1、深圳市龙岗区深圳市龙岗区 LG103-03片区片区 【平湖中心地区】法定图则【平湖中心地区】法定图则分局业务会准备分局业务会准备2007.092007.09鸟瞰鸟瞰 规划区及周边区域规划区及周边区域 平湖中心地区平湖中心地区 面积面积 280.19 ha280.19 ha 东莞凤岗东莞凤岗观澜观澜布吉布吉横岗横岗工作模型工作模型 西北方向鸟瞰西北方向鸟瞰 工作模型工作模型 东南方向鸟瞰东南方向鸟瞰 编制历程编制历程2006年9月开始2006年12月现状审查2007年4月一审2007年9月二审现阶段：提交市局前分局业务会此次汇报要点：此次汇报要点：1、项目历程及各阶段的成果 ；2、功能定位 ；3
2、、二审阶段的指标确定 。 （2 2） 现状调查与资料收集整理现状调查与资料收集整理确定功能定位确定功能定位与目标与目标 总体构思总体构思用地布局用地布局多方沟通、反复完善多方沟通、反复完善 形成最终方案形成最终方案 细化布局及地块控制内容细化布局及地块控制内容（3 3）二审阶段二审阶段现状分析汇总阶段现状分析汇总阶段 （1 1）（4 4）最终完善阶段最终完善阶段 一审阶段一审阶段汇报内容汇报内容01 项目概况02 规划背景03 规划策略04 规划方案05 部门意见处理01项目概况项目概况1.1 区位及范围区位及范围1、中部发展轴，第二圈层；2、中部物流组团，物流及产业发展轴上；3、平湖物流基地
3、北侧、平湖街道老圩镇所在； 广深铁路广深铁路平龙路平龙路凤凰大道凤凰大道平湖大街平湖大街富安东路富安东路平湖街道办平湖街道办华南城华南城4、平龙东、凤凰、平湖、富安东路，广深铁路；5、2.8平方公里，16万人，居住人口8万； 广深铁路及平湖站守珍街1.2 历史沿革历史沿革01项目概况项目概况大围、松柏围伍屋围丹平公路平湖大街平龙路1、1522年，乡村聚集地2、1910年，墟镇，发展缓慢； 广深铁路建成，设立平湖站，兴建守珍街，初步形成区域服务中心。3、1986年，镇中心，20年快速发展 工业发展迅速，中心在原基础上扩展；4、现今，街道中心，发展相对缓慢 仍为平湖服务中心，新旧混杂的基本建成区。
4、 1522年至今，四个阶段，一直为地区服务中心，现今发展相对缓慢1.3 周边地区规划情况周边地区规划情况灰色区域已启动图则修编，尚未有用地方案01项目概况项目概况规划定位：金融后台服务功能，市级金融产业园。深圳市金融产业服务基地规划在编平湖物流基地控规已批规划定位：综合性物流基地，市级六大物流园之一。相关规划的要求现状的优势与面临的问题当地政府及市民的意愿02规划背景规划背景整体发展环境2.1.1 发展定位发展定位 1、片区服务中心 2、功能主要为综合配套及生活居住，兼顾物流基地相应配套。2.1.2 发展规模发展规模1、城市建设用地100%；2、商业与公共设施用地20%；3、居住用地40%；4
5、、工业用地0%。 02规划背景规划背景R40%C20%G3%U1%T2%S126%GIC18%独立城镇中心独立城镇中心组团片区组团片区服务中心服务中心定位基本延续定位基本延续深圳市中部物流组团分区规划布吉 平湖 横岗 （2005-2020） 深圳96总规 平湖99总规 2005中部物流组团规划 2005城中村改造系列规划 平湖物流基地控规 深圳铁路总图规划 深圳远景轨网布局规划2.1.3 发展策略发展策略 1、依托物流发展； 2、促进旧城更新（80%用地列入旧改计划，不宜开天窗注重时序引导，切实推动城市更新 ）； 3、完善自我并辐射周边； 规划背景规划背景02规划背景规划背景4.6平湖中心片区
6、改造（一期）局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1115.2平湖元屋围新市场局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1102.45新南社区水门新村局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10956新南社区平湖北门坳荔园局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10830.8平湖松柏围局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10723.6新南社区宏业新城局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1064.5新南社区双拥街综合整治龙岗区平湖街道963新南社区守珍街综合整治龙岗区平湖街道9520平湖旧村整体拆建龙岗区平湖街道81总总用用地地面面积积（万万m m2 2）项项目目名名称称所所属属行行政政区区域域序序号号2 20 00 06 6- -2
