1、提升舒适性的科技住宅案例提升舒适性的科技住宅案例2 关键字关键字 ：u高科技、舒适度高科技、舒适度 案例简介案例简介 ：u国内成功的高科技社区案例国内成功的高科技社区案例 案例适用范围案例适用范围 ：u住宅住宅3南京朗诗国际街区4南京朗诗南京朗诗国际街区国际街区通过高科技创新，通过高科技创新，差异化发展从竞争中脱颖而出差异化发展从竞争中脱颖而出项目简介项目简介物业地址物业地址河西大街与庐山路交汇处规模规模占地240亩，总建面30万，目前已开发9万产品形式产品形式多层、小高层（精装修）户型面积户型面积两居104 ，117，69 ；三居150 ；四居150 ， 200；以两居为主项目卖点项目卖点高
2、科技创造的舒适居住空间客户客户私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；项目背景：项目背景：p项目所属河西奥体板块由于市政建设不到位等原因在市场处于下滑状态市场处于下滑状态；p2005年南京市全年住宅销售量为570万，其中河西奥体板块供应量达到240万，中端产品供应量大，市场竞争激烈市场竞争激烈；p本案无优势资源无优势资源，按常规思路开发将会遭遇激烈的市场竞争；5项目销售状况项目销售状况区域区域“备受质疑备受质疑”的市的市场环境下的场环境下的“叫好又叫座叫好又叫座”项目名称项目名称 总体量总体量销售均销售均价价月销售速度月销售速度万达华府万达华府10万580058004 45 5套套万科光明城市
3、万科光明城市20万6500650010101515套套拉德芳斯拉德芳斯20万5000500010101515套套嘉业阳光城嘉业阳光城20万530053005 56 6套套顺驰滨江奥城顺驰滨江奥城40万5900590030304040套套金马郦城金马郦城26万6200620020 20 3030套套紫鑫中华广场紫鑫中华广场20万5600560040405050套套朗诗国际朗诗国际3030万万8000800020203030套套截至2005年初对比本案所在奥体板块各项目销售状况。p实现了高于板块平台价格实现了高于板块平台价格30%30%以上的单价（溢价以上的单价（溢价20002000元元/ /平米
4、），后期多次提价，最高单价突破万元；平米），后期多次提价，最高单价突破万元；p销售速度处于区域的中上水平；销售速度处于区域的中上水平；6成功关键举措成功关键举措南京首个高科技住宅项南京首个高科技住宅项目赚足名利目赚足名利1高科技概念在市场中独树一帜，科技带来的舒适性符合普通中高端客户需求。高科技概念在市场中独树一帜，科技带来的舒适性符合普通中高端客户需求。朗诗国际街区使用的十大建筑科技系统p地源热泵技术系统p混凝土顶棚辐射制冷制热系统p新风系统p排水噪音处理系统p隔噪驱声系统p外遮阳系统p外窗系统p吸尘排污系统 p外墙系统p屋顶地面系统目前科技住宅从技术角度来说，分为三种：p智能化智能化：社区
5、智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；p舒适性舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；p节能节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等；目前智能化在部分社区已经开始应用，但由于技术使用门槛较高，住宅内部智能家居系统在国内尚未出现。朗诗国际街区：“十大建筑科技系统，告别严寒酷暑黄梅天十大建筑科技系统，告别严寒酷暑黄梅天”十大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗” ，可以在夏天不用空调冬天不用暖气的情况下，使住宅内常年温度保持在22-26摄氏度，湿度在30-70%。朗诗国际街区采用了第
6、二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端朗诗国际街区采用了第二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的同时，避免因为过高的技术使用门槛而造成客户流失。同时，避免因为过高的技术使用门槛而造成客户流失。7成功背景成功背景城市地位和房地产发展阶段城市地位和房地产发展阶段是成功的基础是成功的基础2房地产阶段：市场进入细分化发展阶段房地产阶段：市场进入细分化发展阶段p从经济水平和居民收入来看，南京房地产已经进入细分化发展阶段，传统的粗放式开发逐渐被市场抛弃；p市场上已经出现了各种档次、不同物业类型的产品
