1、浅析老年公寓老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。？Page 3老年公寓、福利院、敬老院、养老院的区别名称费用来源性质服务对象老年公寓自费具有商业服务性质的养老机构，由政府和社会兴建，可买卖、租用的独立单元房 缺乏子女、亲属照顾的老人社会福利院政府福利救济型的养老机构城镇的丧失劳动能力、无依无靠、无生活来源的孤老、孤儿、弃婴和残疾儿童社会福利院国家、社会、农村集体经济组织福利救济型的养老机构农村乡镇的的五保老人”(衣、食、住、医、葬)养老院自费具
2、有商业服务性质的养老机构，大多是民办，只能租用、集体食宿居家养老有困难的老人国内养老地产行业的现状分析及解决思路Page 5n从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。 我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。n市面上现有的老年公寓品质层次较低。 一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行
3、销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。 即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟Page 6在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟n从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。 老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统
4、的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。养老地产Page 7 纵观中国现有的养老地产项目，大多都处于前期规划时专业化期望很高，在项目中设计众多老人住宅的元素，而真正投入运营时却发现受制于中国老人普遍经济水平不高、观念传统、政府政策支持力度不够等现实因素，不得不向盈利低头，改变专业化初衷，改向大量注入综合化元素，以求拓宽客户群体，增加销售。这种矛盾起源于养老地产本质中所包含的专业化与综合化矛盾，这个问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。 中国地产商在解决专业化和综合化矛盾的时候，必须采取符合中国国情的新思路：专业化地设计好与老年人相关的设施
5、、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式，让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。中国养老地产现状的解决思路国内养老地产的模式评析Page 9我国现有养老地产模式评析u “社区+医院+地产”模式 台湾长庚养生文化村长庚养生文化村入住流程典型特征 ：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区模式评析：l为年长者提供一个
6、在身体活动、心智认识、生产力和生活等方面都满意的健康快乐的生活环境 。l使年长者都可以继续发挥自己的专长，为其提供一个在学习、发展中，达成心愿和作出贡献的场所。l文化村的养生环境宽阔优雅，生活多姿多彩。Page 10u 会员制的养老俱乐部 北京太申祥和山庄典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。模式评价：l是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；l将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；l山庄的环境及文化氛围，独具中
7、国传统特色。我国现有养老地产模式评析Page 11u 异地养老模式异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房 “异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之
8、间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现有养老地产模式评析Page 12u 度假基地连锁养老模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，
9、与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 我国现有养老地产模式评析Page 13u 分时度假式养老浙江城仙居经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可
10、任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒
11、店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。我国现有养老地产模式评析Page 14我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式会籍制的养老俱乐部模式以房养老模式异地养老模式度假基地连锁模式分时度假式养老模式Page 15老年公寓的各功能配套体系n养老别墅 多为想兼得社会养老和家庭养老的自住型客户准备，供其与家人共
12、同居住。n养老公寓 多为获取社会养老的长期稳定的租住型客户准备。n养老酒店 多为获取社会养老的短期零星租住型客户或其他客户家属准备。n护理中心 多为半失能老人提供健护训练，为失能老人提供特护照料的场所。n养老会所 为入住及参会老人提供特定老年活动及服务的集中场所。n养老医院 为入住及参会老人提供医疗服务的机构。n商业配套 为入住及参会老人提供常规商业服务及产品的机构。Page 16老年公寓的其它配套设施p娱乐设施：多功能厅、活动室、俱乐部、老年之家、健身房、会客室等p康体保健设施：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊诊所、SPA、足浴等p文化教育设施：老年大学、图书阅览室、书画协会等p其
13、他服务设施：餐饮、接待酒店、小商场、邮电所、银行、洗衣房、职工宿舍、停车场等Page 17户型与居住方式u 以日本老年公寓为例 单身家庭户型一般为1K（一室一厨房,使用面积为30左右)或1DK（一室一厅兼厨房,使用面积为3050左右），夫妇家庭户型一般为1DK（一室一厅兼厨房,使用面积为3050左右）或2DK二室一厅兼厨房（使用面积为50以上）。这种户型整体上可以最低限度的满足居住着对使用功能方面的需求，但存在的主要问题是：面积标准偏低的户型，满足不了住户的需求。 户型对住户的居住方式有直接的、决定性的作用。通过研究发现：单身家庭在1K户型中，基本是别无选择的将寝居集中于一室,在1DK户型中，
