1、1成都高端项目价值体系研究目目 录录 成都高端项目定义成都高端项目定义 成都高端项目典型案例分析成都高端项目典型案例分析 高端项目附加值权重研究高端项目附加值权重研究成都高端项目定义成都高端项目定义成都高端电梯项目：成都高端电梯项目：能创造满足目标客群需求且附加值高于同行的产品或服务，而该附加值能满足目标客群享受、面子、爱好等需求，价格又高于9000元/平方米以上小户型项目（90平方米以下户型占70%以上）或面积在144以上总价在150万以上的大户型的知名电梯项目。高端项目：高端项目：能为客户创造高附加值产品或服务（高于房地产行业水平的产品或服务），且该附加值能满足目标客群享受、面子、爱好等需
2、求，为开发商提供高于行业利润的项目。本研究报告主要研究成都高附加值电梯项目。样本采集样本采集鹭岛国际社区鹭岛国际社区万科金域西岭万科金域西岭壹号公馆壹号公馆紫檀紫檀首座首座5成都高端项目典型案例分析 分布分布 鹭岛国际社区鹭岛国际社区 首座首座 紫檀紫檀 万科金域西岭万科金域西岭 壹号公馆壹号公馆成都高端产品典型案例分析成都高端产品典型案例分析-分布分布壹号公馆壹号公馆金域西岭金域西岭紫檀紫檀鹭岛国际鹭岛国际首座首座壹号公馆壹号公馆金域西岭金域西岭紫檀紫檀鹭岛国际鹭岛国际首座首座思源观点：思源观点：成都高端项目项目于2006年开始兴起，主要集中于城西和城南高收入群体聚居的区域，且集中在市中心和
3、三环附近的小体量高层电梯项目。其附加值主要以物业管理、智能化的配置、奢享型户型满足目标客群（经商人士、企业高管、城市新贵、文艺界、官员等）资源、地段、享受、面子、投资、便利、爱好、感觉等需求，从而赢得客户的偏爱。首座首座经济指标经济指标开开 发发 商商 ：招商（蛇口）成都房地产开发有限公司建筑类型建筑类型 ：高层电梯豪宅项目位置：项目位置：成都市人民南路段号（锦绣花园旁）占地面积：占地面积： 约40亩建筑面积：建筑面积：17万平方米容积率：容积率：5.0绿化率：绿化率：30.5总户数：总户数： 1044户物管费物管费：2.8元/平方米物业公司：物业公司：锦绣物业交房时间：交房时间：2009/1
4、0/31装修情况：装修情况：毛坯产品特色：产品特色：热弯钢化安全度膜玻璃栏板，外墙材料氟碳漆，多轨道铝合金推拉门主力户型：主力户型：72-310销售价格：销售价格：均价13500工程动态：工程动态：基本完工客户群体：客户群体：大型公司高管、私企老板、外交或官员销售情况：销售情况：已销售95%项目项目优优 势势 描描 述述规划五星级酒店与国际社交型商港一体服务不详户型宽域客厅、超广角奢域阳台、私家收藏室配置观光电梯（蒂森克虏伯价高空调电梯）观光电梯（蒂森克虏伯价高空调电梯）、无阻挡多轨道铝合金推拉门建筑独特波浪型外立面独特波浪型外立面、双层中空隔音玻璃环保超高级建筑外墙材料-氟碳漆配套豪生国际五
5、星级酒店豪生国际五星级酒店、儿童主题会馆、幼儿园幼儿园吉的堡吉的堡、保姆村保姆村、水上酒吧、天际（室外）恒温游泳池天际（室外）恒温游泳池、SPA香薰水疗馆、桑拿按摩馆桑拿按摩馆、物业管理华新锦绣物业环境竹林、滨水木台、香木、乔木形成景观小品智能化热弯钢化镀膜安全玻璃栏板热弯钢化镀膜安全玻璃栏板、无盲点国际数字化社区、地热采暖系统、保温隔音窗、闭路监控系统、访客对讲和门禁系统、电子巡更系统、紧急呼叫援助系统、煤气报警系统、停车场子管系统、自动火灾报警系统、自动喷淋灭火系统、三表远传系统社区文化不详精装修无首座首座-附加值描述附加值描述首座首座附加值点评附加值点评项目首座桐梓林区域价格160001
