1、2019年年8月月德阳城市进入性研究报告德阳城市进入性研究报告目目录录 2/49第一部分第一部分第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分城市外部环境城市外部环境土地市场概况土地市场概况 楼市概况楼市概况专题研究专题研究 进进入性建议入性建议目目录录 3/49第一部分第一部分 城市外部环境城市外部环境德阳市，四川省地级市德阳市，四川省地级市，位于位于成成都平都平原原东北东北部部，是，是“成德成德绵绵”经经济济圈的圈的重重要组要组成成部部分分，全市全市总总面积面积5910平平方方千米，下辖千米，下辖2区区、1县、县、3县县级级市市；2018年年户户籍籍人人口口387.
2、7万人万人城市核心发展思路为东城市核心发展思路为东拓拓、西、西扩扩、南、南进进、北、北优优，重，重点点向东向东、向南向南发发展，展，推推进成进成德德一体一体化化；但；但鉴鉴于于长长期期以来的以来的 向北发展策略和势头，向北发展策略和势头，导导致目致目前前向南向南发发展动展动力力不足不足，推进推进缓缓慢慢城市区城市区位位 4/49城市发展能城市发展能级级 德阳市德阳市GDP紧追绵阳市紧追绵阳市，且保且保持持高增高增速速，人，人口口突突破破350万，万，处处川内川内城城市第市第二二梯队梯队前前列列排名18年GDP（亿元）18年GDP增速（%）18年常住人口（万人）1成都市成都市，15343甘孜州，
3、10.2成都市成都市，16332绵阳市，2304宜宾市，9.2绵阳市，6443德阳市德阳市，2214绵阳市，9.0达州市，5724宜宾市，2026德阳市，德阳市，9.0凉山州，4915南充市，2006南充市，9.0眉山市，4866泸州市，1695遂宁市，8.8雅安市，4567达州市，1690乐山市，8.7南充市，3708乐山市，1615自贡市，8.7德阳市德阳市，3559凉山州，1533广元市，8.4巴中市，33210内江市，1412达州市，8.3乐山市，32711自贡市，1407雅安市，8.1广安市，32412眉山市，1256成都市，成都市，8.0攀枝花市，32013广安市，1250广安市，
4、8.0泸州市，29814遂宁市，1221巴中市，8.0自贡市，29215攀枝花市，1174内江市，7.8广元市，26716广元市，802泸州市，7.6宜宾市，25117雅安市，646眉山市，7.5遂宁市，15418巴中市，646攀枝花市，7.5内江市，12419阿坝州，307阿坝州，4.7甘孜州，12020甘孜州，291凉山州，4.0阿坝州，94德阳德阳备注：数据来源于四川省统计局6/49城市宏城市宏观观 德阳因德阳因”三线建设三线建设”国国家家布局布局现现代大代大工工业而业而建建市，市，是是中国中国重重大技大技术术装备装备制制造业造业基基地；地；第第二产二产业业占比占比持持续续为为 主力主力
5、，2017年后年后产业结构产业结构发发生变生变化化，第，第三三产业产业占占比逐比逐步步提升提升属于成都卫星城，人口属于成都卫星城，人口吸吸附力附力弱弱，为，为人人口净口净流流出城市出城市图：历年三产占比变化图：历年人口净变化14%13%13%13%12%11%60%60%59%56%48%48%26%28%32%32%40%41%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2013年2014年2015年2018年一产占比二产占比2016年2017年三产占比-22.6 -22.7-27.6-31.31-38.37-39.63-41.41-38.68-39.73-34.54-
6、380-5-10-15-20-25-30-35-40-45备注：数据来源于四川省统计局7/49成德一体化政策的落地成德一体化政策的落地，促使促使两两个城个城市市之间之间的的联动联动将将进一进一步步提升提升，但规但规划划落地落地还还需时日需时日作为成绵乐（向北至西作为成绵乐（向北至西安安）高）高铁铁的重的重要要站点站点，每天每天有有近近80班班动车动车组组往返往返成成德两德两地地，通，通勤勤时间时间仅仅需需20余余分分钟钟天府大道北延线（升级天府大道北延线（升级改改造）造）、第三第三绕绕城高城高速速、机机场场快速快速路路（规（规划划中）中）将将德阳德阳与与大成大成都都紧密紧密联联系系签订成德一体