7、 20 01 10 0年年深深圳圳市市宝宝安安、龙龙岗岗两两区区城城中中村村（旧旧村村）专专项项研研究究项项目目计计划划表表2006年完成2600否是是是64新南社区综合整治龙岗区平湖街道54是是否否进进行行建建筑筑立立面面改改善善是是否否进进行行道道路路交交通通设设施施改改善善是是否否进进行行公公共共服服务务设设施施改改造造是是否否进进行行消消防防市市政政公公用用设设施施改改造造工工作作要要求求总总投投资资额额（万万元元）改改造造工工作作内内容容整整治治用用地地面面积积（万万m m2 2）项项目目名名称称所所属属行行政政区区域域序序号号2 20 00 06 6- -2 20 01 10 0年
8、年深深圳圳市市宝宝安安、龙龙岗岗两两区区城城中中村村（旧旧村村）重重点点改改造造项项目目综综合合整整治治项项目目计计划划表表4.6平湖中心片区改造（一期）局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1115.2平湖元屋围新市场局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1102.45新南社区水门新村局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10956新南社区平湖北门坳荔园局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10830.8平湖松柏围局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道10723.6新南社区宏业新城局部拆建+综合整治龙岗区平湖街道1064.5新南社区双拥街综合整治龙岗区平湖街道963新南社区守珍街综合整治龙岗区平湖街道9520平湖旧村整体
9、拆建龙岗区平湖街道81总总用用地地面面积积（万万m m2 2）项项目目名名称称所所属属行行政政区区域域序序号号2 20 00 06 6- -2 20 01 10 0年年深深圳圳市市宝宝安安、龙龙岗岗两两区区城城中中村村（旧旧村村）专专项项研研究究项项目目计计划划表表2006年完成2600否是是是64新南社区综合整治龙岗区平湖街道54是是否否进进行行建建筑筑立立面面改改善善是是否否进进行行道道路路交交通通设设施施改改善善是是否否进进行行公公共共服服务务设设施施改改造造是是否否进进行行消消防防市市政政公公用用设设施施改改造造工工作作要要求求总总投投资资额额（万万元元）改改造造工工作作内内容容整整治
10、治用用地地面面积积（万万m m2 2）项项目目名名称称所所属属行行政政区区域域序序号号2 20 00 06 6- -2 20 01 10 0年年深深圳圳市市宝宝安安、龙龙岗岗两两区区城城中中村村（旧旧村村）重重点点改改造造项项目目综综合合整整治治项项目目计计划划表表深圳市城中村改造中长期计划平湖中心地区布吉平湖物流基地控规2.1.3 区域交通条件带来区域交通条件带来的契机与限制的契机与限制1、把握契机，预留衔接空间；2、结合建设时序，合理控制。 近中期提升、扩建九广铁路平湖站的可能性不大； 近中期无城市轨道，远景2条轨道线穿越； 规划背景规划背景02规划背景规划背景布吉站罗湖站中心区站图则地区
11、及平湖站 组团规划：改造扩建，集约人流物流资源，周边复合功能开发，推动旧城改造，成为中心职能完善、提升的切入点； 铁路总图规划：两主一辅，布吉为深圳辅站，东莞站功能提升； 近中期平湖站改造扩建缺乏可操作性维持现状、预留用地深圳轨道网络发展规划轨道网络选线总图2.2.1政策环境分析政策环境分析1、规模、有序开展图则地区城市更新的良好时机；2、图则须与城中村改造体系有效衔接；l 图则统筹全局，为专项规划提供指引；具体地块控制指标借鉴专项规划技术标准。深圳深圳：土地空间、能源与水资源、人口和环境承载力“四个难以为继” 作出“加快宝安龙岗两区城市化进程”和“在全市范围全面推进城中村改造” 重大决策；