7、，产品的附加值（例如人文、景观、配套、科技等）得到市场和客户的认可；城市地位：经济快速发展和区域向心力强，城市对新事物的接受城市地位：经济快速发展和区域向心力强，城市对新事物的接受能力高能力高p2004年南京城市经济处于快速发展期，GDP年平均增长率13.4，人均GDP29705元，城镇居民人均可支配收入接近10000元，比上年增长11 。人民生活水平不断提高，城市高收入人群增多。p南京为区域级中心城市，对周边城市有很强的辐射力。城市开放、时尚、包容，是前卫事物的兴起地。8案例成功因素总结案例成功因素总结u有较高经济水平和较强辐射能力的区域中心级城市，是有较高经济水平和较强辐射能力的区域中心级
8、城市，是“高科技住宅高科技住宅”成功的城市条件。成功的城市条件。u房地产市场产品形式已足够丰富，进入细分市场阶段，房地产市场产品形式已足够丰富，进入细分市场阶段，出现主打人文氛围、自然资源、城市景观等不同产品创新出现主打人文氛围、自然资源、城市景观等不同产品创新形式的竞争，是本案成功的房地产发展条件。形式的竞争，是本案成功的房地产发展条件。u采用高科技手段进行产品创新在市场上独树一帜，差异采用高科技手段进行产品创新在市场上独树一帜，差异化路线规避了激烈的市场竞争。化路线规避了激烈的市场竞争。u产品创新所带来的居住舒适性契合了城市普通中高端客产品创新所带来的居住舒适性契合了城市普通中高端客户对住
9、宅品质的需求。户对住宅品质的需求。9北京锋尚国际10锋尚国际锋尚国际u项目位于北京CBD内；u项目低密度、高绿化；u核心技术欧洲高舒适度低能耗优化设计系统u精装修采用多种国际知名品牌产品n锋尚国际公寓位于北京市海淀区中关村的万柳社区内，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米,其中住宅建筑面积8万平方米，由4幢18层塔楼、一幢8层和一幢9层板楼、会所及地下停车库组成。容积率3.0，绿化覆盖率63%，是参照欧洲发达国家建筑规范设计的环保、健康、节能的纯居住高档社区；n高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、混凝土采暖制冷子系统5、健康新风子系统
10、6、防噪音子系统7、垃圾处理子系统8、水处理子系统n精装修采用多种国际知名品牌产品11锋尚国际锋尚国际n外墙子系统外墙子系统100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层具有遮阳功能的砖幕墙12锋尚国际锋尚国际n外窗子系统世界顶级德国断桥铝合金窗框冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-E）玻璃德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术夏季使用遮阳卷帘，室内柔和温馨的采光效果遮阳卷帘外观遮阳卷帘外观13锋尚国际锋尚国际n屋顶和地下子系统屋顶为200mm厚高密度聚苯保温隔热板外墙保温隔热板延伸到地下1.5m14锋尚国际锋尚国际n混凝土采暖制冷子系统冬季送28摄氏度循环水
11、。夏季送20摄氏度循环水。设备负荷小，室内温度均匀，无噪声和风感，室内舒适度高。一套系统两季使用，节省设备投资。省去了室内供暖制冷管道，方便室内装修，房间净面积全部为有效使用面积，提高了户内的使用率。n健康新风子系统经过滤后的室外空气，通过风道送入室内，不间断地更新室内污浊空气，在不开窗的情况下也可保持室内空气新鲜，有益身体健康。新鲜空气沉积于房间下层，顺着人体表皮及其他发热物体下送上出式循环。n防噪音子系统420mm厚外墙系统和SCHCO窗、ALULUX卷帘,防止室外噪音传入。楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音。后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味。15锋尚国际锋尚国际n垃圾处理子系