7、化备忘录推进推进028 区号公用区号公用取消取消 漫游费漫游费成德绵成德绵 高速扩容高速扩容地铁规划地铁规划 两城对接两城对接天府大道天府大道 北沿线建设北沿线建设城际动车城际动车 “公交化公交化”交通规交通规划划 中江县中江县绵竹市绵竹市罗江区罗江区什邡市什邡市德阳德阳旌阳区旌阳区 广汉市广汉市排名17年GDP（亿元）17年常住人口（万人）17年商品房成交额占比旌阳区旌阳区5607844%罗江区111226%广汉市4004619%什邡市285429%绵竹市261607%中江县34410815%同心圆城市（成都）同心圆城市（成都）中心聚集，辐射发展中心聚集，辐射发展多中心城市（德阳）多中心城市
8、（德阳）分散联合，相互独立分散联合，相互独立VS与成都同心圆式发展不与成都同心圆式发展不同同，德德阳阳为相为相互互独立独立的的多中多中心心城市城市发发展模展模式式，作，作为为德阳德阳中中心城心城区区的旌的旌阳阳区区，GDP、常住人口、商品、常住人口、商品房房成交成交额额均均不不具具备特备特别别明显明显的的领先领先优优势势，资资源聚源聚焦焦效应弱效应弱城市发展类城市发展类型型 备注：数据来源于四川省统计局规划价值判规划价值判断断 从规划价值判断，省委从规划价值判断，省委提提出的出的成成德眉德眉资资一体一体化化发展发展规规划，划，成成眉同眉同城城化受化受天天府新府新区区规划规划利利好，好，发发展迅
9、展迅速速，成德同城化落地相对缓成德同城化落地相对缓慢慢，发，发展展出现出现断断层层成眉同城化成眉同城化规划对接：成都南向发规划对接：成都南向发展展承接承接城城市市，建成“环成都经济圈开放 发展示范市”，国家级国家级开开发新发新区区-天天府府新区新区规规划利划利好好明显明显，加速 成眉同城化发展。交通对接：天府大道直交通对接：天府大道直通通成都成都主主城区城区，环天府新区快速通道、 红星路南延线（仁寿段），预计2020年完工。成德同城化成德同城化规划对接：规划对接：成德同城化发展总体规划即将出炉，形成以成 都主城区为核心，南有天府新区，北北有有德阳德阳新新城城的 “ 一核两中 心 ”的区域新格局
10、。交通对接：交通对接：构建“7高8快9轨”成德同城综合交通体系；已已有有5 条交通动脉对接成都，条交通动脉对接成都，成成绵乐绵乐城城际快际快铁铁已通已通车车，仅需20分钟到 达成都。产业协作：产业协作：成德两市将构建协调发展区域产业格局，打造“一 带一路”国际产业园；成成德工德工业业园区园区已已有有62家家企业企业入入驻驻，18年年 实现产值实现产值57亿亿元元。13年提出成德一体化发展，落地年提出成德一体化发展，落地 性相对缓慢，且成都与德阳之间性相对缓慢，且成都与德阳之间 有青白江和广汉，发展出现断层有青白江和广汉，发展出现断层产业协作：产业协作：依托天府新区产业规划，建设大都市区产业集聚
11、 区，做强现代智能制造业，做优高端服务业。天府新区规划带动成眉一体化快天府新区规划带动成眉一体化快 速速发展，真正意义上实现成眉同发展，真正意义上实现成眉同 城化城化城镇化率城镇化率+三产比重三产比重说明城市发展阶段，反应市场发说明城市发展阶段，反应市场发 展趋势。潜力型城市具有较大发展趋势。潜力型城市具有较大发 展空间，市场发展处于起步阶展空间，市场发展处于起步阶 段；升级型城市注重转型升级，段；升级型城市注重转型升级， 市场发展以城市更新为主；成长市场发展以城市更新为主；成长 型城市处于吸附阶段，市场发展型城市处于吸附阶段，市场发展 处于成长阶段；成熟型城市空间处于成长阶段；成熟型城市空间
12、 有限，市场发展以外扩为主。有限，市场发展以外扩为主。通过城镇化率及三产比通过城镇化率及三产比重重分析分析，德阳德阳主主城区城区旌旌阳区阳区目目前前由由升升级级型型城城市市向向成成熟熟型型城城市市过过渡渡，城城市市发发展展和和扩扩张相对缓慢张相对缓慢，城市发展，城市发展注注重转重转型型升级升级，市场市场发发展主展主要要以城以城市市更新更新为为主主50%城镇化率城镇化率潜力型潜力型三产比重低，城镇化率低三产比重低，城镇化率低三产比重三产比重50%德阳旌阳区德阳旌阳区（45%，69%）眉山东坡区眉山东坡区（43%，56%）双流区双流区（48%，70%）简阳市简阳市（30%，44%）升级型升级型三产
13、比重低，城镇化率高三产比重低，城镇化率高成长型成长型三产比重高，城镇化率低三产比重高，城镇化率低成熟型成熟型三产比重高，城镇化率高三产比重高，城镇化率高（83%，100%）锦江区锦江区青羊青羊区区（89%，100%）城市发展阶城市发展阶段段 备注：数据来源于四川省统计局金牛区金牛区（79%，100%）绵阳涪城区绵阳涪城区（48%，70%）销额人口比销额人口比商品房销售金额商品房销售金额 / 常住人口数量常住人口数量说明区域内单位人口的购房能说明区域内单位人口的购房能 力，反应市场容量大小。比值力，反应市场容量大小。比值 越大，区域市场蛋糕越大；比越大，区域市场蛋糕越大；比 值越小，区域市场蛋糕