12、近期建设规划提出城市“建设重点由特区内向特区外倾斜” “用地增量扩张转向存量优化与城市更新”的规划策略； 着手开展城中村、旧工业区、旧居住区的更新研究，目前在城中村改造方面形成一个体系。02规划背景规划背景城中村改造总体规划纲要城中村改造中长期、年度计划暂行规定、实施意见等相关政策宏观政策、规划和计划城中村改造规划指引专项规划编制技术规定各区改造的相关规划研究规划研究和技术规定城中村改造专项规划微观改造专项规划具体功能、模式 、配套、强度、影响和措施，审批通过后与法定图则有同等法律效力城中村改造的公共政策体系全市性原则、目标、任务、模式、规模、功能、计划管理、规划管理和保障措施等改造范围图则范
13、围规划控制指引指引力度区域整体把握、综合平衡法定图则旧改专项地块更新改造的实施法定图则旧改专项2.2.2 区域环境分析区域环境分析 便利的交通条件； 产业：平湖物流基地；华宝金融产业园；周边工业园； 布吉横岗组团中心，轨道3号线强势引导尴尬境地：偏离主轴的飞地，尴尬境地：偏离主轴的飞地，影响和服务范围主要局限在平湖街道。东莞凤岗平湖布吉横岗平湖物流基地金融产业园工业园东莞工业园深圳中部发展轴凤岗工业园轨道3号线发展导向1、平湖：、平湖：功能相对完整，加强与组团中心联系；2、平湖中心地区：、平湖中心地区：延续、提升街道中心职能；兼顾周边产业服务需求。02规划背景规划背景2.2.2 区域环境分析区
14、域环境分析1）中心地区须强化的职能）中心地区须强化的职能 公共服务职能文教体卫、商服、政府社团大中型公共服务设施； 产业服务职能主要是中端居住，及少量高端、部分中端的办公、酒店、金融、信息、会展培训功能类型类型配套功能配套功能前海前海物流物流综合物流就业人口4万人。产业配套：园区管理、少量会议、展览、商务办公生活配套：少量餐饮、娱乐、住宿 三山三山物流物流园园总人口9.68万人，居住容纳人口3万。产业配套：园区管理中心、会展中心、信息中心、工商所、税务所、信息金融、办公生活配套：居住及相关配套等 平湖平湖物流物流综合物流规划总人口12万，居住容纳人口6万。园区内及周边已规划配套：产业配套：政府
15、管理、海关、工商、税务、金融、信息平台、办公、酒店生活配套：居住及商业、医院、小学等社区服务设施等管理 海关 工商 税务 金融 信息 会展培训 办公 酒店 居住宜在作业区内配置宜在周边配套区配置金融 信息 会展培训 办公 酒店 居住组团中心平湖中心配套区多数高端部分中端少数高端部分中端低端部分中端02规划背景规划背景2.2.2 区域环境分析区域环境分析2）中心地区基本空间架构）中心地区基本空间架构 一个集中、多功能复合的服务核心； 两条功能联系、辐射轴； 多条通道与周边自然环境沟通；商贸综合服商贸综合服务区务区产业区产业区产业区产业区产业区产业区产业区产业区居住区居住区居住区居住区居住区居住区
16、配套区配套区配套区配套区商业区商业区城市发展轴城市发展轴02规划背景规划背景规划背景规划背景02规划背景规划背景政府部门意愿政府部门意愿街道办旧改部门文教体卫部门居委会村委公众意愿公众意愿发放450份，收回320份，有效320份意愿综述意愿综述 1、总体态势：、总体态势：发展前景较好，但目前经济存在瓶颈，希望调整产业结构； 2、功能构成：、功能构成：商业、生活服务和娱乐中心，并发展物流配套产业； 3、场所特色：、场所特色：地方特色不明显，宜从日常生活娱乐中挖掘、把握活力特征；并保护文化建筑； 4、配套设施：、配套设施：交通出行不便，应优化系统，适当调整组团规划路网；各类公共配套设施均需改善，其
17、中各级绿化广场、街头设施中休憩健身设施尤须加强 5、实施操作：、实施操作：旧改意愿强烈，希望合理落实旧改项目；2.4.1 历史积淀，聚集人历史积淀，聚集人气，中心认同度较高气，中心认同度较高 居住用地和人口聚集； 现状16万人，以7%的用地聚集约33%的人口； 街道级配套设施聚集； 心理认同度高。02规划背景规划背景2.4.2 空间骨架利于商业空间骨架利于商业服务中心建设服务中心建设02规划背景规划背景中国-深圳华强北商圈日本-东京 高密度路网 宜人街道空间尺度 易于置换为商业功能的工业建筑02规划背景规划背景组团规划用地构成 2.5.12.5.1功能缺失功能缺失1、用地构成与上层次规划差距较
18、大；（G、C、R2、M） R4占绝对，R2不足； G类严重缺失； C类8%，中低端为主，集中化、大型化趋势，提升有难； M类14%，GIC类仅8%，文娱设施缺项，其他设施供应不足； S类偏低16%，设施紧缺；现状土地利用组团规划土地利用未覆盖未覆盖区域区域未覆盖未覆盖区域区域未覆盖未覆盖区域区域幼小成成人学校平湖中心小学幼幼幼幼幼幼平湖中学中小新南小学小新湖小学九兴文小学小南园学校教育设施：教育设施：成人学校成人学校 1 1 所、中学所、中学 1 1 所，九年制学校所，九年制学校1 1座，小学座，小学 3 3 座，幼儿园座，幼儿园 6 6 个个医疗设施：医疗设施：综合医院综合医院1 1所，计生
