1、目录u龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖的成本管理与传统成本管理的区别u龙湖进行龙湖进行“细节式细节式”成本管理的原因成本管理的原因u龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法与与传传统统成成本本管管理理的的区区别别 龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖的成本管理与传统成本管理的区别管理范围参与管理的部门传统成本管理建安成本成本管理部门龙湖的成本管理-“细节式” 成本管理1、建安成本2、项目前期费用3、期间费用（财务、管理、营销费用） 4、合同管理5、招投标管理等1、成本管理部门2、设计管理部门3、工程管理部门4、销售、策划部门5、财务部门与与传传统统成成本本管管理理的的区区别别龙湖成
2、本管理的特征龙湖成本管理的特征细节化细节化阶段性阶段性动态性动态性项目制项目制系统性系统性全员参与性全员参与性信息化信息化进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因因市场的要求市场的要求传统成本管理的弊端传统成本管理的弊端1 1、事后算账、事后算账2 2、无法预控风险，无法保证利润的实现、无法预控风险，无法保证利润的实现3 3、管理范围过窄、管理范围过窄开发速度的加快开发速度的加快1 1、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判、拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速、准确的判断；断； 2 2、开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足、开发周期的缩短，要求
3、我们必须在最短的时间内能够拿出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在的市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在的项目开发要求了。项目开发要求了。进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因因合理利用资源的要求合理利用资源的要求人力人力1 1、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本；、将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本； 2 2、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成、将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成物力物力 根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购、购
4、、 招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本招投标，增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本信息信息 进行成本的进行成本的“细节式细节式”管理，要求做到信息的对称和共享管理，要求做到信息的对称和共享财力财力 在同时进行多项目开发时，在同时进行多项目开发时，“细节式细节式”成本管理可以合理化使成本管理可以合理化使用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布用资金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招
5、投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责组织架构的变革组织架构的变革组织架构变更前后的区别组织架构变更前后的区别成本管理中各部门的职责成本管理中各部门的职责造价采购部的组织架构造价采购部的组织架构集团对地区公司的成本管理模式集团对地区公司的成本管理模式龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管
6、理理的的方方法法 组织架构变更前后的区别组织架构变更前后的区别 变更前变更前变更后变更后组织形式组织形式职能制组织架构职能制组织架构矩阵式组织架构矩阵式组织架构考核部门考核部门职能部门职能部门项目团队和职能部门项目团队和职能部门汇报上级汇报上级职能负责人职能负责人项目负责人项目负责人管理层级管理层级4 4级级3 3级级管理跨度管理跨度大大小小成本管理责任人成本管理责任人职能负责人职能负责人项目成本经理项目成本经理优缺点优缺点1 1、集中化程度高，适用于同时开发的、集中化程度高，适用于同时开发的项目数量较少的情况；项目数量较少的情况； 2 2、对成本管理部门职能负责人的业务、对成本管理部门职能负
7、责人的业务能力要求较高；能力要求较高； 3 3、管理模式在各项目不易复制，绩效、管理模式在各项目不易复制，绩效和员工的业务能力有较大的关系，员工和员工的业务能力有较大的关系，员工不易有成就感。不易有成就感。1 1、授权和权责下放，适用于同、授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况；时开发项目数量较多的情况； 2 2、对成本管理部门职能负责人、对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高；的管理能力要求较高； 3 3、管理模式在各项目容易复制，、管理模式在各项目容易复制，便于各项目进行对比，员工较便于各项目进行对比，员工较易有成就感。易有成就感。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法