12、统垃圾处理系统由中央吸尘、食物垃圾处理器和可回收分类垃圾周转箱三部分构成，彻底根除室内外垃圾二次搬运所导致的污染；中央吸尘系统：户内微小的灰尘通过中央吸尘器直接收集到地下室的垃圾桶内；食物垃圾处理器：每天大量产生的食物垃圾通过厨房的洗池排水口下安装的食物垃圾处理器，排入化粪池；可回收垃圾周转箱：少量的可回收垃圾，如酒瓶、包装物等，由业主自己送入安放在地下一层电梯附近的可回收分类垃圾周转箱；16锋尚国际锋尚国际n水处理子系统锋尚国际公寓设两条排水管路，一条管路为食物垃圾处理器和大便器污水排入化粪池；另一条管路为洗衣和洗澡水进中水系统，经处理后用于洗车、人工湖补水和灌溉绿地。17锋尚国际锋尚国际n
13、锋尚国际成功分析面临激烈的竞争市场，引入核心技术欧洲高舒适度低能耗优化设计系统首次引入中国 ，颠覆原有居住形式；引入核心技术，及精装修采用多种国际知名品牌产品，其增加了项目的成本，但由于本项目的发展商背景建筑设计出身，熟知建筑材料市场，本项目是在中国第一次引入核心技术，其系统和精装修采用多种国际知名品牌产品均是发展商以在中国进行推广代理形成引入的，因此有效的控制了项目的成本；精装修采用多种国际知名品牌产品，塑造了项目的品牌形象，并配合欧洲高舒适度低能耗优化设计系统的使用；北京高档楼盘价格伸缩度大，消费者对价格敏感度低；存在对恒温恒湿系统了解且有实际感受的消费群中关村有出国旅居经历的人群；营销推
14、广战略得当，没有直接用新科技做项目推广大点，由于单纯的采用新科技作为项目的推广点，而新科技对于消费者来说感知性较差；因此提练出“告别空调暧气时代”新居住观念作为项目推广语，有效的避免新科技对于消费者来说感知性较差这个缺点；成功分析成功分析u恒温恒湿系统第一次进入中国；u引入恒温恒湿系统成本低；u精装修配合产品使用；u北京高档住宅价格伸缩度大；u消费者对产品有实在感受；u营销策略得当；18案例分析案例分析锋尚国际锋尚国际n锋尚国际成功基因解码面临激烈的竞争市场，引入核心技术欧洲高舒适度低能耗优化设计系统首次引入中国 ，颠覆原有居住形式；引入核心技术，及精装修采用多种国际知名品牌产品，其增加了项目
15、的成本，但由于本项目的发展商背景建筑设计出身，熟知建筑材料市场，本项目是在中国第一次引入核心技术，其系统和精装修采用多种国际知名品牌产品均是发展商以在中国进行推广代理形成引入的，因此有效的控制了项目的成本；精装修采用多种国际知名品牌产品，塑造了项目的品牌形象，并配合欧洲高舒适度低能耗优化设计系统的使用；北京高档楼盘价格伸缩度大，消费者对价格敏感度低；存在对恒温恒湿系统了解且有实际感受的消费群中关村有出国旅居经历的人群；营销推广战略得当，没有直接用新科技做项目推广大点，由于单纯的采用新科技作为项目的推广点，而新科技对于消费者来说感知性较差；因此提练出“告别空调暧气时代”新居住观念作为项目推广语，
16、有效的避免新科技对于消费者来说感知性较差这个缺点；成功因素分析成功因素分析恒温恒湿系统第一次进入中国；引入恒温恒湿系统成本低；精装修配合产品使用；北京高档住宅价格伸缩度大；消费者对产品有实在感受；营销策略得当；19技术创新型模式技术创新型模式的的KPIKPI体系体系技术创新，通过科技含量重新制定了价格技术创新，通过科技含量重新制定了价格KPI体系体系外因外因内因内因发展商有对成本较强的控制能力北京高档住宅价格伸缩度大消费者对其有感知有大量有海外经历喜欢该产品的客户聚集在城市内营销策略得当20北京当代万国城MOMA21北京当代万国城北京当代万国城项目概况项目概况区位区位：东直门香河园路规模规模：
17、占地12.13万 ，总建筑面积约66万，共分四期开发物业形式物业形式：高层、小高层资源条件：p区位价值高，北京内城区，紧邻东直门使馆区和北京CBDp周边为危旧房，城市面貌陈旧，脏乱差p交通节点，流动人口大交通节点交通节点二二环环路路一期一期二期二期12一期一期1222当代万国城一期和二期（当代万国城一期和二期（MOMAMOMA）对比分）对比分析析高科技战略实现价值飞跃高科技战略实现价值飞跃开发开发进度进度开发开发时间时间资源条件资源条件项目卖点项目卖点均价均价( (元元/m/m2 2) )销售速销售速度度一期万国城2002p紧邻地块西面现状绿地；p享有社区大规模水景；通过建筑规划、园林景观常规
