1、路漫漫其悠远路漫漫其悠远2022-6-8五金机电专业市场营销五金机电专业市场营销策略案策略案路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状
2、项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远贵州省 六盘水 六盘水位于贵州省西部，地处川、滇、黔、桂四省结合部，是长江上游和珠江上游的分水岭。 六盘水市：城市性质定位为贵州西部大城市；西南、华南地区的新型能源、原材料加工、机械制造、煤化工基地；西南地区重要交通枢纽之一 路漫漫其悠远路漫漫其悠远中国凉都江南煤都四省交界人口贵州第三大城市GDP贵
3、州第二大城市 六盘水全市土地面积9926平方公里，中心城区建成区面积为68平方公里，全市总人口319.2万 ，六盘水市辖一特区、两县、一区：分别为六枝特区、盘县、水城县、钟山区路漫漫其悠远路漫漫其悠远p 路漫漫其悠远路漫漫其悠远p六盘水近几年工业增加值稳步上升中；2010年工业增加值增长41.11亿元、增长率为17.31%，第二产业303.22亿元，增长15.38%路漫漫其悠远路漫漫其悠远指标名称指标名称单位单位绝对数绝对数增长率增长率% %原煤产量原煤产量万吨6001.1517.06洗精煤洗精煤万吨2103.8177.07发电量发电量亿千瓦小时319.670.00水泥水泥万吨377.6433
4、.77生铁生铁万吨324.28-0.62粗钢粗钢万吨328.312.85钢材钢材万吨321.444.23电解铝电解铝吨124176-29.1焦炭焦炭万吨496.73-11.72010年规模以上工业产品产量路漫漫其悠远路漫漫其悠远p六盘水市从08年开始固定资产投资大幅上升，到2010年末完成固定资产投资335.51亿元。固定资产投资的不断发展促进了对商业地产的投资规模。固定资产投资的不断发展促进了对商业地产的投资规模。路漫漫其悠远路漫漫其悠远六盘水产业发展调整思路：1 1、大力发展能源、煤化工产业、大力发展能源、煤化工产业2 2、积极培育后续产业、积极培育后续产业3 3、加快发展第三产业、加快发
5、展第三产业p按照规划，到2020年，贵州省将建成煤化工重点项目14个，分为毕清(区域为毕节地区毕节、黔西、织金、大方以及贵阳市清镇等地)、六兴(区域为六盘水市盘县、钟山、水城、六枝、黔西南州普安、兴义等地)、黔北(遵义市)三大煤化工基地。规划总投资1230.6亿元，预计建成后年销售收入为714.7亿元，年利税约为290.2亿元，年利润约为215.8亿元。p六盘水将参与分享12301230亿元投资亿元投资，巨额投资将带来六盘水经济快速发展。p当前六盘水煤远景储量约844亿吨，探明储量180亿吨，年开采量约1.5亿吨。路漫漫其悠远路漫漫其悠远321路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执
6、行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远p商业规划:规划商业布局为“一主一次多点多线”的总体格局，即形成1个城市商业中心、1个次中心、8个区域商业中心的城市商业体系；p现市区约70万人口，其中一半分布于钟山片区。本案本案路漫漫其悠远路漫漫其悠远p现六盘水一年五金机电产品向外购买的货值约
7、100亿；主要购买的地方为昆明、贵阳、成都、昆明、贵阳、成都、重庆重庆四个地区；p根据贵州省“十二五”战略规划，将实施“工业强省工业强省”战略，提出实施路径“2485”工程，投资1万亿，产值1万亿，确保“十二五”期间工业总产值年均增速20%以上。在“十二五”期间，重点建设的八大支柱产业中，除了烟酒、特色产业外，其他的电力、煤炭、冶金、有电力、煤炭、冶金、有色金属、化工、装备制造色金属、化工、装备制造等六大产业均需要大规模的五金机电行业产品及服务支持；p在“十二五”期间，涉及六盘水的工业投资有12301230亿亿，将建设毕清、六兴、六六等工业园区，将产生大量的五金机电产品及服务需求；p六盘水煤炭
