1、农村土地利用现状及规划建议调查报告以宿迁市宿城区为例组员： 杜永赛 邱子声 张文繁 陈中超 2019-12-1考察报告 考察人：杜永赛 邱子声 张文繁 陈中超 考察对象：宿迁市 宿城区 考察时间：2019年10月1日2019年10月6日 考察内容：农村建设用地，耕地和宅基地。地区概况 宿城区位于江苏省北部，是地级宿迁市主城区、座下区，地处全市政治、经济、文化、金融、交通中心。现辖10个镇、3个乡、4个街道办事处，区域面积854平方公里，总人口87万。 准 备进 行 访 谈分 析 访 谈 笔 录是 否 满 足 要 求进 行 实 地 考 察分 析 考 察 图 片是 否 满 足 要 求编 写 考 察
2、 报 告结 束确 定 考 察 路 线确 定 考 察 实 点整 理 访 谈 笔 录访 谈 问 题 记 录 表土 地 考 察 路 线 图土 地 考 察 实 点 图土 地 考 察 报 告整 理 考 察 图 片土 地 考 察 图 片 表分 析 考 察 资 料报 告 编 写 要 求访 谈 获 得 资 料确 定 考 察 对 象公 司 相 关 要 求YYNN 考察技术路线考察技术路线调查目的本次考察主要有三个目的：第一个目的是提高地类判读的准确性。通过对国家土地利用现状的实地考察，实现外业考察和内业判读的结合，保证地类一致性核查的质量。第二个目的是了解土地利用中存在的问题。通过对土地利用现状的实地考察，完善
3、相关土地知识，提高解决问题和分析问题的能力。第三个目的是了解农村未来土地规划开始调查 准备阶段 为了保证考察工作的顺利进行，在前期做了充分的准备工作。一是准备设备。在考察过程中主要使用了两个设备，分别是录音设备和拍照设备。二是收集资料。考察前期对相关法律、法规和国家会议指示等进行了学习，例如土地管理法、宪法、学习周刊和中共中央十七届三中全会等。 访谈阶段 通过前期准备，确定了考察对象，随后开展了访谈。在访谈过程中以问答的形式获取有关信息。访谈结束后首先进行资料的分析，确定访谈所获得的资料是否满足考察的要求，如果符合要求就开始整理访谈资料，制作访谈问题记录表；否则重新进行访谈。实地考察阶段 对访
4、谈笔录进行分析整理，首先确定考察路线，制作土地考察路线图；其次根据考察路线，确定考察实点，制作土地考察实点图；最后进行实地考察。实地考察结束后首先进行考察图片的分析，确定所获得图片是否满足考察的要求，如果符合要求就开始整理实地考察图片，制作土地考察图片表；否则重新进行实地考察。 考察路线 由于三棵树乡附近存在大面积集体土地转变为建设用地，且在三棵树乡有配合考察考察人员。依据以上信息制定考察线路为 三棵树乡周围村庄考察实点：根据收集信息和考察路线，将考察实点分为四个，分别用红色小旗标示。一是图5中A、B点：为大面积集体土地转变为建设用地实点；二是图5中C点：耕地流转和荒芜实点；三是图5中D点：宅
5、基地空置实点。考查成果分析 本次主要进行城乡结合带集体土地向外流转为建设用地，耕地向内流转与荒废和宅基地空置情况的考察，并提出相应的对策。一 建设用地城乡结合带是耕地占用高发带，在多次的核查工作中了解到，耕地被占用后，主要用于建设用地，并且面积较大。本次考察中被反映最强烈的是耕地占用情况。通过前期收集资料，了解到集体土地向外流转的主要方式有两种，分别为公开流转和隐性流转。公开流转是将集体土地征用为国有土地，然后向外流转为建设用地；隐性流转主要是指集体土地的政府人员，在没有将集体土地征为国有土地的情况下，使土地用途发生变化，这是一种违法行为。(1)公开流转案例：公开流转案例： 通过向居民考察了解
6、到在刘庄有大面积的耕地转变为建设用地。实地考察，了解到此集体土地的流转属于公开流转。高庄此块集体土地先被征用为国有土地，其后进行建设，在宿迁市人民政府征收土地及补偿安置方案公告（详见附录）中有详细说明， (2)隐性流转案例：隐性流转案例： 公开流转需要将集体土地征为国有土地，国家为了保障耕地十八亿亩红线，所以在将集体土地征为国有土地过程中程序较多，要求严格。并且一些地方政府为了所谓的公共利益，人为压低补偿标准，使得征收集体土地的补偿费用远远低于市场价格。由于巨大的价格差异，一些地方的农民不再被动地将土地交给政府，而是采取隐性流转的形式将集体土地私下交易。 四房庄四房庄有大面积耕地在2019年，
