1、首创置业首创置业产产品标准品标准手手册册-技术篇技术篇改善型产品线2019.01-单元模块化-户型模块与核心筒模块拼接为单元模块 -单元分析单元拼接分析电梯选型、机电可选配置及层高控制-电梯选型表-机电可选配置表-层高控制 PC及绿建设计PC设计绿色建筑设计 -建筑篇建筑篇一、规划与户型模块化设计规划实例分析及设计原则 各功能空间模块化模块化设计原则各功能模块分析 溢价分析户型模块化功能模块拼接为户型模块- 20- 21- 3031各功能空间模块化特点- 3334485253总则总则目录一、概述-04户型平面图-55二、产品定位-07户型分析-56首创B3产品线设计思路-08户型指标分析表-5
2、7土地特性分析-09核心筒模块化-61客户特性分析-10核心筒模块分析-62客户敏感点分析-11侯梯厅分析-65楼盘分析-12楼梯间分析-67产品分析成果形成控制要点-18入户大堂分析-69首创区域改善产品线（B3）设计内容-19入户流线分析-717374768082838485868792目目录录二、立面模块设计-93首层大堂及电梯厅 - 197立面风格说明-94标准层电梯厅- 206立面设计原则- 103轿厢二次装修- 214立面研究- 107楼梯间- 215细部设计- 120机电设计- 216标识系统- 217室内篇室内篇三、户型模块- 221一、产品定位- 140户型SC-95- 22
3、2二、公共空间- 142基本信息- 223多层公共空间- 143流线分析- 224功能分析- 144收纳分析- 225流线分析- 156户型设计- 226首层大堂及电梯厅- 158软装布置- 229标准层电梯厅- 167效果图- 230轿厢二次装修- 175用材配置- 232楼梯间- 176空间模块- 242机电设计- 177玄关+客厅+餐厅 - 243标识系统- 181主卧- 259高层公共空间- 186次卧- 272功能分析- 187厨房- 285流线分析- 195卫生间- 303目目录录景观篇景观篇户型SC-130-319一、产品定位分析- 447基本信息-320产品定位- 448流线分
4、析-321二、景观分级原则- 450收纳分析-322三、景观要素控制导则- 456户型设计-323主入口- 458软装布置-326次入口- 468效果图-327中心景观- 474用材配置-329单元入户- 484空间模块-341宅间景观- 494玄关+客厅+餐厅-342儿童活动区- 502主卧-358商业活动区- 507次卧-371四、布品家具选型- 511书房-384厨房-397主卫生间-415客卫生间-431第一章 概述总则总则概 述产品库数据整理模板的内容贯穿了产品示范线从投资、营销、设计、 成本、采购和工程质量控制的全过程，能让使用者快速掌握该产品标准的关注 重点，将新项目与产品线标准
5、进行对比，从而对该产品标准在新项目中的适用 性进行决策，并最终实现产品标准在新项目中的合理应用。一、编制目的1.缩短项目应用产品标准的设计周期，提高设计品质；2.提高新项目的产品设计和工程施工质量，降低平均项目设计变更率和返率；3.控制项目建安费敏感性成本，提升成本限额标准的执行力；4.统一投资、营销、设计、采购、成本和工程的内部操控语言，提高产品标 准 在项目中的落地实施效率。PAGE 5二、模板的适用范围1.适用于集团或下属项目公司、区域公司、城市公司开发运行的住宅项目。2.适用于在集团项目开发过程中，指导项目可研、拿地、定位、设计、采购、 成 本、施工、营销、物管等环节的工作。3.适用于
6、改善型住宅产品，立面推荐ART DECO风格。4.提供6层、11层、18层建筑单体作为参考标准。三、模板的基本内容1. 产品系列：B3产品示范线建筑、室内、景观。2.标准组成：涵盖投资、营销、设计、采购、成本和工程等部门的产品标准 要求。3.涉及专业：建筑、结构、室内、暖通、电气（不含弱电）、给排水、消防。4.参考项目：上海松江首创锦悦项目。5.编制内容：本产品库数据包括以下几部分内容：建筑篇：产品定位、规划设计、户型设计及详细分析、立面模块、门窗模 块、栏杆模块、雨篷模块、室内篇：产品定位、公共空间、户型模块、空间模块景观篇：产品定位、景观分级原则、景观要素控制四、定义1. 产品标准：产品标