8、、钢铁、矿山开采等产业及上下游相关行业，积累了大量的社会财富，但其投资渠道狭窄，铺面为其首选，其“一铺养三代一铺养三代”的思想广为流行，带动了六盘水铺面价格偏高。p现人民广场周边商铺价格为现人民广场周边商铺价格为5 58 8万万/ /平方米，中山路荷城花园段上的商铺为平方米，中山路荷城花园段上的商铺为3 3万万/ /平方米左右，平方米左右，其支线上的商铺价格亦可达到其支线上的商铺价格亦可达到1500015000元元/ /平方米；平方米；路漫漫其悠远路漫漫其悠远资源条件培育了六盘水煤炭、钢铁、电力、建材煤炭、钢铁、电力、建材等四大支柱产业，这四大支柱产业均有大量的五金机电产品需求。在30多年的产
9、业发展过程中，六盘水自发形成了人民路机电一条街，全市有机电经营商家全市有机电经营商家15001500余家，其中人民路约有余家，其中人民路约有740740家；家；现人民路机电一条街存在以下三方面不足： 一是经营场所硬件配置低下，主要为沿街为市，无仓储、无停车场、配套设施落后； 二是经营场所软环境恶劣，无证经营、违章经营等现象较多，客户售后服务质量无保证； 三是严重影响城市形象环境，人民路为钟山区主要城市干道，乱摆乱放、占道经营，带来城市交通拥堵及城市环境恶化。同时在治安、消防、税收、管理等也带来诸多隐患；路漫漫其悠远路漫漫其悠远目前人民路五金机电一条街已经严重影响了六盘水市“双创双建双创双建”活
10、动，搬迁是大势所趋，政府将配合进行市场搬移，包括限制停车、货车白天不能进入主城区等；人民路五金机电商铺约有740740家家；人民路五金机电商铺统计表人民路五金机电商铺统计表沿街停车影响市容沿街停车影响市容路漫漫其悠远路漫漫其悠远主力租金主力租金50-150元元/主力租金主力租金30-60元元/主力租金主力租金10-40元元/主力租金主力租金10-40元元/明湖路明湖路川心路川心路麒麟路麒麟路花园路花园路冶金路冶金路路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远成都金府五金机电城成都金府五金机电城发展商：成都广地置业有限公司项目地址：四川省成都市金牛区金府路218号项目性质：工业消费品交易市场
11、项目规模：占地约208.5亩，建筑面积30万方产业主题：五金机电功能组合：机电、五金、钢材、机械设备、电子电器、工矿产品、电工器材价格：12000-30000元/租金：100-150元/月/产品特色进深开间层高面积小五金商铺5米5米6米25钢材、零件15米15米6米225建材商铺10米10米6米100机电商铺12米4米6米48路漫漫其悠远路漫漫其悠远成都万贯五金机电城成都万贯五金机电城发展商：万贯集团项目地址：四川省成都市金牛区金府路项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地约500亩，建筑面积51万方产业主题：五金机电，物流配送功能组合：机电、五金、五金工具、电力金具、机械设备、电子电器、工
12、矿产品、电工器材价格：12000-18000元/租金：60-450元/月/产品特征进深开间层高面积3F带地下室7米7米8米135- 150大厅7米7米8米493F不带地下室7米7米8米100 -110活动板房6米6米8米36路漫漫其悠远路漫漫其悠远贵阳西南五金机电城贵阳西南五金机电城发展商：贵州湘企房地产开发有限公司项目地址：贵州省贵阳市乌当区金阳南路附近项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地约130亩，建筑面积8万方产业主题：五金机电功能组合：矿山设备、五金、灯饰、电线电缆等工业民用设备价格：租金40-60元/月物业形态经营范围层高开间进深底层展示商铺销售商品展示平台3米-4.5米（其中
13、大型机电层高可达4.5米）4米-15米6米-15米2层商住楼可用于办公及住宿3米4米-15米6米-15米路漫漫其悠远路漫漫其悠远重庆光华五金机电城重庆光华五金机电城发展商：重庆光华房地产开发有限公司项目地址：重庆*九龙园区*云湖路3号项目性质：工业消费品交易市场项目规模：建筑面积约1万方产业主题：五金机电功能组合：机电、五金、钢材、机械设备、电子电器、工矿产品、电工器材价格：15000元/租金：30-60元/月/物业类型经营范围或入住客户层高优势底层展示商铺对所销售商品进行展示平台6.4米（在3.5米出有圈梁，客户可以根据自己需要进行做夹层）对空间的利用非常的合理，使其符合各种经营者需要2层商