19、服务中心所，计生服务中心1 1处，社区健康中心处，社区健康中心1 1处处文体设施：文体设施：文化中心文化中心1 1处，老干活动中心处，老干活动中心1 1处，社区文化活动中心处，社区文化活动中心1111处，社区体育活动场地处，社区体育活动场地2 2处处+医新南社区健康服务中心 平湖医院 医计生服务中心 平湖文化中心老干活动中心类别需求供给覆盖紧缺度高中000初中60473/4小学1081043/4幼儿90551/2类别需求供给紧缺度医院400床161床门诊3所6所社康8处1处2.5.12.5.1功能缺失功能缺失2、整体设施配备有一定基础，但仍未能与未来发展目标对称。 公共配套设施缺项，规模、覆盖
20、不足；02规划背景规划背景给水工程现状雨水工程现状污水工程现状电力工程现状电信工程现状2.5.12.5.1功能缺失功能缺失2、整体设施配备有一定基础，但仍未能与未来发展目标对称。 公共配套设施缺项，规模、覆盖不足； 市政设施管网建设较为欠缺；02规划背景规划背景2.5.2 2.5.2 空间不足空间不足1、土地存量奇缺，提升与完善不可避免的通过城市更新实现； 极少量分散空地，未批未建适 建地4.98ha；02规划背景规划背景土地出让情况总519宗，未批未建适建用地4.98ha；非农建设用地61宗， 28.14ha，10%，主要是建成区，少量未建设用地 ；国有用地252.05 ha ，约90%；已
21、出让133宗、52.36 ha、 19%；在批地1宗、 2.55 ha、 1%；未批地416宗、225.28 ha、80%；2.5.2 2.5.2 空间不足空间不足2、土地浪费、环境恶化，亟需得到改善，旧改压力巨大。 毛容积率1.22，毛密度33%，高密低强开发； 一定的祖屋老围； 旧改意愿强烈。02规划背景规划背景2.5.32.5.3交通不畅交通不畅1、对外联系不畅； 铁路客运功能弱化； 道路未能有效疏解交通流，南北向堵塞；02规划背景规划背景2.5.32.5.3交通不畅交通不畅2、内部结构失衡 整体格局不清晰； 路网级配不够合理，用地略显不足； 主干道路功能不够清晰； 交通设施严重短缺；
22、02规划背景规划背景2.5.4 2.5.4 形象不佳形象不佳1、城市空间无序向有序转变，2、仍未形成中心地区的良好形象，亟需改善。 东北部风貌较统一，其余混杂，旧村包围城市； 局部区域步行路径发达，尚未形成网络； 近期沿平湖大街形成一系列节点，有一定节奏感；各种相互干扰的功能混杂，空间指向不明确相互干扰的功能适当分离，空间指向较明确，稍显呆板城市功能适当混合，空间指向较明确，稍显呆板02规划背景规划背景总体定位：总体定位：街道级行政办公、商业、文化和生活服务中心。核心目标核心目标：建设充满活力、具有现代气息、功能完善和设施齐 全的街道服务中心。发展目标：发展目标： 充满活力、高标准的城市环境
23、开放高效、安居乐业的社会环境 积极共享、贴近生活主要职能主要职能 中心服务职能为主，兼顾产业配套 综合配套及居住生活功能 中心服务职能街道级的文教体卫、商业服务业、 行政办公设施； 产业配套职能主要是中端居住及少量高端、部 分中端的办公、酒店、金融、信息、会展培训；02规划背景规划背景现有职能：现有职能：平湖区域服务中心突出问题：突出问题：资源配备不能满足现状， 与规划目标差距大； 功能缺失 空间不足 交通不畅 形象不佳发展动力发展动力: 内在更新完善的要求为主； 周边产业园的配套需求为 辅；发展策略重点：发展策略重点：通过城市更新，首要完善自身，其次辐射周边；本次规划重点：本次规划重点： “
24、旧改图则旧改图则”，统筹全局，通过可操作的规划引导，统筹全局，通过可操作的规划引导， 指引改造专项规划，在城市更新中逐步实现规划目标。指引改造专项规划，在城市更新中逐步实现规划目标。03规划策略规划策略定位街道服务中心街道服务中心目标充满活力、现代气息、功能完善、设施齐全充满活力、现代气息、功能完善、设施齐全规划重点“旧改图则旧改图则”、统筹协调、可操作、通过更新实现目标、统筹协调、可操作、通过更新实现目标现状问题功能缺失用地功能缺失与发展目标的不对称；用地功能缺失与发展目标的不对称；空间不足土地存量奇缺，现有开发模式浪费土地资源，旧改压力巨大；土地存量奇缺，现有开发模式浪费土地资源，旧改压力
