1、 此份文件是企业内部文件,未经荣禾集团许可不得向第三方透露或用于其它目的山地文旅综合体发展模式研究 第一部分 发展现状总论第二部分 国内外典型案例分析 第三 _ 万达长白山国际旅游度假区律分析深圳东部华侨城加拿大Whistler/Black度假区comb度假区 第三部分 发展规律分析 山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6研究思路研究思路思考路径发展现状总论国内外典型案例分析开发模式及规律研究山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6发展现状总论发展现状总论Part 1山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6山地度假类旅游
2、地产概念综述以山地自然旅游资源为吸引物，山地旅游基础设施和休闲度假设置为载体，是山地观光旅游发展到较高阶段的产物； 山地度假旅游，即以山地自然旅游资源为吸引物，以山地旅游基础设施和休闲度假设置为载体为旅游者提供休闲度假为取向的旅游活动方式。 山地度假旅游，是山地观光旅游发展到较高阶段的产物，是后观光旅游时代的新型、高端、旅游方式。 山地自然旅游资源+山地旅游基础设施+休闲度假设置山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6山地度假类旅游地产区域分布主要分布在云南丽江、泸沽湖、广西桂林、阳朔，东北吉林等地，乡村旅游、农家乐和部分山地主题度假区，主要分布在北京、四川、浙江等地；
3、 我国山地度假旅游起步较迟，第一批国家级旅游度假区只有武夷山一家是山地旅游区，而且随后都没有发展成严格意义上的度假目的地； 目前，已经初具雏形的山地度假旅游区，一方面是以奇丽山水风光、迷人民族风情为特色的西部知名旅游胜地，呈现观光旅游与度假旅游并驾齐驱的态势，如：云南丽江、泸沽湖、广西桂林阳朔等； 另一方面是沿海发达地区或大城市，近郊的乡村旅游、农家乐和部分山地主题度假区，如：北京、四川、浙江等地的农家乐旅游就发展很快；分布相对广泛，自然风光及风景区为基础，呈现观光与度假旅游态势；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6山地度假类旅游地产发展模式主要分为三种发展模式，旅
4、游景区+旅游城市模式，多元驱动共赢模式，旅游导向型土地综合开发模式旅游景区+旅游城市模式特征：休闲、娱乐、购物、演艺及会议等功能集中的旅游型城市，游客在选择顶级景区作为旅游直接目的地外，也选择将景区所在城市作为间接目的地；最终形成游客与居民“和谐共处：的居游共享模式；多元驱动共赢模式特征：以政府主导及多元化投资为驱动，将各种序列产品在宏观范畴内进行资源整合，形成多元投资多端收益的供应模式，最终形成环山型多组团开发模式； 旅游导向型土地综合开发模式特征：度假区地块选址围绕核心景区，在其近距离范围内，且不属于景区保护范围，引入核心引擎项目，塑造度假品牌形象，后期通过旅游地产等多产业链收益进行风险对
5、冲；旅游导向型土地综合开发模式旅游导向型土地综合开发模式山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6山地度假类旅游地产发展趋势我国山地旅游度假区面临快速发展阶段，正在呈现主题化、特色化和专业化的发展趋势； 我国现今正处于从观光旅游为主向，观光、度假、专项旅游并重发展的转折期；山地度假旅游已成为我国的主导旅游产品之一，且其比重在不断上升中。与此相适应，我国的山地旅游度假区也将面临一个快速发展的阶段； 我国山地度假休闲产品正在呈现主题化、特色化和专业化的发展趋势； 应对未来发展趋势，需要针对旅游活动及山地度假区的特点进行科学的规划主题化特色化专业化快速发展阶段，呈现主题化、特色
6、化、专业化；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6国内外典型案例分析国内外典型案例分析Part 2山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区项目概况通过借鉴欧美滑雪小镇的形式，由多种功能设施组成，项目酒店区环绕度假小镇，均依山而建，充分体现出国际级旅游度假区的高端品质；紧邻营抚高速和松江河镇火车站，距长白山机场10公里，距天池20公里 度假小镇位于长白山国际度假区的中心，由滑雪服务中心、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等设施组成。 通
7、过借鉴欧美滑雪小镇的形式，充分体现了国际级旅游度假区的高端品质。 项目的酒店区环绕度假小镇，共同形成旅游度假村的核心区域。酒店区共规划9个酒店，客房数约3000间。一期将建设包括六星级柏悦、威斯汀酒店，五星级凯悦、喜来登酒店等酒店群。所有酒店将依山而建，蜿蜒曲折，体现山地旅游度假风情。山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能1亚洲最大滑雪场（南区） 南区功能规划为302省道以西，总用地面积约13.34平方公里，规划酒店接待区、度假公寓、滑雪区、娱雪区、冬季雪上两项赛区等几个功能区 亚洲最大的滑雪场 滑雪场总面积约7平方公里，落差达438米
