1、2022-6-6主讲人：李军峰1第第4章章 不动产投资不动产投资市场分析市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查不动产投资市场定位与市场调查4.3 不动产投资市场分析不动产投资市场分析 2022-6-6主讲人：李军峰24.1 不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 v4.1.1 不动产市场概述不动产市场概述 v1. 不动产市场的概念不动产市场的概念 v不动产市场不动产市场从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客易的活动场所。一个完整的不动产
2、市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 v（1）房产市场）房产市场v通过通过买卖买卖和和租赁租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。v买卖市场买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。的房产市场。v租赁市场租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。现产权关系部分转移的房产市场。
3、2022-6-6主讲人：李军峰3v（2）地产市场）地产市场v地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。地产市场又可以分为三级市场。v土地一级市场土地一级市场以让渡一定时期土地使用权为主要内以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。v土地二级市场土地二级市场土地或不动产开发市场，是不动产开土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给
4、其他使用者。的土地有条件地转让给其他使用者。v土地三级市场土地三级市场土地使用者将自己拥有的土地使用权土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。再横向进行转让、转租或进行抵押。 2022-6-6主讲人：李军峰4v2. 不动产市场的特点不动产市场的特点v不动产市场作为市场体系的基本组成部分，不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。争规律、供求规律等的制约。 v（1）市场信息不充分市场信息不充分 v市场市场 信息主要包括信息主要包括:供求信息、产品信息等。供求信息、产品信息等。
5、 v由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。 2022-6-6主讲人：李军峰5v（2）市场区域性强市场区域性强 v表现为表现为:不同地区市场发育和完善程度千差不同地区市场发育和完善程度千差 万别万别;同同一类型产品地域价差大一类型产品地
6、域价差大;市场供求圈市场供求圈 小，市场辐射小，市场辐射功能弱等。功能弱等。 v（3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏市场对商品短期供求变化反映不灵敏 v房地产商品生产投资大、周期长。当市场房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地上出现某种房地产商品供大于求时，由于你已产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正经投人了大量资金，施工正在进行，而不可能在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损的损 失。失。 v（4）市场垄断与竞争并存）市场垄断与竞争并存 v房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国房地产市场是一垄断竞争型市场。在我
7、国 城市土地属于国城市土地属于国家，土地使用权出让由国家垄家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家断经营。其出让方只有国家一方，但需求方可一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地得土地 使用权。使用权。 2022-6-6主讲人：李军峰6v3. 不动产投资的市场参与者不动产投资的市场参与者v不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。 v（1）土地所有者或当前的使用者）土地所有者或当
8、前的使用者v在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。对有关土地交易有着至关重要的影响。 2022-6-6主讲人：李军峰7v（2）开发商）开发商 v小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固化向
9、中型、大型开发商过渡。化向中型、大型开发商过渡。 v（3）政府及政府机构）政府及政府机构 v从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。2022-6-6主讲人：李军峰8v（4）金融机构）金融机构 v不动产开发过程中需要两
