1、国内外养老社区案例分析2 第一部分 国外养老社区模式及案例第二部分 国内养老社区模式及案例第三部分 启发与借鉴 3 第一部分 国外养老社区模式及案例第二部分 国内养老社区模式及案例第三部分 启发与借鉴 4国外常见养老模式5美 国6 在美国国内，由Del Webb公司建造的以Sun City命名的占地面积在20平方千米以上的城市型老年社区有：lSun city in Arizona（亚利桑那州）lSun city in California（加利福尼亚州）lSun city in Florida（佛罗里达州）准入条件：只允许55岁老人居住，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天美国太阳城美国
2、太阳城7SUN CITY亚利桑那州亚利桑那州社区物业类型以独栋和双拼为主：社区物业类型以独栋和双拼为主： 在太阳城中，有许多种住宅类型，包括：独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区，复合公寓住宅等，根据老人情况提供不同的住宅类型及配套的服务。1.活动自理型社区：活动自理型社区： 独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居住2.高级人士出租型公寓：高级人士出租型公寓：以出租的形式提供的公寓3.持续照料型退休社区：持续照料型退休社区：根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务住宅类型住宅类型 套数套数 占总套数比占总套数比独栋： 16516套 59.88%双拼：
3、 6734套 24.41%两户： 724套 2.62%3-4户： 625套 2.27% 5-9户： 843套 3.06%10-19户： 286套 1.04%20-49户： 312套 1.13%50户以上： 1458套 5.29%活动住屋： 78套 0.28%船、房车等： 8套 0.03%独栋别墅双拼别墅物业类型8l 7个康娱中心l 11个高尔夫球场（其中3个属私人乡间俱乐部，另8个向太阳城的居民和游客开放）l 超过130家有经营权经营权的俱乐部，包括：36 家艺术工艺俱乐部18 家体育俱乐部24 家牌类等游戏俱乐部12 家舞蹈俱乐部6 家锻炼俱乐部12 家音乐俱乐部2 家国家俱乐部12 家社交
4、俱乐部以及其他各类俱乐部如宠物俱乐部，电脑俱乐部等l另有保龄球、小型高尔夫、泛舟钓鱼、 台球、游泳池 、草地保龄球、乒乓球 、 网球、篮球、等活动的场地提供l 医疗设施：一家地方医院：有355个床位；三家区域医院：每半径为1。万3的区域内有一家l金融设施：15家银行l政府机构l公用事业公司SUN CITY亚利桑那州亚利桑那州服务配套910SUN CITY WEST 亚利桑那州亚利桑那州物业类型：l 独栋别墅：户均面积 86-325l 双拼别墅：户均面积 111-186 l 联排别墅：户均面积 65-130 l 其他选择：豪华6层公寓可供出租物业类型11l高尔夫球场：高尔夫球场： 拥有7个高尔夫
5、球场，包括4个regulation-length 球场和3个 (Par 60) 球场l 2 2家剧院家剧院 一个可容纳超过7000人，是全国最大的单层剧院，另一个提供马戏场地、当地艺术表演场地l4 4个大型康乐中心个大型康乐中心: : 具备的功能包括 6个游泳池（3个室内，3个室外） 30个保龄球道 27个网球场 2个小型网球场 2个室外跑道、1个室内跑道 14个室外地滚球场 32个草地保龄球场 30个游泳池 2个手球场 1个垒球场 5推圆盘游戏场 2个大型舞厅 若干个俱乐部工作室l 100100多家俱乐部多家俱乐部l德尔韦伯纪念医院德尔韦伯纪念医院: :面积16，260平方米。共254张床位
6、，450名医生l 生活配套设施：生活配套设施： 超级市场、药房、1家有40，000册存书的图书馆、4个汽车维修点、7家银行与信用合作社以及其他一些生活服务设施，如理发店、杂货店、家具店、礼品店等。SUN CITY WEST 亚利桑那州亚利桑那州服务配套12SUN CITY CENTER 佛罗里达州佛罗里达州社区结构：社区结构：l“太阳城中心太阳城中心”：独立家庭别墅l“国王之殿国王之殿”：连体别墅l“湖中之塔湖中之塔”：辅助照料式住宅和家庭护理机构l“庭院庭院”和和“阿斯顿花园阿斯顿花园”：出租的独立居住公寓l“自由广场自由广场”：辅助照料式住宅和家庭护理机构物业类型13社区配套：l4个康娱中
7、心其中提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心l8个高尔夫球场（共162个洞）这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者，无论初学还是高手，都可享受162个洞的高尔夫球场。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。这里还设有私人的高尔夫俱乐部。l19个网球场l超过200家俱乐部 各种俱乐部开设的课程和组织的活动超过80种以上，包括木匠、缝纫等等，充分满足不同人群的兴趣偏好。文艺复兴俱乐部：面积40，000平方英尺，内有day-spa全套服务、健康中心、美容美体室、休闲餐饮池。国王之殿南方俱乐部：