14、越小。值越小，区域市场蛋糕越小。德阳德阳旌阳区旌阳区销额人口比销额人口比 = 47 / 78 = 0.6区域市场容区域市场容量量 引入引入销额人口比销额人口比指标对指标对德德阳主阳主城城区旌区旌阳阳区进区进行行市场市场容容量判量判断断，旌，旌阳阳区销区销额额人口人口比比明显明显小小于成于成都都二圈二圈层层代代 表区域双流区表区域双流区，同时也，同时也小小于成于成都都三圈三圈层层的简的简阳阳和同和同属属于地于地级级市主市主城城区的区的眉眉山东山东坡坡区区，市市场容场容量量有限有限成都二圈层成都二圈层双流区双流区销额人口比销额人口比 = 405 / 140 = 2.9成都三圈层成都三圈层简阳市简阳
15、市销额人口销额人口比比 = 95 / 107 =0. 9眉山眉山东坡区东坡区销额人口销额人口比比 = 68/ 84 = 0.8备注：数据来源于四川省统计局，为2017年数据，2018年数据还未公示房价收入比房价收入比平均住房总价平均住房总价 / 平均家庭年总收入平均家庭年总收入人均住房面人均住房面积积每户家庭平均人每户家庭平均人口口数数单位面积住宅平均销售价格单位面积住宅平均销售价格/每每户家户家 庭平均人口庭平均人口数数家庭人均全部年家庭人均全部年收收入入说明区域内家庭的购房压力，说明区域内家庭的购房压力， 反应市场价格上涨空间。比值反应市场价格上涨空间。比值 越大，市场价格上涨空间越越大，
16、市场价格上涨空间越 小；比值越小，市场价格上涨小；比值越小，市场价格上涨 空间越大。空间越大。价格上涨空价格上涨空间间 引入引入房价收入房价收入比比指标对指标对德德阳主阳主城城区旌区旌阳阳区进区进行行价格价格上上涨空涨空间间判断判断，旌阳旌阳区区房价房价收收入入比比明明显小显小于于成都成都二二圈圈层层代表区域双流区和地级代表区域双流区和地级市市主城主城区区的眉的眉山山东坡东坡区区，同同时时也也小小于于成成都都三三圈圈层层的的简简阳阳，价价格格存存在在一一定定上上涨涨空空间间德阳德阳旌阳区旌阳区房价收入比房价收入比 = 777000/ 113000= 6.9（价格（价格：7200；收入收入：39
17、000）成都二圈层成都二圈层双流区双流区房价收入比房价收入比 = 1365000 / 133000 = 10.3（价格（价格：13600；收入收入：49000）成都三圈层成都三圈层简阳市简阳市房价收入比房价收入比 = 945000/ 109000= 8.7（价格（价格：8800；收入收入：37000）眉山眉山东坡区东坡区房价收入比房价收入比 = 927000/ 90000= 10.3（价格（价格：8900；收入收入：38000）备注：数据来源于四川省统计局，房价为2019年在售 价格、家庭人均全部年收入为预估2019年人均可支配 收入（按历年增长比来预估）销额竞数比销额竞数比商品房销售金额商品
18、房销售金额 / 竞品个数竞品个数说明区域内市场的竞争压力，说明区域内市场的竞争压力， 反应市场竞争强度。比值越反应市场竞争强度。比值越 大，市场竞争强度越小；比值大，市场竞争强度越小；比值 越小，市场竞争强度越大。越小，市场竞争强度越大。市场竞争强市场竞争强度度 引入引入销额竞数销额竞数比比指标对指标对德德阳主阳主城城区旌区旌阳阳区进区进行行市场市场竞竞争强争强度度判断判断，旌阳旌阳区区销额销额竞竞数数比比明明显小显小于于成都成都二二圈圈层层 代表区域双流区和成都代表区域双流区和成都三三圈层圈层的的简阳简阳，同时同时也也小于小于同同属于属于地地级市级市主主城区城区的的眉山眉山东东坡坡区区，市场
19、市场竞竞争强争强度度大大德阳德阳旌阳区旌阳区销额竞数比销额竞数比 = 47 / 41= 1.15（在售（在售：31；潜在潜在：10）成都二圈层成都二圈层双流区双流区销额竞数比销额竞数比 = 405 / 56 = 7.23（在售（在售：43；潜在潜在：13）成都三圈层成都三圈层简阳市简阳市销额竞数比销额竞数比 = 95 / 23 = 4.13（在售（在售：12；潜在潜在：11）眉山眉山东坡区东坡区销额竞数比销额竞数比 = 68 / 43 = 1.58（在售（在售：37；潜在潜在：6）备注：商品房销售金额来源于四川省统计局，为2017 年数据，2018年数据还未公示；竞品个数为目前在售 项目+近一
