1、Macro泓域丨规划设计投资分析 1 / 34 燕窝项目立项申请报告 目录 第一章 项目概要 . 2 第二章 燕窝项目背景及可行性 . 10 第三章 项目选址用地规划及土建工程 . 10 第四章 总图布置方案 . 13 第五章 产品规划方案和建设内容及规模 . 14 第六章 环境保护 . 15 第七章 能源消费及节能分析 . 18 第八章 项目建设期及实施进度计划 . 20 第九章 投资估算与资金筹措及资金运用 . 22 第十章 项目融资方案 . 27 第十一章 经济效益分析 . 28 第十二章 项目盈利能力分析 . 30 第十三章 社会效益评价 . 33 第十四章 综合评价及投资建议 . 3
2、3 Macro泓域丨规划设计投资分析 2 / 34 第一章 项目概要 一、项目名称及建设性质 （一）项目名称 燕窝生产建设项目 （二）项目建设性质 本期工程项目属于新建工业项目，主要从事燕窝项目投资及运营。 二、项目承办企业及项目负责人 某某有限责任公司 三、项目建设背景分析 面对企业发展条件、发展环境的变化，面对激烈的国际竞争，面对第三次工业革命的浪潮，面对中国制造业发展过程中遇到的效率下降、核心技术缺乏、产能过剩等诸多问题，我们的企业必须进行转型升级，实施中国制造2025。 国务院明确了近期战略性新兴产业重点发展的7个产业领域和24个重点方向，具体到全国各地选择的发展重点，从产业领域到每个
3、领域发展的重点方向，名称上可能会有所类似，似乎存在着重复建设问题。但从各地选择的各产业的细分领域来看，其实是有所区分的。比如同样是发展新能源产业，有的地方重点发展的是新能源的装备，有的地方发展的是新能Macro泓域丨规划设计投资分析 3 / 34 源的产品，有的地方重点发展的是新能源的应用。还需要说明的是，决定确定的战略性新兴产业重点发展领域和重点方向是从全国的发展战略考虑，各地可根据本地的实际情况，在决定确定的重点范围内选择，允许和尊重各地在发挥本地特色基础上有所侧重。总之，我们一方面要通过规划及配套的政策，引导战略性新兴产业在全国合理布局，另一方面，也要鼓励各地有选择地发展具有本地优势和特
4、色的战略性新兴产业。 四、项目建设选址 “燕窝投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）。该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。 西宁，简称“青”，古称青唐城、西平郡、鄯州，取”西陲安宁“之意，是青海省省会，西北地区重要的中心城市，是青海省的政治、经济、科学、教育、文化、交通、通讯中心和国务院确定的内陆开放城市，也是中央军委西宁联勤保障中心驻地。西宁位于青海省东
5、部，湟水中游河谷盆地，是青藏高原的东方门户，古“丝绸之路”南路和“唐蕃古道”的必经之地，自古就是西北交通要道和军事重地，素有”西海锁钥“、海藏咽喉之称，是世界高海拔城市之一。西宁历史文化渊源流长，得天独厚的自然Macro泓域丨规划设计投资分析 4 / 34 资源，绚丽多彩的民俗风情，是青藏高原一颗璀璨的明珠。先后荣获全国卫生城市、中国特色魅力城市200强、中国优秀旅游城市、中国园林绿化先进城市、国家森林城市、全国文明城市等荣誉称号。2016年全年完成地区生产总值1248.16亿元，增长9.8%。其中，第一产业实现增加值39.15亿元，增长5.2%，对GDP贡献率为1.8%，拉动GDP增长0.1
6、7个百分点；第二产业增加值595.64亿元，增长10.6%，对GDP贡献率为52.1%，拉动GDP增长5.11个百分点，其中，工业增加值增长9.3%，对GDP贡献率为37.3%，拉动GDP增长3.65个百分点；第三产业增加值613.37亿元，增长9.3%，对GDP贡献率为46.1%，拉动GDP增长4.52个百分点。三次产业结构比由2015年的3.3:48.0:48.7调整为3.2:47.7:49.1,第三产业比重较2015年提高0.4个百分点。 五、项目占地及用地指标 1、本期工程项目拟申请有偿受让国有土地使用权，规划总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），其中：代征公共
7、用地面积560.00 平方米，净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）；本期工程项目建筑物基底占地面积59025.98 平方米；项目规划总建筑面积84520.31 平方米，其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积84520.31 平方米；绿化面积5678.28 平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积15765.49 平方米；土地综合利用面积82773.75 平方米，土地Macro泓域丨规划设计投资分析 5 / 34 综合利用率100.00 %。 2、该项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照燕窝行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合燕窝制造经
