1、仲量联行2014年12月甲级写字楼租赁管理分享租赁管理分享3甲级写字楼 市场的变化展望写字楼发展周期萌芽期建设期成长期成熟期时期90s2005-20112012-20142015-20172018之后基础建设拆迁、建设区域中心确认后快速发展进一步走向成熟发展成熟供应状况规划中1、销售型写供应期2、持有型日渐增多3、需求与供应持平1、爆炸型供应 期2、供应拉动需 求单一业权成为 主流供应快速减少需求政府机构/国有 企业扩租和升级办公室 需求迅速增长需求持续上升， 内资企业主导需求持续上升需求持续增长空置率/下降大幅度下降大幅度上升逐渐下降租金/上升上升迅速压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势大
2、幅攀升；优质 物业出现更高的 溢价成长期 4供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段以一线城市为参考56单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有写字楼市场的变化甲级-甲级？乙级-甲级7过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公红海市场蓝海市场靠大量覆盖客户，降价竞争来生存利用现有需求 过度依赖产品及市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现在的需要追求差异化，创造出“无人竞争”的市场开创和发掘新的需求 强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应不与竞争者竞争 把竞争变得
3、毫无意义 不断探索客户的需要8红海与蓝海的区别甲级写字楼 分类展望何为甲1（A1）写字楼？当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最优质写字楼。甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增值空间。香港的6座甲1（A1)写字楼:国际金融广场一期国际金融广场二期长江中心友邦金融中心约克大厦遮打大厦11甲级写字楼之间的租金走势A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低C
4、onnctionseG4G2G3G1顶级租户组合 聚集世界500强客户和国内龙头企业，形成优质的租户强强组合 企业总部所在地，特别为金融、专业服务业、高端IT业G5高建筑品质 满足租户要求，为目标客户 群体度身订做产品，打造办公新概念 处处体现品味和高端形象， 人性化、智能化设计成功招商经营 制定实际有效的市场推广计划，实现高租 金及高预租率 找到实现高预租率、高租金及租赁速度的 完美平衡点高端品牌形象 借助项目经营团队的国际品牌影响力，打造口碑 树立项目高端精品形象，为市场提供信心保证国际化物业管理团队 保持忠诚长期的优质租户 提供与国际接轨的管理服务 确保物业管理及服务与时俱进A1写字楼的
5、五个成长因素12甲级写字楼分类资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键A2A1A3第一梯队第二梯队第三梯队A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等 1314租户所关注的审视业务发展方向评估解决 方法方案市场调查行业标准制定策略总体规划及 时间表制定计划制定物业 筛选标准选址调查尽职调查商务谈判签订协议执行交易 逐步改善评估面积 扩租计划 续租计划资产管理 租赁管理规划及设计工程招标项目装修施工管理 搬迁 计划 15运作预算日常运营设施设备管理企业的不动产生命周期预租赁的相关问题及解决方案梳理交付时间市场趋势总部审核租金预期项目质量
6、物管质量需求面积？项目流程第1阶段：需求调查阶段2：发现不同机会取得内部一致第3阶段：分析备选方案制定建议第4阶段：洽谈及内部审批第5阶段：完成交易仲量联行国际交易管理团队租户国际总部租户 深圳分公司仲量联行中国 深圳分公司交易管理服务交易管理 与仲量联行深圳团队保持沟通 管理交易流程 报告 分析及解决问题 协调深圳分公司 达成内部共识 监督项目进展 协助仲量联行工作项目流程及架构第1阶段：需求调查阶段2：发现不同机会，取得内部一致第3阶段：分析备选方案及制定建议任务了解目前的租赁情况审查现有租约。确定当前和长期目标和要求。组建项目团队考察现有办公室进行会议上谈准备及审视可行选项进行项目考察协