20、年成交住宅土地宗数（均为不完全统计）时间时间限购限购限贷限贷限价限价限售限售公积金公积金商贷商贷1-6月已出台政月已出台政 策策本地户籍不限购本地户籍不限购不限购，已有三笔 住房贷款的第四笔 不予受理不限价不限售已连续正常缴存住房公积金6个月及以 上且住房公积金账户余额大于（或等于）6个月的缴存额借款申请人夫妻双方都正常缴 存住房公积金的，贷款限额为 50万；单方缴存住房公积金的， 贷款限额为40万；首套房贷款 比例不得高于80%，二套房贷 款比例不得高于70%，不支持第三套及以上住房贷款；外地户籍不限购外地户籍不限购不限购，已有三笔 住房贷款的第四笔 不予受理不限价不限售申请时已连续正常缴存
21、住房公积金6个 月及以上且住房公积金账户余额大于（或等于）6个月的缴存额7-12月预判可出月预判可出台政策台政策本地户籍不限购本地户籍不限购不限购，已有三笔 住房贷款的第四笔 不予受理不限价不限售首套房贷款比例不得高于80%，二套房 贷款比例不得高于70%，不支持第三套 及以上住房贷款；整体与上半年持平，预计在缴存比例基数上有所上调外地户籍不限购外地户籍不限购不限购，已有三笔 住房贷款的第四笔 不予受理不限价不限售首套房贷款比例不得高于80%，二套房 贷款比例不得高于70%，不支持第三套 及以上住房贷款；14/49德阳政策长期德阳政策长期限限贷贷，不限不限购购；说说明明房房地地产产市市场场长长
22、期期低低迷迷已已成成为为政政府府共共识识，但但目目前前银银行行政政策策短短期期内内难难以以松动松动政策导向政策导向： 5月1日起，异地公积金不限户口，外地公积金+外地户口也可以在德阳使用，二套房利率上浮15%，二手房贷款年限又20年延 长至30年；贷款额度与家庭月收入挂钩，下下半年半年公公积金积金政政策基策基本本持平持平，预计预计在在缴存缴存比比例基例基数数上有上有所所上调上调，销售销售周周期内期内政政策变策变化化不大不大客户趋势客户趋势：德阳住宅不限购，说明德阳住宅市场长期低迷已成为政府共识，本地客户外溢成都严重，郊县置业客户数量不足宏观政宏观政策策 德阳开发报建情况梳理德阳开发报建情况梳理
23、预售条件总投资额25%，工程形象条件达到地上一层资金监管有资金监管，按照工程进度提款，但执行不严，可以协调融资环境可以做开发贷调控政策不限购、不限价总平方案报规程序专家会、规委会等平均通过时间一般需要2-3个月工程规划许可证程序方案通过后30天工程施工许可证办理程序 方案通过后的40天无证施工情况可沟通地块所在区域预售许可证 办理程序资料齐备即可办理投资环投资环境境 德阳市预售条件、调控德阳市预售条件、调控政政策等策等优优于成于成都都，有，有资资金监金监管管但可但可协协调调15/49市场政策空市场政策空间间 从从市场政策空市场政策空间间判判断断，相相较较大大成成都都区区域域，德德阳阳无无限限购
24、购限限售售政政策策，同同时从时从购购房客房客群群可以可以看看出，出，德德阳属阳属于于内生内生型型城市城市，对外地客户吸附，对外地客户吸附力力较弱较弱，政策政策优优势难势难以以发挥发挥市场政策市场政策内生型城市内生型城市最严政策：最严政策：有户口或连续两年社保（需对应区域）， 家庭限购两套，以成都一圈层-高新区为代表普通政策：普通政策：有户口或连续一年社保，不限制购房套 数，以成都三圈层-简阳为代表紧紧松松无限购政策：无限购政策：无限购限售政策，以省内二级城市-德阳、眉山为代表次严政策：次严政策：有户口或连续两年社保，家庭限购两套，以成都二圈层-双流为代表购房客户来源购房客户来源：90%德阳本地
25、客户，10%外地客户（如大成 都等）购房客户置业目的：购房客户置业目的：德阳本地客户以自住为主，外地客户以 投资或养老为主60%20%20%黄河片区德阳市中心周边郊县案例：案例：绿地新里城客户构成：均为德阳本地客户，年龄25-45岁，以企事业 单位中高层和公务员为主。1、德、德阳阳GDP排排名名全川第全川第三三，保，保持高持高速增长速增长，但与但与成都成都相比，相比，发发展能展能级差级差距明显；距明显； 成德同成德同城化落地相对缓城化落地相对缓慢慢，发，发展展出现出现断断层层2、德阳、德阳属属于多于多中心中心发展模发展模式式，资，资源聚源聚集效应集效应弱弱；升；升级型级型城市向城市向成成熟型熟
26、型城市城市过渡，过渡， 以城市更新为主以城市更新为主3、与相同地级市相比，、与相同地级市相比，市市场容场容量量小、小、竞竞争强争强度度大；大；但但价格价格存存在一在一定定上涨上涨空空间间4、无限购限售政策，但、无限购限售政策，但购购房客房客户户以本以本地地为主为主，政策政策优优势难势难以以发挥发挥综上所述：德阳属于内综上所述：德阳属于内生生型发型发展展城市城市，对外对外吸吸附力附力相相对较对较弱弱，规，规划划落地落地缓缓慢，慢，未未来发来发展展存在存在一一定限定限制制17/49宏观政策小宏观政策小结结 第二部分第二部分 土地市场概况土地市场概况18/49开发商进驻情开发商进驻情况况 进驻时间：