8、营的规划建设需要。 3、根据中华人民共和国国土资源部国土资发【2008】24号文及国土资发【2008】308号文的规定，某某县土地等别为九等，本期工程项目行业分类：燕窝行业；根据谨慎测算，本期工程项目固定资产投资强度3195.93 万元/公顷1259.00 万元/公顷，建筑容积率1.02 0.80 ，建筑系数71.31 %30.00 %，建设区域绿化覆盖率6.86 %20.00 %，办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %7.00 %，各项用地技术指标均符合规定要求。 六、项目产品规划方案 本期工程项目主要开展燕窝的制造和销售业务。 七、环境保护 本期工程项目生产过程中无有毒物质排出，并且生
9、产用水为循环水，故无废水排放；环境污染因子主要为生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。 “十二五”期间，工业领域全面落实工业清洁生产推行“十二五”规划，实现由重点抓技术推广应用向设计开发、工艺技术进步、有毒有害物质替代全过程全面推行清洁生产的转变。通过组织实施清洁生产技术Macro泓域丨规划设计投资分析 6 / 34 示范与推广，大力推进工业产品绿色设计，开展有毒有害原料（产品）替代，实现了工业领域清洁生产全面推行。前四年，工业化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放量分别下降28%、15%、6.7%和4.1%，为国家“十二五”污染物减排目标完成做出了重要贡献。 八、建设期限及进度安排 1、
10、本期工程项目建设周期确定为12个月。 2、“燕窝投资建设项目”目前已经完成前期的各项准备工作，包括：市场调查研究、项目建设选址、建设规模的确定、用地审批手续、建设资金筹措等项事宜，目前正在着手进行办理项目备案工作。 九、项目投资规模及资金构成 1、按照投资项目可行性研究指南的要求，本期工程项目总投资包括固定资产投资和流动资金两部分，根据谨慎财务测算，本期工程项目预计总投资37564.41 万元，其中：固定资产投资26453.81 万元，占项目总投资的70.42 %；流动资金11110.60 万元，占项目总投资的29.58 %。 2、在固定资产投资中，建设投资26366.50 万元，占项目总投资
11、的70.19 %；建设期固定资产借款利息87.31 万元，占项目总投资的0.23 %。 3、本期工程项目建设投资26366.50 万元，其中：工程建设费用23833.26 万元，占项目总投资的63.45 %，包括：建筑工程投资9464.78 万元，占项目总投资的25.20 %；设备购置费13955.78 万元，占项目总投资Macro泓域丨规划设计投资分析 7 / 34 的37.15 %；安装工程费412.70 万元，占项目总投资的1.10 %。工程建设其他费用2143.59 万元，占项目总投资的5.71 %（其中：土地使用权费1500.00 万元，占项目总投资的3.99 %）；预备费389.6
12、5 万元，占项目总投资的1.04 %。 4、总投资及其构成：项目总投资=建设投资+建设期固定资产借款利息+流动资金，项目总投资=26366.50 +87.31 +11110.60 =37564.41 （万元）。 十、资金筹措方案 1、项目总投资37564.41 万元，根据资金筹措方案，某某有限责任公司计划自筹资金（资本金）29021.45 万元，占项目总投资的77.26 %。 2、根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额4839.43 万元，占项目总投资的12.88 %，其中：项目建设期申请银行固定资产借款2839.43 万元，占项目总投资的7.56 %；本期工程项目正常经营期拟申请银行
13、流动资金借款2000.00 万元，占项目总投资的5.32 %。本期工程项目建设期无固定资产借款计划。 3、本期工程项目采取其他方式筹措资金3703.53 万元，占项目总投资的9.86 %（其中：申请国家专项资金2116.30 万元，占项目总投资的5.63 %；其他融资1587.23 万元，占项目总投资的4.23 %）。 十一、预期经济效益 1、根据预测，本期工程项目建成投产后达纲年营业收入79361.43 万Macro泓域丨规划设计投资分析 8 / 34 元，总成本费用65395.48 万元，税金及附加420.09 万元，年利税总额17670.26 万元，其中：年利润总额13545.86 万元
14、，税后净利润10159.39 万元，纳税总额7510.87 万元，其中：增值税3704.31 万元，税金及附加420.09 万元，年缴纳企业所得税3386.47 万元。 2、根据谨慎财务测算，本期工程项目达纲年投资利润率36.06 %，投资利税率47.04 %，全部投资回报率27.05 %，全部投资所得税后财务内部收益率26.18 %，财务净现值24788.44 万元，总投资收益率36.70 %，资本金净利润率46.68 %。 3、根据谨慎财务估算，全部投资回收期4.86 年（含建设期12个月），固定资产投资回收期3.42 年（含建设期）；用生产能力利用率表现的盈亏平衡点48.76 %，因此，
15、本期工程项目经营非常安全，财务盈利能力指标表明本期工程项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。 十二、社会效益分析 1、通过与其他备选生产工艺技术对比，本期工程项目能源消费处于节能优势，根据谨慎节能测算，项目达纲年综合节能量38.50 吨标准煤/年，项目总节能率18.99 %，项目节能效果显著。 2、项目达纲年预计营业收入79361.43 万元，占地产出收益率9587.80 万元/公顷；达纲年纳税总额7510.87 万元，占地税收产出率907.40 万元/公顷；项目建成后，达纲年全员劳动生产率100.00 万元/人。 Macro泓域丨规划设计投资分析 9 / 34 3、本期工程项目建设符合国家和某