8、面积28,000平方英尺提供网球场、室外游泳池、室内游泳池、社交活动室、彩绘室、网吧及咖啡厅。国王之殿会所：面积90,000平方英尺提供会所大堂、图书馆、机房、室内游泳池，银行，另有20间客房向超过200个社会活动俱乐部提供服务。SUN CITY CENTER 佛罗里达州佛罗里达州服务配套14 休闲设施成为社区的特色。包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有7个娱乐中心、2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅、 2个湖、 30个教堂、19个购物中心用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的
9、，能够提供7000个座位。 SUN CITY CENTER 佛罗里达州佛罗里达州15 太阳城的服务设施及活动16“太阳城”开发模式对中国的启发和借鉴 三点值得借鉴： 住宅立项，依靠销售迅速回款； 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定 位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资 金使用效率，降低了开发风险。 两点不值得借鉴： 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主； 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住
10、选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。17 持续照料退休社区（CCRCContinue Care Of Retirement Community）为完全可以自理的健康活跃老人、需要半护理的老人、全护理老人都能提供相应的居住产品，以满足在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求，不需要搬家就可以在CCRC 社区中完成 人生三分之一的幸福旅程。 美国持续照料退休社区18CCRC 开发模式的五大特征（1）至少同时满足三类老人的居住需求，产品类型按三类老人的基本特征，有所区别；一般三类产品的配比：12 2 1。（2）配备相应的服务设施，社区内设有
11、医疗室，每层设置秘书站（护理站）； 附近紧邻医院资源；社区内设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施。（3）在经营模式收取入门费+ 年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。（4）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。 （5）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老人的比例一般可达1 1。19CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求； （2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；（3）经营方式上的可取之处
12、： 通过会员费的收取，迅速回笼资金； 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持； 通过年费（或月费）获得日常经营收益； 通过出租店面获得租金收益。 （4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢； （5）是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。（6）模式的风险将来自于会员卡的预付费性质，如开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡 费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。 20英 国21 从外观上体现老年