14、住楼用于经营商家的办公或住宿3米配套商铺完善专业市场的其他功能6.4米路漫漫其悠远路漫漫其悠远重庆金科五金机电城重庆金科五金机电城发展商：重庆金科房地产开发有限公司项目地址：重庆*九龙园区*云湖路3号项目性质：工业消费品交易市场项目规模：建筑面积约6万方产业主题：五金机电功能组合：机电、五金、钢材、机械设备、电子电器、工矿产品、电工器材、轴承、阀门、橡胶价格：12000-16000元/租金：30-60元/月/物业形态经营范围层高优势1层商品展示，商住办公9.5米（可以根据经营者需要对其做夹层以满足功能）全框架，经营者自由挑高，对空间的利用达到最大化配套商铺配套商业及商务休闲完善市场功能仓库中心
15、与地面商铺配套形成体系完善市场功能使经营者物流成本降低路漫漫其悠远路漫漫其悠远321456路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远本案本案路漫漫其悠远路漫漫其悠远本本案案项目处于六盘水市“水（钢）月（照乡）循环经济试验区”市场组团，市场
16、组团总占地1927亩，是六盘水市规划的专业市场集中区；按照循环区规划原则，水月循环经济试验区提出“152工程”，即：u1个片区（水月片区）；u 5个组团：市场组团物流组团装备制造和循环生产组团水钢配套工业组团企业安置组团u 2个组团：风俗风情小镇组团；新产业规划建设配套组团。路漫漫其悠远路漫漫其悠远以商品物资贸易交易市场开发为主；引进外资进行矿山机电、五金化工、建筑材料等厂家进行投资打造六盘水商品物资贸易交易市场，完善城市功能对该区域采取与水钢“地企共建”的形式将部分水钢生活区融入该片区，为水钢和周边分厂打造新的职工住宅，形成居住、行政、商业、金融、文教、医疗的综合兴趣以水钢为部分依托，引进省
17、内外制造、加工、装配等企业提高六盘水的产业水平，弥补六盘水部分产业空白，提高就业率，增加产业税收，调整不合理的基础产业布局以六盘水西站货场搬迁和水月片区物资流通建设为依托，开发建设物流区域；功能设置为物流管理、综合市场、仓储集散、会议管理中心、露天堆放、运输起吊设备等围绕水钢周边区域和可利用的土地资源进行循环产业规划布局建设；对水钢外扩建设进行再次组合与产业布局开展在水钢现有产品和剩余资源基础上开发循环利用的产品水钢配套组团水钢配套组团建安组团建安组团制造业组团制造业组团物流组团物流组团市场组团市场组团区域性质区域性质水月循环经济圈：水月循环经济圈：路漫漫其悠远路漫漫其悠远源禧五金源禧五金机电
18、城机电城p源禧五金机电城为水月片区市场组团金水大市场的核心项目；总用地面积382亩；p项目与外部通达性很好，南面紧邻六盘水三条东西干线之一的人民东路，西面紧邻正开工建设的机场通道金水路，东北方有规划中的市政道路，连接建设中的六盘水至赫章的高速公路；p现有约5米的柏油路通向水钢后门；钟钟规规大大山山人人道道东东民民金金路路水水路路划划道道路路发嘎坡货场发嘎坡货场路漫漫其悠远路漫漫其悠远154326本案本案1矿山机电市场矿山机电市场23456屠宰场屠宰场旧货钢材市场旧货钢材市场发嘎坡铁路货场发嘎坡铁路货场物流组团（规划）物流组团（规划）污水处理厂污水处理厂铁路铁路道路道路水钢道路水钢道路钟山大道钟
19、山大道人民东路人民东路机场道路机场道路瑞安路瑞安路p项目西北角正对成都铁路局投资11亿兴建的贵州最大货运枢纽发嘎坡货场，现已开工建设；p周边现有污水处理厂、矿山机电市场、机械屠宰场、旧货钢材市场等，未来规划建设的项目有、建材市场、家具市场、钢材交易市场等p项目周边居住房屋开发较少，目前无在售楼盘；p周边配套差，需要自身解决配套；路漫漫其悠远路漫漫其悠远p项目现主要为荒地，内部高低起伏较大，拆迁少但土方量大；p通过人民路与主城区有很好交通导入；p铁路在人民东路下穿，对项目交通不影响；但如有住宅开发，会产生噪音影响；本案本案铁路边坡铁路边坡待拆迁铁塔待拆迁铁塔铁塔服务设施铁塔服务设施远眺发嘎坡货场
20、远眺发嘎坡货场旧货钢材市场旧货钢材市场东边临近土地东边临近土地路漫漫其悠远路漫漫其悠远项目主要经济指标项目主要经济指标项目规划用地面积：项目规划用地面积：256469256469平方米平方米建筑占地面积：建筑占地面积：94709.794709.7平方米平方米地上总建筑面积：地上总建筑面积： 309293 309293平方米平方米五金卖场面积：五金卖场面积：181476181476平方米平方米安置小区面积：安置小区面积：7051770517平方米平方米容积率：容积率：1.211.21建筑密度：建筑密度：36.93%36.93%路漫漫其悠远路漫漫其悠远南面紧邻六盘水三条东西干线之一的人民东路，西面