25、巨大；交通不畅多种矛盾交织下综合交通问题突出；多种矛盾交织下综合交通问题突出；形象不佳城市空间无序向有序转变，未形成良好形象，亟需改善城市空间无序向有序转变，未形成良好形象，亟需改善规划原则 区域协调与整体性；区域协调与整体性； 高标准、高品位；高标准、高品位； 可操作；可操作； 优先保障公共利益；优先保障公共利益； 刚性与弹性并重刚性与弹性并重1 1、建立区域协调空间发展框架，、建立区域协调空间发展框架，实现区域协调发展实现区域协调发展 落实区域功能组织和空间架构协落实区域功能组织和空间架构协调要求。调要求。2 2、引导更新，实现中心职能的完、引导更新，实现中心职能的完善与提升善与提升更新潜
26、力摸底，明确更新区域、更新潜力摸底，明确更新区域、模式、控制指标与时序。模式、控制指标与时序。3 3、建立多层次交通体系，实现支、建立多层次交通体系，实现支撑系统改善撑系统改善预留远景交通设施建设、衔接余预留远景交通设施建设、衔接余地；疏导区域交通流；梳理内部地；疏导区域交通流；梳理内部系统、完善设施配置。系统、完善设施配置。4 4、严格落实配套、整合公共资源，、严格落实配套、整合公共资源，实现支撑系统改善实现支撑系统改善按标准落实配套，通过公交、绿按标准落实配套，通过公交、绿化步行系统进一步整合、强化。化步行系统进一步整合、强化。5 5、挖掘特色，塑造独特风貌、挖掘特色，塑造独特风貌保留并引
27、入自然景观，从日常生保留并引入自然景观，从日常生活中挖掘特色，完善公共空间和活中挖掘特色，完善公共空间和步行系统步行系统,塑造独特风貌。塑造独特风貌。规划策略审批信息建筑质量建设强度审批信息审批信息已出让已建 更新度低划定非农 更新度较低其他 更新度中建筑质量建筑质量一类建筑 更新度低二类建筑新村 更新度较低二类建筑旧村 更新度中三类建筑 更新度高建设强度（容积率）建设强度（容积率）2.4以上 更新度低1.5-2.4 更新度较低0.8-1.5 更新度中0.8以下 更新度高推动更新实现完善提升落实整体层面指引考虑旧改政策及规定针对不同功能区的具体要求改造模式、时序、功能、配套、强度指引等基本指引
28、3.1.1 3.1.1 更新潜力摸底更新潜力摸底从可行性、必要性分析用地更新潜力、确定改造策略分区；多因子叠加可行性评价03规划策略规划策略用地意向校正必要性分析多因子叠加可行性评价基本综合整治区 现状商业服务区和新村； 综合整治为主，局部拆除重建； 重点培育、壮大现有商业服务区，提升品质、强化中心服务功能，其次是完善社区配套。基本全面改造区 其余混杂区，以旧村、老围、工业为主； 拆除重建为主，局部综合整治； 重点改善居住环境、落实各级配套。基本全面改造区基本综合整治区03规划策略规划策略3.1.1 3.1.1 更新潜力摸底更新潜力摸底从可行性、必要性分析用地更新潜力、确定改造策略分区；原自然
29、村用地3.1.2 3.1.2 针对所有区域的通则针对所有区域的通则更新指引更新指引1、功能配比指引2、划分改造单元3、公共配套指引现状缺口较大，所有新增公共配套均须在改造中落实用地；标准：按照深标配置；布局与保障：1）小区级以下设施单元内平衡配建，趋于集中布置；2）小区级以上设施满足服务基本要求，尽量选址于更新潜力较高用地；与改造项目捆绑建设；划分改造单元目的：保证设施总体规模，塑造社区中心；单元指引旧改专项规划的规划范围，其配套校核以整个单元人口需求为基础；单元内小区级公共设施趋于集中设置。功能配比指引目的：降低居住人口增长幅度，关注原住民经济生活；结合街道级中心定位，适当增加商业服务业功能
30、的配比。03规划策略规划策略具体划分：规模：1-2万居住人口，15-25ha居住用地；空间：考虑原自然村完整、功能联系紧密的连续区域。 基准值：开发强度指引综合整治项目：维持现状；全面改造项目：综合确定基准值，再根据城市设计要求及公共配套捆绑要求上浮或下调。深标：3.2 城中村改造规划技术指引：3.2类比项目：关外已批旧改2.5-4.3设施状况：配套缺，近中期无轨道交通，容积率不宜太高。基准值：技术指引基础上向下微调。4公共设施城市设计与建筑控制5大铲旧村田厦新村大冲村岗厦河园渔农村蔡屋围旧村水库新村水贝村盐田三四村暗径东村上合村2.983.0赤湾村5.5向西村4.3牛栏前村4.2弓村2.5郭
31、吓村03规划策略规划策略现状拆现状拆除容积除容积率率旧改技术指引参考值旧改技术指引参考值本次规划参考值本次规划参考值拆建比拆建比参考值参考值总建筑容积总建筑容积率参考值率参考值拆建比拆建比参考值参考值总建筑容积总建筑容积率参考值率参考值1.03.22.81.51 : 2.53.81 : 2.33.52.01 : 2.14.21 : 1.93.82.51 : 1.84.51 : 1.74.33.01 : 1.64.91 : 1.534.63.1.2 3.1.2 针对所有区域的通则针对所有区域的通则更新指引更新指引4、开发强度指引全面改造区基准值的确定轨道站周边要求借鉴相关统计分析结果1）客流支撑