8、成本管理中各部门的职责成本管理中各部门的职责 职能部门职能部门成本管理中的职责成本管理中的职责发展部发展部土地成本的管控土地成本的管控研发部研发部1 1、设计费用的管控、设计费用的管控2 2、根据相关部门的建议进行设计优化、根据相关部门的建议进行设计优化造价采购部造价采购部1 1、开发成本（含营销设施建造成本）的管控、开发成本（含营销设施建造成本）的管控2 2、材料设备的采购管理、材料设备的采购管理3 3、合同及招投标管理、合同及招投标管理4 4、目标成本编制及动态成本跟踪、目标成本编制及动态成本跟踪工程部工程部1 1、进行工程质量和进度与成本的匹配；、进行工程质量和进度与成本的匹配； 2 2
9、、签证、变更的现场管控、签证、变更的现场管控营销部营销部销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控销售费用（除营销设施建造成本之外）的管控计划财务部计划财务部1 1、财务费用的管控、财务费用的管控2 2、公司总体资金计划的管控、公司总体资金计划的管控3 3、项目财务指标的控制、项目财务指标的控制行政人力资源部行政人力资源部公司管理费用的管控公司管理费用的管控龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法集团对各地区公司的成本管理模式集团对各地区公司的成本管理模式 管理层级管理层级职能职能集团运营管理中心集团运营管理中心1 1、制定统一的成本管理办法；、制
10、定统一的成本管理办法； 2 2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正；、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正； 3 3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。行纠正。地区公司成本管理各部门地区公司成本管理各部门1 1、开发成本的管控和审核；、开发成本的管控和审核； 2 2、期间费用的管控和审核。、期间费用的管控和审核。项目成本管理项目成本管理1 1、开发成本的管控；、开发成本的管控； 2 2、目标成本的编制和报审；、目标成本的编制和报审； 3 3、动态成本、合同、材料设备采购管理、动态成本、合同、材料设备采购管理龙龙湖湖进进行
11、行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本管理的几个要素成本管理的几个要素管理主线管理主线-目标成本目标成本管理核心管理核心-合同管理合同管理目标成本与实际成本的转换点目标成本与实际成本的转换点-招投标招投标龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构
12、，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法目标成本管理目标成本管理成本的构成成本的构成成本管理的阶段成本管理的阶段成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导成本分摊原则成本分摊原则目标成本的分解目标成本的分解成本责任部门成本责任部门成本调整的方式及审批流程成本调整的方式及审批流程景观工程和公区装
13、饰工程的成本管理景观工程和公区装饰工程的成本管理目标成本管理中的相关表格目标成本管理中的相关表格龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本的构成成本的构成 成本分类成本分类成本项目成本项目说明说明开发成本开发成本土地成本土地成本土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用土地价款、契税、青苗补偿等和土地有关的费用前期费用前期费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用设计费、报建费、三通一平等项目前期费用配套设施费用配套设施费用 项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本，项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本，如学校、幼儿园等的建造费用如学校、幼儿园
14、等的建造费用基础设施费用基础设施费用建造建造“解决项目使用功能的设施解决项目使用功能的设施”的费用的费用主体建安费用主体建安费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑、装饰、安装费用园林景观工程费用园林景观工程费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用工程相关费用工程相关费用和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费用，如：工程造价咨询、和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费用，如：工程造价咨询、工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用工程监理、定额外检测、物业前期介入、维修基金等费用期间费用期间费用销售
15、费用销售费用 为销售所发生的费用（一般为销售收入的为销售所发生的费用（一般为销售收入的2-3%），）， 其中营销设施建造费其中营销设施建造费用含在开发成本中用含在开发成本中 财务费用财务费用为了获取开发资金而发生的成本为了获取开发资金而发生的成本管理费用管理费用行政支出、员工工资、福利等费用行政支出、员工工资、福利等费用 龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进
16、行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本分摊原则成本分摊原则 适用于分期开发的项目适用于分期开发的项目 序号序号成本项目成本项目分摊方式分摊方式1 1土地成本土地成本按照各期的占地面积进行分摊按照各期的占地面积进行分摊2 2前期费用前期费用按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊3 3配套设施费用配套设施费用按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊4 4基础设施费用基础设施费用按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊5 5主体建安成本主体建安成本按照各期的实际成本进行分摊按照各期的实际成本进行分摊6 6园林景观工程费用