21、紧邻正开工建设的机场通道金水路，东北方有规划中的市政道路，连接建设中的六盘水至赫章的高速公路项目位于水月循环经济区，距成都铁路局投资11亿兴建的贵州最大货运枢纽发嘎坡货场不到1公里（一）区位交通优势（一）区位交通优势项目优势项目优势路漫漫其悠远路漫漫其悠远市政的大力支持，优越的市场氛围市政的大力支持，优越的市场氛围本项目是针对2010年六盘水市政府对“水月循环经济区”而规划建造的六盘水市首席五金机电专业市场，因此，六盘水市政府对该项目非常重视和关心。目前，国内五金机电市场空前繁荣，全国需求十分庞大，尤其是贵州地区，巨大的需求量需要一个多功能的、综合性较强的五金机电贸易基地。因此，本项目的运营，
22、发展前景广阔，将提升六盘水及周边地区五金机电产业的整体水平。（二）投资优势（二）投资优势路漫漫其悠远路漫漫其悠远六盘水首席综合性五金机电交易市场六盘水首席综合性五金机电交易市场项目规划建筑面积约 万平方米，其中用于商业开发项目的占 万平米（另有约 万方为还建房用地）。项目运营市场形成后，进驻商家约为 家，同时也将吸引周边地区如攀枝花、安顺、新义等地的五金机电相关企业六盘水进行投资和设点。本项目将是六盘水唯一一个规模最大、多功能性和综合性最强的五金机电交易市场，也将成为促进六盘水经济发展的又一新的增长点。（三）规模优势（三）规模优势路漫漫其悠远路漫漫其悠远完善功能分区：产品展示区、交易区、办公区
23、、仓储区和物流区完善配套设施：批发零售、品牌展览、信息交流、商务会议、 工商税务、金融服务、仓储物流、酒店服务 餐饮娱乐及市场特有的信用品牌担保服务、 庞大的电子商务服务等功能一体。（四）配套优势（四）配套优势路漫漫其悠远路漫漫其悠远1、本项目具有天时地利的先天优势，位处六盘水产业聚集地和交通枢纽地带，且目前五金市场尚未形成规模，市场尚未成熟，发展空间巨大。2、本项目是针对六盘水市政府对“水月循环经济区”实施一个重点项目，拥有无可比拟的政府资源，以及城东立体快捷的交通网络。3、本项目规模大，投资大，有利于统一规划，以国际行业水准打造六盘水首席综合性五金机电交易市场，必将引起本地和周边地区五金企
24、业采购商的极大关注。优势总结优势总结路漫漫其悠远路漫漫其悠远周边商业业态种类匮乏，人气集聚受到限制周边配套设施不够完善，缺乏商业氛围客户对本区域目前的现状优势缺乏认同感项目劣势项目劣势路漫漫其悠远路漫漫其悠远由政府规划开发的利好因素，必然会刺激项目及周边 商业经济的发展区位优势明显，必会带来区域快速发展而使人气上升客户资源充足，为项目开发的安全性和稳固性打下 良好基础项目机会项目机会路漫漫其悠远路漫漫其悠远由于招商、经营等方面的不确定性，项目开发存在 一定的商业风险目前区域人气不足，配套缺乏，商业氛围还未形成 对客群购买或投资产生影响项目威胁项目威胁路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场
25、部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远 六盘水六盘水贵阳贵阳遵义遵义昆明昆明成都成都六盘水与贵阳、成都、昆明在城市经济及规模上有一定差距；在竞争上处于劣势辐射范围在200公里内有效；在200-300公里时辐射力较弱鉴于黔西南、安顺、毕节、攀枝花等没有专业市场且距离其他城市专业市
26、场较六盘水更远；针对这几个城市，六盘水的辐射能力将得到加强路漫漫其悠远路漫漫其悠远 总商家客户来源于本市内、本省内、本市所辖区县，分别占70%、66%和54% 其中贵阳商家客户来源于本市内、本省内、本市所辖区县，分别占67%、78%、20%成都、重庆、昆明、贵阳为大型成都、重庆、昆明、贵阳为大型和贵州省会城市；在辐射力上比和贵州省会城市；在辐射力上比六盘水更具优势六盘水更具优势六盘水客户主要来源还是在省内、六盘水客户主要来源还是在省内、本市及所辖区县行业经营者本市及所辖区县行业经营者路漫漫其悠远路漫漫其悠远客户是谁？客户是谁？ 自用型：自用型：六盘水本地及周边城市五金机电生产商、经销商 投资型