10、类资金，一类是用于支付开发费用不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用的短期资金的短期资金“建设贷款建设贷款”，另一类是项目建成后用于支持置，另一类是项目建成后用于支持置业投资者购买不动产的长期资金或业投资者购买不动产的长期资金或“抵押贷款抵押贷款”。 v（5）建筑承包商）建筑承包商 v承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。有关，承担的风险相对较少。2022-6-6主讲人：李军峰9v（6）专业顾问）专业顾问 v专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工专业人员包括：规划师、建筑师、
11、工程师、会计师、造价工程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。 v（7）消费者或买家）消费者或买家v每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者愿意支付的价格水平。愿意支付的价格水平。2022-6-6主讲人：李军峰10v4. 不动产市场运行环境及其影响因素不动产市场运行环境及其影响因素 v不动产市场的运行环境不动产市场的运行环境把不动产市场作为一个中心体时，把不动产市场作为一个中心
12、体时，它周围各种影响因素的总和。它周围各种影响因素的总和。 v（1）社会因素）社会因素v包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。2022-6-6主讲人：李军峰11v（2 2）经济因素）经济因素v包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。及就业水平、房价租金比等。v（3 3）政治因素）政治因素v政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和政治体制、政局稳定性、政府能力、政
13、策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。敏感的问题。 v(4)(4)金融环境金融环境v指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。况等。v(5)(5)房地产法律制度环境房地产法律制度环境v指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。 2022-6-6主讲人：李军峰12
14、v(6)技术环境技术环境v指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。以及技术发展动向等。 v(7)资源环境资源环境v指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。v(8)国际环境国际环境v指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗结构体系
15、的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。透和相互影响的一个互动过程。 2022-6-6主讲人：李军峰13v4.1.2 不动产市场的结构与运行机制不动产市场的结构与运行机制 v1. 不动产市场结构不动产市场结构 v（1）总量结构）总量结构v从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察不动产供求之间的总量平衡。系，考察不动产供求之间的总量平衡。 v（2）区域结构）区域结构v考察不同区域或城市之间，不动产市场的开发规模、主要物考察不同区域或城市之间，不动产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措
16、施的差异。业类型、房价水平和政策措施的差异。 2022-6-6主讲人：李军峰14v（3）产品结构）产品结构v考察不动产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型考察不动产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 v（4）供求结构）供求结构v分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。的状态。 v（5）投资结构）投资结构202
17、2-6-6主讲人：李军峰15v2. 不动产市场指标不动产市场指标 v（1）供给指标）供给指标 v存量、新竣工量和灭失量存量、新竣工量和灭失量v存量存量报告期末（如第报告期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量；占用和空置的物业空间总量；v新竣工量新竣工量报告期内新竣工房屋的数量；报告期内新竣工房屋的数量；v灭失量灭失量报告期内由于毁损、拆迁等各种原因灭失掉的部报告期内由于毁损、拆迁等各种原因灭失掉的部分，这些量的单位为建筑面积或套数。分，这些量的单位为建筑面积或套数。v报告期存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量。报告期存量上期存量报告期新竣
18、工量报告期灭失量。 2022-6-6主讲人：李军峰16v空置量和空置率空置量和空置率v空置量空置量报告期末房屋存量中没有被占用的部分报告期末房屋存量中没有被占用的部分,即即告期告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积；售或出租的商品房屋建筑面积；v空置率空置率空置量占同期房屋存量的比例。包括空置量占同期房屋存量的比例。包括不同类型房不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率空置率等。等。v房屋施工面积和新开工面积房屋施工面积
19、和新开工面积v房屋施工面积房屋施工面积报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积本期新开工的面积和和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。建筑应填各层建筑面积之和。v新开工面积新开工面积报告期内新开工建设的房屋面积（以房屋正报告期内新开工建设的房屋面积（以房屋正式开始破土刨槽日期为准）。