8、。滑雪场包括43条滑雪道，雪道总长度30公里，索道总长度7.1公里，同时可接纳8,000位滑雪者。 西区滑雪服务中心建筑面积0.43万平方米。 滑雪场设施：2条八大脱挂式暖厢索道；3条六人脱挂式吊椅索道；2条四人固定式吊椅索道；10条电动地毯及两条拖牵 加拿大Ecosign公司担纲设计，建成可举办各种国际级冰雪赛事；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能2高级度假酒店群（南区） 面积为1平方公里，共布置9个度假酒店，每家酒店平均300间房，客房数量合计为3,000多套。 区内还同时建设了滑雪服务中心、商业步行街、剧院等； 柏悦六星级酒店
9、：建筑面积3,3000 凯悦五星酒店：建筑面积50,000 威斯汀六星级酒店：建筑面积37,000 喜来登五星级酒店：建筑面积47,000 洲际假日四星级酒店：建筑面积40,000 洲际公寓式酒店：建筑面积36,000山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能3旅游小镇（南区） 旅游小镇由商业街、大剧院、娱乐中心、温泉洗浴中心及人工湖等组成，成为整个旅游度假区的核心设施； 商业步行街：建筑面积3.6万 剧院：建筑面积0.75万 萨满博物馆：建筑面积0.2万 温泉洗浴中心：建筑面积0.6万 影城、KTV、电玩、洗浴中心旅游小镇旅游小镇温泉中心
10、温泉中心山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能4高尔夫球场（南区）项目内容18洞森林高尔夫占地面积1.34平方公里36洞峡谷高尔夫占地面积2.75平方公里 分别杰克. 尼克劳斯和罗伯特. 琼斯设计； 建成后将成为全球排名前20的高尔夫场地长白山国际旅游度假区高尔夫球场山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能5山地别墅区（南区） 万达长白山霞慕尼森林公馆，是万达长白山国际度假区的森林度假豪宅项目； 项目布于南区6.5平方公里的滑雪场脚下， 与长白山隔森相望； 万达长白山霞慕尼森林公馆
11、，首期推出仅170套的， 占地40万平米，建筑面积5万平方米； 销售面积段241-400的全木质北美风情森林公馆；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区南区功能6山地户外活动（南区） 缆车观光 ATV山地车体验 趣味自行车 阿拉斯加犬狗拉雪橇 马拉爬犁 雪上 多种漂流体验山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区北区功能旅游新城服务区（北区）包括行政中心、文化中心、长白山万达广场；同时涵盖学校、医院；住宅区：长白山明珠、长白山北纬41 功能规划总用地约5平方公里，为“长白山旅游服务区，将建设抚松新城
12、行政中心、文化中心、长白山万达广场，同时包括学校、医院、住宅区长白山明珠、长白山北纬41在内的旅游新城。 北区的教育体系：包括四所幼儿园两所小学，一所初高中部中学，形成较为完整的基础教育体系。 长白山万达广场：总建筑面积达5.48万平米。 精品住宅：长白山明珠一期已经售罄，于2011年10月交付使用；二期拥有36栋建筑，建筑类型为小高层住宅、多层住宅、花园洋房等。其中小高层住宅和花园洋房分别为11层和6层；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区项目开发进程项目从2009年2014年，历经约6年，全部建成开业山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资
13、顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区投资情况项目由六家企业联合投资，总投资约200亿元人民币； 万达、用友、联想、亿利、一方及中国泛海集团联合投资； 总投资金额约200亿人民币；中国投资最大的单个旅游项目山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6万达长白山国际旅游度假区案例启示案例小结 优势： 该项目以长白山高山冰雪气候环境为依托，作为一种稀缺性资源，具有不可复制性； 项目中的旅游小镇通过借鉴欧美滑雪小镇的形式，充分体现国际级旅游度假区的高端品质； 项目的星级酒店群档次分明，可以满足不同人群的需要； 当地政府为该项目提供服务，特事特办、好事快办； 不足： 项
14、目开发周期相对较长，投资额巨大，还本付息的压力较大，对开发商的资金链构成较大压力。 山地开发有一定的困难性，且周边交通有待改善；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城项目概况深圳东部华侨城总规划面积6.55平方公里，以“让都市人回归自然”为宗旨、以特色旅游的国家生态旅游示范区。 深圳东部华侨城，由华侨城集团投资 35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。 东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态