17、园林景观工程费用按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊7 7工程相关费用工程相关费用按照各期的实际成本进行分摊按照各期的实际成本进行分摊8 8销售费用销售费用按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊9 9财务费用财务费用按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊1010管理费用管理费用按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊说明：说明： 1、本分摊方式主要适用于分期开发的项目； 2、可售面积不含赠送面积，地下车库按照建筑面积的50%计算可售面积。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法1、塔楼的基础成本=X塔楼面积/（塔楼+裙房+地下室）面积
18、2、裙楼的基础成本=X裙房面积/ （塔楼+裙房+地下室）面积+X裙房面积/（裙房+地下室面积3、地下室的基础成本= X地下室面积/（塔楼+裙房+地下室）面积X地下室面积/（裙房+地下室）面积+龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法目标成本的分解目标成本的分解 步骤步骤分解口径分解口径分解的内容分解的内容1 1按照成本费项按照成本费项进行分类进行分类土地成本土地成本前期费用前期费用配套设施费用配套设施费用基础设施费用基础设施费用主体建安成本主体建安成本园林景观工程费用园林景观工程费用工程相关费用工程相关费用销售费用销售费用财务费用财务费用管理费用管理费用2 2按照合同口径按照合同口径进行分
19、类进行分类 1 1、在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合、在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合约规划，在合同管理中进行讲述；约规划，在合同管理中进行讲述； 2 2、须要预留不需要签订合同的金额（即非合同成）。、须要预留不需要签订合同的金额（即非合同成）。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本责任部门成本责任部门 序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费水、电气配套工程部水区弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本
20、建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施造建费造价采购部其它销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本调整的方式及审批流程成本调整的方式及审批流程 调整的时间调整的时间 调整的依据调整的依据 审批流程审批流程施工图完成后45天内 施工图预算项目成本经理项目负责人PMO负责人 每个季度最后一个月 25日前动态成本（除土地成本外）目标成本（
21、除土地成本外）（1+2%） 项目成本经理项目负责人 地区公司PMO（会议形式） 地区总经理其他调整项目成本经理项目负责人PMO负责人其他时间动态成本（除土地成本外）目标成本（除土地成本外）（1+5%） 项目成本经理项目负责人 地区公司PMO（会议形式）地区总经理成本敏感分析在工程各阶段中的应用成本敏感分析在工程各阶段中的应用 设计阶段 -确定成本敏感项目，并确定进行限额设计的 各项指标（如平米钢筋量、平米混凝土量、户型、窗地比等）。 工程实施阶段（1）节能工程（2）外立面工程（3）园林景观工程（4）消防通风工程（5）电梯、阀门等设备的采购 工程竣工阶段 -要根据结算数据，验证前期的分析判断，
22、为新项目的成本敏感分析提供参考。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法景观工程和公区装饰工程成本管理阶段景观工程和公区装饰工程成本管理阶段 工程类型控制阶段研发部/工程部责任造价采购部责任景观工程 方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段1、提供施工图（研发部） 2、管理设计变更（研发部） 3、管理技术核定和现场签证（工程部） 1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部） 2、组织现
23、场收方（工程部） 1、竣工结算2、完善成本数据库公区装饰工程方案及初步设计阶段1、提供设计图纸2、进行方案交底3、提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量1、复核设计提供的各项技术指标、设计项目及工程量2、景观工程成本专项分解实施阶段 1、提供施工图（研发部） 2、管理设计变更（研发部） 3、管理技术核定和现场签证（工程部） 1、编制施工图预算2、进行设计变更、技术核定、现场签证的费用核算3、动态成本回顾和跟进竣工阶段1、提供竣工图（工程部） 2、配合现场数据确认（工程部） 1、竣工结算2、完善成本数据库龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法景观工程和公区装饰工程成本管理特点景观工程和公