14、有可能把食寝居有关的行为分离在居室和厅这两个地方，形成一种主要在厅就餐的“食与寝居的别室分离型”，另一种食不在厅就餐的“食寝居的同室集中型”。 在夫妇家庭中，由于2DK的户型而形成两种居住方式。一种是“食与寝居的别室分离型”；还有一种是比较特殊的“食寝居的同室集中型”，在2DK户型中由于有可能把与食寝居有关的环境行为分离在两个居室和DK，形成夫妇各自的房间，使居住方式中食寝居的关系变得多样化。国内老年公寓的案例 北京曜阳国际老年公寓 上海亲和源老年公寓 北京东方太阳城老年公寓 北京太阳城国际公寓 北京燕都世界名园公寓案例一：北京曜阳国际老年公寓案例一：北京曜阳国际老年公寓Page 20北京曜阳
15、国际老年公寓地理位置：北京密云县城西北自然环境：东邻密云水库，三面环山， 一面临水。建筑类型： 花园洋房、联排、独栋物业类型：公寓、别墅技术指标：占地面积：13.74万平米 总建筑面积：6.72万平米 容积率：0.49 绿化率：35% 总套数：425套户型指标：一居 98-103、 二居 123-144、 三居 180 其它 222.16-291.48Page 21北京曜阳国际老年公寓规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。A区：为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主； B区：为退台及跃层产品，以二居、三居为主
16、，有部分四居； C区：为2层类联排产品，以一居及二居为主； D区：为独栋别墅，以四居、五居为主；会所建筑面积11659平米，共计8层(地上6层、地下2层)。集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。(游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院(音乐厅)、超市等)。Page 22北京曜阳国际老年公寓Page 23北京曜阳国际老年公寓Page 24北京曜阳国际老年公寓样板房Page 25北京曜阳国际老年公寓样板房Page 26北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page 27北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page 28北
17、京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page 29北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page 30北京曜阳国际老年公寓户型公寓户型Page 31北京曜阳国际老年公寓户型别墅户型Page 32p规划设计方面：北京曜阳国际老年公寓项目，自然环境优美，整个项目顺势山脉走向，社区整体设计巧用自然山体之美，将自然地形和植被因地制宜的设置为台地景观；公寓屋顶层叠错落，蜿蜒水景交织三面山景；多条风景线直接延伸至社区内部，呈现一片浑然天成的田园静谧生活。加上完善的配套设施以及新技术的应用，为更多的尊贵家庭提供了良好的服务。p市场运作方面：秉承中国红十字基金会“人道、博爱、奉献”，北京城建集团“尊老、爱老、敬老”和中国
18、武警总医院“让百姓放心”的三大品牌理念，为社会提供了一个具有全新特色和全方位服务的新型养老生活社区。在经营理念方面北京曜阳国际老年公寓奉行的宗旨为：在保证一定比例的公益性床位的同时，按照市场化运作方式，家居式养老为主、床位式护理为辅，采取会员制（押金+服务费）的经营模式，按照不同的品质、户型和楼层位置，针对不同期的入住客户提供了各种费用标准，以供选择。北京曜阳国际老年公寓项目评价案例二：上海亲和源老年公寓案例二：上海亲和源老年公寓Page 34 亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，加上周到
19、的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。上海亲和源老年公寓Page 35上海亲和源老年公寓地理位置：海浦东新区的康桥镇建筑类型：8栋7层公寓、3栋9层公寓、1栋商务公寓配套建筑：会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心 技术指标：占地面积83680平米 总建筑面积近10.00万平米 其中公寓建筑面积72355.3平米 会所建筑面积8000平米 商业街建筑面积1450.3平米 配餐中心2574.6平米 容积率：1.20 停车位：108辆 绿化率：51% 总套数共计838套 公寓户型指标：一居 57.83、71.7
20、3、79.59 三居 119.71Page 36上海亲和源老年公寓配套设施Page 37上海亲和源老年公寓Page 38上海亲和源老年公寓外部环境Page 39上海亲和源老年公寓公共环境Page 40上海亲和源老年公寓室内环境Page 41上海亲和源老年公寓户型公寓户型Page 42p规划设计方面：上海亲和源项目，以做成“一个完全属于老人的家”创新的规划理念、尽可能的通过无障碍设计和人性化的服务，完备的配套设施为老年人提供良好的室内外环境设计，为老年人创造“家”的感觉。p市场运作方面：通过对国外养老项目的考察和与敬老院老年人的攀谈，得出要采用一种新的养老模式居家养老与机构养老相结合。亲和源会员
21、制社区的运营以会员制模式为载体。亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。不记名卡需支付一笔89万元的会员费，可以在亲和源社区选择面积从58平方米至108平方米的大中小三种户型中的一套房屋，会员卡还可以继承和转让。在此基础上，会员每年根据房屋的面积支付2.98万-6.98万元不等的管理费。亲和源提供记名卡的有效期长至老人生命终结，但有一个15年的最低保障界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属;如果居住期在15年以上，超过的部分免费。上海亲和源老年公寓项目点评案例三：北京东方太阳城老年公寓案例三：北京东方太阳城老年公寓Page 44北京东方太阳城老年公寓太阳城一期太阳城