32、：平均容积率3.0；2）交通接驳站：交通辅、服务主，容积率4-6；结论：本规划容积率控制3-5。山体周边城市设计要求严格控制，原则与现状持平。捆绑配套要求容积率奖励拆迁建筑面积的1.1倍。英国伦敦河南区英国伦敦河南区深圳上步工业区更新深圳上步工业区更新深圳人民南商业区更新深圳人民南商业区更新政府鼓励重复利用废弃的城市用地和其它城市土地、帮助城市更新经济的发展、土地价值的重新认识，对旧工业区进行功能置换、老商业区进行功能复苏与振兴旧厂房、码头、仓库现代艺术中心+ 新建音乐中心、千禧桥=促进地区共同繁荣和发展电子市场整治华强北街+引进万家百货、群星广场=沿街工业自发改造，形成商业氛围整治内部公共空
33、间+交通微循环=引导商业街区化发展，提升整体品质整治人民南路+打造区域步行系统+公共空间+静态交通改善=商业建筑自发改造升级，提升整体品质，环境大为改观，人气重新聚集。可借鉴的经验：1、功能复合化，与区域资源紧密结合，尽量吸引、聚集人气，带动区域发展；2、商业向街区化发展；3、良好的公共空间及交通市政配套（尤其是交通微循环）；4、触媒理论，街道环境整治、公共服务功能的提供及龙头企业的进驻可有效带动沿线更新改造，可作为切入点；5、工业建筑改商业功能的低成本高效作法；03规划策略规划策略3.1.3 3.1.3 针对商业核心的更新针对商业核心的更新指引指引1、经验借鉴沿街商业原有道路商业街区化加密道
34、路外拓的新建核心模式一：先期外拓，形成强势拉动点，通过路网加密，带动内部改造原有道路商业街区化服务路商业内街模式二：先期内部提升，步行内街和服务道路配合，带动内部改造原公共配套设施、商业服务业、二类居住及村民新村居住功能原则保留原公共配套设施、商业服务业、二类居住及村民新村居住功能原则保留新村新村商住混合（综合整治） 工业工业商业服务业、公共配套、二类居住（全面改造+综合整治） 旧围旧围商业服务业、公共配套、二类居住（全面改造）03规划策略规划策略3.1.2 3.1.2 针对商业核心区的更针对商业核心区的更新指引新指引2、发展模式、启动区选择3、功能调整4、开发强度适当提高预留远景交通设施建设
35、、衔接余预留远景交通设施建设、衔接余地；疏导区域交通流；梳理内部地；疏导区域交通流；梳理内部系统、完善设施配置。系统、完善设施配置。 轨道交通预留1）铁路设施原则维持现状，预留用地；2）保证地铁敷设道路红线宽度；两侧各控制10米绿带，保留平湖广场。 道路交通梳理1）落实组团规划主干道，增加南北出入通道，明确功能；2）结合现状提高次干道密度、均匀覆盖；3）改造村道，提高支路密度，并结合功能需求区别布局。 以居住区密度为标准，商业区偏高，绿化配套区偏低 公共交通梳理1）落实场站设施；2）建设公交主导的复合交通廊； 静态交通梳理1）落实组团规划设施；2）结合轨道站、大型文体设施适当增加。03规划策略
36、规划策略组团规划两横三纵干道网规划方案道路交通结构现状道路网格局平湖大街平安大道凤凰大道富安东路平龙东路运动场运动场商业区商业区PPP公公公公公公按标准落实配套，通过公交、绿按标准落实配套，通过公交、绿化步行系统进一步整合资源化步行系统进一步整合资源 保证总体规模1）保留现状大型公共设施；2）落实相关规划配套设施；3）按深标校核、补充； 降低新增设施建设难度1）尽量选择更新难度低用地2）与旧改项目捆绑； 整合资源，发挥最大合力 结合复合交通环，建设绿化步行系统主干，缩短空间距离，提高使用效率。03规划策略规划策略挖掘自然景观特色，构筑网络1）核心重点建设松仔岭公园；2）节点建设社区小公园3）线
37、道路绿化、带状街头绿地；4）外围渗透保证公共空间在人行、视线上与凤凰山的联系；整合公共空间，重视对日常城市活动的引导1）建设复合交通廊；2）社区活动场地与社区配套设施集中布置；营造多重度尺度的空间界面1）保留完善现状小尺度街坊；2）适当引导车行大尺度空间快行；保护文化建筑、古树名木保护建筑质量较好的宗祠及古树03规划策略规划策略4.1.1 构思与结构构思与结构单中心： 街道级商业服务核心 依托现状提升强化；轴+环： 城市发展轴平湖大街、平龙路； 内部复合交通环双拥新立横岭沿岭大新街；4.1.2总体布局总体布局 综合商业服务中心：原中心西拓提升，沿轴辐射； 文娱配套功能区：松仔岭为中心布置文娱、
