1、2020-2021西北区域仓储市场分析报告 近三年西北区域投资、工业增长表现乏力，拖累经济和社会消费增长。“稳中求进”为2020年经济发展 主基调。 当前西北区域仓储用地供应总体呈现出松紧不一的特征，各城市间存在明显差别。随着西安仓储用地供应紧张，物流地产商拿地困难，部分大型物流地产商逐渐转向兰州市、银川市、西宁市。 西北区域仓储市场整体发展向好，仓源主要集中在西安、咸阳、兰州三大核心城市，租仓主力军以零售业、批发市场为主。西北区域各省市仓储市场相对独立，仓库资源基本满足该区域需求。 近一年西北区域普通仓租金相对稳定，高标仓租金呈“倒V字形”走向，区域普通仓平均租金呈现从东部 向西部递减趋势。
2、备注：本报告西北区域所属范围包括陕西省，甘肃省，青海省，宁夏回族自治区，新疆维吾尔自治区。市场概要01 近三年投资、工业增长表现乏力，拖累经济和社会消费增长由于西北区域地理位置偏远、自然环境比较恶劣、优势条件较少、基础设施落后，导致西北地区经济发展 长期居于七大区域中最末一位，不仅远远低于东部、中部、东北区域，也低于同处于西部的西南区域。西北地区经济是投资拉动型经济，同时，西北地区的产业结构又依赖资源，倚重能源、原材料工业。近三年， 在宏观大环境下，西北区域这两个方面都表现乏力，拖累了经济和社会消费增长。推进经济向高质量、高附加值方向转型，促进产业结构优化是未来西北区域发展必然方向。2015-
3、2019年西北区域经济指标走势20.00% 10.00%0.00%2015年2016年2017年2018年2019年- 10.00% - 20.00%GDP同比增长工业增加值同比增长固定资产投资同比增长社会消费品零售总额同比增长数据来源：西北各省市国民经济和社会发展统计公报，物联云仓数据研究院整理2020年上半年，西北各省市经济都逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈恢复性增长和稳步复苏态势，但由于外部环境的不确定性，各省市经济恢复仍面临较大压力。2020年下半年西北各省市政府纷纷强调坚持“稳中求进”的经济总基调，全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保
4、持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。2020年上半年西北区域各年上半年西北区域各省省市市经经济济情情况况信息来源：各省市上半年经济发展汇报，物联云仓数据研究院整理2020年上半年全省地区生产总值同比0.3%规模以上工业总产值同比6.7%固定资产投资（不含农户）同比0.1%社会消费品零售总额同比15.8%2020年上半年全省地区生产总值同比1.5%规模以上工业总产值同比4.6%固定资产投资（不含农户）同比4.0%社会消费品零售总额同比7.9%2020年上半年全省地区生产总值同比1.0%规模以上工业总产值同比1.3%固定资产投资（不含农户）同比2.9%社会消费品零售
5、总额同比12.5%2020年上半年全省地区生产总值同比1.3%规模以上工业总产值同比3.4%固定资产投资（不含农户）同比0.8%社会消费品零售总额同比9.8%2020年上半年全省地区生产总值同比3.3%规模以上工业总产值同比6.0%固定资产投资（不含农户）同比28.6%社会消费品零售总额同比19.2%陕西陕西甘肃甘肃青海青海宁夏宁夏新疆新疆02仓储用地供应松紧不仓储用地供应松紧不一一，兰兰州州、银银川川、西西宁宁成成物物流流地地产产商商拿拿地地新新方方向向受地域限制， 相较东南沿海城市， 西北区域仓 储发展相对滞后。西北区域此前一直处于全国 仓储业的非热点区域， 但是近几年来伴随着关 中平原城