22、二期太阳城三期 项目亮点：七个风格各 异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。 地理位置：东方太阳城园区 总建筑面积：80万平米,其中配套公建近5万平米 建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓Page 45北京东方太阳城老年公寓Page 46北京东方太阳城嘉宾国际酒店Page 47北京东方太阳城嘉宾国际酒店Page 48北京东方太阳城老年公寓一期建筑风格：欧式风格，创造田园式社区建筑形式：联体别墅、点式公寓、板式 公寓、连廊式公寓户型面积：70230平米配套设施
23、：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。Page 49北京东方太阳城老年公寓二期建筑风格：欧式风格，创造和谐的生活社区建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院户型面积：69-250平米配套设施：不仅包括商业零售中心、短期度假公寓、旅馆、康体中心、医院、社区活动中心等多种配套设施；而且还将建成温泉疗养浴、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆以及康复中心等各类健身空间。规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、7
24、5万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。 Page 50北京东方太阳城老年公寓三期建筑风格：欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户； 板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。Page 51北京东方太阳城老年公寓室内环境Page 52北京东方太阳城老年公寓室内环境Page 53北京东方太阳城老年公寓畅销户型公寓户型四室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅两卫Page 54北京东方太阳城
25、老年公寓畅销户型排楼户型首层二层Page 55北京东方太阳城老年公寓一期独栋别墅户型Page 56北京东方太阳城老年公寓畅销户型四合院户型Page 57北京东方太阳城老年公寓内部环境东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。Page 58北京东方太阳城老年公寓相关配套高尔夫球场俱乐部商业街Page 59p规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。p市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，
26、一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。北京东方太阳城老年公寓项目点评案例四：北京太阳城国际老年公寓案例四：北京太阳城国际老年公寓Page 61北京太阳城国际老年公寓地理位置：昌平区小汤山镇立汤路马坊桥东建筑类型：公寓、别墅、住宅、建筑配套 : 公益建筑和下沉式文化广场 项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医 堂、仿古文化步行街、庭院等经济技术指标：占地面积：42万平方米 建筑面积：34万平方米
27、 容积率：0.8 绿化率：50% 停车位：711辆 精装规划户数：3800户Page 62北京太阳城国际老年公寓建筑风格：欧式风格户型指标：1室1厅1卫：约63.13平米 2室1厅1卫：约80.84平米 3室2厅2卫：约160.00平米 公寓Page 63北京太阳城老年公寓别墅建筑风格：欧式风格户型指标：别墅（70多套）：250300平米、 400500平米 四合院（4座）：400500平米 Page 64北京太阳城老年公寓畅销户型公寓北京太阳城老年公寓畅销户型公寓Page 66北京太阳城老年公寓相关配套商业街医院电梯老年活动中心社区花园道路楼道出入口楼道走廊Page 67n宿舍式公寓：将老年
28、人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。n居家式公寓或住宅式公寓：一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。n护理式公寓：就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。北京太阳城老年公寓特点p利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。p在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。p定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞
29、技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。北京太阳城老年公寓项目点评案例五：北京燕都世界名园项目Page 70北京燕都世界名园项目地理位置：北京房山区窦店镇京石高速窦店镇出口项目规模：占地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层（九层），主力面积为60136平米。270度豪华观景阳台和大飘窗的设计； 二期将以传统的百家四合院为主，彰显古典与现代的结合； 三期则以独栋别墅为主，突显中西方文化结合的韵致。户型面积：一居 55-58 二居 87-110 三居 130-180 四居 200容积率：1.25绿化率：45%
30、Page 71北京燕都世界名园项目Page 72北京燕都世界名园项目Page 73北京燕都世界名园项目主力户型Page 74北京燕都世界名园项目主力户型Page 75北京燕都世界名园项目其它户型Page 76北京燕都世界名园项目相关配套设施单元门道社区河道太阳能路灯电梯应急按钮房内护栏 防滑楼道智能防盗门 小区街道 Page 77p项目规模宏大，完善的医疗设施、全程教育等配套。p项目引活水入园，将社区演绎成一个静谧、幽雅的花园。p打造了建筑面积8万平米的汇金大道商业街，商业街内设有大型购物中心和物流集散地。北京燕都世界名园项目点评国内老年公寓特点通过以上等相关老年公寓案例的分析，我们发现老年公
31、寓具有以下普遍特点。Page 79私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为