15、动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城规划布局多更能分区，三谷、三镇、三街及三部落组合而成；最大化利用生态资源 以不同主题划分区域：三谷（大侠谷、云海谷、茶溪谷）、三镇（茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶马古镇）、三街（海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街）、三部落（云中部落、天禅之旅、花钟教堂），最大化的利用了原生态资源，使人与自然和谐共处。山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城主题功能形成三大主题功能，重在娱乐与享受，制造新奇体验；大
16、峡谷：生态旅游文化 以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心 重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域 新奇体验：丛林缆车与观光小火车云海谷：户外运动旅游文化以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一色拥有2个18洞高尔夫球场新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑茶溪谷：休闲度假旅游文化以茶、禅文化为主题的绿色生态旅游区重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园
17、的幽雅和湿地花海的浪漫新奇体验：制茶过程山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城配套设施矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受 茵特拉根矿泉SPA：拥有6000平方米的室内SPA中心、5000平方米的露天山泉SPA和山地小木屋 提供特色水疗、足疗、按摩以及各种美容健康服务n 水上高尔夫：专业的练习场和教练，相对低廉的收费，把高尔夫文化带给普通民众n 高尔夫作为一种新的休闲运动方式，被越来越多人接受山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城科技创新运用科技手段，打造项目高品质形象，引领旅游度假新时尚； 景区管理全
18、面采用现代化技术； 修建国内首个观光型直升机坪；“云中风车”成为具有独特景观的风力发电机群； 建设了10个美观的分散式污水处理站； 景区利用太阳热能为景区监控系统每天24小时不间断供电山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城发展进程基建和环境恢复，塑环境可进入；立形象育资源和区域价值；完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；旅游与地产起飞双赢阶段 200306年基建整治期 2007营业项目区域启动期 2008营业项目培育发展期 2009营业项目快速发展期 2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷： 三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观
19、音莲座小镇：因特垃根古镇云海谷：18洞 公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎明乐园大侠谷天街 小镇：海菲德小镇 深化、举办各种文化节庆地 产天麓1、2、7区天麓6、9区天麓3、4、5、8区酒 店5星级茵特拉根酒店森林矿泉及活力矿泉SPA大侠谷瀑布酒店房车主题酒店华兴寺檀越酒店n塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性n核心项目开发树立区域形象n5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值n完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户n依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入n完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户n依托山海价值开发高端
20、地产开发回现，平衡前期投入山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城投资情况凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行业领先地位，实现产品更新； 深圳华侨城：总投资，占地4.8km2 ； 北京世纪华侨城：总投资20亿，占地1.5km2 ； 上海天祥华侨城：总投资20亿，占地2500亩； 上海浦江新城：总投资约50亿，占地约2km2 ； 成都天府华侨城：总投资30亿，占地3000余亩； 深圳东部华侨城：总投资35亿，占地9km2 ； 中国第一座人文主题公园； 中国第一家企业建造的国家级美术馆； 中国第一个获世界水公园“行业创新奖”（玛雅水公园）
21、； 中国第一条城市高架单轨旅游观光列车干线欢乐干线； 中国第一个旅游狂欢节； 中国第一个功能最全的景观式舞台世界之窗环球舞台； 中国第一个主题文化五星级酒店 中国第一个旅游主题地产品牌模式追求卓越巨大的投资规模写满第一的发展之路山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6深圳东部华侨城案例启示案例小结优势： 动静配合的产品线，由动到静，营造热闹的外围，保持度假的安静 特色突出、特点鲜明，相互补充，独立而有机结合。 景点可玩、可赏，属于传统旅游景点的升级版，营造了居于其中的概念； 原生态资源环境优势，政府政策支持 不足： 项目开发周期相对较长，投资额巨大；山地度假类旅游地产专