24、区装饰工程成本管理特点一、根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理；一、根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理； 二、在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源二、在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源( (即号苗），在乙供乔木不能满足工程要求时，采用甲供乔木的方式，即号苗），在乙供乔木不能满足工程要求时，采用甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植；乙方保成活和栽植； 三、预留签证变更费用，比例一般为三、预留签证变更费用，比例一般为8-10%8-10%； 四、考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用；四、考虑软景的效果调
25、整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用； 五、为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，五、为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式；石材和用量较大的面层材料采用甲供方式； 六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依据。据。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法 目标成本管理中的相关表格目标成本管理中的相关表格1 1、目标成本目标成本编制模板目标成本目标成本编制模板.xls .xls 2 2、竣工成本竣工成本模板竣工成本竣工成
26、本模板.xls .xls 3 3、成本调整目标成本调整成本调整目标成本调整.doc.doc龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法招投标管理招投标管理 招标方式及适用范围招标方式及适用范围 序号招标方式适用范围1公开招标因为属于民营企业，未采用2邀请招
27、标 1、分项工程造价50万元的工程类招标2、造价20万元的材料设备类招标3比价/询价（即简易招标） 1、分项工程造价50万元的工程类招标2、造价20万元的材料设备类招标3、在已经合作过且合作良好的供应商中选择龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法招投标的管理流程及须提供的成果招投标的管理流程及须提供的成果 序号管理流程工作成果1编制招投标计划 工程及材设采购招投标计划 2针对分项工程编制考察计划 考察计划 3 考察、确定入围单位考察报告4 编制、发放招标文件 招标文件、招标答疑及附件 5回标投标文件及附件6开标开标记录 7评标评标报告8投标澄清投标澄清函9定标 中标通知书中标结果通知书1
28、0签约合同及附件 说明： 项目团队的组成：项目负责人、工程经理、研发经理、成本经理、营销经理、财务经理招投标管理过程中的风险和对策一、考察和确定入围单位的风险和对策.1.等级划分。2.限制投标。3.对工程类的考察。4.对于材设类的考察 .二、投标报价中的风险和对策 (一）技术标。(打分方式存在主观性,采用符合性评标）（二）商务标。（不平衡报价风险) 不平衡报价的三种类型 （1）时间型不平衡报价(2)工程量型不平衡报价（3）图纸和实际不符部分，先报低价，变更后提高单价 反不平衡报价对策 （1）完善招标文件和施工合同条款。 （2）改善评标方法。 （3）要求投标人澄清。 （4）“霸王条款”的使用。龙
29、龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法举例说明不同工程（或材料）招投标的管理特征举例说明不同工程（或材料）招投标的管理特征一、土方、护壁、降水工程一、土方、护壁、降水工程二、深基坑工程二、深基坑工程三、铝合金门窗工程三、铝合金门窗工程四、总包工程四、总包工程五、景观工程五、景观工程六、外电工程六、外电工程七、消防工程七、消防工程八、外墙面砖的采购招标八、外墙面砖的采购招标九、样板房所用设施设备九、样板房所用设施设备龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法招投标管理中的相关管理办法和表格招投标管理中的相关管理办法和表格1 1、招投标管理办法招投标管理办法.doc .doc 2 2 、招标
30、计划招标计划.xls .xls 3 3、考察计划及评估考察计划及评估、考察计划及评估考察计划及评估.rar .rar 4 4、招标文件、招标文件招投标文件招投标文件 总包工程投标报价样表总包工程投标报价样表.xls.xls及附件（及附件（总包工总包工程合同示例程合同示例）.doc .doc 5 5、评标报告、评标报告.rar .rar 6 6、投标澄清函、投标澄清函.doc .doc 7 7、中标通知书、中标通知书.doc .doc 8 8、中标结果通知书、中标结果通知书.doc.doc龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几
31、个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法合同管理合同管理 合同类型及责任部门合同类型及责任部门 序号合同类型责任部门1设计合同研发部2工程合同造价采购部3材料设备采购合同造价采购部4造价咨询合同造价采购部5监理合同工程部6定额外检测合同工程部7设计优化合同研发部8销售合同营销部9贷款合同计划财务部龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成
32、成本本管管理理的的方方法法合同管理中需要注意的事项合同管理中需要注意的事项1、合约规划由项目成本经理编制，编制的范围为开发成本和销售费用；、合约规划由项目成本经理编制，编制的范围为开发成本和销售费用； 2、实际签订合同时，合同经办人须要与合约规划进行对应，成本经理负责审核；、实际签订合同时，合同经办人须要与合约规划进行对应，成本经理负责审核； 3、对于工期小于、对于工期小于6个月，总价较低的工程合同宜采用总价包干合同；但是对于工期个月，总价较低的工程合同宜采用总价包干合同；但是对于工期大于大于6个月或者总价较高的工程合同因为在执行过程中存在较多的可变因素，一般不采用个月或者总价较高的工程合同因
