1、公司Logo 1 资本结构案例分析报告资本结构案例分析报告 公司Logo 2 资本结构现状资本结构现状 提出问题 结合理论 提出对策 资产负债率 财务杠杆 综合资本成本率 盈利能力 公司Logo 3 背景介绍背景介绍 房地产行业：由于市场体制的构建，房地产行业逐渐发展成为国民经济的支柱产业，房地产行业作为我国负债比率仅次于金融业的第二大产业，有很好的研究价值，这也是我们这次选择万科的原因之一.就房地产行业来说，从20世纪80年代兴起，98年由于政策的原因真正的崛起，03年进入白银时代，08年房地产转淡，10年至12年建设用地下降，2012年至今房市回暖. 万科集团，主张“健康丰盛人生”重视工作
2、与生活，截至2009年企业总资产为1376.1亿元，而股本上市用2800万元增加到1095210万股，2010年销售金额为1086.6万亿元，净利润72.8亿 2011年销售额超过1400亿，规模是全球同行业首位，企业股权融资七次，达到354.3亿元，极大改变了企业的资本结构. 公司Logo 4 企业现状企业现状 资本结构的形成 1、短期融资 （1）银行贷款 （2）应付账款 2、长期融资 （1）两次上市 （2）两次配股 3、发行可转债和公开增发 资本结构现状 年份 长期借款 应付债券 公司价值 2010 2479050.00 582114.00 11704815.22 2011 2097196
3、.00 585040.00 14048284.78 2012 3603610.00 15302189.27 2013 3668310.00 739839.00 21968956.32 公司Logo 5 资产负债率分析资产负债率分析 万科2011-2013年资产负债率 公司Logo 6 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 深圳物业 69.96% 67.68% 62.47% 53.43% 万科 74.69% 77.10% 78.32% 77.99% 平均行业水平 62.25% 59.52% 59.77% 60.92% 同行业资产负债率对比表 同行业资产负债率对比图 公司Logo
4、7 2011年万科企业资本结构 公司Logo 8 保持合理的资产负债率 （1）明确战略方向，有效使用资金 （2）培养竞争优势，寻找资金保障 （3）明确负债能力，实现目标管理 公司Logo 9 财务杠杆分析财务杠杆分析 财务杠杆系数用公式表示为： 财务杠杆系数=每股收益变化的 百分比/息税前利润变化的百分 比实际应用中，常用如下公式计 算： DFL= EBIT EBIT-I-PD/（1-T） 2011年 2012年 2013年 基本每股收益 0.88 1.14 1.31 净利润 1159960.62 1566258.84 1829754.99 财务费用 50981.30 76475.72 891
5、71.51 资产减值损失 6462.27 8381.83 6015.34 公允价值变动损益 286.86 -871.92 0 所得税费用 420627.62 540759.67 599346.14 息税前利润 19212419284.23 25871339196.21 30126028668.4 公司Logo 10 2012年 2013年 财务杠杆系数 0.88 0.84 年份 2011年 2012年 2013年 预收账款（万元） 11110171.81 13102397.75 15551807.14 负债总额（万元） 22837590.15 29666342.01 37376590.01 预
6、收账款占负债总额比例 48.65% 44.17% 41.61% 公司Logo 11 发挥财务杠杆效应发挥财务杠杆效应 一、加强对预收账款的管理。 二、提高资金利用率。 三、提高财务杠杆的利用率。 （1）合理控制风险：负债比率应当保持在总资金平均成本攀升的转折点，不能无限地扩展。 （2）合理确定负债：a.负债时机、比率、结构适当； b.降低负债利率。 （3）提高息税前收益率。 （4）促进盈利能力的稳定增长。 （5）建立相关偿债制度: 建立偿债基金。 妥善安排还贷时间。 分析企业偿债能力。 公司Logo 12 综合资本成本率分析综合资本成本率分析 资本种类 资本账面价值（万元） 资本比例 个别资本
7、成本率（%） 综合资本成本率（%） 长期借款 69,307,434,621.12 55.70% 4.90% 2.73% 长期债券 7,398,391,932.47 5.95% 5.30% 0.32% 普通股 11,014,968,919.00 8.85% 10.25% 0.91% 优先股 0 0 0 0 留用利润 36,706,888,864.08 29.50% 14.50% 4.28% 合计 124,427,684,336.67 100% - 8.23% 万科的综合资本成本率为8.23%，处在一个适中的位置，可以充分利用财务杠杆的作用，并且有效降低财务风险。 公司Logo 13 保持综合资本
8、成本率适中保持综合资本成本率适中 通过资金筹集，安排好债务资本在全部资金中 的比例； 保持企业资本成本率适中； 充分利用财务杠杆的作用，降低财务风险。 公司Logo 14 盈利能力分析盈利能力分析 年份 2011年 2012年 2013年 销售净利率（%） 16.16 15.19 13.51 营业收入增长率（%） 41.54 43.65 31.33 净利润增长率（%） 31.22 35.03 16.82 营业利润率（%） 21.96 20.38 17.92 净资产收益率（%） 19.80 20.89 17.35 销售毛利率（%） 39.78 36.56 31.47 公司Logo 15 同行业公
9、司净资产收益率比较分析 公司名称 总资产规模（千元） 净资产规模（千元） 净资产收益率 万科企业股份有限公司 479205323 105439423 17.35% 保利房地产（集团）股份有限公司 313940000 69153200 17.16% 恒大地产集团有限公司 348148192 79342630 17.28% 中国海外发展有限公司 296522470 111050400 20.87% 龙湖地产有限公司 144171970 39775420 22% 1.1.宏观调控：限购限贷政策 银根紧缩政策 限制股权融资 2.土地成本，装修费用提高。公司Logo 16 提高盈利能力提高盈利能力 增强企业现金的再造能力 缓解资金周转压力 合理控制存货囤积量 提高费用控制水平 公司Logo 17 结论结论 资产负债率偏高 财务杠杆利益偏低 盈利能力下降 资本结构