38、体育功能； 一般居住功能区：保留的旧村，有自身社区服务核心； 综合居住功能区：全面旧改后生活区，分单元，有自身社区服务核心；04规划方案规划方案4.1.3各类用地布局：各类用地布局：构成 提高GIC、C、G、S、R2类用地；去掉原M类用地；减少原R4用地；针对组团规划的调整 维持总体规模和空间布局，不做大的调整； 调整部分难以落实的公共配套设施； 根据深标与专项规划增加配套； 保留部分旧村； 双拥守珍区域大部分建筑质量较好，采用综合整治调整为商住功能，归入R类；R40%C20%G3%U1%T2%S126%GIC18%04规划方案规划方案4.2.1城市空间组织城市空间组织 景观核心1、自然景观核
39、心松仔岭公园2、商业景观核心商业步行街区 景观轴线1、城市景观轴平龙东路、平湖大街2、功能整合环（复合交通环） 主轴发散网络化公共空间系统1、网络化的步行空间2、各具特色，贴近生活的空间节点04规划方案规划方案4.2.2环境设计要求环境设计要求开发强度分析图高度控制分析图 开发强度分区1、高强度（3.0-4.5）：轨道站点周边重建区域；2、中低强度（1.0-2.0）：山体周边；3、容积率超过5.0的地块2块，为现状保留的商业服务业用地；4、居住用地平均容积率2.9左右。 高度控制分区（18米、24米、45米、75米、100米）1、多层区（24米以下）：山体及沿边地块，向外递增2、高层区（75米
40、以下）：地铁、城市发展轴沿线，向外递减；3、标志建筑建议区（可突破100米）：地铁枢纽站周边。04规划方案规划方案4.3.1人口人口 现状居住人口约8万人；组团规划现状93.4万人，2020年98万人,增量5.6万；组团规划112.88公顷居住用地估算，11-15平/人，人口上限10.3万；考虑旧改，140ha中40%重建为3.5的居住，人口增至10.7万。4.3.2 强度强度现状毛容积率1.22，相比提升空间较小；考虑旧城改造中一定量的推倒重建需求，道路、配套设施拆迁安置需求，将增加建筑量108万，达1.62。规划方案居住人口在10.2万人左右；毛容积率在1.62左右。片区用地规模（公顷）人
41、口规模（万人）建筑规模（万平方米）建筑毛容积率居住用地规模（公顷）人均居住用地（平方米/人）宝安中心区71817.77401.0321612.23龙岗中心区2815.93191.139616.3布吉中心地区1543.181681.094012.66石岩中心地区4709.0376 4700.8 1.0178.7019.85深圳市具有代表性中心地区的主要数据指标人口规模： 10.0-10.7万城市建设用地： 275.96 公顷（4.23公顷发展备用地）毛容积率： 1.55-1.65总建筑面积：434.3-462.3万平平湖中心地区规模初步预测 在组团规划大框架内，多方校核，不作大突破在组团规划大框
42、架内，多方校核，不作大突破04规划方案规划方案4.4.1 轨道布置1）保留现状九广铁路；2）预留远景轨道13号、16号线；4.4.2 道路布置四横四纵干道网；4.2.3 路网密度：满足深标下限要求；4.2.4 道路断面1）主干双6，次干双4；2）支路商业核心综合整治部分双2，其余双3或双4；4.2.5 交叉口形式1）平交为主；2）平龙东路+凤凰大道跨线立交；3）禁止左转路口7处（支路交主路）4）要求渠化路口（主+主、主+次）4.2.6 公共、静态交通及其他1）公交首末站3处，枢纽站1处； 社会公共停车场4处； 加油加气站1处。04规划方案规划方案4.2.7 道路竖向04规划方案规划方案 标准：
43、街道级中心、深标12万人配置，社区级设施6-12处4.5.1 文化（组团规划、深标）：1）文化站2处，新增1处；2）老干活动中心1处；3）居住级文化中心1处，为新增；4）社区文化室8处，新增7处现状平湖文化站老干活动中心街道、地区级文化中心居住区级文化中心04规划方案规划方案4.5.2 教育（教育设施专项规划、组团规划、深标）：1）1所中学，保留平湖中学；2）2所九年一贯，升级、扩建兴文学校、中心小学；3）4所小学，新增3所；4）13所幼儿园，新增11所；04规划方案规划方案4.5.3 体育（组团规划、深标）1）1处街道体育中心，落实规划，调整位置；2）2处居住区级体育场地；3）8处社区体育活
44、动场地，结合绿地广场设置；4.5.4 医疗（组团规划、深标、十一五计划）1）1所综合医院，扩平湖医院至200床；2）9处社康中心；4.5.5 行政与社区（组团规划、深标）1）除街道办外迁以外，保留现状行政，并新增两处；2）8处社区服务站、8处社区警务室；4.5.6 环卫设施（深标）1）垃圾收集点9处，新增9处；2）公厕9处，新增7处；4.5.7小区级设施区域集中布置。学校体体体街道级体育活动中心居住区级体育场地居住区级体育场地+现状平湖医院 04规划方案规划方案04规划方案规划方案4.6.1 道路命名1、共计46条，沿用已批命名39条；2、重新命名7条：大新街组团规划名称；松柏围路、红朱岭路村