33、为在执行过程中存在较多的可变因素，一般不采用总价包干合同。总价包干合同。4、合同签订后，为了使合同中的相关内容具有较好的执行性，及时对供应商（含施、合同签订后，为了使合同中的相关内容具有较好的执行性，及时对供应商（含施工单位）进行合同交底，并将交底的会议纪要作为合同执行和合同结算的有效依据；工单位）进行合同交底，并将交底的会议纪要作为合同执行和合同结算的有效依据； 5、合同签订生效以后、合同签订生效以后3日内完成合同付款计划的编制并上传至成本系统备案。日内完成合同付款计划的编制并上传至成本系统备案。6、合同执行过程中，须及时对大于、合同执行过程中，须及时对大于5万元的变更签证签订补充协议确定工
34、作内容和金额；万元的变更签证签订补充协议确定工作内容和金额； 7、合同执行完毕后，及时对合同进行评估，评估的内容包括合同内容制定的合理性、分、合同执行完毕后，及时对合同进行评估，评估的内容包括合同内容制定的合理性、分析其优势和不足之处以及对供货商（含施工单位）的评估（包括但不限于其的履约能析其优势和不足之处以及对供货商（含施工单位）的评估（包括但不限于其的履约能力、信誉以及是否可以继续合作等）。力、信誉以及是否可以继续合作等）。合同执行过程中的风险和对策 履约保证金 违约金的约定 付款的约定不要产生歧义龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法合同管理中的相关表格合同管理中的相关表格1 1、
35、合约规划合约规划模板合约规划合约规划模板.xls .xls 2 2、合同统计台帐合同统计台帐合同统计台帐合同统计台帐.xls .xls 3 3、合同执行评估表合同执行评估表合同执行评估表合同执行评估表.xls.xls龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方
36、法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法材料设备采购管理材料设备采购管理 供应方式及适用范围供应方式及适用范围 序号供应方式适用范围1甲方供应 适用于通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、外墙面砖、电梯、电线电缆等。 2甲方限价、乙方采购 适用于用量较大、市场品牌和价格差异较大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等3乙方自行采购 材料设备采购管理 供应方式及适用范围适用于产品质量差异较小、价格差异不大的材料，如砂、石、砌筑用砖等材料设备的采购管理由造价采购部牵头并负责龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法材料设备
37、采购管理材料设备采购管理 甲供材料设备的采购方式及适用范围甲供材料设备的采购方式及适用范围 序号采购方式适用范围1集团年度集中采购 适用于各地区公司次年开发项目中通用的材料设备，如：外墙面砖、入户门、石材、电梯、发电机、三箱元器件等 2地区公司年度集中采购 适用于本地区公司次年开发项目中通用且用量较大但是未进行集团采购的材料设备，如：防火门、烟道、电线电缆等3地区公司零星采购适用于项目专用的且确定为甲供的材料设备，如：屋面琉璃瓦、别墅用车库门、入户门等龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法材料设备采购
38、管理中的相关表格材料设备采购管理中的相关表格1 1、供货计划表供货计划表、供货计划表供货计划表.doc .doc 2 2、甲供材料采购结算甲供材料采购结算表、甲供材料采购结算甲供材料采购结算表.xls .xls 3 3、甲供材料领用结算甲供材料领用结算表甲供材料领用结算甲供材料领用结算表.xls.xls龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算
39、管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法签证变更管理签证变更管理 签证变更类型、办理条件及责任部门签证变更类型、办理条件及责任部门 序号签证变更类型办理条件责任部门 1设计变更 1、设计原因所造成错误或失误2、甲方要求的功能性改动1、研发部牵头办理2、造价采购部负责价格的审核 2技术核定 非设计原因造成的错误或失误 1、工程部牵头办理2、造价采购部负责价格的审核 3现场签证 1、设计变更（或技术核定）造成的现场返工2、零星用机械3、零星用工4、合同外增加的工程5、确认合同内工作内容的工程量 1、工程部牵头办理，返工签证须有造价工程师参与收方2
40、、造价采购部负责价格的审核 说明：单项签证变更的金额原则上不超过5万元，超过5万元的签证变更须要签订补充协议确定价格和相关事项。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法 签证变更管理制度的简介签证变更管理制度的简介1、签证变更管理办法设计变更、技术核定和现场签证管理办法.doc 2、现场签证单现场签证单.doc 3、设计变更（或技术核定）单设计变更（或技术核定）单.doc 4、现场收方单现场收方单.xls现场签证的处理原则审核审批原则(向下优先顺序递减)1.签事实，不直接签解决结果。2.签状况（原始实际情况）不签量。3.签工作量不签消耗。4.签量不签价。5.签单价，尽量不签总价。附件原则1
41、.返工签证(引发返工的设计变更或技术核定）2.返工、隐蔽工程量的签证（现场收方单）3.涉及到第三方扣款的签证（第三方的扣款通知）4.涉及到“合同外新增零星工程”的签证（工程指令单）处理签证问题的准绳满足，合法原则 明确，责任原则 准确，合理原则权利，举证原则 证据，充分原则 缺陷，就低原则 龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法资金计划管理资金计划管理 年度资金计划 季度资金计划 月度资金计划编制时间每年的12月15日之前 每个季度最后一个月15日之前 每月最后一个工作日前 编制依据未来3年的年度开发项目 根据实际开发进度结合年度资金计划调整 根据实际开发进度结合合同付款计划调整责任部门