7、准是基于企业的产品战略定位方向，形成相对固化的、可复制的产 品组合。产品标准的建设内容包括产品战略定位、产品线标准、模块标准、 部品部件标准等四个层面。2. 产品线：产品线是指出售给同样的客户群，或者通过同样的渠道销售的多方面密切 相关的一组产品，是企业经过产品战略定位分析后总结研发出来的、相对固化 的、可复制开发的、某一产品品牌的产品标准组合。3. 模块标准：模块标准是企业基于产品线，将易于形成标准产品且目标客户重点关注的产品功能或组成部位进行专项标准固化，模块形成了客户体验产品时的一系列 路 径，其品质和客户体验度直接决定了客户购买产品时的产品品质评价度。概 述4.部品、部件标准：部品、部
8、件标准是基于产品线设计要求，在成本控制原则内，借鉴以往成 熟项目经验，提炼有关设计要求、技术规格、施工要点、节点详图、综合单价 参考信息。有利于项目设计阶段的选型定样、采购阶段技术定标、施工阶段的 封样定板，以及从事地产业务各环节人员对设计成果达成共识。它作为产品标 准建设的基础，即使在产品线标准尚未成熟完善时，仍可得到有效应用。5.相关标准化文件本标准化文件使用过程需同相应专项标准化文件相对应六、模板的发布本次产品库数据整理模板由集团标准化部审核发布。七、模板的调整和修订集团标准化部应根据集团发展战略规划和内外部环境变化要求，每年对模板的适用性和有效性做出评价，并跟进首创置业标准化产品线的使
9、用情况以及市场变化适时提出调整方案并修订。当集团本部各部门或下属项目公司、区域公司、城市公司在具体使用过程中，发现有必要对首创置业标准化部分内容进行修订时，需将意见汇总并上报集团标准化部，由集团标准化部进行统一调整和修订。PAGE 6第二章产品定位 首创B3产品线设计思路 土地特性分析 客户特性分析 客户敏感点分析 楼盘分析 产品分析成果形成控制要点 首创区域改善产品线（B3）设计内容产 品 定 位PAGE 8首创B3产品线设计思路设计目标设计内容标准化根本目的土 地 特 性 分 析客 户 特 性 分 析客户敏感点分析竞 品 特 性 分 析建 立 模 块制 定 标 准规 划 设 计户 型 设
10、计立 面 模 块公 共 空 间户 型 模 块景 观 分 级 原 则布 品 家 具 选 型景观要素控制导则建筑建立产品 线研究框 架标准化技术手册标准化控制手册提 高 效 率降 低 成 本快 速 获 得 效 益串联其他 标准化模 块其他产品 线标准化 基础车 库 、 户 型 库 、 公 区精装等上海松江项目首创锦悦为原点搜集项目设计资 料及原型设计成果成果落地青浦20-04地块使用本 标准化成果实现标准化目标未来研发室内景观设计逻辑产 品 定 位PAGE 9土地特性分析土地特性分析B3（区区域改域改 善）产品线善）产品线一线城市二线城市一线城市边缘区二线城市近城区一线城市二线城市一线城市二线城市
11、城市区域划分区域属性交通情况配套情况容积率北京、上海、深圳成都、重庆、天津等城市人口密度相对较低，距 市中心较远人口密度较低，收入较 低,处于城乡结合地带主力交通便利，拥有地 铁、公交、城市干道具备主力交通，如公交、城市干道等生活配套已基本完善或 规划有完善的生活配套 条件一线城市二线城市用地强度土地资源稀缺 配置要求高土地资源较宽松配置要求高产品核心价值土地属性通过交通配套等的完 善，可以吸引大量改 善、养老或购二套房 群体1.0，2.0虽不在市区却也能享受到生活的便利，感受品质型的生活关注：地产学院，更多干货分享关注：地产学院，更多干货分享产 品 定 位客户特性分析客户特性分析B3（区域改
12、区域改 善）产品线善）产品线一线城市二线城市一线城市二线城市新婚家庭：26-30岁 三口之家：31-39岁 父母同住：40-45岁总价：总价控制 户型：多功能设计 物业：品牌服务装修与否：精装修，省时省心一线城市二线城市新婚家庭：24-29岁 三口之家：30-39岁 父母同住：40-45岁总价：总价控制 户型：多空间设计 物业：品牌服务装修与否：精装修，省时省心新婚家庭与三口之家：伴随经 济条件改善，有二次选择区域 居住倾向，换房可能性大父母同住：稳定新婚家庭与三口之家：伴随经 济条件改善，有二次选择区域 居住倾向，换房可能性大父母同住：稳定家庭构成及年龄分段PAGE 10客户关注点置换可能性
13、产 品 定 位客户敏感客户敏感点点分析分析户 间 数 量通 风 采 光户 型 实 用 性面 积 赠 送私 密 性厨 房 设 计功 能 空 间出 入 口 景 观便 利 店超 市餐 饮大 堂电 梯 厅服 务 类整 体 美 观 度核 心 景 观组 图 景 观人 车 分 流停 车 位楼 间 距出 入 口地物立立下业面面车服美细库务观节户 型 设 计PAGE 11商 业 及 配 套室 内 公 共 空 间服 务建 筑 立 面销 售 展 示规 划 布 局材 料 档 次会 所 活 动 场 所景 观 外 部 空 间产 品 定 位楼盘分析：上海首创锦悦四室两厅两卫125三室两厅两卫91该楼盘位于松江人民路与广富林