27、进驻时间：绿地、世茂、敏捷、新城（商开）绿地、世茂、敏捷、新城（商开） 、恒大、恒大等外地开发商集中在等外地开发商集中在2018/2019年进驻，年进驻，保利、碧桂园、万达保利、碧桂园、万达进驻时进驻时 间间较早较早 进驻区域：外地开发商集中布局进驻区域：外地开发商集中布局在在黄河和旌湖片区黄河和旌湖片区，该区域为政府向北向南发展的主力方向，有大量可供应的土地该区域为政府向北向南发展的主力方向，有大量可供应的土地 2018年年4月土拍，将德阳土地价格推高至月土拍，将德阳土地价格推高至4918元元/，标志着德阳土地市场价格开始赶上其他省内重点城市的步伐，开发标志着德阳土地市场价格开始赶上其他省内
28、重点城市的步伐，开发商商 开始逐渐进驻开始逐渐进驻2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年保利（旌湖片区）碧桂园（黄河片区）万达（黄河片区）世茂（黄河片区）、绿地（黄河片区） 恒大（孝感片区）、敏捷（旌湖片区）碧桂园（黄河片区） 新城控股（旌南片区）19/49年份年份宗数宗数面积（亩）面积（亩）2012年8600.812013年7422.162014年111085.982015年110.22016年4146.952017年4142.512018年5689.682019年至今6868合计453963120010008006004002000
29、20/4920122013201420152016201720182019至今近近6年土地成交呈扇形分年土地成交呈扇形分布布，黄，黄河河-旌东旌东片片区为区为核核心发心发展展区域区域是是业内业内共共识识德阳2015年开始去库存，土地端供应骤减，受供应端影响，近年土地成交较少，多多数数分布分布在在城北城北黄河黄河、旌旌 东东旌湖旌湖板板块，块，当当前黄前黄河河-旌旌东片东片区区为主为主力力供应供应区区域域德阳市德阳市2012-2019年土地供应年土地供应情情况况土地情况梳理（一手地土地情况梳理（一手地） 土地情况梳理（一手地土地情况梳理（一手地） 世茂璀璨天成（4918元/）-占地面积：60.2
30、2亩-容积率：3.3-成交时间：2018年4月28日-楼面价：4918元/ -溢价率：140%绿地地块（1020元/）-占地面积：320亩-容积率：2.0-成交时间：2019年3月21日-楼面价：1020元/-溢价率：0新城控股地块（1400元/）-占地面积：200亩-容积率：3-成交时间：2019年1月8日-楼面价：1400元/-溢价率：0%杰阳地块（1011元/）-占地面积：53亩-容积率：5.0-成交时间：2017年12月4日-楼面价：1011元/-溢价率：2%恒大翡翠华庭（1508元/）-占地面积：266.5亩-容积率：2.0-成交时间：2018年1月30日-楼面价：1508元/ -溢
31、价率：131%碧桂园旌湖上镜（4250元/）-占地面积：102亩-容积率：3.0-成交时间：2019年4月29日-楼面价：4250元/ -溢价率：70%敏捷地块（3023元/）-占地面积：80.57亩-容积率：2.7-成交时间：2018年7月18日-楼面价：3023元/ -溢价率：36%众城剑桥郡（985元/）-占地面积：25亩-容积率：2.5-成交时间：2016年12月11日-楼面价：985元/ -溢价率：0%保利、碧桂园、恒大、保利、碧桂园、恒大、万万达、达、绿绿地、地、新新城控城控股股等等均均已已进入进入，参考参考土土地楼地楼板板价价443-4918元元/地价水平：近两年土地成交楼板价4
32、434918元/时间最近：2019年4月碧桂园以楼板价4250元/成交，取得102亩宗地；8月以楼板价3525元/摘得85亩宗地已跟进地已跟进地块块 地块名称地块名称成交时间成交时间占地面积占地面积（）（）容积率容积率方案方案我司土拓定价我司土拓定价(元元/）起拍价起拍价(元元/）成交价成交价(元元/）成交价对应成交价对应 销净率销净率摘牌单位摘牌单位德阳黄河德阳黄河60亩亩2018/4/28401483.38F(T2)33F(T4)8F(T2) 950033F(T4) 8000车位 7万/个20454918-9.32%世茂德阳黄河德阳黄河102亩亩2019/4/296829037F(T2)4