13、公寓的安逸、宁静和对自然的回归。比如：曲面屋顶朝南一侧安装的太阳能集热器体现了对绿色环境的热爱。此外，通过通风系统将建筑排出的热气进行回收利用，雨水也被收集储存在卫生间中使用。 整个老年人公寓包括 22个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。 每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。 弗莱德利克斯堡老年公寓弗莱德利克斯堡老年公寓荷 兰22日 本23 横滨太阳城是一个新
14、建的退休人员持续社区照顾中心， 由日本高级护理业的领头羊日本健康理疗公司经营管理。该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑。每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间。西边的一栋还配备了120张带有特殊护理仪器的床位，在整提建筑的北边有一个单独的院子通向这里。该社区疗养园拥有天然化的景观设计，在东边那栋村屋旁边有一组造型美观的草坪，一直通向一个圆形的小喷泉那里。从这里流出来的水沿着有树木“护驾”的水槽勾勒出了该空间西边的边缘线。日 本横滨太阳城24 坐落在东京郊外三鹰市的一座老年公寓堪称世上最花哨的住宅，由日本艺术家荒川修作和他的妻子、诗人玛德琳琴斯根据多种科学规律设计而成
15、，其中包括神经学及实验现象。这座建筑外形奇特，色彩艳丽，建筑内部也是波澜起伏，色彩缤纷。设计者的座右铭是“建筑对抗死亡”。 这栋住宅日本名称叫“三鹰天命反转住宅”翻译成中文为“转运阁”。这座住宅三层建筑，只有九户人家。每套售价76.3万美元，合500多万人民币，尽管比相邻的住宅贵上两倍，但还是很抢手。 “人们，尤其是老人，不应该经常保持松弛状态或休息直至慢慢衰老。”荒川强调，“他们应该生活在一个能够刺激其感官和鼓舞生气的环境中。” 日 本转运阁25 餐厅地板不规则地倾斜着，厨房是下陷的，书房则布以凹陷的地板。电源开关被安置在意想不到的地方，你要摸索着去感觉正确的位置才行。 通向阳台的玻璃门太小
16、了，人只能弯着腰爬过去。在这里还经常失去平衡，找到平衡后，不知什么时候又会被绊到、跌倒。这里没有橱柜空间；居住者要自己找到生存下去的方法。打造有障碍的房子。日 本26 80年代中期新加坡成为老龄化国家。新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制度，称为公积金制度。对老年人具有较好的社会保障职能，通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母或已婚女子近邻居住。开发出多种类型的 “多代同类组屋”， 其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓， 以起到居室连通， 两户既分又合， 适应两代和谐共处的作用。 这种模式延续了亚洲人两代以至多代同类的文化传统。据统计，1990 年已有 87%的人口住在公共组屋内，而自有
17、率达 79.0%，租赁的仅 8.6%。 1998年， 新加坡建屋局又推出了称为 “乐龄公寓”的老年人住宅， 主要是针对60岁以上老人。 一般兴建在成熟的社区中，多为高12至到14层的板式高层，整幢楼只有乐龄单元， 而没有其他户型。 公寓户型一般分为35平方米和45平方米， 为一位或两位乐龄人士提供生活空间。 新加坡乐龄公寓的产权一般是30年，之后可延长10年， 但不可以转售， 只能卖回给建屋局。 乐龄公寓的申请者必须是55岁或以上的组屋屋主， 必须是新加坡人， 夫妇可以一起申请购买， 单身人士、 离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请。关键词：关键词：“新加坡以两代居为主新加坡以两代居为主”新加坡27
18、 新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下： A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family Housing Scheme） ：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的 90%、较长的偿还期、订金额度减少、提前三年之优先权等。B、合选组屋办法（Joint Selection Scheme） ：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签，使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近地区，亦可贷款售价之 90%。自 1978 年开始实施，反应甚佳。 C、与父母