18、手段打造豪宅品质。1万30-40套/月二期MOMA2003p社区边角位置，园林景观条件差；p12号楼紧邻东直门立交桥和规划中的机场高速，噪音污染大；恒温恒湿舒适性高科技豪宅。1.5万100套/月东直门桥是北京市的公共交通枢纽、长途交通枢纽和快速交通枢纽，全天候车流量巨大；与可比楼盘价格对比项目名称均价时间本项目价格和平新城8800元/2003年15000元/雍和家园9800元/2003年15000元/海晟国际公寓20000元/2006年22000元/发展高科技住宅实现了价格和销售速度的大幅提升。发展高科技住宅实现了价格和销售速度的大幅提升。23MOMAMOMA通过发展高科技住宅规避了劣势，实现
19、了高价和快通过发展高科技住宅规避了劣势，实现了高价和快速销售；形成速销售；形成MOMAMOMA技术品牌，成为企业核心竞争力；技术品牌，成为企业核心竞争力；2003.10当代万国城二期（ MOMA国际寓所）以“高科技”形象出击，打造生态科技住宅，吸引了CBD区域高知客户的广泛关注，实现市场热销（100套/月），以均价1.5万元/迅速完成销售。2004年11月28日，POP MOMA10号楼开始接受预约认购。2小时43分之内，100余套户型全部认购一空，创造了北京豪宅销售的一大奇迹。随后的9号楼和8号楼认购场面同样火爆。当代万国城二期（ MOMA国际寓所）的成功开发，形成了一定的市场影响力，使MO
20、MA成为当代置业的技术核心竞争力，并在各个城市各个地区大量复制，市场效果良好。当代MOMA，万万树MOMA、上第MOMA，长沙MOMAMOMAMOMA利用高科技手段在技术上实现了室内居住环境的舒适性利用高科技手段在技术上实现了室内居住环境的舒适性，建立起新的舒适性住宅的价值体系，使客户的关注点不再仅仅停留在住宅的外环境，而是开始关注在自己的家里怎样生活。24MOMAMOMA核心技术系统核心技术系统恒温恒湿新建筑包括十大系统：恒温恒湿新建筑包括十大系统：p恒温天棚辐射系统；p恒湿型全新风系统；p外墙优化系统；p外遮阳及窗优化系统；p屋面优化系统；p厨房及地漏优化系统；p防噪音优化系统；p中央除尘
21、优化系统；p智能化电梯系统；p水处理优化系统；25当代万国城各期项目基本资料与销售状况当代万国城各期项目基本资料与销售状况开发进度开发进度项目名称项目名称楼座楼座户型面积户型面积电梯电梯开发时间开发时间均价均价销售速度销售速度一期当代万国城1、2、 5、 6、7三居150-220 两居90-130 少量一居1、2、6号楼户型面积较大，1梯2户和2梯4户；5、7号楼为小户型公寓，4梯8户和4梯12户；20021万元/一般二期MOMA国际寓所3、12240，305 1梯1户（电梯直接入户）20031.5万元/较快三期POP MOMA8、9、10100 150240100 1502梯4户， 2401
22、梯1户20042万元/较快四期当代MOMA北区150（目前在售）2梯4户20062.2万元/较快26当代万国城案例总结当代万国城案例总结项目成功点：项目成功点：采用从高科技入手突破项目劣势的影响，十大高科技系统打造采用从高科技入手突破项目劣势的影响，十大高科技系统打造“恒恒温恒湿新建筑温恒湿新建筑”，适当规避噪音影响，重新定义住宅舒适度，实现，适当规避噪音影响，重新定义住宅舒适度，实现了产品的快速销售和溢价。了产品的快速销售和溢价。成功关键因素：成功关键因素：外在因素外在因素城市及区域（城市及区域（CBD、使馆区）存在大量高收入和高知人群、使馆区）存在大量高收入和高知人群城市房地产进入细分发展阶段，产品创新的价值易于被市场接受城市房地产进入细分发展阶段，产品创新的价值易于被市场接受内在因素内在因素高科技舒适性住宅高科技舒适性住宅建筑形象、户型面积和功能空间等满足高端客户基本舒适性需求；建筑形象、户型面积和功能空间等满足高端客户基本舒适性需求；十大优化系统的全面使用，大大提高了居室的舒适性。恒温：十大优化系统的全面使用，大大提高了居室的舒适性。恒温：20-26度；恒湿：度；恒湿：30%-70%；声环境：；声环境：35-45分贝；取自分贝；取自80米高空的新米高空的新风所营造的舒适环境在北京东部独一无二。风所营造的舒适环境在北京东部独一无二。