6、市群、 兰西城市群等列入九大国家级 城市群建设，“ 一带一路”、西部大开发政策 的持续推进， 仓储市场迎来了一波“ 红利”， 仓储市场发展向好。 但是要促进西北区域仓储市场快速发展， 除了政策加持，还需要仓储租 赁客户转变思维关键， 加强对西北区域仓储市场发展情况的关注。 就当前来看， 西安、 咸阳、兰州、 西宁、 银川、 乌鲁木齐作为西北区域仓储业发展核心城市，具有重要的战略地位。图片来源：物联云仓数据研究院西北区域仓储业发展西北区域仓储业发展核核心心城城市市分分布布兰州兰州西宁西宁关中平 原城市 群建设 兰西城 市群建设一带 一 路 建设 西 部 大 开 发乌鲁木齐西宁兰州银川咸阳西安当前
7、西北区域仓储用地供应总体呈现出松紧不一的特征，各城市间存在明显差别。如西安、咸阳当前仓储 物流用地比较紧张，拿地困难；兰州、西宁、银川、乌鲁木齐政府大力招商引资，土地供应相对充足。数据来源：各城市国有建设用地供应计划，物联云仓数据研究院整理2017-2020年西北区域核年西北区域核心心城城市市工工矿矿仓仓储储用用地地供供应应单位：万城市城市2017年年2018年年2019年年2020年（计划）年（计划）西安902.581,286.67暂无数据62.09咸阳市（市本级）暂无数据210.97203.74302.93银川200.00150.00暂无数据100.00兰州（市本级）156.48暂无数据1
8、08.8783.38乌鲁木齐280.00670.00暂无数据暂无数据备注：“工矿仓储用地”概念出自各地年度建设用地供应计划，具体包括工业、采矿、 仓储业用地。 西宁地区暂无工矿仓储用地供应数据。西北区域大型物流地西北区域大型物流地产产商商拿拿地地走走势图势图 当前西北区域仓储资源集中在西安市 ， 但 是随着西安仓储用地供应紧张 ， 物流地产 商拿地困难， 部分大型物流地产商逐渐转向兰州市、 银川市、 西宁市拿地建仓 ， 如 丰树、 宝湾、 万科等。 乌鲁木齐近年也开 始在空港和铁路枢纽处规划了物流仓储用地、 建设物流园区， 仓储业发展前景向好，但是由于乌鲁木齐物流成本相对较高 ， 仓储业发展受
9、到一定限制。图片来源：物联云仓数据研究院咸阳 西安西安银银川川兰州兰州西宁西宁乌鲁木齐04按仓库结构来看按仓库结构来看据物联云仓平台仓库数据显示， 截至 2020 年 9 月， 西北区域仓库面积超 1,525 万。 其中， 普通仓面积超 1,472万，约占 96.48%；恒温仓面积超7万， 约占0.51%；冷库面积超27万，约占 1.82%。普通仓中， 一般普通仓占比约76.38%；高标仓占比约23.62%，可见西北区域仓库水平有待进一步提高。2020年西北区域仓源结构年西北区域仓源结构仓源集中在西仓源集中在西安安、咸、咸阳阳、兰兰州州，仓仓库库水水平平有有待待进进一一步步提提高高冷库 1.8
10、2%高标仓 23.62%恒温仓 0.51%一般普通仓 76.38%普通仓 96.48%冷库恒温仓高标仓一般普通仓数据来源：物联云仓平台截至时间：2020年9月 按仓库资源分布来看按仓库资源分布来看西北区域仓源主要集中在西安、咸阳、 兰州三大核心城市。根据物联云仓平台数据显示， 截至 2020年 9月， 三个城市仓库总面积占西北区域仓库总面积的62.14%。截至2020年9月，西北区域仓库资源分布最多的城市 前五个分别是西安市、咸阳市、兰州市、乌鲁木齐市、西宁市。2020年西北区域重点区域年西北区域重点区域仓仓源源分分布布数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2020年9月总面积总面积： 111