16、某省某某市发展规划，有利于促进某某市某某县区域燕窝产业集群发展；此外，项目达纲年为社会提供793.61个就业职位，每年可为某某市某某县增加财政税收7510.87 万元，对区域经济和社会发展具有积极的推动作用。 十三、简要评价结论 1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某省及某某市某某县燕窝行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某某县燕窝产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。 2、“燕窝投资建设项目”属于产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于加速我国燕窝的国产化进程，推动燕窝
17、制造产业调整和行业振兴；有助于提高某某有限责任公司自主创新能力，增强企业的核心竞争力；因此，本期工程项目的实施是必要的。 3、某某有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“燕窝投资建设项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某某省某某市某某县经济发展，为社会提供就业职位793.61个，达纲年纳税总额7510.87 万元，可以促进某某县区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，本期工程项目的实施具有显著的社会效益。 Macro泓域丨规划设计投资分析 10 / 34 4、项目拟建设在某某省某某市某某县经济开发区内，工程选址符合某某省某某市土地利用总体规划，保证项目用地要求，
18、而且项目建设区域交通运输便利，可利用现有公用工程设施，水、电、气等能源供应有保障。 综上所述，通过本章上述所做的技术、经济、环保、安全等方面分析结果表明，“燕窝投资建设项目”技术上可行、经济上合理；本报告认为：本期工程项目所提供的燕窝产品市场前景良好，投资方向正确，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此，本期工程项目的投资建设并实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的，因此，本期工程项目建设是必要的也是完全可行的。 第二章 燕窝项目背景及可行性 制造业是国民经济的支柱产业，是衡量一个国家或地区综合经济实力和国际竞争力的重要标志，它的兴衰印证着国家的兴衰。历史上中国曾是
19、制造业第一大国，1850年前后旁落他国。经历了150年后，2010年我国再次成为制造业“世界第一”。在此背景下出台的中国制造2025，无疑为实现“从制造大国向制造强国的跨越”指明了方向。 第三章 项目选址用地规划及土建工程 一、项目选址方案 1、由某某有限责任公司承办的“燕窝投资建设项目”，通过对拟建Macro泓域丨规划设计投资分析 11 / 34 场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本和生产成本的高低以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等，拟选址在某某省某某市某某县经济开发区，项目建设选址区域地势平坦开阔、空气清新、阳光充足、排水通
20、畅、环境适宜、公用设施比较完善、远离污染源的地段；所选建设区域土地资源充裕，而且地理位置优越、交通条件便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目选址要求。 2、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），代征公共用地面积560.00 平方米，净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照燕窝行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合燕窝生产经营的需要。 二、项目选址土地利用情况 1、项目选定场址为租用，该场区已经按某某县经济开发区规划进行
21、施工建设，符合城市规划要求，并合理地将场区土地进行了规划和利用。 2、项目租用场址位于某某省某某市某某县经济开发区的现有场区及标准化厂房；场区内建筑物有生产用房，配套了动力、公用工程设施，有配电房、生产车间等。 3、项目租用的场区总用地面积83333.75 平方米，本期工程项目目前Macro泓域丨规划设计投资分析 12 / 34 租用建筑面积84520.31 平方米，需要根据生产和办公使用的要求进行部分改造。 4、某某有限责任公司租用的场区场地平整，道路、绿化、公用工程设施等均已基本完善。本期工程项目没有新建的建筑物，所以总图布置不需变动。场区的消防和各幢建筑物的消防设施已经齐备，本期工程项目