27、：投资型：本、外地投资商为客户提供广阔的五金机电交易平台为客户提供广阔的五金机电交易平台是本项目最核心的功能。是本项目最核心的功能。路漫漫其悠远路漫漫其悠远六盘水行业经营者来源以及时间六盘水行业经营者来源以及时间p行业经营者绝大多数来自外地，占89%。其中大多来自湖南，占33%；其次是河南；六盘水本地占11%p外地行业经营者来六盘水时间大多在5年以下，占48%；其次是5-10年，占33%路漫漫其悠远路漫漫其悠远p商家负责人年龄大多在30岁以下和30-40岁，比例分别为28%和43%，平均36岁p学历大多是初中和高中，分别为49%和38%p家中有私家车的占45%，其中以私家轿车为主路漫漫其悠远路
28、漫漫其悠远p商家经营模式以私营个体批发/零售为主，占71%；其次是以厂家驻水城办事处或厂家总代理批发/零售，占28%；p商家经营产品类型以五金工具、机械设备和建筑五金为主；p从商家经营模式看，厂家批发/直销商家以经营机械设备为主；个体批发/零售以经营五金工具和建筑五金为主路漫漫其悠远路漫漫其悠远p绝大多数商家仅有1家铺面，占96%；p商铺面积经营面积大多在20-69平米，合计达68%。平均面积为52.5平米路漫漫其悠远路漫漫其悠远p商家经营月平均营业额大多在1-2.9万元（34%）、3-4.9万元（16%）、5-9.9万元（18%）段。平均为6.5万元；p商家认为客户在购买机电产品关心的除产品
29、本身以外（如质量、价格、售后、品牌），还关心货品齐全、购物方便性、交通通达性以及停车及运输条件；p客户最关心的还是产品本身，如价格与质量路漫漫其悠远路漫漫其悠远p当初选择目前经营场所原因主要是该区域已经形成口岸和市场、市场知名度高、商家集中行业集中，方便客户配货、交通方便/停车方便、人气旺、客户多且稳定p目前经营场所存在问题主要是交通拥挤/停车难、存在火灾/偷盗等不安全隐患、租金偏贵、临街为市缺乏规范管理、店面陈旧经营形象不好等路漫漫其悠远路漫漫其悠远p商家对未来经营场所大多数维持现状，占68%；迁移到本市别的地方经营占10%；扩点的占8%。p具体搬迁区域大多未定p新经营场所大多选择集中的专业
30、市场，占72%路漫漫其悠远路漫漫其悠远商家选择五金机电市场看重因素主要是口岸人气、交通便捷、租金合理、集聚商家多、市场品牌规模、停车条件和市场管理等希望市场管理方提供的配套依次是充足的停车位、电话、仓库、独立卫生间、网络、光纤、定期主题宣传推广活动等路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远购买商铺的自营者多为五金机电行业，大约分为如下几类：小商户 40%中小型企业 50%中小型商户、企业购买商铺，最关注的是价格。他们大多拥有一定的资金，但由于商业地产首付5成，款项较大，具有一定的难度。因此，在商铺的销售上，我司提出首付分期首付分期的策略，促进商铺的快速销售。路漫漫其悠远路漫漫其悠远p从
31、投资者来源看，以六盘水主城区的为主，占65%；p外来投资者来自地区比较广泛，有省外和省内；外地投资者来源外地投资者来源路漫漫其悠远路漫漫其悠远p被访投资者以男性为主，占77%p投资者平均年龄36.6岁，年龄峰值在35-39岁p大专以上投资者占48%路漫漫其悠远路漫漫其悠远p投资群体中个体私营业主比例最高，其他还有企业中高管、政府公务员等p投资者家庭月收入在10000元以上比例最高，占25%路漫漫其悠远路漫漫其悠远p商铺投资占整个投资物业的44%；有很大的投资比例，投资者看好商铺的投资回报路漫漫其悠远路漫漫其悠远p临街小开间商铺是投资者最喜欢的商铺类型p专业市场商铺排在喜欢的商铺类型第二位路漫漫
32、其悠远路漫漫其悠远p投资者购买商铺自营的占35%，出租给别人做生意的占62%，转卖给别人赚差价的占3%p自营投资者主要经营项目是餐饮、食品、装修建材等经营种类路漫漫其悠远路漫漫其悠远p投资者对商铺投资的单价平均为9147元/平方米，投资总价平均为59元；p购买商铺付款方式首选一次付款，其次是银行按揭、一次付款；路漫漫其悠远路漫漫其悠远投资回报率平均投资回报率平均13%投资回收期平均投资回收期平均9年年p投资回报率平均13%、投资回收期平均9年路漫漫其悠远路漫漫其悠远p从投资者了解渠道来开看，以户外广告为主为主，占55.67%p外来投资者了解产品渠道；以产品展览会为主占14.23%、其次是专项杂