33、1F(T4)7F(T2) 950041F(T4) 8584商业一层 16800商业二层 9000车位 6万/个25004250-3.21%碧桂园德阳黄河德阳黄河85亩亩2019/8/156800311F(T2)18F(T2)34F(T4)11F(T2) 890018F(T2) 870034F(T4) 8450商业一层 17000商业二层 10000商业三层 4900车位 6万/个250035253.37%碧桂园德阳黄河片区当前土地市场价格处德阳黄河片区当前土地市场价格处于于高高位位，政府政府心心里有里有一一定预期定预期85亩宗地政府6月保留底价750万/亩，流拍后，让碧桂园兜底，保留底价调整为
34、705万/亩，碧桂园后半 程自举14手摘得22/49供地计划供地计划（ 2019 年年） 万达万达 广场广场奥林匹克奥林匹克 公园学校公园学校德阳德阳102亩亩 碧桂园竞得碧桂园竞得德阳德阳85亩亩碧桂园竞得碧桂园竞得待供应待供应德阳德阳101亩亩待供应待供应德阳德阳160亩亩黄河片区黄河片区2019年年供供地地敏捷东樾府敏捷东樾府待供应待供应173亩亩待供应待供应118亩亩待供应待供应71亩亩旌湖片区旌湖片区2019年年供供地地天立国际天立国际 学校学校23/49德阳市本级德阳市本级2019年下半年年下半年待待供应供应5宗住宗住宅宅地块地块，合计合计623亩亩德阳黄河片区2019年下半年预计
35、供应261亩土地，预计起拍起拍楼板价在2500元/左右德阳旌湖片区2019年下半年预计供应362亩土地，预计地块起拍楼板价在2500元/左右地块测地块测试试 24/49德阳市本级德阳市本级黄河片区楼黄河片区楼板板价在价在3000-3200元元/可以可以满满足投足投资资基本基本要要求，求，其其余区余区域域不达不达标标德阳黄河片区2019年下半年预计供应261亩土地，建议合理价格考虑供地区域供地区域模拟地块模拟地块起拍价（元起拍价（元/）区域建议销售定价区域建议销售定价（元（元/）是否增加市场预期是否增加市场预期我司接受楼板价我司接受楼板价（元（元/）进驻建议进驻建议黄河片区黄河102亩2500清
36、水高层8500 清水洋房9000否3000-3200建议合理价格进入黄河85亩2500清水高层8500 清水洋房9000否3000-3200黄河101亩2500清水高层8500 清水洋房9000否3000-3200黄河160亩2500清水高层8500 清水洋房9000否3000-3200旌湖片区旌湖118亩2500清水高层6600 清水洋房7200否1600-1700建议不跟进旌湖71亩2500清水高层6600清水洋房7200否1600-1700旌湖173亩2500清水高层6600 清水洋房7200否1600-1700土地情况梳理（二手地梳理土地情况梳理（二手地梳理） 序号序号区域区域项目项目
37、建筑面积建筑面积房企名称房企名称序号序号区域区域项目项目建筑面积建筑面积房企名称房企名称1城北嘉禾苑11765德阳市民福房地产开发有限公司19旌东片区东湖山水96100四川德阳市弘扬实业有限公司2城北北辰南苑9163德阳市兴发房地产开发有限责任公司20旌东片区岷江商住楼30000四川省德阳市农机有限公司3城北德佳尚品171883.81四川德佳房地产开发有限公司21旌东新区北城春天里226244.16德阳市杰阳房地产开发有限公司4城南汇乐金色原乡150078.38德阳汇昌房地产有限公司22旌东新区杰阳新隆A栋181280德阳市杰阳房地产开发有限公司5城南力创雅居颂四川力创房地产开发有限责任公司2
38、3旌东新区杰阳新隆B栋139995德阳市杰阳房地产开发有限公司6城南阅江首府188000德阳市安业房地产开发有限公司24老城区水游城四川佳嘉佳房地产开发有限公司7城南汇乐金色原乡147047德阳汇昌房地产有限公司25老城区陈*陈云高8黄河筑达新天地400000中建七局第四建筑有限公司26老城区明源华圣11893德阳明源房地产有限公司9黄许北城一号二期75401.7327老城区时代中心21598德阳汇昌房地产有限公司10经开花雨湖畔32798德阳佳泰房地产投资有限责任公司28天元五建天府新城12号地块105192.1德阳西部国际商贸（集团）有限公司11经开五洲广场总部经济大楼250000德阳鑫凯
39、置业有限公司29天元五建天府新城3号地块338522.6德阳西部国际商贸（集团）有限 公司12经开保利国际城中央花园190000保利（德阳）房地产开发有限公司30天元五建天府新城11#地块64343.67德阳西部国际商贸（集团）有限 公司13经开保利国际城中央花园B 区190000保利（德阳）房地产开发有限公司31孝感百悦尊邸46787.06绵竹天河房地产开发有限责任公 司14经开保利国际城翡丽湾C区250000保利（德阳）房地产开发有限公司32孝感新铁商业广场99546.26德阳市万兴房地产开发有限公司15经开区南湖十二橡树二期176419.5绵竹林辰房地产开发有限公司33孝感春天华府432
