1、建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1 建筑施工中的沟通管理建筑施工中的沟通管理11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理11.3 设计变更、洽商记录与现场签证设计变更、洽商记录与现场签证11.4 建筑施工索赔建筑施工索赔11.5 工程商务谈判工程商务谈判11.6 工程施工中的风险与防范工程施工中的风险与防范第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1 建筑施工中的沟通管理建筑施工中的沟通管理11.1.1建筑施工中的沟通管理概述建筑施工中的沟通管理概述11.1.1.1建筑施工中沟通管理的定义及特征建筑施工中沟通管理的定义及特征 1.建筑施工中的沟通管理建筑施工中的沟通管理 建筑施工
2、中的沟通管理，就是为了确保施工项目信息合理收集和传输，对施工项目的内容、信息传递的方式、信息传递的过程等所进行的全面的管理活动。2. 建筑施工中沟通管理的特征建筑施工中沟通管理的特征（1）复杂性。（2）系统性。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理3.建筑施工中沟通管理的重要性建筑施工中沟通管理的重要性（1）决策和计划的基础。（2）组织和控制管理过程的依据和手段。（3）建立和改善人际关系是必不可少的条件。（4）施工项目经理成功领导的重要手段。11.1.1.2建筑施工中沟通管理的原则建筑施工中沟通管理的原则1、尽早沟通。2、主动沟通。11.1.1.3建筑施工中项目沟通管理的方法建筑施工中
3、项目沟通管理的方法1、施工项目内部沟通。2、施工项目外部沟通。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1.2建筑施工中的沟通程序和内容建筑施工中的沟通程序和内容 11.1.2.1 建筑施工中沟通程序建筑施工中沟通程序1.施工项目经理部根据项目实际需要，与尽可能出现的矛盾和问题，制定沟通与协调计划，明确原则、内容、对象、房时、途径、手段、和所要达到的目标。2.施工项目经理部针对不同阶段出现的矛盾和问题，调整沟通计划。3.施工项目经理部应运用计算机处理技术，进行项目信息收集、汇总、处理、传输与应用，进行信息沟通与协调，形成档案资料。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1
4、.2.2建筑施工中沟通的内容建筑施工中沟通的内容1.施工项目经理部与业主的沟通。2.施工项目经理部与建筑项目各参与方的沟通。3.施工项目经理部内部的沟通。4.施工项目经理部与企业各职能部门的沟通。11.1.3施工项目沟通计划施工项目沟通计划施工项目沟通计划是针对施工项目的各参与方的沟通需要进行分析，从而确定谁需要什么信息（或从谁那里获取什么信息）、什么时候需要这些信息以及采取何种方式将信息提供（获取）等。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1.3.1施工项目沟通计划的编制依据施工项目沟通计划的编制依据1.合同文件。2.项目各参与方组织的信息需求。3.项目的实际情况。4.项目的组
5、织结构。5.沟通方案的约束条件、假设，以及使用的沟通技术。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.1.3.2编制沟通计划时应注意的问题编制沟通计划时应注意的问题1.项目沟通计划应与项目管理的其他各类计划相协调。2.项目沟通计划应包括信息沟通方式和途径，信息收集归档个市，信息的发布与使用权限，沟通管理计划的调整以及约束条件和假设等内容。3.施工项目经理部应定期对项目沟通计划进行检查、评价和调整。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.2 建筑施工合同管理建筑施工合同管理11.2.1概述概述建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设工程项目
6、，确定双方权利和义务的协议。1施工合同分类施工合同分类（1）固定总价合同（又称总包干合同）。 （2）单价合同（又称固定单价合同、工程量清单合同） 。（3）成本加酬金合同 。（4）最高限价担保合同。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理2施工合同文件构成施工合同文件构成（1）建设工程施工协议条款及其附录。（2）中标函。（3）投标书。（4）建设工程施工合同条件。（5）洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议。（6）招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件。（7）工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸。（8）标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工
7、商务管理3施工合同内容施工合同内容（1）工程概况。 （2）合同文件组成及解释顺序。（3）合同文件使用的语言文字，运用的法律、法规、标准和规范。（4）甲乙双方的一般责任。 （5）施工组织设计和工期。（6）质量与验收。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理（7）合同价款与其支付。 （8）材料设备供应。（9）设计变复。 （10）竣工验收、结算和保修。 （11）争议、违约和索赔。（12）安全、保险和其他。 （13）缔约双方当事人。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.2.2施工合同签约管理施工合同签约管理1施工合同文本审查施工合同文本审查（1）内容齐全，条款完整而且不能漏项。合