19、邻居补助办法Housing Grant for Family-Staying NearParents/Married Child） ：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或 2 公里距离内购置二手组屋时，便可申请此项补助款。 建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、Executive 型及上下二楼型，面积约为 105 、120 、145 、165，附有二套至二套半的浴厕设备。这些大单元均可供三代同堂家庭居住。因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。关键词：关键词：“政府鼓励居家养老政府鼓励居家养老”新加坡政策支持28传统文化差
20、异西方文化东方文化追求“独立”，倡导社会养老。希望发挥传统文化尊老爱幼的风尚，提倡家庭赡养老人。养老模式特点借鉴意义老年住宅多为老年社区和老年公寓，父母和子女多分开居住。其中美国更追求规模化，服务具有同质性。而欧洲国家则更追求个性化，根据老年人的不同需求进行定制。完善的配套与功能划分，将建筑元素集合处理，让老年住区不显孤独。老年住宅多为自住型老年住宅和老年公寓，在服务方面除了公寓提供的各种医疗、文体娱乐等服务外，还能经常享受到子女的照顾，享受到天伦之乐。混合年龄住区，加强老人与社会的交往。人性化、亲情化。东西方养老模式的差异29 第一部分 国外养老社区模式及案例第二部分 国内养老社区模式及案例
21、第三部分 启发与借鉴 30我国养老地产开发三类模式我国养老地产开发三类模式第一类：与社区共同建设1：专门建设综合型养老社区2：新建大型社区的同时开发养老组团3：普通社区中配建各类养老产品4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施12331第二类：与相关设施并设：与医疗机构、幼儿园、教育设施结合，就近设置养老设施。第三类：与旅游或商业地产结合。 养老地产投资主体多样。与国际品牌接轨引，入外资，建世界型连锁老年设施；与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式 与保险业结合，利用险资投资；与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产；利用自身独特资源转型开发养老地产等等。32大型养老社区会员制养老社区国际化养
22、老社区综合社区配建养老社区护理型养老社区案例分析33联排、独栋版式公寓6层公寓11层公寓集体公寓医院商场老年娱乐中心老年文化教育中心家政服务中心幼儿园占地面积: 42万; 建筑面积:30万,其中：住宅23万，配套7万;综合容积率：0.71。北京太阳城北京太阳城规 模大型养老社区案例34l宿舍式公寓： 老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的楼房中居住和生活。该类公寓适合单身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。l居家式公寓或住宅式公寓： 一家一户公寓（老年夫妇、老人及子女、祖孙三代）；别墅（250300平方
23、米、400500平方米），四合院（4座400500平方米），以满足老年人的不同需求。产品结构北京太阳城北京太阳城宿舍式公寓住宅式公寓护理式公寓租住式假日公寓l护理式公寓： 身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中居住在由医院或专门护理人员提供护理的公寓里。l租住式假日公寓： 公寓共有近470个房间，客户可以选择短期租住也可以选择购买产权的方式，完全拥有属于自己的乡村度假屋，室内全部精装修。大型养老社区案例35l医院： 建筑面积14825， 具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能。 （1）每年进行一次免费体检，建立健康档案。（2）门诊部送医、送药上门，免收出诊费。（3）免费使用999”紧急呼
24、叫系统。（4）免费参加健康咨询和健康教育讲座。l商场： 社区大型老年购物中心内开设副食品专柜、老年用品专柜及电视、电话购物专柜；对老年人实行免费导购、物品搬运。l家政服务中心 ： 免费为本社区居民推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员；免费提供个人资料建档、信息查询和婚姻介绍。服务配套医院老年购物中心家政服务中心老年教育、娱乐中心l老年教育、娱乐中心：（1）社区老年大学内设图书阅览室，老年人免费参加讲座。（2）社区文化协会、运动协会、书画协会、国际交流协会等公益性协会或联谊组织，展开交流与合作。（3）社区老年文化娱乐中心不定期对本社区的老年人免费开放以下场馆（节假日除外）：保龄球馆、网球馆、门