6、1000分值7760销售情况已销售95%已销售60%思源点评：思源点评：首座以与国际接轨的建筑创新、奢侈的户型、智能化的配置、高贵的配套等，赢得良好的知名度、美誉度和忠诚度就毫不奇怪了。以高出周边区域5000左右的价格销售，仍然获得了目标客群（大型公司高管、私企老板、外交或官员）的追捧，并愿意以较高的价位购买此类极强艺术性极立面、奢华户型、高尚配套和舒适配置的项目。鹭岛国际社区鹭岛国际社区经济指标经济指标开开 发发 商商 ：滕王阁地产建筑类型建筑类型 ：高层电梯豪宅项目位置：项目位置：武侯区外双楠鹭岛路33号占地面积：占地面积： 422亩建筑面积：建筑面积：72万平方米容积率：容积率：3.25
7、绿化率：绿化率：62总户数：总户数： 4300户物管费物管费：1.9元/平方米物业公司：物业公司：滕王阁物业交房时间：交房时间：2009/10/31装修情况：装修情况：精装修项目户型范围：项目户型范围：46350平米主力户型：主力户型：104-282销售价格：销售价格：均价16000促销政策：促销政策：一次性3%，按揭1%工程动态：工程动态：框架主体封顶装修标准：装修标准：3000元/平方米客户群体：客户群体：私营企业老板，大型公司高管，高级白领销售情况：销售情况：1-2已销售98%，三期已销售30%鹭岛国际社区鹭岛国际社区-附加值描述附加值描述项目项目优优 势势 描描 述述规划高档国际社区+
8、原石滩SPA会所+鹭岛国际会所+欧洲风情步行街服务24小时上门服务户型水晶四季公寓由270平米的平层和390平米的跃层构成 配置最新的四季公寓配置包括美国约克中央空调、英国皇室御用的御风新风系统、欧洲销量第一的德国威能地热系统 、德国进口蒂森克虏伯电梯建筑椭圆体高层建筑环保环保材料配套亚洲顶级原石滩亚洲顶级原石滩SPA会所会所、音乐（英国音乐（英国B&W鹦鹉螺音响鹦鹉螺音响)会所会所/玛雅雕塑公园玛雅雕塑公园、高尔夫私家会所高尔夫私家会所、室内游泳池、儿童游泳池、小岛吧台餐饮区、露天餐饮水平台，咖啡厅、健身房、桑拿房、网球场、羽毛球场 物业管理滕王阁物业环境一期一期“北欧森林北欧森林”风情景观
9、、二期按亚马逊原始森林打造原生态夏威夷风情自然景观、四期美式风情商业步行街风情景观、二期按亚马逊原始森林打造原生态夏威夷风情自然景观、四期美式风情商业步行街智能化门禁系统、闭路监控、可视对讲、红外防护、电子巡更、紧急报警、电梯磁卡刷卡、德国博世国防级安防系统三层保护 社区文化高尔夫球俱乐部、拳迷俱乐部、音乐发烧友高尔夫球俱乐部、拳迷俱乐部、音乐发烧友会、业主网友会、鹭岛瑜伽课程、莫扎特音乐鉴赏会、业主联谊会、鹭岛薄饼文化周。精装修德国当代（德国当代（DORN BRACH）“天堂之水天堂之水”整体淋浴系统整体淋浴系统 (市场价超过市场价超过10万万/个，全成都五星级酒店里仅有个，全成都五星级酒店
10、里仅有3个个)鹭岛国际社区鹭岛国际社区附加值点评附加值点评项目鹭岛国际2期外双楠区域价格122007300分值8060销售情况1-2期已销售98%已销售75%思源点评：思源点评：鹭岛国际社区比同区域均价高出4900元，鹭岛国际社区在景观打造、高档配套设施和服务、社区文化的营造方面做出了很多开创性的举措，成功的塑造出高端生活代言者的身份，而被私营企业老板，大型公司高管，高级白领等目标客群所认同，赢得了良好的口碑，对价格不敏感目标客群愿意以较高的价位购买该项目的环境、配套和社区文化。壹号公馆壹号公馆-经济指标经济指标开发商：开发商：成都飞大置业公司物业地址：物业地址：人民中路3段1号 形态：形态：