22、亦不需做大的改动。 三、项目用地规划及功能指标分析 本期工程项目计划在某某省某某市某某县经济开发区建设，用地性质为工业用地；选定区域预计规划总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），其中：代征公共用地面积560.00 平方米，净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）；本期工程项目建筑物基底占地面积59025.98 平方米；规划总建筑面积84520.31 平方米，计容建筑面积84520.31 平方米，绿化面积5678.28 平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积15765.49 平方米，土地综合利用面积82773.75 平方米。 四、项目用地控
23、制指标对比分析 根据综合测算，本期工程项目建设规划建筑系数71.31 %，建筑容积率1.02 ，建设区域绿化覆盖率6.86 %，办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %，固定资产投资强度3195.93 万元/公顷，建设场区土地综合利用率100.00 %。 Macro泓域丨规划设计投资分析 13 / 34 五、土建工程建设规划 本期工程项目预计总建筑面积84520.31 平方米，其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积84520.31 平方米，计划建筑工程投资9464.78 万元，占项目总投资的25.20 %。 第四章 总图布置方案 本期工程项目总用地面积83333.75 平方米，其
24、中：净用地面积82773.75 平方米；项目总建筑面积84520.31 平方米；其中：生产性建筑面积77236.20 平方米，非生产性建筑面积7284.11 平方米。建筑物基底占地面积59025.98 平方米，其中：生产性建筑占地面积55052.83 平方米，非生产性建筑占地面积3973.15 平方米。计容建筑面积（H8.00米按两层计）84520.31 平方米；场区停车场和道路及场地硬化占地面积15765.49 平方米；规划广场面积13161.03 平方米；场区围墙长度11520.00 延米；绿化面积5678.28 平方米；建设场区土地综合利用面积82773.75 平方米；固定资产投资强度3
25、195.93 万元/公顷；办公及生活服务设施用地所占比重4.80 %；建筑设计耐久年限50年；建筑抗震设防烈度度；建筑结构安全等级2级；建筑耐火等级3级；建筑系数71.31 %；建筑容积率1.02 ；绿化覆盖率6.86 %；土地综合利用率100.00 %；理论停车泊位146.00 个；人均建设用地指标104.30 平方米/人；产业工人人均宿舍面积3.78 平方米/人；人均绿化面积7.16 平方米/人。 Macro泓域丨规划设计投资分析 14 / 34 第五章 产品规划方案和建设内容及规模 一、总体建设内容及规模 本期工程项目拟建场区总用地面积83333.75 平方米（折合约125.00 亩），
26、其中：净用地面积82773.75 平方米（红线范围折合约124.16 亩）；总建筑面积84520.31 平方米（其中：不计容建筑面积0.00 平方米，计容建筑面积84520.31 平方米）；建筑工程投资9464.78 万元；计划购置安装247台（套）主要生产设备、检测设备、环境保护和安全保障设备，预计设备购置费13955.78 万元。 二、土建工程建设内容及规模 本期工程项目预计总建筑面积84520.31 平方米，其中：规划建设主体工程64298.66 平方米，仓储设施面积11008.91 平方米（其中：原辅材料仓储设施6456.35 平方米，成品贮存设施4552.56 平方米），办公用房49
27、66.44 平方米，职工宿舍1903.80 平方米，其他建筑面积2342.50 平方米（含部分公用工程和辅助工程）；预计建筑工程投资9464.78 万元。 三、建设公用工程 本期工程项目计划建设的公用工程包括：电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统等，同时建设场区道路、绿化等公用工程和室外工程，为“燕窝投资建设项目”提供完善的配套设施及便捷舒适的生产经营环境。 Macro泓域丨规划设计投资分析 15 / 34 四、组建生产管理机构 第六章 环境保护 一、项目建设期大气污染防治措施 砂石料统一堆放，采取遮盖措施；对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度减少扬尘量；开挖的泥土和建筑
28、垃圾要及时运走；运输车辆不应装载过满，采取密闭措施减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料。 二、项目建设期水污染防治措施 施工期间在排污工程不健全的情况下，应尽量减少物料流失、散落和溢流现象；另建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，并对施工期废污水进行必要的分类处理达标后排放。 水泥、黄砂、石灰类的建筑材料须集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质被雨水冲刷带入污水处理装置内和附近的水体。 三、项目建设期噪声污染防治措施 加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；尽量采用低噪声的施工工具；采用文明施工方法，降低噪声源。 在高噪声设备周围设置掩蔽物；应加强对运输车辆的管理，尽量压缩