25、球场、室内乒乓球馆、羽毛球馆、台球室、棋牌室、游泳馆、温泉水疗室、健身房、歌舞厅。北京太阳城北京太阳城大型养老社区案例36l 产品结构丰富，住宅产品既考虑到独居、空巢老人的需求，又兼顾几代同堂的养老需求；既满足健康老人又满足身体状况差的老人护理需求；租售方式灵活，可供不同经济承受能力老人选择。l 服务配套齐全，健康医疗、文化教育、居家生活类的服务设施一应俱全，为老年人居家生活带来极大便利与精神愉悦，丰富提升晚年生活品质。l 精装修高标准交付，居家型公寓同样是精装修交房，减轻老年人装修的烦恼。l 适老化无障碍设计，轮椅可以到社区的任何一处，路面防滑等； 楼道都有双扶手，推拉式卫生间；三层以上都有
26、电梯，全部采用医用电梯；室内卫生间在马桶浴缸位置都有扶手。l 低密度社区，少数公寓是11层，以六层四层公寓为主，符合老年人的心理需求及实际使用。特色总结北京太阳城北京太阳城大型养老社区案例37“亲和源”老年公寓（一期）构想于2003年，组建于2005年，坐落于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，总投资额近6亿元，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区；也是目前国内关于养老产业发展走在前列的养老产业项目。 “亲和源”老年公寓会员制养老社区案例上海亲和源上海亲和源38占地面积
27、: 8.36公顷建筑面积: 10万平方米建筑容 积 率： 1.2户型面积： 66130（共838套）入住条件： 50万元的入会门槛，外加25万元的年费 地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，74040平方米，可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。 亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例基本概况39一房一厅一卫（面积：40-60 平方米/间）二房一卫（面积：60-80 平方米/间）为主，二房二厅二卫（面积：80-95 平方米）房型，少部分的三房二厅（面积在120-140 平方米）或二房二厅（面积在90-120 平方米之间）大套房型平面图
28、二房二厅一卫 140 平方米中套房型平面图 一房二厅一卫 80 平方米小套房型平面图 一房二厅一卫 60 平方米亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例户型结构40睦亲住宅 二室二厅二卫（面积在80-100 平方米）亲子住宅共居三房二厅（面积在120-140 平方米）或少部分的二房二厅（面积在90-120 平方米之间）亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例户型结构41养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体老年医院及护理院：老年医院设门（急）诊部、住院部；护理院共设300 张床位，分甲等和乙等两种床位。生活配套设施：超市、菜场、美容美发、洗衣房、餐饮、茶室服务设施：社区服
29、务中心、医疗服务中心、家政服务中心等娱乐设施：阅览室、多功能厅（电影、唱歌、跳舞、晚会） 、棋牌室等医疗保健设施：医疗保健中心、诊所、医疗室、医疗咨询等健身设施：室内游泳池、健身房等文化设施：老年大学、藏书阁、书法绘画厅等商业：特色餐饮店、花鸟店、茶楼、保健用品商店、特色服装店，书店等国际会议中心：定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动幼儿园：满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育。亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例服务配套42l 清洁服务：l代购、代订服务：l公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗；l宠物托管服务；l邮政收发、
30、定时提醒等服务；l旅游活动安排服务l健身培训、辅导及陪练l日常医疗保健指导l花卉、盆景艺术指导l联谊沙龙、互助小组l其他为老年人提供的特殊服务。亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例软性服务43n建筑立面采用醒目色彩标识，帮助老人加强记忆。n风雨连廊构建全天候社区亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例适老化设计44n社区内各种无障碍设施。n高低扶手栏杆，可容双轮 椅通过的宽大走道。亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例适老化设计45l红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；l每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机；l无线定位求助系统；l社区一卡通服务；l防盗紧急救助