11、高层 占地面积：占地面积：7.5亩 建筑面积：建筑面积：4.4万 平方米 总户数：总户数：648 户 户型区间：户型区间：40-90平方米主力户型：主力户型：套一交房标准：交房标准：精装修项目规划：项目规划：超宽景观视野、极富现代感和立体感的外立面、豪华项目配套。价格：价格：11000元/平方米开盘时间：开盘时间：2007-2交房时间：交房时间：2007-12物管费用：物管费用：1.5元/客户群体：客户群体：经商人士，投资型客户。优惠措施：优惠措施：一次付款3%优惠、按揭2%优惠 ，办理金卡会员，可优先选房 销售进度：销售进度：已销售95%.缺点：缺点：虽然项目销售取得一定的成功，但只处于“豪
12、而无品”阶段。项目项目优优 势势 描描 述述规划高档公寓+大商业服务家居清洁、健康医疗、美容保健上门服务，机场、高尔夫球场接送服务家居清洁、健康医疗、美容保健上门服务，机场、高尔夫球场接送服务。户型基本为套一套二的小户型产品，户型区间48-98之间配置超五星级大堂、提供国际品牌家私、家电、主要灯具等都一一配备建筑无环保环保涂料配套顶级SPA会所、顶级中餐厅、西餐咖啡厅、董事长会议厅董事长会议厅、红酒雪茄吧红酒雪茄吧、豪华壁球馆豪华壁球馆、名流健身中心、室内恒温泳、商务商务中心中心物业管理英式管家服务英式管家服务环境无智能化不详社区文化顶级私人会所格兰会顶级私人会所格兰会 品鉴会品鉴会精装修五星
13、级豪华、高贵品质装修，人性化装修，酒店套房装修标准五星级豪华、高贵品质装修，人性化装修，酒店套房装修标准，壹号公馆壹号公馆-附加值描述附加值描述壹号公馆壹号公馆附加值点评附加值点评项目壹号公馆内环（城北）价格113008000分值7960销售情况已销售95%（售楼人员告知）已销售65%思源点评：思源点评：壹号公馆项目以顶级的装修、高档次的电器家具灯具的配置、英式管家服务、顶级私人会所来切入市场，开发商也通过该项目积累了人气，增加了知名度，为后续其他项目的开发作了一定的铺垫这些因素来看，项目还是比较成功的。本项目的客群群体（大企业高管、私营企业主、官员或外交使节、投资者）认同的主要是该项目的顶级
14、装修、配套和舒适的配置，而这些要素也在当时的成都市场树立起了一个高档次精装修产品的标杆。单价比同区域均价高出4975元仍然被客户所接受。紫檀紫檀经济指标经济指标开开 发发 商商 ：成都千和物业建筑类型建筑类型 ：高层电梯豪宅项目位置：项目位置：成都市人民南路段38号（凯宾斯基旁）占地面积：占地面积：49.5亩总建筑面积：总建筑面积：28万绿化率：绿化率：25总户数：总户数： 106户户型区间户型区间：285-445平方米主力户型：主力户型：285-295平方米滞销户型滞销户型: 445平方米建筑层数：建筑层数：28+1物业公司：物业公司：第一太平戴维斯建筑特色：建筑特色：地面一、二层采用了架空
15、层设计，挑高空间的 高度达到了10.6米 ，负一层自然采光电梯配置：电梯配置：2户3梯装修情况：装修情况：毛坯，公共部分精装修产品特色：产品特色：智能化地暖、新风、楼宇系统，超大客厅销售价格：销售价格：均价16000工程动态：工程动态：完成封顶客户群体：客户群体：大型企事业单位高管、私营企业主项目项目优优 势势 描描 述述规划五星级酒店+高端商界精英社区服务采取高端项目一贯的国际化服务标准以外结合客户的个别私人要求，为未来的业主设计出更尖端和个性化私人服务体系户型大户型主卧、大尺度卫生间、步入式衣帽间、餐厅和阳台相连、中西双厨房中西双厨房、独享式花园露台配置业主电梯和管家电梯分离业主电梯和管家