14、路交汇处 向北500米。 组成：6栋高层住宅、19栋多层花园洋房容积率：1.8绿化率：35%占地面积：65239 建筑面积：120000 均价:22800元/布局特点：拉高排低，尽可能多做高溢价率的洋房产品布局特点：拉高排低，尽可能多做高溢价率的洋房产品 立面风格：通过现代的手法加古典线脚点缀，简洁大方，立面风格：通过现代的手法加古典线脚点缀，简洁大方， 美观经济美观经济产品特点：单梯入户，南北直通或宽厅设计，房型规整，产品特点：单梯入户，南北直通或宽厅设计，房型规整， 动静分区合理动静分区合理,，高赠送率，高赠送率待改进：待改进：卫生间未做到全明设计卫生间未做到全明设计PAGE 12产 品
15、定 位四室两厅两卫127四室两厅两卫127两室两厅一卫91楼盘分析：上海首创禧悦PAGE 13该楼盘位于青浦淀山湖大道丁家港路路口（万达茂西侧）组成：6栋8层小高层住宅、6栋18层高层住宅容积率：1.8 绿化率：35%占地面积：38444建筑面积：93246 均价:25000元/布局特点：布局特点：L型布置，将高溢价率的洋房产品排型布置，将高溢价率的洋房产品排 布在景观河周边布在景观河周边立面风立面风格格：新古典风，典雅庄重，经济性好：新古典风，典雅庄重，经济性好产品特点：房型规整，动静分区合理产品特点：房型规整，动静分区合理待改进：交通流线曲折，厨房门正对着走廊和待改进：交通流线曲折，厨房门
16、正对着走廊和 餐厅关系不紧密餐厅关系不紧密产 品 定 位三室两厅两卫120三室两厅一卫103两室两厅一卫90楼盘分析：天津首创康桥郡PAGE 14该楼盘位于滨海新区中新生态城中生大道与和韵路交口 组成：11层小高层住宅、多层花园洋房容积率：1.1 绿化率：40%占地面积：117165.6 建筑面积：134400 均价:9800元/布局特点：小高层和洋房产品分区排布局特点：小高层和洋房产品分区排布布，尽可能多做高，尽可能多做高溢价率的洋房产品溢价率的洋房产品立面风格：尖顶英立面风格：尖顶英伦伦风风，立面立面简简洁洁大气大气，美美观观经经济济产品特点：南北直产品特点：南北直通通设设计计，房，房型型
17、规规整整，动，动静静分分区区较较合合理理 待改进：卫生间未待改进：卫生间未做做到到全全明设明设计计，90平平米米户户型型餐厅正餐厅正 对卫生间门，空间组织不合理，厨房不规整；对卫生间门，空间组织不合理，厨房不规整；120平米平米户型客厅没有阳台，使用不方便户型客厅没有阳台，使用不方便产 品 定 位该楼盘位于新区长江北路（欧尚东南300米）组成：高层住宅、 多层花园洋房容积率：2.1绿化率：46.5%占地面积：100000 建筑面积：235079 均价:8500元/布局特点：高低分区布置，高溢价率的洋房产布局特点：高低分区布置，高溢价率的洋房产 品排布在景观河周品排布在景观河周边边，沿沿街排街排
18、布布高高层层产品产品立面风格：现代风立面风格：现代风格格，简简洁洁大大气气，美美观观经经济济 产产品特点：南北直品特点：南北直通通设设计计，房，房型型规规整整紧凑紧凑，动动 静静分区较合理，高分区较合理，高赠赠送率送率待改进：待改进：130平米户型仅两面宽朝南平米户型仅两面宽朝南两室两厅一卫87三室两厅两卫134两室两厅一卫88楼盘分析：无锡首创悦府PAGE 15产 品 定 位该楼盘位于上海市真陈路市台路 组成：高层住宅、多层花园洋房 容积率：2.0绿化率：40%占地面积：91359 建筑面积：182000 均价:3800元/布局特点：拉高排低，沿景观河及中央景观带排布高溢价布局特点：拉高排低
19、，沿景观河及中央景观带排布高溢价 率的洋房产品率的洋房产品立面风立面风格格：古典风含多种表现手法，美观大气，经济性好：古典风含多种表现手法，美观大气，经济性好 产品特点：南北直通设计，房型规整紧凑，动静分区较合产品特点：南北直通设计，房型规整紧凑，动静分区较合 理，主卧带衣帽理，主卧带衣帽间间，提升品质，提升品质待改进：待改进：120平米户型仅两面宽朝南，平米户型仅两面宽朝南，93平米户型客厅背平米户型客厅背 景墙太短景墙太短三室两厅两卫121三室两厅一卫93三室两厅一卫97楼盘分析：上海金地艺境PAGE 16产 品 定 位该楼盘位于东丽津塘公路与外环线交口 组成：高层住宅、多层花园洋房容积率