11、.56万万 可租面积：可租面积：15.82万万总面积总面积： 20.60万万 可租面积可租面积： 1.44万万 乌鲁木齐 总面积总面积： 703.05万万 可租面积可租面积： 41.47万万总面积总面积： 133.44万万 可租面积可租面积： 52.08万万 总面积总面积： 68.24万万 可租面积可租面积： 12.72万万 总面积总面积： 53.59万万 可租面积：可租面积：14.70万万 总面积总面积：16.51万万可租面积可租面积：2.00万万 西宁 宝鸡银川 兰州 西安 咸阳 从新增供应来看从新增供应来看2020 年 1 月至 9 月 ， 西北区 域 新增交付面积超 18.34 万 。
12、 相较往年 ， 甘肃新增交 付面积增多， 宁夏丙二类仓库新增交付面积增加。 新疆目前持续受疫情影响， 物流 园区交付延迟， 延迟项目具体交付时间待 定， 预计新疆明年新增交付面积将会有所增加。 陕西受年初新冠疫情影响， 也存在 部分物流园区交付延期现象， 如红星美凯 龙、万科南郊项目等。信息来源：物联云仓数据研究院西北区域部分交付项西北区域部分交付项目目汇总汇总2020年1月9月项目名称交付面积（万）交付时间银川日日顺4.002020年1月（部分交付）甘肃公航旅仓储4.822020年6月兰州西固国际港多式联运5.602020年6月（部分交付）深国际西安综合物流港9.322020年9月04由于西
13、北区域属于消费型经济，外来轻工业制造产品大多 都运往该区域用于满足当地消费需求， 西北主产的工业产 品， 往外省发货都是按需发货，造成了整个西北区域输入 货源多， 销往外省的货源少， 这也直接导致西北区域仓库 租赁主力军以零售业、 批发市场为主， 如鞋服、 玩具、 办 公用品、 玻璃器皿、小家电、 体育用品等。从近年发展情 况来看， 西安市正处于规划建设高峰期， 许多已老旧不合 规、 违建仓库为适应城市规划陆续被拆除。但是由于西安 目前仓源供大于求，原有被拆迁仓库租户并未向兰州、 西 宁、 银川等周边城市搬迁，而是选择继续在西安本地另行 租仓。 这从侧面反映出， 西北地区各省市仓储市场是相对
14、独立， 西安作为西北区域仓储业相对成熟的城市对周边城 市仓储业辐射带动作用并不强。各省市仓储市场相对各省市仓储市场相对独独立立，仓仓库库资资源源基基本本满满足足该该区区域域需需求求外来轻工业制造产品输输 入入输输 出出工业产品（按需发货）租仓主力军租仓主力军零售业、批发市场为主，如鞋服、 玩具、办公用品、玻璃器皿、小家电、体育用品等图片来源：物联云仓数据研究院 从仓库类型来看从仓库类型来看据物联云仓平台仓库数据显示 ， 截至 2020 年 9 月， 西北区域仓库空置面积为 217.09 万， 平均空置率为 14.23%，仓库资源基本能满足该区域需求。其中，普通仓空置率为14.33%，冷库空置率
15、为9.55%。普通仓 中，一般普通仓库空置率为12.68%；高标仓空置率为19.68%。2020年西北区域各仓库类年西北区域各仓库类型型空空置置率率情情况况数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2020年9月25.00% 19.68% 14.33% 12.68% 9.55% 6.38% 20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%普通仓冷库恒温仓一般普通仓高标仓 从空置率城市分布来看从空置率城市分布来看据物联云仓平台仓库数据显示，截至2020年9月，西北区域仓库空置率较高的城市为咸阳市、西宁市；仓库 空置率较低的城市分别为西安市、银川市。相较西北区域仓源分布来看，西北区域仓源供需基