16、电梯分离、分户中央空调系统分户中央空调系统、分户直饮水系统分户直饮水系统、豪华高速蒂森电梯建筑节能LOW-E玻璃环保环保涂料配套五星级酒店、游泳池、儿童戏水区、按摩池、天际游泳池天际游泳池物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯环境下沉草坪、花架和特色乔木、下沉游乐场、开花乔木和灌木、玫瑰园等，小品景观瀑布、悬浮凉亭和乔木智能化安防楼宇自动化系统、英国御风新风系统、德国威能地暖系统德国威能地暖系统社区文化品鉴会精装修公共区域超五星级宾馆装修，双大堂设置公共区域超五星级宾馆装修，双大堂设置紫檀紫檀-附加值描述附加值描述紫檀紫檀附加值点评附加值点评项目紫檀桐梓林区域价格1600011000分值7660
17、销售情况已销售30%已销售60%思源点评：思源点评：紫檀比同区域均价高出5000元，在开盘之初，依托成都市场整体的火爆，紫檀以奢侈的户型、一流的物业、高档的配置，满足了目标客群（大型企事业单位高管、私营企业主）的舒适性、私密性、安全性等方面的要求，取得了一定的销售业绩，但户型区间太大，致使项目在总价上与高端别墅项目的价格区间没有拉开，而使高端别墅成为其竞争对手，这使得本来狭窄的目标客群（购买别墅的客群，将该项目变成第二居所，此类客群需要第二居所的需求较少）变得更小。万科金域西岭万科金域西岭-经济指标经济指标建筑形态：建筑形态：高层、别墅容积率：容积率：5.0绿化率：绿化率：36.1% 占地面积
18、：占地面积：118亩 建筑面积：建筑面积：36万 平方米 总户数：总户数：2620户 户型区间：户型区间：89-170平方米主力户型：主力户型：130平方米（套三）开发商：开发商：成都万科国宾有限公司物管公司：物管公司：万科物业物业地址：物业地址：金牛区迎宾大道99号（跃进村）交房标准：交房标准：精装修卖点卖点：开发商品牌，万科物业，人性化装修，区域环境物管费用：物管费用：2.6元/客户群体：客户群体：私营企业主、公司高级白领、教育工作者优惠措施：优惠措施：一次性2%，按揭首付4成 0.2%，首付9层 1.8%，万科老业主推荐优惠1%。项目项目优优 势势 描描 述述规划高端住宅+别墅+4万平米
19、的商业服务万科一贯的优质物业服务户型门厅、餐厅、客厅、厅堂通透、步入式衣帽间、老人房独立卫生间、宽大阳台配置五星级酒店式大堂、U8U8产品创新体系产品创新体系（公共空间系统、玄关空间系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、收纳空间系统、家政空间区域、家具智能化系统）建筑高贵的金色外观环保环保涂料配套游泳池、儿童戏水池、健身会所、引入4万平方米商业配套物业管理万科物管环境金牛宾馆、易园等，以外部环境为主智能化自动红外线监控系统、厨房闭路电视厨房闭路电视、内墙内保温节能系统社区文化万客会、品鉴会精装修人性化精装修人性化精装修（收纳功能强的玄关、美国主流品牌衣橱、独立家政区）万科金域西岭万科
20、金域西岭-附加值描述附加值描述万科金域西岭万科金域西岭附加值点评附加值点评项目万科金域西岭国宾板块价格82005500分值7460销售情况已销售60%已销售55%思源点评：思源点评：金域西岭比同区域均价高出近2700元，一方面是金域西岭着力打造国内顶级的U8体系，精细、人性化的优质装修使得产品的品质远超过区域内其他产品，另一方面，项目所在的地段（金牛宾馆、易园、地铁二号线站旁、毗邻省政府家属居住区）也使产品具备升值的潜力。万科在成都积累了相当数量的客户资源和一定的品牌忠诚度，由于万科产品一贯的优良品质和服务，最终还是获得不少目标客群（私营企业主、公司高级白领、教育工作者）的认同。22高端项目附