40、64四川德阳锦虹建筑房地产有限公 司16旌东片区紫旌名城6500四川川晋房地产开发有限公司34天元杰阳-知筑459589.92德阳市杰阳房地产开发有限公司17旌东片区东城玉苑15000德阳市元友房地产开发有限公司35孝感锦利-锦御府112821.21成都市锦利置业有限公司18旌东片区瑞天国际48217德阳瑞天房地产开发有限公司截止截止2019年上半年上半年年，旌阳，旌阳区至区至少还少还有有30个个项目项目完完全未全未动动工，工，总总面积面积超超766亩，亩，占占地面地面积积67万万方方土地端总结土地端总结1、土拍价格呈走高趋势、土拍价格呈走高趋势，政府政府对对招拍招拍挂挂项目项目心心里预里预期
41、期高，高，保保留底留底价价高高2、黄河片区和旌湖开发、黄河片区和旌湖开发区区为主为主力力供地供地区区域域3、土地价格整体呈现北、土地价格整体呈现北高高南低南低的的状态状态，楼板楼板价价差距差距在在1500-20004、旌阳区未动工项目多、旌阳区未动工项目多集集中在中在政政府平府平台台公司公司和和勾地勾地企企业中业中26/49第三部第三部分分 楼市概况楼市概况27/492019上半年供上半年供应应4910套套，55.93万万方方。住宅面积供应同比增加26.64%，环比减少1.04%，供应量较为稳定。成成交交量量3199 套套，36万方万方，成交面积同比减少37.68%，环比增加13.6%，市场仍
42、在低位缓慢爬升供应方面，供应方面，受2018年市场影响，2019年1、4、5月远高于月度平均值成交方面成交方面，较2018下半年，2019上半年市场成交热度有所回暖，3、5、6月均高于月度平均值，6月还创造半年成交记录录。201720182019供应：20.26万方供应：14.04万方供应：44.16万方供应：56.52万方供应：55.93万方成交：52.56万方成交：35.42万方成交：57.78万方成交：31.69万方成交：36.00万方去化率：258%去化率：252%去化率：130%去化率：56%去化率：64%28/49主城区商品住房历年走主城区商品住房历年走势势 18718818918
43、1018111812191192193194195196住宅成交（套）718581349402294316407323660418676715商业成交（套）614063424532782186495085住宅成交价格（元/）730373447139713573136971698472206843690269796837商业成交价格（元/）10792106921475511666991812568874762197624106368393841873037344数据来源：德阳市房管2局9/网4 9站7139713573136971698472206843690269791079210692147
44、55116669918125688747621976241063683936837600084188000 10000400020000120001600014000量价疲软持续量价疲软持续下下跌跌，未来未来市市场场不不容容乐乐观观住宅：2018年7月-2019年6月住宅成交量呈“V”型走势，销量最高的为2018年7月，之后不断下滑至2019年3月出现回升，但 价格呈现持续下滑的趋势，住宅月均去化量为住宅月均去化量为488套套/月，月，6月均价月均价6837元元/2018年7月2019年6月德阳市房地产市场量价走势7006005004003002001000800市场量价走市场量价走势势 18
45、71881891810 1811 1812192193194195196住宅库存套数（套）316733474081449450325596655563296401698176187600商业库存套数（套）517251205132522551655365575458285812650865916535住宅出清周期（月）6.56.98.49.210.311.513.413.013.114.315.615.6商业出清周期（月）95.894.895.096.895.699.4106.6107.9107.6120.5122.1121.06.5数据来源：德阳市房管3局9/网4 9站6.98.49.210.
