物业服务企业；业主需要装饰装修房屋的
12、，应当事先告知告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知告知业主。业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续。在办理物业承接验收手续时，建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料有关资料。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设第二十九条在办理物业承接验收
13、手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当
14、及时维修养护，有关业主应当给予配合；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和物业管理条例第二十九条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）竣工图等竣工验收资料）交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
15、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协作做好救助工作。有权选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
16、依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备地 维修和更新、改造、不得挪作他用。1.从事物业管理活动的企业应当具有2.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的3.物业管理企业应当按照的约定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。4
17、.物业服务收费应当遵循合理、公开以及的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。5物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。6违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。7物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。1.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，作
18、出与物业管理无关的决定，从事与物业管理无关的活动：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但违反法律、法规和管理规约的有关规定。2.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。3.物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，改变用途。4.业主、物业服务企业擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。1.物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、市、自治区、直辖市制定。2.业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。3.国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。4.专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 谢 谢！