31、系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；l楼宇设备监控系统；l社区内较为密集的定点设置SOS 的紧急呼叫系统；l考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道；l电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统；l远程抄表系统；l采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘.电梯按键增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键；电梯播报的声音比普通电梯大。亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例适老化设计46上海亲和源养老综合社区注：此收费标准为2012年时的情况。亲和源亲和源一期一期会员制养老社区案例47 地处上海浦东康桥镇东侧，外环线外圈和 S2沪芦高速附近，地理位置优
32、越。基地北接文卫路，南临秀沿路，东靠规划道路，西面与其他地块相接。 总用地面积为83680平方米，本次新扩建的工程为一幢单体建筑（护理院），总建筑面积为26262.50平方米，其中地上建筑面积为22447平方米，地下建筑面积为3815.50平方米。建筑地上层数为11层，地下为1层。建筑总高度51.10米。住院床位总数为348张。 亲和源亲和源二期二期会员制养老社区案例基本概况48 1.设计原则以中老年护理为主要功能，始终要把“人性化”放在首位。 2.设计定位使建筑满足技术与使用的要求，让护理院各部分功能安全、顺利、有效的运行，使其建立在一个合理的建筑体系上，这个体系应在满足医疗技术与工艺对空间
33、要求的同时，满足包括医患与医患人员在内的使用者对舒适度的要求。亲和源亲和源二期二期会员制养老社区案例总体设计49 在可持续性方面，形成与基地现有功能的紧密结合，为护理院今后的发展在空间上提供可能性。具体到环保节能，护理院以绿色建筑的标准进行设计，从建设成本、运营成本到使用舒适度，全方位营造绿色建筑。亲和源亲和源二期二期会员制养老社区案例50天津云杉镇宜老社区天津云杉镇宜老社区会员制养老社区案例云杉镇坐落天津市宝坻区牛道口镇焦山寺村，地处京津冀交通要道，距北京70公里，离天津市区80公里。云杉镇宜老社区有机融合轮转式老年公寓与居家式养老公寓， 项目总建筑面积约70万平米，其中轮转式老年公寓总建筑
34、面积24.5万平米，由17幢多层电梯住宅楼组成，共设2277套公寓。一期511套，2012年9月正式入住。基本概况51社区整体采用无障碍宜老化设计，包含老年公寓、社区医院、现代设施农业大棚、酒店会所、养生会所、老年护理院、空中花园等齐备的设施，配有细致周到的“管家式”服务，结合国外养老新模式，成为一个集住、医、乐、行、学于一体的老年生活社区。天津云杉镇宜老社区天津云杉镇宜老社区会员制养老社区案例52室内精装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。会员制养老社区案例天津云杉镇宜老社区天津云杉镇宜老社区5354烟台慈祥五福现代养老
35、综合社区是一个集养老，养生，护理，康复和医疗为一体的现代化的综合型国际化养老社区。同时又是改善烟台地区社会养老服务设施，丰富和提高烟台市民的生活品质，更高地提升烟台市整体城市形象，为把烟台市打造成为全国养老优秀模范城市奠定良好的基础，成为烟台市又一张绚丽的城市名片，是祝福一方的民生工程。烟台慈祥五福现代养老综合社区国际化养老社区案例五福现代养老综合社区五福现代养老综合社区55项目的规划设想，采用科学的规划方法，综合项目的实际情况，采取整体规划，分段实施，有序建设的指导思想；项目的规划构思，以景观湖为核心，根据项目分段实施的指导思想，设立了项目规划构思：一湖二院三区四中心。一湖景观湖一院老年病强
36、专科综合医院养老综合标准社区国际标准CCRC社区国际康复疗养标准社区养老国际会议中心后勤保障中心行政管理中心“一湖 二院 三区 四中心”二院老年康复护理院生活配套中心国际化养老社区案例五福现代养老综合社区五福现代养老综合社区规划构思56一湖景观湖一院老年病强专科综合医院养老综合标准社区国际标准CCRC社区国际康复疗养标准社区养老国际会议中心后勤保障中心行政管理中心“一湖 二院 三区 四中心”二院老年康复护理院生活配套中心生活配套中心有机农场果园有机农场果园有机农场果园功能布局国际化养老社区案例五福现代养老综合社区五福现代养老综合社区57整个项目占地约3000亩，占地面积约200万平方，建筑面积