20、：1.73绿化率：40%占地面积：257755 建筑面积：440487 均价:13000元/布局特点：布局特点：L型布置，高溢价率的洋房产品排布型布置，高溢价率的洋房产品排布 在中央景观位置，城市干道排布在中央景观位置，城市干道排布高层产品高层产品立面风格：现代简约立面风格：现代简约，大气美观经济大气美观经济产品特点：南北直通设计，房型规整紧凑，动产品特点：南北直通设计，房型规整紧凑，动 静分区较合理静分区较合理待改进：无阳台设计使用不便待改进：无阳台设计使用不便三室两厅两卫115三室两厅一卫90楼盘分析：天津万科民和巷PAGE 17产 品 定 位拉高排低，均为高层与洋房搭配的产品线产品分析产
21、品分析成成果果形形成控成控制制要要点点主力户型均为95 120 的三房四房南北直通，户型紧凑规整，动静分区合理部分户型未做到全明设计，客厅未设置阳台部分大户型朝南面宽太少高附赠率B3产产品线品线楼盘分析楼盘分析高层与洋房搭配的产品线主力户型95 的三房、130 的四房保持竞品楼盘的主要优点，改进缺点至少10%的附赠率发展趋势：产品线考虑PC及绿建的要求厅 堂 的 完 整 性干 湿 分 离 卫 生 间简洁大气，美观经济ART D E C O 风格，立面美观经济玄 关 带 收 纳 功 能独 立 生 活 阳 台全 明 设 计主卧可配置卫生间衣帽间阳 台尽可能做到至少三居室朝南单 梯 入 户精装交付注
22、意风格及颜色餐 厨 良 好 的 互 动 关 系必控项选控项总体规划PAGE 18户型面积立面风格户型主要缺点户型主要优点产 品 定 位PAGE 19首创区域首创区域改善改善产产品线品线（B3）设设计计内内容容规 划 设 计 原 则规 划 实 例 分 析户户型型模设块计化原及则拼接立 面 风 格 说 明立 面 设 计 原 则单 元 分 析立 面 研 究户细型部分分析析实 例 分 析 户 型 模 块 化电 梯 选 型 级 层 高 控 制流 线 分 析基 本 信 息流 线 分 析收 纳 分 析户 型 设 计软 装 布 置效 果 图功 能 分 析首 层 大 堂 及 电 梯 厅标 准 层 电 梯 厅机
23、电 设 计标 识 系 统楼 梯 间地下层大堂及电梯厅用 材 配 置次 入 口中 心 景 观主 入 口单 元 入 户儿商童业活活动动区区规 划 设 计户 型 设 计立 面 模 块公 共 空 间户 型 模 块景 观 分 级 原 则布 品 家 具 选 型景 观 要 素 控 制 导 则建 筑室 内景 观产品定位产品定位轿 厢 二 次 装 修用空材间配模置块宅 间 景 观第一章规划及户型模块化设计 规划实例分析及设计原则 各功能空间模块化 户型模块化 核心筒模块化 单元模块化 电梯选型、机电可选配置及层高控制 PC及绿建设计建筑篇建筑篇PART 1规划实例分析及设计原则第 一 章 Part 1 规划规划
24、条条件件（20-04地块）可建用地面积：28620.30 计容面积：51516.54 容 积 率 ：1.8 限高：24-50m住宅套数：大于等于384套保障房占规划总住宅建筑面积 的5%，计1803.08 。商业30% 住宅70% 浮动小于计 容建筑面积1%,商业首层层高不 小于4.5m，沿城市道路商业建 筑首层商业用房的单间面宽不小 于6m。居委会600 、菜场1500 、 公厕100 ，无偿交给政府。PAGE 22用地范围规 划实 例 分析原方案总图缺点分原方案总图缺点分析析：1.小区主入口直接对着小区道路，不利于主入口形象打造；2.高层道路两边布置大量停车位，影 响小区景观；3、高层2T
25、4外连廊户型，市场接受度不高；4、洋房户型可进一步提高；5、规土局对保障房位置提出要求；6、地库出入口位置与住宅间距小于10米，并与PT站有冲突；421365第 一 章 Part 1规 划实 例 分析PAGE 23现方案总图PAGE 24第 一 章 Part 1规 划实 例 分析第 一 章 Part 1规 划实 例 分析原方案现方案缺点缺点：1.小区主入口直接对着小区道路，不利于主入口形象打造；2.高层道路两边布置大量停车位，影响小区景观；3.建筑朝向南偏东大于30 ，不满足上海绿建一星要求；4.高层2T4外连廊户型，市场接受度不高；5.洋房户型可进一步提高；6.保障房位置可进一步考虑；7.地
26、库入口与PT站有冲突；提升建议：提升建议：1.主入口为人行通道，近主入口处道路为景观道路， 打造小区入口形象；2.停车位尽量西移，设于住宅与商业之间空间，减小对景观产生的影响；3.高层户型改为2T4非外连廊户型；4.保障房位置移至东北角。PAGE 25第 一 章 Part 1规 划实 例 分析Part2原方案类型面积段户数合计套数比四房两厅两卫115-1204436012.22%三房两厅两卫105-11011331.39%三房两厅一卫88-90226.11%两房两厅一卫75-8518150.28%方案二类型面积段户数合计套数比四房两厅两卫115-1204437211.83%三房两厅两卫105-