33、志占7.02%路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远年龄构成：30-45岁购买用途：投资70%以出租收租，少数自营。可做品牌商品专营或连锁经营尤其关心租金回报付款方式：选择银行按揭付款方式的客户比例略低于住宅目前商铺的购买者经济景况较好，资金比较宽裕对商铺的租金有经验性认识，认同发展潜力或自营需要才会购买，较理性化工作稳定，住房已解决，有积蓄和较高的资金收入来源，购买，商铺用于出租收租。客户群各商业区个体商户周边居民其它片区商及富裕人政府、金融及企事业单位的高级管理人员第二三类第一类特征投资客分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远在计算投资回报时，投资客最关心的是：在计算投资回报时，投资客最关
34、心的是：1、如何计算投资回报率？2、多少租金才能满足预期回报率？3、开发商承诺的回报率到底值不值？4、多大回报率才能支付利息？要说服投资者购买，必须先告诉他们如何能赚钱，也就是说，必须给他们一个投资赚钱的解决方案，才能更容易的打动投资者。我们卖的是一个赚钱系统，商铺只是一个载体。我们卖的是一个赚钱系统，商铺只是一个载体。路漫漫其悠远路漫漫其悠远目标客户以租赁经营为主熟悉市场环境，对五金机电市场前景乐观想在六盘水建立专业根点怀有开拓六盘水五金机电市场的想法看重项目基地的区位优势此类客源主要为大中型五金机电的生产商、经销商客源分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远基础客源市场和潜在客源市场基础客源市场和潜在
35、客源市场1、基础客源：主要是六盘水本地（以人民路一带客源为主）的五 金机电商户，分厂家直销经营户和个体私营业主。2、潜在客源：除人民路以外其他区块的经营户、周边县市的五金 机电厂家直销户及本、外地投资客户群体；路漫漫其悠远路漫漫其悠远自营客户：六盘水本地商家、投资客、散户 周边乡镇的商家、品牌经销商、散户 外地厂家直销经营户 六盘水五金机电企业、产品供货商、代理商 六盘水部分个体私营业主 六盘水周边城市的客商，如攀枝花、安顺等投资客户：以六盘水本地客户为主，有部分外地客户 看好项目的区位地段、项目的发展潜力，投资 商铺，以包租形式更能吸引投资客。锁定目标客户锁定目标客户路漫漫其悠远路漫漫其悠远
36、序言序言市场部分市场部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略定价策略定价策略包装策略包装策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远p项目自身配套有商业中心、酒店、物业中心；p在分区上有汽摩市场、展览会馆、大中型专业市场、小型专业市场；p在理念、规模、定位、功能、服务，展示、交易、商务、物流、信息于一体的现代化五金机电商贸城大中型机电市场大中型机电市
37、场高层住宅、商业高层住宅、商业汽摩市场汽摩市场汽车会馆汽车会馆汽摩市场汽摩市场汽摩市场汽摩市场配套酒店配套酒店大中型机电市场大中型机电市场小型机电市场小型机电市场配套商业配套商业配套物业配套物业路漫漫其悠远路漫漫其悠远合理利用项目高差、坡度对产品进行最大价值化的挖掘；上下层临街，减少土石方的量同时增加二楼商业价值提高销售价格路漫漫其悠远路漫漫其悠远六盘水商家经营产品类型六盘水商家经营产品类型商家经营产品类型以五金工具、机械设备和建筑五金为主；占92%从商家经营模式看，厂家批发/直销商家以经营机械设备为主；个体批发/零售以经营五金工具和建筑五金为主路漫漫其悠远路漫漫其悠远p选择商铺层高大多在3-
38、5.9米，合计占84%，平均为4.6米p开间大多在4-5.9米，合计占49%，平均为5.3米p进深大多在8-10.9米，合计占61%，平均为9.9米路漫漫其悠远路漫漫其悠远进深平均进深平均9.0米米层高平均层高平均4.0米米开间平均开间平均5.5米米平均面积平均面积66平方米平方米路漫漫其悠远路漫漫其悠远结合六盘水的城市结合六盘水的城市情况；我们将五金情况；我们将五金机电归纳为机电归纳为4 4类类1 1、仓储：要求有独立的仓库最好、仓储：要求有独立的仓库最好2 2、空间结构：对屋内的空间要求较高，且必须要有专项的展示场地、空间结构：对屋内的空间要求较高，且必须要有专项的展示场地3 3、荷载：物