45、落名称；松仔岭路自然地理实体名称；翠满路楼盘名称；松凤路、湖川路联系区域的名称。4.6.2 自然地理实体命名1个。松仔岭老地名 公共开放空间命名3个。平湖广场、旭日广场老地名；松仔岭公园自然地理实体名称。大 新 街松柏围路翠满路满庭芳翠峰丽晶松子岭松凤路红朱岭路松仔岭路平湖广场旭日广场松仔岭公园湖川路苗坑水厂供水苗坑水厂供水鹅公岭水厂供水鹅公岭水厂供水水源与用量预测1、苗坑水厂、鹅公岭水厂 (规划规模分别为10、10万m3/d)。2、最高日用水量为：6.34万m3/d 。管道规划1、来水管：富安东路2DN800、平龙东路DN600；平湖大街DN1000、凤凰大道2DN400。2、主要道路敷设D
46、N800DN400供水干管；其它道路敷设DN300DN200给水管，形成环状管网。设施用地规划区内无独立占地的给水设施。04规划方案规划方案体制：雨污分流制。污水厂及排量预测1、西北污水排至平湖污水处理厂，规模20万m3/d。 2、东南污水排至鹅公岭污水处理厂，规模5万m3/d。3、平均日污水量4.94万m3/d。管道规划1、现状无污水管道，规划新建完善的污水管网。2、结合现状雨水干渠校核污水管网竖向设计。设施用地规划区内无独立占地的污水设施 。排往鹅公岭污水厂排往平湖污水厂04规划方案规划方案体制：雨污分流制。管道规划1、尽量利用现状雨水管道，按道路坡度就近将雨水排入周边水体。2、 山厦河、
47、鹅公岭河防洪标准20年一遇。3、维护主要雨水干渠。设施用地规划区内无独立占地的雨水设施 。鹅公岭河山厦河04规划方案规划方案 10千伏电源来源 负荷约7.6万千瓦，由区外南面现状110千伏平湖变电站提供。 电力工程规划 1、保留片区南边的木古站平湖站的110千伏架空线。 2、10千伏系统均采用环网供电方式，线路全部采用电力电缆沿电力电缆沟敷设 ，电力电缆沟在道路东、南侧的人行道或绿化带下布置 。 高压走廊控制用地 规划保留片区南边的木古站平湖站的110千伏架空线，走廊控制宽度30米。 本片区10千伏电源由区外南面现状110千伏平湖变提供04规划方案规划方案高压走廊控制宽度30米 固话来源 预测
48、固话需求5.5万线，由区内平新目标局和平湖非目标局提供。 广电来源 预测广电用户为3.2万户，由区内平湖有线电视分中心提供。 邮政来源 现状平湖邮政支局可满足。 设施用地规划 保留平新电信目标局、平湖电信非目标局、平湖邮政支局，占地7838平方米。 通信管道规划 所有市政道路均规划敷设通信管道。通信管道在道路的西、北侧的人行道或绿化带下布置。平新电信目标局，占地2395平方米平湖邮政支局，占地7838平方米平湖电信非目标局，占地1326平方米平湖有线分中心04规划方案规划方案 气源规划 1、以天然气供应为主，气源来自区外平湖调压站； 2、液化石油气供应为辅，气源来自区外瓶装供应站。 用气量预测
49、 年总用气量约为750万标准立方米，高峰小时用气量为2831标准立方米；液化石油气年总用气量约为2157吨。 管网规划 中压A级配气系统，设计压力为0.4兆帕。04规划方案规划方案4.9.1旧城更新实施建议旧城更新实施建议1、划分改造单元目的：分片改造中保证设施总量、规模，塑造社区服务中心控制要求：1、指引旧改专项规划的规划范围，其配套校核以整个单元人口需求为基础；2、小区级公共设施趋于集中设置。具体划分：8个单元。2、设定捆绑建设约束目的：保证设施用地捆绑地块类型全面改造的商业、商住、居住 + 配套设施 捆绑内容与要求1、小型绿地广场拆迁安置+建设；2、旧改还建小学拆迁安置+建设；3、其他配
50、套设施拆迁安置；4、同时竣工验收。捆绑奖励拆迁安置建筑量的1.1倍，已计入图表。具体捆绑条约：18项，涉及41个地块。改造单元界限04规划方案规划方案4.9.1旧城更新策略和实施建议旧城更新策略和实施建议3、提出改造时序建议近期：疏解区域交通；改造三类建筑区域；整治现有主要商业街道的环境。中期：商业核心拉动点的建设；完善城市发展轴沿线景观；文娱综合拉动点的建设；构筑复合交通轴景观雏形；基本完成道路建设。远期：拉动老商业区的自发改造，提升商业综合服务核心整体品质；完善文体设施；完善那复合交通轴沿线城市景观。 4.9.2开展开发策略相关研究开展开发策略相关研究4.9.3尽快开展相关专项规划尽快开展