20、式开始破土刨槽日期为准）。2022-6-6主讲人：李军峰17v平均建设周期平均建设周期 v指某种类型的不动产开发项目从开工到竣工交付使用所占用指某种类型的不动产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。的时间长度。v平均建设周期房屋施工面积平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。新竣工面积。 v竣工房屋价值竣工房屋价值 v指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。v竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。v包括包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水
21、、电、卫等附属工程的建筑价值卫等附属工程的建筑价值；v作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等如电梯、通风设备等)的购置和安装费用。的购置和安装费用。2022-6-6主讲人：李军峰18v（2 2）需求指标）需求指标 v国内生产总值国内生产总值，即，即GAPGAP。v人口数人口数一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括包括常住人口常住人口和和现有人口现有人口。其中，。其中，常住人口常住人口是指经常居住在是指经常居住在这个地区的人口，这个地区的人口，现有人口现有人口是指在
22、规定的标准时点下，在这是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。个地区居留的人口。v城市家庭人口城市家庭人口居住在一起，经济上合在一起共同生活的居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。家庭成员。v就业人员数量就业人员数量从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员收入的人员 数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员人员、农村就业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教包括民办
23、教师、宗教职业者、现役军人等职业者、现役军人等)。2022-6-6主讲人：李军峰19v城市家庭总支出：城市家庭总支出：除借贷支出以外的全部家庭支除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。财产性支出、社会保障支出。v城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入：家庭成员得到可用于最家庭成员得到可用于最终消费支和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即终消费支和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收人。居民家庭可以用来自由支配的收人。v房屋空间使用量房屋空间使用量：指正在使用中的房屋数量
24、，：指正在使用中的房屋数量，是确定市场潜在需求的重要指标。是确定市场潜在需求的重要指标。2022-6-6主讲人：李军峰20v（3）市场交易指标）市场交易指标v反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。不动产价格、不动产租金等。v销售量销售量报告期内销售房屋的数量，单位为建筑报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。房屋和新建房屋分
25、别统计。v出租量出租量报告期内出租房屋的数量，单位为建筑报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。房屋分别统计。 v吸纳量吸纳量报告期内销售和出租房屋的数量之和。报告期内销售和出租房屋的数量之和。 2022-6-6主讲人：李军峰21v吸纳率：吸纳率：指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。v吸纳周期：吸纳周期：指按报告期内的吸纳速度指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量单位时间内
26、的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。 v预售面积：预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。同的正在建设的商品房屋面积。v房地产价格指数：房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格
27、指数。和土地交易价格指数。 2022-6-6主讲人：李军峰22v3. 不动产市场的运行机制不动产市场的运行机制 v（1）不动产存量市场的均衡）不动产存量市场的均衡 v在不动产市场上，不动产为家庭和企业提供生活和生产的空在不动产市场上，不动产为家庭和企业提供生活和生产的空间。在不动产资产市场上，不动产被当作一种资产被家庭和间。在不动产资产市场上，不动产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，获取投资收益。企业持有和交易，获取投资收益。 v不动产本身的价格水平不动产本身的价格水平v不动产的价格上升，对其需求就减少；价格下降，需求会增不动产的价格上升，对其需求就减少；价格下降，需求会增加。对不动产的需