21、加值权重研究典型项目附加值权重分析一览表典型项目附加值权重分析一览表高端项目附加值权重研究高端项目附加值权重研究高端项目附加值和成都高端项目已满足附加值比较高端项目附加值和成都高端项目已满足附加值比较典型项目附加值权重分析一览表典型项目附加值权重分析一览表规划规划服务服务户型户型配置配置建筑建筑环保环保配套配套物业管理物业管理环境环境智能化智能化社区文化社区文化精装修精装修小计小计鹭岛国际社区85576685878780万科金域西岭66676658566574壹号公馆58785657568979紫檀66875668676576首座75769686585577 类别类别 项目项目思源点评：思源点
22、评：以上典型高端项目均非常重视规划、配置、户型、物业管理、智能化、环境打造。但贴心细致服务、物业管理、环境、社区文化、建筑艺术化、精装修、环保仍然差强人意。通过满足目标客群关注的附加值，满足其需求，实现产品排它性的竞争目标，实现价值的最大化，跑赢同行成为必然选项。满分为满分为10分分说明：说明：1 以10个策划、建筑、设计工作者为调查对象；2 以10分为满分对各附加值指标进行评分，按特别好、很好、较好、好、处于平均水平各级别分别打分9、8、7、6、5分。如“壹号公馆”采用了顶级装修标准，则“9”，“金域西岭”规划没有亮点，则“5”。环境环境服务服务配套配套物业管理物业管理配置配置智能化智能化户
23、型户型社区文化社区文化建筑建筑精装修精装修环保环保规划规划权重9.59.498.58.48。287.876.86.56.2 类别类别 项目项目高端项目附加值权重分析高端项目附加值权重分析满分为满分为10分分 思源点评：思源点评： 1 环境指小区包含环境和所在区域环境。区域对项目形成的影响，再这里不再赘述，列首位再我们的意料之中。 2 高附加值服务以及物业管理，则对提升业主生活品质，满足享受、尊贵感、便利性的需求，位居第二、四位是必然。 3 配套指小区配套和区域配套，高尚而又能满足生活所需的配套。既提升了该项目的品质，又满足了目标客群的面子、爱好、情调感和生活便利性，被目标客群认为第三重要完全能
24、被理解。 4 配置指产品内配置。其配置产品的品牌、智能化、齐全程度均能提高目标客群生活享受感，也便于投资，也被认为是非常重要的因素。 5 硬件上智能化可使目标客群生活更加舒适，满足私密、安全、便利、享受的需求。 6 户型则能提升生活的舒适性，满足其尊贵感。而产品越来越重要的时代，合理的户型设计重要性在这里不再赘述。 7 社区文化则会形成独特社区生活方式，增强为交流提供便利。而该目标客群对相互交流有较强烈的需求。 8艺术化建筑和建筑质量可满足高品味、面子的需求，提升了项目的品质。实实在在的展现在公众的眼前，其重要也无需多谈。 9 精装修则能满足目标客群便利、节约时间的需求，同时提升了项目的品质。
25、 10 环保则能满足保障目标客群及其家人健康需求，也被其看重。 11 规划的重要性对于开发商重要性不言而喻，但业主对各项目的不理解，且认为会收到诸多限制，故其重要性暂时列在各附加值末位。说明：说明：对100个目标客群为调查对象，按对以上指标重要性进行评分，以10分为满分对各附加值指标进行评分，按最重要、很重要、较重要、重要、处于平均水平各级别分别打分9、8、7、6、5分如“A”认为服务最重要则“10”，认为精装修重要”6“；加权分析后得出其权重分值。 策划需要做到“人无我有，人有我优”。而以城市新贵的生活方式决定了其对英式管家式物管、贴心细致的服务、精装修、社区配套、社区文化、商务活动有着强烈的需求。而该客群对产品或服务有着挑剔的眼光。从此类价值点入手突破成为必然选择。高端项目附加值和成都高端项目已满足附加值比较高端项目附加值和成都高端项目已满足附加值比较高附加值项目附加值成都高端项目已满足部分附加值可突破部分配套配套环境环境精装修精装修贴心而精细化贴心而精细化的服务的服务社区文化方面社区文化方面建筑艺术化建筑艺术化环保环保物业管理高尚的社区规划奢享型的户型智能化配置