8、同应对工程实施过程中的各种可能情况都要作预测说明和规定。（2）定义清楚准确。双方工程责任的定义和界限要有明确说明，不能含混不清。（3）规定要具体详细，忌笼统性的文字。（4）合同应体现双方责权利的平衡，防止各种欺诈行为。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理合同审查应集中在下列方面：合同审查应集中在下列方面：（1）检查合同内容的完整性，某些必需条款是否遗漏。（2）分析评价每一合同条文执行的法律后果。（3）是否有合同条款间的矛盾性，即不同条款对同一具体问题规定得不一致。（4）是否有对承包看不利，甚至有害的条款，如过于苛刻，责权利不平衡，单方面约束性条款等。（5）隐含着较大风险的条款。（6
9、）是否有内容含糊、概念不清、不能完全理解的条款。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理2合同风险分析合同风险分析（1）合同中明确规定的承包商应承担的风险。（2）合同条文不全面、不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚的风险。（3）合同条文不清楚、不细致、不严密的风险。（4）发包商为了转嫁风险提出单方面约束性的、过于苛刻的、责权利不平衡的合同条款的风险。3施工合同谈判施工合同谈判业主确定中标者并发出中标函以后，业主和中标者还要就合同协议书进行最后的谈判。业主和中标者在对价格和合同条款达成充分一致的基础上，签订合同协议书。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理4施工合同的订立
10、施工合同的订立（1）初步设计已经批准。（2）工程项目已经列入年度建设计划。（3）有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格。（4）建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实。（5）招投标工程，中标通知书已经下达。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.2.3施工过程中的合同管理施工过程中的合同管理1建立合同管理体系。2监控与协调管理。3合同变更管理。4索赔管理。11.2.4施工合同纠纷处理施工合同纠纷处理（1）向协议条款约定的主管单位（人员）要求调解。（2）向有管辖权的经济合同仲裁机关申请仲裁。（3）向有管辖权的人民法院起诉。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.3 设
11、计变更、洽商记录与现场签证设计变更、洽商记录与现场签证11.3.1 设计变更设计变更1.设计变更的原因设计变更的原因 （1）图纸会审后，设计单位根据图纸会审纪要与施工单位提出的图纸错误、建议、要求，对设计进行变更修正。（2）在施工过程中，发现图纸错误，通过工作联系单，由建设单位转交设计单位，设十单位对设计进行修正。（3）建设单位在施工前或施工中，根据情况对设计提出新的要求，如增加建筑面积、提高建筑和装修标准、改变房间使用功能等，设计单位按照这些新要求，对设计予以修改。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理（4）因施工本身原因，如施工设备问题、施工工艺、工程质量问题等，需设计单位协助解决
12、问题，设计单位在允许的条件下，对设计进行变更。（5）施工中发现某些设计条件与实际不符，此时必须根据实际情况对设计进行修正。如某些基础施工常出现这种情形。2.设计变更的办理手续设计变更的办理手续所有设计变更均须由设计单位或设计单位代表签字(或盖章)，通过建设单位提交给施工单位。施工单位直接接受设计变更是不合适的。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理3.设计变更的处理办法设计变更的处理办法(1) 对于变更较少的设计，设计单位可以通过变更通知单，由施工单位自行修改，在修改的地方加盖图章，注明设计变更编号。(2) 设计变更若与以前洽商记录有关，要进行对照，看是否存在矛盾或不符之处。(3)
13、若施工中的设计变更对施工产生直接影响 。(4) 设计变更与分包单位有关，应及时将设计变更有关文件交给分包施工单位。(5) 设计变更的有关内容应在施工日志上记录清楚，设计变更的文本应登记、复印后存入技术档案。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.3.2 洽商记录洽商记录(1) 洽商记录应填写工程名称，洽商日期、地点、参加人数、各方参加者的姓名。(2) 在洽商记录中，应详细记述洽谈协商的内容及达成的协议或结论。(3) 若洽商与分包商有关，应及时通知分包商参加会议，并参加洽商会签。(4) 凡涉及其它专业时，应请有关专业技术人员会签，并发给该专业技术人员洽商单，注意专业之间的影响。(5