28、求与不动产的价格成反方向变动。加。对不动产的需求与不动产的价格成反方向变动。 2022-6-6主讲人：李军峰23v消费者的财产总量消费者的财产总量v财产总量越大，对不动产的需求越大；反之，财产总量越小，财产总量越大，对不动产的需求越大；反之，财产总量越小，对不动产的需求越小。对不动产的需求与财产总量同方向变对不动产的需求越小。对不动产的需求与财产总量同方向变动。动。 v其他资产的实际收益其他资产的实际收益v其他资产的实际收益高，则对不动产的需求就小；反之，其其他资产的实际收益高，则对不动产的需求就小；反之，其他资产的实际收益低，则对不动产的需求就大。对不动产的他资产的实际收益低，则对不动产的需
29、求就大。对不动产的需求与其他资产的实际收益成反方向变动。需求与其他资产的实际收益成反方向变动。 2022-6-6主讲人：李军峰24v拥有不动产所得到的净实际收益拥有不动产所得到的净实际收益v净收益净收益拥有不动产得到的总收益及为此所付的总成本之拥有不动产得到的总收益及为此所付的总成本之差额。拥有不动产得到的总收益包括房租和资本收益（由于差额。拥有不动产得到的总收益包括房租和资本收益（由于房屋价格上升而引起的住房增值）。拥有不动产的成本包括房屋价格上升而引起的住房增值）。拥有不动产的成本包括利息成本、不动产税和折旧。拥有不动产的净收益增加，则利息成本、不动产税和折旧。拥有不动产的净收益增加，则不
30、动产需求增加；反之，则住房需求减少。不动产需求增加；反之，则住房需求减少。 v对未来的预期对未来的预期v当预期未来的收入会增加时，就会增加现期当预期未来的收入会增加时，就会增加现期的不动产需求；相反，就会减少现期需求。的不动产需求；相反，就会减少现期需求。 2022-6-6主讲人：李军峰25v（2）新增不动产供给的决定）新增不动产供给的决定 v如图如图4-1所示，任何一种影响不动产存量需求的因素所示，任何一种影响不动产存量需求的因素都会影响不动产的价格都会影响不动产的价格P，从而影响新增不动产供，从而影响新增不动产供给。同时，不动产供给本身的特点也对其产生影响。给。同时，不动产供给本身的特点也
31、对其产生影响。P P0 0S SE E0 0S SQ QP P1 1Q QQ Q1 1P PP PE E1 1D D1 1（b b） 新增不动新增不动产供给产供给图图4-1 4-1 供需平衡曲线图供需平衡曲线图（a） 不动产存量市场不动产存量市场2022-6-6主讲人：李军峰26v可以把这些因素归纳如下：可以把这些因素归纳如下： v不动产的价格水平不动产的价格水平 v随着利率下降、财产增多、人口增加，不动产的价随着利率下降、财产增多、人口增加，不动产的价格必然上涨，不动产供给量增加；反之，不动产的格必然上涨，不动产供给量增加；反之，不动产的供给量减少。供给量减少。 v不动产的开发成本不动产的开
32、发成本 v当不动产价格不变的情况下，开发成本上升会使资当不动产价格不变的情况下，开发成本上升会使资产回报率降低，不动产供给减少；相反，会使不动产回报率降低，不动产供给减少；相反，会使不动产供给增加。产供给增加。2022-6-6主讲人：李军峰27v不动产的开发技术水平不动产的开发技术水平v一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加投资回报，吸引资金的流入，从而增加不本，增加投资回报，吸引资金的流入，从而增加不动产的供给。动产的供给。 v投资者对未来的预期投资者对未来的预期 v如果不动产开发商预期不动产价格未来价格会上升，如果不动产开发商预期不
33、动产价格未来价格会上升，则倾向于增加开发量，从而增加未来的供给。则倾向于增加开发量，从而增加未来的供给。 2022-6-6主讲人：李军峰284.1.3 不动产市场的周期循环与政府宏观不动产市场的周期循环与政府宏观调控调控 v1. 不动产市场的周期循环不动产市场的周期循环v不动产周期循环不动产周期循环:v不动产业发展或其投入与产出有相当的重复发生波不动产业发展或其投入与产出有相当的重复发生波动的现象。动的现象。v不动产业的发展是由整体经济的发展决定的，而从不动产业的发展是由整体经济的发展决定的，而从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运
34、动，相应地使不动产业的发展也存在周周期性的运动，相应地使不动产业的发展也存在周期性循环特性。期性循环特性。 2022-6-6主讲人：李军峰29v研究人员通过设定空置率作为可测变量，从历史多研究人员通过设定空置率作为可测变量，从历史多个周期变化的资料中计算出长期平均空置率（又称个周期变化的资料中计算出长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），通过测定合理空置率或结构空置率），通过测定市场实际空市场实际空置率围绕长期平均空置率的波动情况置率围绕长期平均空置率的波动情况研究不动产市研究不动产市场周期。用这种方法确定的周期被称为场周期。用这种方法确定的周期被称为不动产的自不动产的自然周期然周期。2
35、022-6-6主讲人：李军峰30v在市场经济条件下，资本流动对不动产市场在市场经济条件下，资本流动对不动产市场自然周期的许多影响因素有着重大关系。自然周期的许多影响因素有着重大关系。v把这种随着自然周期运动，投资于不动产市把这种随着自然周期运动，投资于不动产市场上的资金也呈现出周期性变动的现象称为场上的资金也呈现出周期性变动的现象称为投资周期投资周期。2022-6-6主讲人：李军峰31v自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的。自自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的。自然周期分为复苏、扩张、调整、萧条四个阶段，在然周期分为复苏、扩张、调整、萧条四个阶段，在这些阶段表现出不同的资本投入特征。