39、件大，不会放在室内，对室内荷载要求不高，对室外荷载要求高、荷载：物件大，不会放在室内，对室内荷载要求不高，对室外荷载要求高机械设备机械设备建筑五金建筑五金五金工具五金工具电工电器电工电器1 1、仓储：要求有独立的仓库最好、仓储：要求有独立的仓库最好2 2、空间结构：对屋内的空间要求高、空间结构：对屋内的空间要求高3 3、荷载：物件中型，会放在室内，对室内荷载要求高，对室外荷载要不、荷载：物件中型，会放在室内，对室内荷载要求高，对室外荷载要不高高1 1、仓储：不要求有独立的仓库；但是要方便、仓储：不要求有独立的仓库；但是要方便2 2、空间结构：对屋内的空间要求高，要合理并且最大的利用、空间结构：
40、对屋内的空间要求高，要合理并且最大的利用3 3、荷载：物件较小，一般放在室内，对室内荷载要求高，对室外荷载要不、荷载：物件较小，一般放在室内，对室内荷载要求高，对室外荷载要不高高1 1、仓储：不要求有独立的仓库，但必须方便、仓储：不要求有独立的仓库，但必须方便2 2、空间结构：对屋内的空间要求高，但必须最大化利用、空间结构：对屋内的空间要求高，但必须最大化利用3 3、荷载：对室内荷载要求高，对室外荷载要求也不高、荷载：对室内荷载要求高，对室外荷载要求也不高对空间要求都较高，在设置尺寸上要合理，最大利用空间布局对空间要求都较高，在设置尺寸上要合理，最大利用空间布局大中型设备对仓储的要求高，最好有
41、独立仓库大中型设备对仓储的要求高，最好有独立仓库中小型对室内荷载要求高，室内要充当小仓储的角色中小型对室内荷载要求高，室内要充当小仓储的角色路漫漫其悠远路漫漫其悠远通过对经营者和投资者对空间要求：通过对经营者和投资者对空间要求：4.54.5* *4.54.5对空间利用低造成浪费；我司建议把项目层高做出调整对空间利用低造成浪费；我司建议把项目层高做出调整方案一：方案一：6.56.5* *3 3米米方案二：全架空在方案二：全架空在3.53.5米和米和6.56.5米的地方做好圈梁让客户自己做夹层米的地方做好圈梁让客户自己做夹层作用：作用：1 1、满足不同商家对尺寸的要求、满足不同商家对尺寸的要求 2
42、 2、提高空间利用率、提高空间利用率路漫漫其悠远路漫漫其悠远专业市场配套服务建议专业市场配套服务建议让管理紧贴市场脉搏。管理要创特色，关键是要有鲜明的主题。把经营户管理要创特色，关键是要有鲜明的主题。把经营户凝聚起来，把他们的服务承诺归纳并提升，由市场统一管理、统一承诺、凝聚起来，把他们的服务承诺归纳并提升，由市场统一管理、统一承诺、统一推广，用一个声音对老百姓说话，用一个行动对社会负责。统一推广，用一个声音对老百姓说话，用一个行动对社会负责。建立和完善满意工程服务体系，弥补了招商制市场的散乱缺点；而且由于自身的优势，在执行满意服务过程中，勤于管理，将会得到优秀品牌的更多支持，其综合潜能是不可
43、限量的。路漫漫其悠远路漫漫其悠远软件配置软件配置 在不断完善硬件的基础上强化软件配套，强化本项目的优势在不断完善硬件的基础上强化软件配套，强化本项目的优势和竞争力。目前，本着和竞争力。目前，本着“客户为本客户为本”的服务目标，的服务目标，主要从以下几个方面着手强化管理：主要从以下几个方面着手强化管理：3 3、基于现代化市场、基于现代化市场理念，设立销售中心、理念，设立销售中心、加工中心、信息网络加工中心、信息网络中心、实行智能化管理中心、实行智能化管理2 2、不断强化市场、不断强化市场内部管理，完善、内部管理，完善、规范市场各类规范市场各类规章制度，建立健全规章制度，建立健全考核机制，强化考核
44、考核机制，强化考核责任。为入驻市场的责任。为入驻市场的商户提供安全、商户提供安全、文明的经营环境文明的经营环境1 1、树立全方位的、树立全方位的服务理念，提供优质、服务理念，提供优质、快捷的一站式服务；快捷的一站式服务；路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远一卡通系统一卡通系统能够让入驻企业深切感受到高科技带来的最大方便！只要一卡在手，就可用于门禁、消费、停车、通道控制、等用途，由于一卡通系统采用一个数据库管理和一个发卡中心，避免了很多中间环节，真正实现了“一卡在手，通行无阻”。项目智能化项目智能化配置配置路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远监控控制系统 周界防越报警系统