27、1106617.74%三房两厅一卫88-9010628.49%两房两厅一卫75-8515641.94%原方案现方案75户型户型套数占高层总户型套数：50%原方案刚需户型刚需户型占比太多，不利不利于于销售销售75户型户型套数占高层总户型套数：42%PAGE 26第 一 章 Part 1规 划实 例 分析100三室两厅一三室两厅一卫卫，南向，南向三开间三开间优点优点：1.全明设计2.动静分区合理，南北通厅3.100南向三面宽，市场接受度高提升：提升：1.缺少玄关90两室两厅一卫两室两厅一卫，南向南向两两开间开间 优优点：点：1.全明设计2.动静分区合理提升：提升：1。双核外廊设计，当地接受度不高2
28、.缺少玄关75两室一厅一卫两室一厅一卫，南向南向三三开间开间 优优点：点：1.全明设计2.动静分区合理3.75南向三面宽，市场接受度高提升：提升：1.走道过长，面积有些浪费2.双核外连廊设计，市场接受度不高PAGE 27第 一 章 Part 1规 划实 例 分析原户型原户型Original plan户型提升意向户型提升意向 Elevation intention外廊外廊103三室两厅一卫，南向三室两厅一卫，南向三开间三开间75两室一厅一两室一厅一卫卫，南，南向向三三开开间间 优优点：点：优点：优点：1.全明设计1.全明设计2.动静分区合理，南北通厅2.动静分区合理3.100南向三面宽，市场接3
29、.75南向三面宽，市场接 受度高受度高提升：提升：提升：提升：1.缺少玄关1.走道过长，面积有些浪费2.双核外连廊设计，市场接受2.双核外连廊设计，市场接 度不高受度不高90三室两厅一卫三室两厅一卫，南向南向三三开间开间 优点：优点：1.南向三面宽三面宽朝朝南南，最大可能性的提高居住品质2.专属电梯专属电梯，独独立立玄玄关关，室内外空间过渡3.餐、客、厨、餐、客、厨、阳大阳大通厅通厅，四位一体，南北通透PAGE 28规划设计原则规划设计原则PAGE 29序号设计原则一根据容积率的要求，在市场条件允许的情况下，尽可能的拉高排低，多做高附加值的产品二低溢价率产品尽量沿街、高压线、高架等不利因素排布
30、，将景观区域留给高溢价率的产品三保障房在满足当地规土局的要求外，尽可能排布在不利因素位置四产品排布时要考虑产品之间的距离与地库柱网之间的模数匹配，以达到地库停车效率的最大化五总图设计中要充分考虑景观对景及中心景观、组团景观的范围及功能六主入口、道路及地面停车位及地库出入口的设置均应考虑对城市道路、小区内的景观的影响第一章 Part 1规 划设 计 原则规划设计要点规划设计要点PAGE 30序号序号设计要点设计要点行车道路行车道路小区行车道路严禁采用透水砖、大理石铺贴，因为透水砖、大理石易烂、易松动。小区小区出出入口入口住宅部分实行全封闭式管理，与社区配套设施（如商业用房、居委会、派出所、幼儿园
31、、学校、医院等）出入口应分开设置，且不能有直接与住宅部分连通的门、通道等。小区出入口不宜超过3个。主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。主出入口岗亭设置要视线通透，方便观察来往车辆和行人。人行出入口设置两台三辊闸（有效防止尾随）、并设置无障碍通道，上方增加防雨措施；小区 口增加警示标识（注：不能安装在消防车道位置）。道闸道闸管管理理系系统统小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对 比识别系统。出入口的刷卡器安装雨棚，设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作， 以利于信息共享及实时监控。非机动车非机动车 停停车设施车
32、设施存放点设置合理的照明，应设置固定支持物，与小区的风格相区配。室外自行车停放点需要有雨棚，地下停车点需要考虑住户出入方便。存放点有标识牌。交通辅助交通辅助 配配套设施套设施小区主要出入口与城市干道交接处，有缓冲地带。小区道路主要位置设置混凝土减速坡，加装反光钉。无障无障碍碍通道通道设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时，应设轮椅坡道和扶手于入口处。 公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。第一章 Part 1规 划设 计 原则配套用配套用房房布布置原则置原则PAGE 31序号序号设计要点设计要点物业用房物业用房在规划设计时须考虑物业管理用房的预留，物业用房包括物业服务中心(包括接待