36、这些阶段表现出不同的资本投入特征。v第一阶段始于周期的谷底第一阶段始于周期的谷底，空置率达到峰值，很少，空置率达到峰值，很少有资本向存量或新增不动产投资，新的投资项目少；有资本向存量或新增不动产投资，新的投资项目少；v第二阶段，开始于第二阶段，开始于空置率逐步降至长期平均空置率空置率逐步降至长期平均空置率的水平时，供给开始吃紧，投资者对投资回报预期的水平时，供给开始吃紧，投资者对投资回报预期开始好转，部分资本流入寻找投资机会，新项目开开始好转，部分资本流入寻找投资机会，新项目开始出现；始出现；2022-6-6主讲人：李军峰32v第三阶段，开始于空置率继续降低直至最低点时第三阶段，开始于空置率继
37、续降低直至最低点时，投资者继续投资开发新项目，资本加速流入，新增投资者继续投资开发新项目，资本加速流入，新增供给趋利性高速增长，不动产市场的流动性加快，供给趋利性高速增长，不动产市场的流动性加快，供过于求使空置率上升；供过于求使空置率上升；v第四阶段，开始于空置率上升突破平均空置水平，第四阶段，开始于空置率上升突破平均空置水平，由于市场信息不完全，投资者预期下降后存量不动由于市场信息不完全，投资者预期下降后存量不动产业主仍然要价很高，导致不动产市场流动性迅速产业主仍然要价很高，导致不动产市场流动性迅速下降，新开发项目建设停止和在建项目的陆续竣工下降，新开发项目建设停止和在建项目的陆续竣工而进入
38、谷底。而进入谷底。2022-6-6主讲人：李军峰33v2. 不动产投资市场中的泡沫不动产投资市场中的泡沫v不动产泡沫不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产投机而是指不动产市场价格由于不动产投机而引起的与价值严重背离，价格脱离实际价值支撑而引起的与价值严重背离，价格脱离实际价值支撑而持续上涨的过程和状态。持续上涨的过程和状态。v它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。是投机性因素作用的结果。2022-6-6主讲人：李军峰34v泡沫的成因有三方面：泡沫的成因有三方面：v土地的有限性和稀缺性与人们或企业需求的无限土地的有限性和稀
39、缺性与人们或企业需求的无限性的矛盾为泡沫的出现提供了可能；性的矛盾为泡沫的出现提供了可能；v投机需求膨胀是不动产泡沫的直接诱因投机需求膨胀是不动产泡沫的直接诱因;v金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。 2022-6-6主讲人：李军峰35v3. 政府对不动产投资市场的干预政府对不动产投资市场的干预 v为保障不动产市场的健康发展，政府通常运为保障不动产市场的健康发展，政府通常运用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、住房税收政策等。住房税收政策等。 2022-6-6主讲人：李军峰362013年国五条基本内容2022
40、-6-6主讲人：李军峰37v（1）土地供应政策。）土地供应政策。v土地供应政策的核心是土地供应计划，政府土地供土地供应政策的核心是土地供应计划，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着不动产开发投资的规模和结构，对不动产开发商的不动产开发投资的规模和结构，对不动产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。盲目与冲动形成有效的抑制。 v（2）金融政策。）金融政策。v发展不动产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款发展不动产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节不动产市场，是政方式、金融创新等金融政策调节不动产市场，是政府调控不
41、动产市场的一个重要手段。府调控不动产市场的一个重要手段。 v（3）住房政策。）住房政策。v居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。问题，而且是社会问题。 2022-6-6主讲人：李军峰38v（4）城市规划）城市规划v城市规划是合理化利用土地、协调城市物质空间布城市规划是合理化利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市有序发展的形式，对土地开发、利用局、指导城市有序发展的形式，对土地开发、利用和配置起重要作用，是政府调控不动产市场的重要和配置起重要作用，是政府调控不动产市场的重要政策杠杆。政策杠杆。v（5）地价政策。）地价政策。
42、v地价、建造成本、专业费用、管理费用、服务费用、地价、建造成本、专业费用、管理费用、服务费用、投资利润、税金等因素影响着不动产市场的供给价投资利润、税金等因素影响着不动产市场的供给价格。格。 2022-6-6主讲人：李军峰394.2 不动产投资市场定位与市场调查不动产投资市场定位与市场调查 v4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择不动产投资的市场细分与目标市场选择 v1. 市场细分市场细分v（1）市场细分的概念）市场细分的概念 v市场细分：市场细分：营销者在市场调研的基础上，从消费者营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据需求的差别出发，以消费者的