22、题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区项目概况加拿大最负盛名四季旅游度假胜地，被黑梳山和惠斯勒山所环绕，为一座山中小城； 惠斯勒小镇地处加拿大大不列颠哥伦比亚省，是加拿大最负盛名四季旅游度假胜地。 惠斯勒小镇距温哥华仅130公里；目前惠斯勒度假村中约有115家各类型度假饭店，餐厅约有90家，其他商店则约为200家。 惠斯勒度假村（Whistler Resort）建立于1908年，被黑梳山和惠斯勒山所环绕，为一座山中小城。大体说来，所谓的惠斯勒度假村包含了惠斯勒村（Whistler Village）和上村(Upper Village)两大主
23、要部份，以及周边的高尔夫坏场、湖泊、公园等。山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区项目规划依托惠斯勒山及黑梳山丰富雪山资源，并进行合理的开发与布局，惠斯勒小镇被打造为世界最知名旅游地之一；依山建山，雪山旅游资源细分，充分满足不同客群需求山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区配套设施无村造村，配套设施完善，打造丰富娱乐项目及环境设施；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区
24、功能特点功能特点鲜明，一应俱全，满足不同阶层人群需求； 度假村：从引人注目的商店，到时髦精品；从热力四溢的夜总会，到高雅的餐厅，应有尽有。 住宿：惠斯勒拥有大量酒店、公寓、排屋，以及度假小木屋； 餐饮：惠斯勒有90多家餐馆；高档酒吧和美食餐厅比邻而居，从北美的特色风味，到最佳的国际美味，一应俱全。 购物：多达200多个商店散布在惠斯勒度假村和惠斯勒溪边地区，有精品店、世界各地艺术家作品的艺廊、高档服装店，还有售买各种运动器材、服饰的体育商品零售店。 温泉水疗：有许多温泉水疗中心：从古老的历经时间验证的按摩技巧，到新近发明设想周到的现代方法 研科电讯惠斯勒会议中心：是惠斯勒最著名的举办会议的场所
25、。该中心全年定期举办各种不同类型的特别活动、会议和聚会。山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区冬日活动专门为冬日设有丰富的雪上活动及景观欣赏；空中鸟瞰空中之旅，俯瞰山峰、冰原、峡谷、河流、湖泊和地面设施。（全年无休）越野滑雪可在贯穿整个山谷、并且经过人工修整的雪道上滑雪，也可到新的、为2010年奥运会而兴建的北欧项目场所-惠斯勒奥林匹克公园滑行。狗拉雪撬这是一种加拿大特有的探险活动。您可以驾驭一队健壮的拉雪撬狗，在惠斯勒山区雪地上滑行。直升机-双板滑雪/单板滑雪您可乘坐直升机直达大不列颠哥伦比亚省海岸群山之巅，从处女雪
26、上顺势滑下。双板滑雪/单板滑雪惠斯勒拥有各种不同的地形、两座山峰、最长的滑雪季节，和大量的雪。惠斯勒黑冠山单板和双板滑雪学校针对不同年纪和能力，开设训练课程。并配有普通话指导。 山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区细节打造把细节都做到极致 ，让所有人到惠斯勒等于度假，等于放松；宠物友好专设狗的海滩和公园，宠物友好酒店和公寓，以及遛狗服务专设残疾人无障碍路线保证残疾人可在惠斯勒小镇无障碍度假山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区发展历程Whis
27、tler/Black comb度假区演变过程从早期简单的提供住宿，逐渐发展建设相关配套设施，到现在发展成为世界知名山地旅游度假区；山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6加拿大Whistler/Black comb度假区案例启示案例小结： 旅游开发合理生活配套完善旅游资源丰富主题活动丰富娱乐配套发达案例启示： 注重对度假区域环境以及度假氛围的营造； 每年针对不同的季节举办不同的节庆活动； 创新不同的游憩项目，尤其是户外运动项目以吸引游客； 创新发展思路，以旅游社区的理念对旅游度假地 进行提升和完善山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6发展规律分
28、析Part 3山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6规律分析国内及国外，山体度假类旅游地产典型案例分析山地度假类旅游地产专题研究北京中原投资顾问部 北京.2013.6规律分析典型山地旅游项目，都有自己不同风格特点的驱动方式，寻找更适合自己的功能驱动方式规律分析 在保留原生态自然景观上，打造高科技、多娱乐，配套完善、植入新资源及新文化等现代综合休闲旅游度假区； 在基本的功能保障上，打造新体验、新特点的功能设施，如滑雪、高尔夫等教学课程，直升机观景、特色酒店群、特色购物及丰富的娱乐活动等；异国风情休闲度假驱动方式 突破以往观光旅游的模式，打造异国风情建筑形式； 从产品设计、区域规划上都充分考虑与地处城市外围的特定空间，形成良性互动关系，建造非都市型的休闲类旅游产品；综合休闲旅游区驱动方式 多功能驱动方式THE END