33、前台、经理室、 办公室、会议室、资料室和卫生间)。位置设置在小区的主出入口处，方便为业主提供服务。商业用房商业用房每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置，供电、供水单独计量。需统一抄表的计量表应在公共区域集中设置，安装预付费磁卡式取电电表。有预留商铺广告牌的安装位置，商铺采取连廊设计时，其招牌灯箱位置应设计预留在连廊外临 街位置，以吸引顾客。餐饮类商铺应有排污管道、烟道、隔油池、收货通道。独立商铺应考虑预留空调排水管及室外 机安装位置。垃圾房垃圾房位置选择应避开主要人流和车通道，应考虑夏季风向影响置。并应设置在相对隐蔽，且方便垃 圾转运车出入的地方，避免垃圾转运车进
34、入小区。垃圾房内需要设计上下水、有通风设施、地 面铺装防滑地砖配电系统配电系统包括配电室、发电机房、管道井、沟等内容。给排给排水水系统系统包括生活泵房、水箱/池等内容。消防系统消防系统包括消防泵房、气体灭火系统、防火门等内容。第一章 Part 1规 划设 计 原则PART 2各功能空间模块化 模块化设计原则 各功能空间模块化的特点 各功能模块分析 溢价分析多道横墙，纵墙贯通整个 户型， 对抗震极为有利体形系数 尽量减少平面的凹 凸；单元体形系数好，抗 震保 温性能均好PAGE 33减少公减少公摊摊，提高使用系，提高使用系数数 经 济、适用是宜居产品线的主要 特点和设计原则。在满足基本 居住需求
35、的前提下，尽可能的 节约面积。经济性经济性结构的经济性，单元结构上有实用性实用性住宅的套内空间组合，是根据家 庭人口构成、生活习惯、室内活 动特点以及人体工程学等因素进 行配置的。 功能分区明确合理住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆，户型设计时应着 重考虑动静分区、公私分离、主 次分立 户型的流线流线是人们在户内活动的路线， 流畅与否直接关系到各种功能的 转换。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向影响到居住的品质，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型 变得“大而无当”。第 一 章 Part 2模 块化 设 计原 则模块化设计模块化设计模块化设计的核心就是将不同模块之间的接
36、口，集成为兼容 性标准化接口，从而实现生产的模块化和组装的多样性。大众大众MQB模块化平台，通模块化平台，通过过平平台台搭建搭建使使不不同同品牌品牌、车车系系使使用用同一同一平平台台进进行搭行搭建建，实实现现大大量零量零部部件件标标准化准化，实实现现 成本控制降低、研成本控制降低、研发发速速度度提升。提升。PAGE 34第一章 Part 2模 块化 设 计原 则功能空间模块化功能空间模块化玄关（入户空间）厨卫（生活配套功能空间）厅房（餐厅、起居室等公共空间） 卧室（居住空间）阳台（沟通室外的流动空间）模块化户型设计的模块化户型设计的特特点点： 标准化降低项目方案成本，可以从一个成熟的起点快速推
37、动实际项目进程； 衍生性户型衍生能力较强，涵盖中小户型至大户型产品； 拼接性不同户型之间的可拼接性强，从平面到立面设计都有很强的兼容性；模块设计体系下的户型是一个有机模块设计体系下的户型是一个有机体体，可以直观的感受到从刚需到改善型的，可以直观的感受到从刚需到改善型的 过渡过渡第一章 Part 2PAGE 35功 能模 块 化特 点床与衣柜之间的距离最小要满足 500600，以保证柜子开门及 人行走和拿衣物方便第一章 Part 2卧室模块平面图双人卧室面积不 应小于9，单人 卧室面积不应小 于5主卧床宽最小1500，建议按照1800设计，次卧床宽最小1200床与窗子之间的距离最小要满足 500
38、600，以保证人行走方便衣柜最小宽度600床与墙间距离最小满足600， 主卧应考虑电视机位置，因 此此处至少满足800PAGE 36床长度最小 2000各 功能 模 块分 析主卧模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型主卧尺寸3000 x35003300 x38003600 x38003900 x4200配置1.5m宽双人床、衣柜、双床头 柜1.8m宽双人床、衣柜、双床头柜、 电视柜、电视1.8m宽双人床、衣柜、双床头柜、 电视柜、电视1.8m宽双人床、衣柜、双床头柜、电 视柜、电视、床榻第一章 Part 2PAGE 37各 功能 模 块分 析次卧模块化平面主卧主卧模