7、转变为建设用地实地考察得知，此块集体土地的流转属于隐性流转，没有政府征地公告。四房庄四房庄本次集体土地流转是以土地出租的方式进行，此建设用地占地150000平方米，即225亩，每亩耕地向被占用耕地农民一次性补偿8万元人民币。集体土地以出租的方式达到一定的合法性，但是土地发生硬化，土地用途发生了根本的改变。解决方案 方案一：完善现有法律法规 一种负面现象的大量出现，充分说明国民在此方面的需求，也说明现行法律法规的不完善。例如集体土地隐性流转大量出现，说明国民在集体土地流转方面的需求和现行土地管理法的不完善。为了充分保障农民利益，应当对集体土地隐性流转，进行相关法律法规的制定，对集体土地的流转正确
8、引导，使其规范化和合法化。 宪法、物权法和土地管理法都对土地进行了相应的规定，但是只有党的十七届三中全会才对土地制度进行了突破 方案二：集体土地和国有土地并轨 中国土地政策演变历程为：毛主席以“打土豪分田地”，使农民从大地主手里分到了土地，将土地由合到分；人民公社、大跃进农民又将自己的土地集中到一起，使土地由分到合；1978年安徽凤阳县小岗村农民私下把集体土地瓜分，土地由合到分；此次的农村集体土地的流转，从某种意义上说，是再一次使土地由分到合。为了保证国家对本次土地流转的完全指导，可以实现集体土地和国有土地并轨。 实现国有土地、集体土地并轨可以采取两种方式。一是一步到位，在适当时机以法律形式宣
9、布废除集体土地所有制，全部实现土地国有化。二是逐步过渡，首先依照土地管理法第八条“城市市区的土地属于国家所有”的规定，将城市市区范围的土地全部转为国有；其次农村集体经济组织进行非农业建设使用土地时，将该土地转为国有。第三在农民自愿的前提下分批将集体土地转为国有土地。 方案三：实行土地股份合作制 由于农民最主要的财产就是土地，在思想和经济上如果没有完全的保证，实现国有土地和集体土地并轨存在一定的困难。此时可以选择另一种解决办法,即土地股份合作制，其基本做法可以归纳为两条：一是把土地功能划分为农田保护区、经济发展区和商住区；二是将集体财产、土地和农民承包权折价入股，在股权设置、股红分配和股权管理上
10、制定出章程，一切经营活动按章办理。这样既保证保障了耕地的数量，又保障了土地非农化后，集体组织成员对土地增值收益的分红权。 同时在法律和政策上作出调整，实行土地“招拍挂”、“同权同价，公开上市”等相应的手段，逐步实现土地大市场的统一，使集体土地进入市场。二 耕地 农村劳动力大量减少，导致耕地的闲置。考察显示王庄，在此情况下，质量较好的土地一般实现向内流转；质量较差的土地荒废。（1）土地向内流转案例：）土地向内流转案例： 王庄有部分农民，搬迁到宿迁市市区居住，但是户口没有发生变迁，仍为王庄户口。在2019年1月1日国家实行新的土地政策后，这部分农民将自己承包的土地向内实行流转。在市区拥有自己房产和
11、工作，将拥有的土地实现了向内流转，流转人每年收取400元左右现金和200斤粮食。（2）土地荒废案例）土地荒废案例 土地荒废案例：土地荒废案例： 王庄还有部分农民，外出打工。由于其所分配的耕地级别较低，所以未够及时实现耕地的内部流转，导致耕地荒芜。有一家人长辈已经不在，夫妇外出打工近5年，小孩在外上学。由于此块土地级别较低，没能实现向内流转，现已荒废。解决方案 方案一：健全相关法律法规 为了有效保护耕地，对耕地的向内流转和耕地荒废应当建立相应的法律法规。例如，在土地管理法中完善耕地向内流政策，使其流转方式透明化，合法化；对荒芜耕地承包者进行引导、罚款和收回等处罚，保证耕地的充分利用。 方案二：建
12、立耕地承包流转服务中心和耕地整理储备中心 为了保证耕地流转的正常，对于弃农经商和外出务工无力耕种的土地，可以建立相应的耕地承包流转服务中心和耕地整理储备中心，对需要流转的耕地实行登记，督促组织其他农户代耕。保证其流转到最有利的地方，使耕地得到最充分的利用 方案三：鼓励和引导农户依法流转土地承包经营权 对无力耕种但又不愿放弃耕地承包经营权的农民，鼓励和引导农户依法流转土地承包经营权。积极引导其采取转包、出租、入股、互换、转让或其他方式流转耕地承包经营权；农民专业合作社、家庭农场、种养大户等农业规模经营主体流转承租地、经营承包地和抛荒地，财政、农业、供销、金融等部门要在生产资料供应、小额信贷、财政