43、需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。业可以从中认定目标市场的过程和策略。 v这个过程和策略在不动产市场营销中的具体应用，这个过程和策略在不动产市场营销中的具体应用，则成为不动产市场细分。则成为不动产市场细分。 2022-6-6主讲人：李军峰40不动产市场细分的作用不动产市场细分的作用 v1） 房地产市场细分有利于营销者房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场找到有利的市场方向方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购
44、买量、购，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。 v2）通过房地产市场细分把自己的）通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在优势力量集中在目标市场目标市场上，做到有的放矢，才能取得更大的社会上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经济效益。经济效益。 v3）能针对目标市场）能针对目标市场制定适当的营销组合方案制定适当的营销组合方案，从，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提高自己
45、的市场占有率和知名度。提高自己的市场占有率和知名度。2022-6-6主讲人：李军峰41（2）不动产市场细分的准则 v1）可测量性）可测量性v可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。大小是可以识别、可以衡量的。v2）可进入性。）可进入性。v可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。v主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：v 企业是否具有进入细分市场的条件企业是否具有进入细分市场的
46、条件;v企业是否能将产品推广给细分市场的消费者企业是否能将产品推广给细分市场的消费者; v产品是否能够进入市场。产品是否能够进入市场。 2022-6-6主讲人：李军峰42v3）可盈利性）可盈利性v可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。即，一个细分可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。即，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要求。足以满足企业销售和利润的要求。 v4）可行性）可行性v可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的
47、市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划。计划。2022-6-6主讲人：李军峰43v（3）不动产细分市场的基础）不动产细分市场的基础 v收入变量收入变量 v地理变量地理变量v处于不同地理位置、自然环境、人文环境的消费者，对于同处于不同地理位置、自然环境、人文环境的消费者，对于同样的不动产产品有不同的需求和偏好样的不动产产品有不同的需求和偏好 v职业变量职业变量 v如公务员、教师、司机、金融家、民营企业主等，不同的职如公务员、教师、司机、金融家、民营企业主等，不同的职业划分会导致不同的置业偏好和投入的限定。业划分会导致不同的置业偏好和投
48、入的限定。 v年龄变量年龄变量 v对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解居民购房对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解居民购房消费的新动向。消费的新动向。 v用途变量用途变量 2022-6-6主讲人：李军峰44v（4）不动产市场细分的程序）不动产市场细分的程序 v1）选定产品市场范围，即确定进入什么行业，生产什么产）选定产品市场范围，即确定进入什么行业，生产什么产品。品。v产品市场范围应以顾客的需求，而不是产品本身特性来确定。产品市场范围应以顾客的需求，而不是产品本身特性来确定。v 2）列举潜在顾客的基本需求。）列举潜在顾客的基本需求。v比如，公司可以通过调查，了解潜在消费者对前述
49、住宅的基比如，公司可以通过调查，了解潜在消费者对前述住宅的基本需求。这些需求可能包括：遮风蔽雨，安全、方便、宁静，本需求。这些需求可能包括：遮风蔽雨，安全、方便、宁静，设计合理，室内陈设完备，工程质量好等等。设计合理，室内陈设完备，工程质量好等等。v3）了解不同潜在用户的不同要求。）了解不同潜在用户的不同要求。v对于列举出来的基本需求，不同顾客强调的侧重点可能会存对于列举出来的基本需求，不同顾客强调的侧重点可能会存在差异。比如，经济、安全、遮风蔽雨是所有顾客共同强调在差异。比如，经济、安全、遮风蔽雨是所有顾客共同强调的，但有的用户可能特别重视生活的方便，另外一类用户则的，但有的用户可能特别重视
50、生活的方便，另外一类用户则对环境的安静、内部装修等有很高的要求。通过这种差异比对环境的安静、内部装修等有很高的要求。通过这种差异比较，不同的顾客群体即可初步被识别出来。较，不同的顾客群体即可初步被识别出来。 2022-6-6主讲人：李军峰45v4）抽掉潜在顾客的共同要求，而以特殊需求作为细分标准。）抽掉潜在顾客的共同要求，而以特殊需求作为细分标准。v上述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的上述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的基础。如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细基础。如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细分市场的标准，因而应该剔出。分市场的标准