42、按照成本管理的责任部门各自编制，计划财务部汇总合同责任部门的经办人编制，计划财务部汇总合同责任部门的经办人编制，计划财务部汇总并审批编制内容 1、中长期资金计划： 涵盖未来3年的资金计划（精确到季度）； 2、次年的详细年度计划（精确到月度） 1、本季度资金计划完成情况回顾2、下一季度的资金计划1、本月资金计划完成情况回顾2、次月的资金计划 准确度要求次年要求85%，次2年要求75%，次3年要求65% 不低于90% 不低于95% 考核办法 暂无暂无按照项目和职能部门进行考核，均要求不低于95% 龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管
43、理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法动态成本的管理流程动态成本的管理流程一、动态成本跟踪1、合同签订人在签订合同时，须与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。项目成本经理负责复核。2、施工图完成后45天内，项目成本经理负责组织完成施工图预算，并对目标成本进行预算调整，项目成本经理负责将预算调整录入成本系统。
44、3、每月25日前由采购工程师将库存材料费用进行结转，转入项目成本。项目成本经理负责审查。4、合同变更( 包括：现场签证、设计变更、技术核定）所产生的合同金额变化， 按照签证变更管理办法的要求进行确认及审核后7天内，由项目成本经理负责录入成本系统。二、季度成本回顾1、每季度最后一个月25日前，合同责任人对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额的调整进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核。2、项目成本经理在每季度最后一个工作日前形成项目成本回顾报告（季度）报公司和集团进行审核。龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法 动态成本的管理制度动态成本的管理制度 1 1、动态成本管理办法动态成本管
45、理办法动态成本管理办法动态成本管理办法.doc .doc 2 2、动态成本管理表格动态成本管理表格、动态成本管理表格动态成本管理表格.rar.rar龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法结算管理结算管理-结算流程及时间要求结算流程及时间要求序号工作成
46、果完成时间 其他要求 1结算工作计划竣工验收后7日内 和工程部等相关部门沟通确认2预结成本 竣工验收后1月内 1、统计口径：合同和成本费项2、须包括和目标成本的对比情况3对外的竣工结算 原则上在竣工验收后6个月内完成 1、此结算包括工程结算、材料结算和财务结算2、结算对象为各施工单位4成本数据库的建立和维护 对外竣工结算完成后30天 此项工作由造价采购部负责完成 5项目财务决算对外竣工结算完成后15天 1、此项工作由计划财务部负责完成2、除了进行成本核算之外， 还要进行财务指标的核算 龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法结算管理结算管理-结算管理制度结算管理制度1 1、结算管理办法结算
47、管理办法结算管理办法结算管理办法.doc .doc 2 2、结算审核表格结算审核表格结算审核表格结算审核表格.rar.rar龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法结算管理结算管理-成本数据库的建立成本数据库的建立1 1、责任部门：造价采购部、责任部门：造价采购部2 2、成本数据库中的表格成本数据库、成本数据库中的表格成本数据库.xls.xls龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证
48、变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法成本信息化管理成本信息化管理一、成本系统的功能简介一、成本系统的功能简介1 1、目标成本的管理、目标成本的管理2 2、动态成本的管控和回顾、动态成本的管控和回顾3 3、合约规划的编制、合约规划的编制4 4、超目标成本的预警、超目标成本的预警二、和成本系统相关的信息系统二、和成本系统相关的信息系统1 1、合同管理系统（签订合同和合约规划的对应）、合同管理系统（签订合同和合约规划的对应） 2 2、合同付款（和资金计划、费项的对应、预警提醒）、合同付款（和资金计划
49、、费项的对应、预警提醒） 3 3、资金计划系统、资金计划系统龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法变革组织架构，明确岗位职责变革组织架构，明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更、资金计划管理签证变更、资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法项目考核指标项目考核指标维度维度关键绩效关键绩效领域领域 关键绩效指标关键绩效指标 目标值目标值财务财务维度维度 现金流 项目当年销售回款（万元） 资金计划准确性 月度资金计划偏差率 低于 % 项目动态收益水平项目动态IRR %项目动态销售净利润率 %项目自投入资金利润率 %项目静态投资回收期（月） 龙龙湖湖进进行行成成本本管管理理的的方方法法项目考核指标项目考核指标维度维度关键绩效领域关键绩效领域 关键绩效指标关键绩效指标 目标值目标值内部流程内部流程项目进度项目集团关键节点达成率 % 项目集团了阶段成果达成率 %项目集团一级节点达成率 %项目成本动态成本与目标的偏差率（分主动优化、漏项、预估不准） 季度 % 学习发展学习发展知识贡献度 知识贡献度不定具体指标， 按实际值考察 谢谢 谢谢 实战派地产顾问有限公司实战派地产顾问有限公司