16、本处于平衡状 态。2020年西北区域重点城市年西北区域重点城市仓仓库库空空置置率率情况情况数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2020年9月50.00% 39.03% 40.00%30.00% 27.43% 20.00% 18.64% 14.18%12.11%10.00%7.01%5.90%0.00%咸阳市西宁市乌鲁木齐市兰州市宝鸡市银川市西安市05据 物 联 云 仓 平 台 仓 库 数 据 显 示 ， 2019年Q1至2020年Q2西北区域普 通 仓 平均租 金波 动较 小 ， 市场维 持稳定。西北区域普通仓平均西北区域普通仓平均租租金金走走势势2019年Q1- 2020年Q2数据来源：物
17、联云仓平台普通仓租金相对稳普通仓租金相对稳定定，高高标标仓仓租租金金呈呈“倒倒V字字形形”走向走向 20.12 20.2620.4220.46 20.50 20.69 19.802019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q2平均租金（元/月）20.00 20.2020.4020.6020.80普通仓方面普通仓方面据 物 联 云 仓 平 台 仓 库 数 据 显 示 ， 2019 年Q1 至 2020 年Q2 西北 区 域 高标仓平均租金走势呈现 “ 倒 V字 形”； 2019 年Q1 至 2019 年Q3 西 北区域高标仓平均租金呈现小幅上 涨趋势； 201
18、9 年Q3 至 2020 年 Q2西北区域受新冠肺炎疫情双重影响， 仓储物流企业延期复工、 业务中断， 高标仓租赁需求减少，平均租金有小幅下降。数据来源：物联云仓平台高标仓方面高标仓方面西北区域高标仓平均西北区域高标仓平均租租金金走走势势2019年Q1- 2020年Q2 26.06 26.80 28.75 28.4328.28 27.62 24.0025.00 26.00 27.0028.00 29.0030.00 2019年Q12019年Q22019年Q32019年Q42020年Q12020年Q2平均租金（元/月）据物联云仓平台仓库数据显示，截至 2020年9月西北区域普通仓平均租金 较高的
19、城市为咸阳市、西安市，平均 租金均高于20元/月；普通仓平均 租金较低的城市为宝鸡市、银川市， 平均租金均低于15元/月。可见， 西北区域普通仓平均租金呈现从东部向西部递减趋势。从城市租金情况看从城市租金情况看2020年西北区域重点城市年西北区域重点城市普普通通仓仓平平均均租金租金数据来源：物联云仓平台 统计时间：截至2020年9月 22.85 20.67 16.9516.7516.4512.2511.780.005.00 10.00 15.0020.00 25.00咸阳市西安市兰州市乌鲁木齐市西宁市宝鸡市银川市平均租金（元/月）06土地供应方面咸阳（市本级）工矿仓储用地供应较前三年有所增加，
20、兰州与往年持平，西安、银川工矿仓储用地供应有所减少，而其他未公布国有建设用地供应计划的城市预计会在后期陆 续公布。根据近四年各城市工矿仓储用地供应情况推测，未来西安供应量仍将居西北区 域首位，兰州、银川供应继续维持低位。仓源供应方面普遍判断2020年下半年西北区域仓储设施供应将与上半年基本持平。其中，新疆由于受 疫情反复影响，仓储项目预计将延迟到2021年交付；其他省市受年初疫情影响延迟交付 的部分仓储项目将在下半年陆续建成交付。随着2020年下半年国庆、双十一、双十二、春节等销售旺季到来，部分企业临时扩仓需求将有所增加，届时西北区域仓库需求将有所上升，仓库空置率将有所下降。普遍判断2020年下半年西北区域仓库租金基本保持平稳。仓储需求方面仓库租金方面 2020年下半年年下半年市市场场研研判判2020年下半年西北区域重点城市仓储市场预判年下半年西北区域重点城市仓储市场预判备注：研判信息仅供参考略有增加基本稳定略有下降增加明显名称西安咸阳兰州西宁银川乌鲁木齐2020年下半年 土地供应2020年下半年普通仓租金2020年下半年普通仓空置率THANKS