39、模块块模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型次卧尺寸2800 x32002800 x34003000 x35003300 x3500配置1.2m宽单人床、衣柜、单床头柜1.2m宽单人床、衣柜、单床头柜、 写字台1.5m宽双人床、衣柜、双床头柜1.5m宽双人床、衣柜、双床头柜、 电视柜、电视第一章 Part 2PAGE 38各 功能 模 块分 析第三空间模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型第三 空间尺寸2200 x24002200 x28002600 x32002800 x3400配置写字台、书柜写字台、书柜1.2m宽单人床、衣柜、写字台、 书柜1
40、.2m宽单人床、衣柜、写字台、 书柜第一章 Part 2PAGE 39各 功能 模 块分 析沙发旁边宜设边桌来放置电话、 报纸等物品，边桌宽度一般为 400600起居室模块平面图起居室的使用面积不应小于10PAGE 40沙发最少要为两人座，一般为三 人座沙发，条件允许的情况下宜 设三人沙发加贵妃榻沙发于墙面之间要考虑空调机位 的位置，一般为600700茶几宽度一般为600， 茶几与沙发之间要留 200300的使用空间32寸电视的最佳观看距离为2米，所以茶几与电视柜之间 的通道距离要考虑观看距离 且不宜小于1000沙发 宽度 一般 为800电 视 柜 宽 度 一 般 为 300500第一章 Pa
41、rt 2各 功能 模 块分 析起居室模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型起 居 室尺 寸3300 x40003600 x40003900 x41504200 x4650配 置沙发、边柜、茶几、电视、电视 柜、空调沙发、边柜、茶几、电视、电视 柜、空调沙发、边柜、茶几、电视、电视柜、 空调沙发、边柜、茶几、电视、电视柜、 空调第一章 Part 2PAGE 41各 功能 模 块分 析餐厅模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型第三 空间尺寸850 x21501450 x21501600 x21502800 x2150配置写字台、书柜写字台、书
42、柜1.2m宽单人床、衣柜、写字台、 书柜1.2m宽单人床、衣柜、写字台、书柜餐厅的大小主要取决于餐桌的尺寸，餐桌的尺寸要根据户型的大小来确定，一般一室的户型 可设两人桌四人桌，二室及以上的户型可设四人桌六人桌PAGE 42第一章 Part 2各 功能 模 块分 析厨房模块平面图PAGE 43燃气热水器宜靠外墙 布置，方便接排气管， 一般预留400宽度水槽两侧均 要留有最小 300操作空间烟道尺寸根 据建筑层数 来确定水井仅设一根管 时尺寸为 250X250，设两 根管时尺寸为 250X400燃气灶极限位置是紧挨着 橱柜边，与烟道的距离最 小200单开门冰箱预留 宽度最小600，双 开门冰箱预留
43、宽 度最小1000燃气灶距墙不应小于200，满足炒菜等操作时的操作 空间厨房指标分析图例橱柜净宽 最小600面积不应小 于4.0厨房类型U型家电尺寸预留说明洗菜盆单盆宽度600 mm双盆宽度850 mm消毒碗柜宽度下嵌式650 mm微波炉宽度冰箱宽度使用要点600 mm单门600 mm适用于各种户型第一章 Part 2各 功能 模 块分 析厨房模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型厨房尺寸2550 x17002700 x18002900 x18003200 x2200配置水槽、煤气灶、燃气热水器、 冰箱水槽、煤气灶、燃气热水器、 冰箱水槽、煤气灶、燃气热水器、冰箱水
44、槽、煤气灶、燃气热水器、冰箱第一章 Part 2各 功能 模 块分 析PAGE 44卫生间模块平面图淋浴间最小宽度 800，管井在淋 浴间宽度范围内 解决马桶距两侧的最小 距离为450通道距离最小距离900洗手柜最小宽 度600洗手台宽度一般为 8001200，洗手台 中心距墙最小400三件套面积不应 小于2.5开门形式单边内推使用要点此卫生间适用于 公用部位及主卧 的卫生间此卫生间内洗浴 设施为淋浴间， 主卧的卫生间建 议使用浴缸图例洗 衣 机 预 留 宽 度600PAGE 45无洗衣机的卫生间设洗衣机的卫生间卫生间指标分析第一章 Part 2各 功能 模 块分 析卫生间模块化平面模块一：极