14、) 原洽商条文在施工中因情况变化需再次修改时，必须另行办理洽商变更手续。(6) 洽商中凡涉及增加施工费用，应追加预算的内容，建设单位应给予承认。(7) 洽商记录均应由施工现场技术人员负责保管，作为竣工验收的技术档案资料。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.3.3 现场签证现场签证 1变更签证变更签证(1) 设计上出现的小错误或对设计进行小的改动，若此改动不对工程产生大的影响，此时无须修改设计和合同，而是由建设单位直接签发变更签证而不必进行设计变更。(2) 不同种类、规格的材料代换，在保证强度、刚度等的前提下，仍要取得建设单位的签证认可。(3) 由于施工条件变化，施工单位必须对
15、经建设单位审核同意的施工方案，进度安排进行调整，制订新的计划，这也需要建设单位签证认可。(4) 凡非施工单位原因而造成的现场停工、窝工、返工质量、安全等事故，都要由建设单位现场签发证明，以作为追究原因、补偿损失的依据。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理2工料签证工料签证 (1) 建设单位供水、供电发生故障，致使施工现场断电停水的损失费。 (2) 因设计原因而造成的施工单位停工、返工损失费及由此而产生的相关费用。 (3) 因建设单位提供的设备、材料不及时，或因规格和质量不符合设计要求而发生的调换、试验加工等所造成的损失费用。 (4) 材料代换和材料价差的增加费用。 (5) 由于设计不
16、同，未预留孔洞而造成的凿洞及修补的工料费用。 (6) 因建设单位调整工程项目，或未按合同规定时间创造施工条件而造成的施工准备和停工、窝工的损失费。 (7) 非施工单位原因造成的二次搬运费、现场临时设施搬迁损失费。 (8) 其它。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理3工期签证工期签证 (1) 由于不可抗拒的自然灾害(地震、洪水、台风等自然现象)和社会政治原因(战争、骚乱、罢工等)，使工程难以进行的时间。 (2) 建设单位不按合同规定日期供应施工图纸、材料、设备等，造成停工、窝工的时间。 (3) 由于设计变更或设备变更的返工时间。 (4) 基础施工中，遇到不可预见的障碍物后停止施工、进行
17、处理的时间。 (5) 由于建设单位所提供的水源、电源中断而造成的停工时间。 (6) 由建设单位调整工程项目而造成的中途停工时间。 (7) 其它。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.4 建筑施工索赔建筑施工索赔11.4.1 概述概述1.施工索赔的概念施工索赔的概念施工索赔施工索赔是当事人在合同实施过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非由于自己的过错，而是属于应由合同对方承担责任的情况造成，而且实际已经发生了损失，向对方提出给予补偿的要求。2.施工索赔的分类施工索赔的分类第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理按索赔的目的分按索赔的目的分 1.工期延长索赔。 2.费用损失索
18、赔。 按索赔的合同依据分按索赔的合同依据分 1.条款明示的索赔。 2.条款默示的索赔。 按索赔处理方式分按索赔处理方式分 单项索赔 。 总索赔（又称一揽子索赔） 。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.4.2 工程索赔的程序工程索赔的程序1提出索赔意向通知。2报送索赔资料和索赔报告。3协商解决索赔问题。4第三方调解。5仲裁或诉讼。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.4.3 索赔分析索赔分析11.4.3.1 索赔责任分析索赔责任分析11.4.3.2 经济索赔分析经济索赔分析 （1）合同分析1）条款明示的索赔。2）条款隐含的索赔。3）工程所在国的法律或规定。第第11章
19、章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理（2）常见费用索赔分析1）工程变更。2）施工条件变化。3）加速施工。4）可补偿延误。5）不可抗力与业主风险。6）物价变化。7）业主拖期付款。8）由承包商暂停和终止。9）政府法令变更。10）施工效率降低。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.4.3.3 工期索赔分析工期索赔分析1可原谅的拖期可原谅的拖期 （1）业主未能按照合同规定的时间向承包商提供施工现场或施工道路。（2）工程师未能按照合同规定的施工进度提供施工图纸或发出必要的指令。（3）施工中遇到了不可预见的自然条件。（4）业主要求暂停施工或由于业主的原因造成被迫的暂停施工。（5）业主和工程师
20、发出工程变更指令，而该指令所述的工程是超出合同范围的工作。（6）由于业主风险或者不可抗力引起工期延误或工程损害。（7）由于业主过多干涉施工进展，使施工受到了干扰或阻碍等。2不可原谅的拖期不可原谅的拖期第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.4.4 索赔的计算索赔的计算11.4.4.1 工期索赔计算工期索赔计算 （1）网络分析法（2）对比分析法（3）劳动生产率降低计算法（4）列举汇总法11.4.4.2 经济索赔计算经济索赔计算1费用索赔及其构成费用索赔及其构成2费用索赔额的计算费用索赔额的计算（1）总索赔额的计算方法（2）人工费索赔额的计算方法（3）费用索赔中管理费的计算（4）利润的