13、信贷贴息和农业技术等方面提供支持。鼓励有条件的地方发展土地承包经营权流转服务组织。抛荒农户不得享受各种种粮补贴。允许和鼓励科技人员和城镇下岗职工承包抛荒、闲置耕地发展粮食生产和农业多种经营。 三 宅基地由于社会经济的发展，农村居民对生活条件提出新的要求。有部分移民至附近城市市区长期居住和部分农民在外打工，致使宅基地废弃。 本次考察宅基地主要是由于农民在外长期打工，致使自己宅基地荒废。大量的农村人口涌入城市导致城市住房紧张，但是农村却出现大量房屋空置的状况。土地管理法中规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，农村部分居民长期在外地打工，如果自己的住房问题没有得到解决，不会出
14、租和转让自己的宅基地。宅基地荒废案例宅基地荒废案例 王庄有部分农民，在外长期打工，宅基地长期空置。某农民，在外打工10年。为了办理耕地向内流转等相关事情，在这十年中回乡2次，宅基地空置问题一直没有解决。其宅基地外空地，现被邻居占用。解决方案方案一：健全相关法律法规大量的农民进城打工之后，转让了土地承包经营权，此时如果不允许其转让宅基地使用权是不现实的，然而自由转让又将导致农村尖锐的利益冲突。为了使宅基地转让正规化，应当建立相应法律法规使其规范化。为了保障农民的利益，应当采取“总体上倾向于可以转让，但要对转让进行严格的限制”，规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅
15、基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让”。这里的“转让”也包括“出资、赠与或抵押”的意思。不允许宅基地使用权人向本集体以外的人任意转让，更不允许城镇居民在农村购置宅基地。这一方面是防止农户进行短期行为而导致流离失所，另一方面也防止城镇居民的生活方式及其价值观念对农村产生负面影响，以维护农村的稳定，保障农民利益。 方案二： 村委对空置宅基地进行管理 在法律上我们需要采取允许宅基地转让的政策，但是部分农户由于个人原因，不愿进行宅基地转让。此时需要采取空置宅基地管理的手段。对空置宅基地进行登记，定期进行查看，保证空置宅基地的安全。土地规划建议和意见 (一)农用地管理方面1.责任到
16、户，保证质量。按农产承包合同，逐户核准承包土地面积，明确土地质量。对少数种地过多、广种薄收粗放经营户给予适当调整。2.合理规划，严格管理。要以科学合理的态度，按照土地管理要控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，重新对乡村土地利用规划进行修订完善。农用地尤其是基本农田经过确定之后，严格按照各级签订的责任状，层层负责，年年检查，严格监督，严厉查处。3.划块经营，集约管理。在国家政策及法律法规允许的情况下，多方筹措，在遵循公平公正的原则下，将土地划块经营，发展集约型农业。4.优化土地用途，提高土地使用率。由村委会或政府部门统一规划，专家论证，选择适宜的农作物进行耕种，以获取更高的经济效益。5
17、.合理分类，优化配置。对耕种良田要加强管理，确保优种优收。对边远荒芜土地或还林还草，或栽种经济作物，如建设果园、药材基地等。 (二)建设用地方面1.制定科学的用地标准 根据法律法规确定适宜的村庄人均建设用地标准，把人均建设用地标准作为约束性指标，并根据不同地区土地资源和群众的生产生活习惯，制定出公平合理的建设规划，既要合理充分利用土地资源，又要保证居民的住房质量和生产生活需求。2.合理安排规划建设用地在现有房屋的基础之上，规划引导，尽最大可能保证村庄的街道畅通，杜绝“死胡同”。在征求居民意见的前提下，尽量统一房屋建设，营造良好的村容村貌。3.基础设施的建设和维护根据个村庄不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，是土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时，也应栽些花草树木，提高居住环境水平4. 盘活建设用地资源一是要按照一户一宅的原则，妥善解决好农户住新房闲旧屋的问题。二是要处理好国家、集体单位在农村闲置的土地。三是要搞好无人村旧宅基地复垦和荒芜土地复耕、利用。结语通过本次考察，对集体土地状况有了系统了解，增长了在土地方面的知识，完善了自己考察能力。在这新年之际祝福老师同学身体健康，万事如意！