45、限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型卫生 间尺寸1700 x27001700 x31001800 x33002800 x3300配置洗面台、坐便器、淋浴房洗面台、坐便器、淋浴房洗面台、坐便器、淋浴房双洗面台、坐便器、淋浴房、 浴缸第一章 Part 2PAGE 46各 功能 模 块分 析玄关模块化平面模块一：极限型模块一：紧凑型模块一：标准型模块一：舒适型玄关尺寸600 x300900 x3001200 x4001500 x400配置可放置鞋子、衣物等的玄关柜可放置鞋子、衣物等的玄关柜可放置鞋子、鞋盒、衣物、吸 尘器等的玄关柜可放置鞋子、鞋盒、衣物、吸尘器等 的玄关柜玄关的尺寸主要取决
46、于户门边空间的大小，一般至少要考虑鞋柜位置，条件允许的话可设置 鞋柜、衣柜等置物空间PAGE 47第一章 Part 2各 功能 模 块分 析阳台模块平面图洗衣机预 留宽度600在主体结构内的阳台，应计算全面 积，在主体结构外的阳台，应计算 结构底板水平投影面积的1/2不设置洗衣间等设备的 阳台，需注意当地规范 对阳台出挑宽度的要求图例盥洗池的 宽度 一 般 为900当 为 封 闭 阳 台 时 ， 可 不 设阳台排水第一章 Part 2PAGE 48各 功能 模 块分 析使用空间尺度控制（根据不同情况可做适当调整）配置要求面积段95110125房型配置三房两厅一卫、三房两厅两卫四房两厅两卫房型配
47、置说明紧凑型标准型标准型舒适型居住空间主卧开间3300360036003900进深3800380038004200次卧开间2800300030003300进深3400350035003500第三空间开间2200260026002800进深2800320032003400客厅开间3600390039004200辅助空间厨房开间2550290029003200进深1700180018002200主卫开间1700180018002800进深3100330033003300次卫开间1700180018002800进深3100330033003300PAGE 49注：户型设计时可参考表中的尺寸并根据实际
48、情况进行调整。功能空间级配表第一章 Part 2各 功能 模 块分 析16种产品溢价方式，涵盖长三角、京津冀、成渝地区的主流溢价方式，同时又是操作性很高的实用方式。种产品溢价方式，涵盖长三角、京津冀、成渝地区的主流溢价方式，同时又是操作性很高的实用方式。生活/工作阳台PAGE 50上下交错阳台一步阳台露台挑高阳台普通飘窗可拆卸内飘窗/阳光房设备平台空调板室内局部挑高户内天井结构连板/预留梁构造入户花园地下室/半地下室共享电梯厅顶层阁楼溢溢价价方方式式图图解解第一章 Part 2溢 价 分 析合理溢价方式评估种类编号形式适用溢价潜力风险评估改造难度说明阳台/ 露台生活/工作阳台普通住宅限值条件少
49、，改造难度小，改造成本低，市场接受度极高， 赠送面积较少上下交错阳台普通住宅通过奇数层和偶数层标准层相互隔层布置阳台，通过后期 补阳台板，赠送阳台全面积一步阳台别墅/普通住宅进深不大于0.6米的开敞阳台不计入建筑面积露台别墅/普通住宅后期可砌墙改造为卫生间或结合书房等空间改造为卧室挑高露台别墅/普通住宅大幅提高户型性价比，扩展主要功能间使用面积。赠送率 极高，可达50%以上飘窗普通飘窗普通住宅空间上可有效解决紧凑户型的局促感可拆卸内飘窗/ 阳光房中小型户型在步入式飘窗上部设计横梁使飘窗层高低于2.2m，上部0.6 空间用作储藏。装修可卸掉横梁恢复正常层高，成为有效 室内空间PAGE 51第一章
50、 Part 2溢 价 分 析合理溢价方式评估种类编号形式适用溢价潜力风险评估改造难度说明设 备 平 台 / 空 调板设备平台中小户型增加业主使用面积，避开“露台“空中庭院“等概念空调板中小户型限制条件少，改造难度小，赠送面积较少，需与设备平台区别挑空室内局部挑高跃层/别墅改造受层高限值，改造成本高，市场接受度高，改造选择性 多，赠送面积多，极大提升紧凑户型空间使用率与性价比户外天井普通住宅无屋盖且不用于通风排气的天井不计入建筑面积。可后期搭 板、砌墙改造为房间结 构 连 板 、 附 属框架结构连板/ 预留构造梁中小户型设计难度高，此类产品较少，改造成本大，改造造成外立面 污染影响品质。但赠送面