37、60万平方。国际化养老社区案例五福现代养老综合社区五福现代养老综合社区初步规模58国际化养老社区案例五福现代养老综合社区五福现代养老综合社区商业模式59“一心” 商业+文化“一环” 水系+主题“两轴” 道路+分区“两环” 内环+外环“三区块” ”三主题”“商业街” ”公建配套”A AE ED DB BC CABC地块为度假社区D D地块为尊老社区地块为尊老社区E地块为国际社区文化教育商业服务、商业办公大型综合医院2121城城综合社区内配建养老社区案例60古典西班牙风格古典西班牙风格 拱形廊柱,文化石立面,典型西班牙古典式建筑，优雅、闲适。 A B 北美草原风格北美草原风格 草原大宅具有自然造型
38、和水平外观，通过宽大、盘旋式的屋顶面和舒展的露台加以展现。C 现代西班牙风格现代西班牙风格 外立面质朴而富有层次感，辅以拱门、弧墙、高耸的烟囱和屋顶上的筒瓦更融入大量现代元；巴塞罗纳异域风情为原则，展现邻里友好的居住氛围素。 2121城城综合社区内配建养老社区案例61综合社区内配建养老社区案例2121城城D 尊老社区 - 孝贤坊建筑风格：英伦风格建筑风格：英伦风格英式庄园为主题，承继伊丽莎白时期的文艺复兴风格，与自然完美融合。 玫瑰园联排别墅医疗百合园公寓62A AE ED DB BC CS S 1D1 5D2 2 3 5 6 6 7 6 1综合楼B 2综合商业 4沿街商业 3老年大学 5同济
39、医院 6D区商业 7老年活动中心综合社区内配建养老社区案例2121城城服务配套综合楼同济医院、康健中心老年大学63医疗保健：老年病特色服务、上门就诊服务、专业家庭护理运动养身：老年文化活动中心家政服务：社区服务中心提供送餐服务、代送报纸、上门收取托洗衣物饮食服务：开设老年餐厅，聘请营养师老年大学：开设茶艺、国画、摄影、烹饪等课程便利购物：超市中设置老年购物中心尊老体现 完备的硬件配套、人性化的软件服务综合社区内配建养老社区案例2121城城软性服务64联排联排: :公寓公寓: :综合社区内配建养老社区案例2121城城户型结构65 在上海，沿龙吴路南下，行至浦西江畔，就坐落着国内首家外资养老机构凯
40、健国际老年护理中心，2012年建成，正在着力打造成为上海高档养老院典范。 在凯健国际老年护理中心，不论是环境、硬件设施，还是居室户型和装修，全都做到了尽善尽美，在保证了高档次的同时，更是精心营造了仿居家养老的氛围，配套的生活设施带来巨大的便利性，让老人住得安全又舒适。 凯健国际老年护理中心还将医疗康复服务融入养老服务当中，不但拥有每日例行的由三甲医院专家医师进行的身体检查，还有专业的康复治疗师一对一为老人进行具有针对性的医疗服务，使老人得到专业而贴心的治疗。 凯健国际由美国养老集团 Emeritus SeniorLiving及美国知名的养老及医疗投资商 Columbia Pacific Man
41、agement Co.（ CPM）共同创建，致力于中国养老产业的开拓。为老人提供舒适的家庭式生活环境，同时兼顾老人对医疗护理及康复的需要，建立一个让家人放心、让老人舒心的康复护理机构。凯健国际老年护理中心护理型养老社区案例66 2012年12月，泰康人寿在上海竞得松江区SJC10004单元2街区08-02号地块。该地块面积4.6万平方米，规划建筑容积率为2.5万平方米/公顷，泰康人寿以4.25亿元竞得，楼面价仅3698元/平方米，用于建设养老康复护理、医疗服务产业及其配套设施。 建设中泰康之家松江CCRC，建筑面积14万，拥有设施完备的各类老年公寓，一座综合性医院和其他配套项目。泰康之家松江老
42、年公寓护理型养老社区案例67 第一部分 国外养老社区模式及案例第二部分 国内养老社区模式及案例第三部分 启发与借鉴 68 居住人群的复合 中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像美国一样的客户细分和服务细分； 中国人传统是居家养老为主，因此养老住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能 够看到儿童。 因此如综合社区配建养老住宅比较符合中国养老国情。2. 服务功能的复合 开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要学习如何在养老住区中配套必要的医疗型养老设施，需要专业的服务和护理人员，这样才能可持续发展。 3. 产品形态的复合（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等
43、不同的户型， 针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。 （2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中， 功能空间应该相应变化调整，实现空间的可变性。 案例启发案例启发694. 产业的复合 养老产业链必须要尽快形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政服务等环节。5. 盈利模式的复合 除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中还将产生多种盈 利模式。做好盈利模式研究至关重要，尽量避免单一的盈利模式给企业带来的可能的资金压力和风险。 如果在项目立项时，至少其中一部分能够按照住宅立项，就能为实施多种盈