21、计算（5）利息的计算第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.5 工程商务谈判工程商务谈判11.5.1 成功商务谈判的标准成功商务谈判的标准1谈判目标的实现程度谈判目标的实现程度成功的谈判应当是既达成了协议，又尽可能接近本方预先制定的最佳目标。 2谈判效率的高低谈判效率的高低谈判的效率就是指谈判实际收益与谈判成本之间的比率。 3互惠关系的维护程度互惠关系的维护程度互惠关系的维护是谈判的一个更长远的目标。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.5.2 成功商务谈判的原则 1双赢原则。2诚信合规原则。3求同存异原则。4利益最大化原则。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商
22、务管理11.5.3 商务谈判的程序1准备阶段。2开局阶段。3互换提案。4讨价还价。5达成协议。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.5.4 工程商务谈判的技巧工程商务谈判的技巧 1开局技巧开局技巧谈判双方接触的第一印象十分重要，专业形象能帮你取得谈判优势，要尽可能地创造出友好、轻松的谈判气氛。2谈判中沟通和交流的技巧谈判中沟通和交流的技巧第一，倾听回应。第二，提示问题。第三，重复内容。第四，归纳总结第五，表达感受。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理3让步的技巧让步的技巧第一，开始就接近最后的目标。第二，接受对方最初的条件。第三，在未搞清对方所有要求前做出让步。第四，轻
23、易让步。4破解僵局的技巧破解僵局的技巧5促成交易的技巧促成交易的技巧第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6 11.6 工程施工中的风险与防范工程施工中的风险与防范11.6.1 11.6.1 工程承包中的风险工程承包中的风险11.6.1.1 11.6.1.1 工程的技术、经济、法律等方面的风险工程的技术、经济、法律等方面的风险1现代工程规模大，功能要求高，需要新技术、特殊工艺等，有高难风险。2现场条件复杂，干扰因素多，风险多。3承包商的技术力量、施工力量、装备水平及工程管理水平等的不同，要承担不同风险。4承包商资金供应不足、周转困难而承受资金利息和延误工程的风险。5分包与劳务的技
24、术管理不足造成工程质量安全事故的风险。6国际工程中对应用的法律、规范不熟悉等，而有不确定性风险。 第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6.1.2 业主资信风险业主资信风险 1业主的经济情况变化的风险。2业主的信誉差、不诚实、有意拖欠工程款的风险。3业主为达到不支付或少支付工程款的目的，在工程中苛刻刁难承包商，滥用权力，施行罚款或扣款。4业主经常改变主意，打乱工程施工秩序，但又不愿意给承包商以补偿等等。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6.1.3 外界环境的风险外界环境的风险1经济环境的变化，如通货膨胀、汇率调整、工资和物价上涨。物价和货币风险在承包工程中经常出
25、现，而且影响非常大。2合同所依据的法律的变化，如有新的法律颁布，国家调整税率或增加新的税种，新的外汇管制政策等。3自然环境的变化，如洪水、地震、台风等，以及工程水文、地质条件的不确定性。4在国际工程中，工程所在国政治环境的变化，如发生战争、禁运、罢工、社会动乱等造成工程中断或终止。 11.6.1.4 合同风险合同风险第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6.2 工程承包风险的防范工程承包风险的防范11.6.2.1 对拖欠工程款的防范对拖欠工程款的防范1施工项目招标前，招投标管理部门严格审查招标条件，凡资金不落实的工程项目，一律不允许招标。2承包商在做出投标决策之前，对招标单位的资
26、信应作认真的调查，确认资信可靠，招标项目资金落实。有关银行应提供这方面的信息服务。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理3合同管理部门加强对施工承包合同的审查，要求工程款的支付时间、支付办法及延期付款的责任等都有明确具体的规定。4承包商要有自我保护意识，加强合同观念，签订合同要经常检查合同的执行情况，发现发包方有不按期付款现象，立即追索，必要时可依合同规定（如有），采取停工或减缓施工进度等措施，促使发包方偿付欠款。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6.2.2 对分包单位造成损失的防范对分包单位造成损失的防范1总包单位在选择专业分包单位之前，应对候选单位的资质、业绩及其
27、项目经理的资历作认真的考察，把资质合格，业绩、信誉良好作为首选标准，不能仅看分包报价。2不得违法转包工程。3随时加强对分包单位的工程质量的监督检查，及时发现并纠正违反质量要求的事件，不要等形成质量事故时才去纠正，更不能以包代管，放任自流。第第11章章 建筑施工商务管理建筑施工商务管理11.6.2.3 对不可抗力风险因素的防范措施对不可抗力风险因素的防范措施1在投标之前对招标项目的自然条件作充分的调查研究，了解历史上某些自然灾害的发生频率及造成损害的情况，在施工方案中考虑可行的预防措施，并在报价中适当反映。2在施工过程中，特别是在某种自然灾害（如洪水、台风、暴风雪）多发季节，应特别重视气象和灾害预报，根据工程实际情况，做好防灾准备。3根据合同条件，灾害造成工程本身的损害由发包方承担，承包方的机械设备损坏及停工等损失由承包方承担，人员伤亡由其所属单位分别负责，并承担相应费用；但灾害造成损失后所需的清理与修复工作的责任和费用的承担，应由承发包双方另签补充协议约定。