46、311.513.413.013.119114.315.615.695.894.895.096.895.699.4106.6107.9107.6120.5121.0140.0 120.0100.080.060.040.020.00.0700060005000400030002000100008000122.1库存不断增加库存不断增加，出出清清周期周期延延长长，未未来来竞竞争争加剧加剧 德阳市住宅存量及销售周期呈现不断上升的走势，主要因为德阳市场供给不断上升，销量不断下滑所致；至至2019年年6月市场月市场住宅存量出清周期住宅存量出清周期由由6.5个月增加至个月增加至15.6个月个月，商业存量出清
47、周期由95.8月增加至121月，随着前期囤地项目不断入市，2019年下半年将进一步导致供应量和销售周期不断上升2018年7月2019年6月德阳住宅供应存量及出清周期走势出清周期走出清周期走势势 二手房与新房成交情况对二手房与新房成交情况对比比 二手房与新房之间反差较大，刚刚需客需客群群集中集中在在二手二手房房市市场场,二手房交易量持续高于新房成交量，刚需客户持续在二手房交易量持续高于新房成交量，刚需客户持续在二二 手房交易中释放。手房交易中释放。70-100月二手房成交量953套，环比13，同比下跌20，面积93万方。受德阳主城区新房市场供应关系影响，房价增高，总价增高，户型面积偏大，刚需客群
48、无力消费转向二手房市场。 二手房市场成交面积主要集中于，和140以上带花园、顶跃住宅。新房成交面积段过于集中90-130这四个面积区间。32二手房价二手房价格格 32项目名称项目名称二手房实际成交价格二手房实际成交价格（非挂牌价格）（非挂牌价格）近三月成交套数近三月成交套数德阳万达广场（清水）7900元/3德阳碧桂园7500元/2希望城玫瑰公馆8500元/2龙湾上城8600元/5 整体一手房高于二手房整体一手房高于二手房约约1000元元/m，8月二手房均价 5723 元元/m（包含区域地价盘）包含区域地价盘） , 7月二手房均价 5723 元元/m（包含区域地（包含区域地 价盘）价盘） ，环比
49、上月上涨 0.93% ，同比去年同期下跌 11.94% 城南旌南天元开发 区八角片区旌东新 区老城板块板块区域特点区域特点第一第一 梯度梯度城南城南7300-8800临近老城区，属于老城与新区交接处，经过 10余年发展，已形成完善配套及居住氛围， 目前已基本剩余一些早期项目尾盘黄河黄河7800-8200江景资源，环境佳，商业、学区、政务、文 体等配套齐全，是全市最佳居住板块全市最佳居住板块；2012 年开始发展，万达15年入驻，奥林匹克运动 中心，八中、青衣路小学等教育资源丰富第二第二 梯度梯度旌南旌南6000-7000高端制造业片区，并且集聚了大量的职业技 术学院，与老城区交汇区域已形成成熟
50、的片 区城北城北7550由2部分组成，老城区部分及城市新区，新 城部分属于高铁新城板块，市人民医院将搬 迁过去旌湖旌湖7000旌湖开发区北面发展较为成熟，产业主要以 东汽为龙头，外国语学校、庐山路小学等学 区资源，目前主要往南面发展，处于发展初 期、成熟度较低，目前仅保利在售第三第三 梯度梯度天元天元（几无在售）（几无在售）高铁铁路把区域与城区隔开，不在城市发展 方向，主要以工业区为主，在售项目较少旌 湖 开 发 区绵绵 远远 河河注：注：1、老城区老城区土地饱和，暂无在土地饱和，暂无在售售项目；项目； 2、八角片区八角片区现状大面积空地及现状大面积空地及厂厂区，区，房房地产地产开开发度发度低