44、利模式的复合、降低企业的开发风险提供灵活保障。案例启发案例启发70“老吾老以及人之老”探索中国未来老人生活模式 孟子有云:“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。”描述了他所理想的社会现状。老人的快乐健康，承载着很多家庭的幸福，生活的美满。老人社区的打造注重精神文化、生活照料、医疗保健三个方面，全力建设符合中国国情的老人生活模式。“老有所养”提供多种舒适型住宅，满足不同老人家庭结构的需求，并配备家政服务中心“老有所医”配备医院、保健室、急救中心，提供必要的医学救助“老有所为”创办公益性协会，让学识渊博、充满爱心的老人可以尽显才华，发挥余热“老有所学”配备老年大学（颐乐学院），让原本上班而无暇顾及
45、个人爱好的老人可以继续自己的学习“老有所乐”配备老人活动俱乐部，带给老人充实愉快的生活模式探索模式探索71居家型养老社区 单纯的靠社会养老的方式，靠家庭赡养的方式，靠社区服务的方式效果都是非常有限的，只有综合几方面因素，为老人提供身体上、心理上全方位的关怀，才是社会应该为老人做的事情。这种模式就是创建居家型养老社区。从营建住宅向营造生活转变，打造型养老（House care)社区，给老人一个温馨的“家”，他们和孩子们生活在一起，和年轻人、儿童组建一个全龄化社区大家庭，在这里老人们不再孤独，白天有老伙伴们相陪，晚上有小孩们相伴。这里有周到的养老服务、有便利的娱乐设施、有保障的健康医疗服务。老人们
46、欢声笑语安度晚年，年轻人们踏实工作尽心尽孝，小孩子们快乐成长，俨然一个和谐的社区之家。72面积特点： 老年人的居所应主要考虑满足不同居住需求老年人的设计要求。 在敬老院中，每位老人人均居住面积有 15 ；而一般公寓中，老人平均居住面积可达 30 。区位： 选址不应过于远离市中心，因为中国的居家养老习惯，很多情况下老人希望与子女一起居住，或是离子女较近，所以应选择近郊区域，既方便子孙上学，又方便子女上班的区位较好。 靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。容积率： 0.1-1.0之间均适宜进行老年住宅开发。居家型养老社区73服务配套： 尽可能便利齐全的服务配套设施，涵盖健康医疗、文化教育
47、、居家生活全方位需求，同时营造安静、舒适的室外环境。健康老人的活动半径为450米，为此设置服务设施，最基本的设施包括：医院、护理院或健康服务中心：尽量是可以提供医疗保险服务范围内的项目老年大学或老年活动室康体中心室外活动广场社区食堂适老化设计： 在社区的规划中处处体现着对老年人的人性关怀，智能化设计、无障碍设计、电梯设置、舒适的空间、优美的环境等，都传递着对于老年人的尊重。居家型养老社区74经营模式1.“取之于老年产业，用之于老年产业”： 发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利。使之
48、“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府要实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平。 如北京太阳城采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。考虑在小汤山附近没有较大规模的医疗机构、购物场所及休闲娱乐、会议设施，北京太阳城采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展。2.老年住宅的主要销售方式： 主要有三种销售方式：第一出售房屋（或房间）的产权；第
49、二出租房屋使用权；第三产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位。居家型养老社区75经营模式3.采用产业联盟形式： 采用机动灵活的会员制，住户获得老年公寓的使用权，同时也将享受社区提供的各项服务。老年社区的运营，属于市场化操作，为了构建比较完善的服务体系，应该与一些专业服务企业建立合作关系。如聘请专业经营老人社区的物业公司、联合口碑较好的旅游公司推出老人旅游活动，引进知名健身俱乐部，以及知名医院、老年大学等一起搭建服务平台。 这种专业化联盟式的合作，可以确保在较短时间内形成养老服务优势。同时也可以达到“取之于老年产业，用之于老年产业”的效果，利用“老年住宅”的理念来拉动区域的医疗、服务、商业、娱乐，形成多元化发展。这种住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业应该考虑的利润增长点。居家型养老社区