32、往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 老年公寓特点国内老年公寓规划建筑设计及配套建议根据老年公寓的特点，我们提出以下整体规划设计及配套设施建议。Page 81p住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；p建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；p居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；p设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；p处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；p基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；p设置有一定规模力量的
33、医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。老年公寓整体规划设计要求Page 82n第一、通道部分。在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；n第二、使用功能空间中的“安全抓杆”。老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。n第三、楼梯设置。建筑设计专项规范老年人建筑设计规范JGJ 12299，老年人居住建筑设计标准GBT 50340-2003，中规
34、定楼梯踏步宽度=300mm，踏步高度=130mm。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等。n第四、使用温暖、人性化、贴近自然的材料代替冷冰冰的白灰、平整光亮的石材，拉近老人们与自然的距离，减轻老人们长期处于室内而产生的烦躁感。n第五、 在颜色使用上。大胆采用红、绿、蓝等原色，用米色、淡黄色等暖色调代替没有感情的白色，为老人们创造温馨、舒适的环境。n第六、公共空间采用较大的开放空间，给人宽敞、平等的感觉，并利于老人交往和进行集体活动。利用玻璃幕墙对着优美的风景，老年人足不出户就能享受到自然美景。同时还应充分利用自然采光，充分考虑老
35、年人的心理、生理和行为特点。 老年公寓建筑细节设计要求Page 83p老年人在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。p在老年住宅的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其
36、他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间老年住宅公共交往空间Page 84p单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）p另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。老年公寓建筑单体设计要求Page 85通过类型的区别，增加老年客户的选择性n
37、活动自理型：可以在独栋别墅中居住，服务对象为生活完全可以自理的老年人。n高级人士出租型：以出租的形式n持续照料型（退休）：根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务。n辅助生活型：为住在单元中不能生活自理的顾客提供日常的全方位照料。n退休型：以出售或者出租的形式，提供给生活中完全可以自理的退休人群。n专业护理型：可以以单独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的服务中提供专业护理。n特别护理服务型：专为老年痴呆患者服务。Page 86老年公寓外立面洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安逸、私密的生活状态。Page 87老年公寓户型独立的生活空间，增加了生活的便利性与独立性。Page
38、88p电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：p住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留p安装扶手的埋件；p厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；p老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；p开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置;p地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；p提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；p老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高
39、供暖温度；p厕所宜用推拉门，不用平开门；p厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；p老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。老年公寓室内设计要求Page 89老年公寓内部装饰感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。Page 90p老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有
40、益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。老年公寓环境景观设计Page 91老年公寓环境绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度。一般老年公寓的绿化面积要求较高约为45%以上。Page 92老年公寓相关配套设施p通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。电梯道路运动场Page 93老年公寓社区娱乐p老人更多的参与社会活动，一方面丰富了业余生活，另一方面增加了归属感。Page 94老年公寓楼宇智能化设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。应急按钮智能防盗门Page 95通过案例的借鉴，对老年公寓各类产品体系提出了以下建议：p别墅：走高端路线，体现现代中式风格。p公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产品。p老年公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。Page 96谢谢观赏