45、 电子防盗报警系统 闭路电视监控系统 电子巡更管理系统 停车管理系统 楼宇自控系统 程控电话系统 电脑网络系统 电子公告系统 视频广播系统项目智能化项目智能化配置配置路漫漫其悠远路漫漫其悠远智能化系统提升项目水准与档次市场利用现代4C（即计算机、通讯网络、自动化控制、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与交易交流、物业管理与安防、智能化系统集成，为市场服务与管理提供高技术的智能化手段，实现快捷、高效、超值的服务与管理，营造高科技、现代化、安全、活力的专业化五金市场。提升项目的产业水准与档次，大大增强项目的优势度与竞争力。分析分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执行
46、策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销布排营销费用预算营销费用预算项目产品建议项目产品建议项目总体定位项目总体定位总体营销思路总体营销思路项目销售策略项目销售策略包装策略包装策略定价策略定价策略促销策略促销策略路漫漫其悠远路漫漫其悠远通过上述情况分析梳理，可以看出本案的定位依据如下：1 1、地块条件、地块条件：本案地段优势明显，处于水月循环经济区以及周边还有贵州最大的货站场，本案业态，既可以填补市场空白，又能借助站场物流中转配套，发挥市场集群的规模效应和联动效应，借势做旺。2
47、2、市场需求、市场需求：六盘水目前尚没有五金机电专业市场，五金商户主要分布在人民路等沿街店铺，不仅规模小、档次低、形象差，租金仍不断上涨，市场商户都急切需要一个成规模上档次的现代化市场。3 3、产业基础、产业基础：六盘水本地工业基础较好，对五金的需求量很大，本案定位为五金市场具备良好的产业基础。4 4、商户意见、商户意见：通过问卷调查总结分析，大部分商户认对本案开发五金市场的前景最为看好，表示愿意和可以考虑投资进驻的商户也较多。路漫漫其悠远路漫漫其悠远p大就是规模要大大就是规模要大。项目要建成为黔西地区规模最大的泛五金市场。大是基础，有了规模才能形成多种业态和综合性经营功能；才能扩大社会影响，
48、形成强力的市场辐射效应；才能做出六盘水的城市名片和品牌；但这个大并不是不顾市场实际需求盲目求大，其基础必须是综合现实需求并适量前瞻来对应规划。p高就是项目品位高、档次高、管理水平高高就是项目品位高、档次高、管理水平高。建筑布局、外观、结构、质量等都要成为区域性的建筑标志，起码要保持10年甚至20年不落后；经营理念先进，管理水平一流。p广就是辐射面要广广就是辐射面要广。在争取全面辐射六盘水地区的前提下，特色产品要辐射到整个黔西地区p强就是实力强。强就是实力强。市场进驻的经营商以总部经济型的产品源头生产商、一二级代理商、实力很强的大户为主，以形成强大的市场辐射能力和社会知名度。p带就是带动。带就是
49、带动。项目要具有很强的带动地区产业发展的能力，以及通过创业和创造劳动就业岗位，增加税收、搞活流通，以促进地方经济繁荣和社会发展的强大功能，来争取政府的全面政策扶持。根据项目的建筑形态和所处的水月循环经济区，我司以大、高、广、强、带大、高、广、强、带五个字来定位项目的核心形象。路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远路漫漫其悠远 辐射：立足六盘水，依托强大的物流体系，辐射黔西片区；定位：以五金机电为主线，以信息化为手段， 以集中展示、价格发生为导向，以设计、研发为延伸，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、国际采购与中转多功能服务为一体，聚商流、物流、信息流、资金流、人才技术流为一身，兼备经济区功能
50、互动、产业渗透和产业带动、国际国内两个扇面辐射的，专业化、规模化、集约化、现代化、网络化、国际化的超大型五金机电物流基地。专业化、规模化、集约化、现代化、网络化、国际化的超大型五金机电物流基地。 路漫漫其悠远路漫漫其悠远交易中枢，产业导向交易中枢，产业导向核心、根本核心、根本信息集合交流信息集合交流行业的地位行业的地位产业优化方向趋势，增产业优化方向趋势，增强商户未来竞争力强商户未来竞争力路漫漫其悠远路漫漫其悠远序言序言市场部分市场部分执行策略执行策略宏观市场分析宏观市场分析市场现状市场现状项目认知项目认知客户分析客户分析项目推广策略项目推广策略营销战略营销战略目标下布排目标下布排营销布排营销