7、助进行物业选择。准备和发送邀约书（RFP）解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。取得业主RFP回复并进行回复分析、比较进行财务分析及比较发送回价协议确定最终物业选项，进行商务条款洽谈讨论最终选址，进行适当建议- 需求调查表- 项目启动表格（PIF）- 建立项目流程- 市场概况- 项目时间表- 团队成员及指责- 完整物业选择可用性- 市场调查- 物业考察资料-筛选short list-RFP - 搬迁-RFP 续租- 方案比较及分析表- 财务分析（税前，现金流）- 定量分析- 相应建议文件资料项目流程及架构第4阶段：洽谈及内部审批第5阶段：完成交易协助获得最终物业选址的内部批准
8、准备详细的商务条款洽谈，并出具意向书帮助谈判，并完成相应租赁文件。准备最后的租约问题总结。进行项目总结协助完成法律文件。协助执行租约文件。想区域项目管理层进行反馈机会抱（如适用）。与客户的租赁管理团队协调准备租约摘要。提交客户满意度调查 意向书 租赁摘要 项目结束表单 客户满意度调查结束项目任务客户交付项目流程及架构设立项目时间表通过设立时间表，抓住重要时间节点20深圳写字楼供应筛选21等级大厦区域是否有空置6000平方米等级大厦区域是否有空置6000平方米A深圳发展银行大厦 LuohuXA世纪汇广场FutianXA嘉里中心LuohuXA京基100大厦LuohuA世界金融中心LuohuXA百仕
9、达大厦LuohuA华润大厦LuohuXA香江日航广场NanshanA招商银行大厦FutianXA招商局广场NanshanA中信大厦FutianXB瀚森大厦FutianA时代金融中心FutianXB天健商务大厦FutianA中心商务大厦FutianXB英龙商务中心FutianA国际商会中心FutianXB田厦国际中心FutianA安联大厦FutianXB深国投广场FutianA诺德中心FutianXB深业中心大厦LuohuXA金中环商务大厦FutianXB京广中心LuohuXA卓越时代广场期FutianXB罗湖商务中心LuohuXA免税商务大厦FutianXB投资大厦FutianXA新世界商务中
10、心FutianXB江苏大厦FutianXA大中华交易广场FutianB国际商会大厦A座FutianXA荣超经贸中心（第四座）FutianXB国际商会大厦B座FutianXA时代财富大厦FutianXB 福建兴业银行大厦FutianXA嘉里建设广场期FutianXB卓越大厦FutianXA现代国际FutianXB新华保险大厦FutianXA星河发展中心FutianXB航天大厦FutianXA荣超大厦FutianXB特区报业大厦FutianXA港中旅大厦FutianXB电子科技大厦FutianXA汉唐大厦NanshanXB赛格广场FutianXA海岸城东座NanshanXB现代之窗FutianXA
11、天利商务中央广场期NanshanXB喜年中心FutianXA海岸城西座NanshanXB中国有色大厦FutianXA东海国际中心FutianXB银座国际大厦FutianXA皇岗商务中心 2#FutianXB本元大厦FutianXA天利中央广场期NanshanXB求是大厦FutianXA绿景纪元大厦FutianXB华融大厦FutianXA嘉里建设广第三座FutianB地铁大厦FutianXA深交所广场FutianXB 中国凤凰大厦 1号FutianXA第一创业大厦FutianB中国经贸大厦FutianXA华安保险总部大厦FutianB华强广场FutianXA福田科技广场FutianB新时代广场N
12、anshanXA太平金融大厦FutianB时代科技大厦 FutianXA中航中心FutianBNEO 企业大道B栋FutianX办公面积估算及设计/，/，/! 茹叫: 人气 : 阳户人1122新办公室面积计算表供参考ua一洽谈总量量也 量经 些JJ旺用途人数所需房闸/工作台.目单位每个房问笛计面现面飘总数备注总经理2房阅21、司平方米各35平方米701.6血1.6m 办公桌、文件板、会容精 (3张)A、饮息室 舍一在单人庶)经理3房阅31可平方米备15平方米451.6m 1.6缸，始桌、 会精 2张可替通员工总人数200工作 台200个平方米每人1.44平方米2882m 1.2m 工作 自唱办
13、公室总人数总共403f气 坠坠 i用途人数所需房闸/工作台披目单位每个房问锚计面现面飘总.前台独立面积)ll问平方米接待处.20平方米20当洽谈室全怵员工共享31司平方米标准会议各10平方米30电脑窒T窒全体员工共享l阅平方米15平方米15祉-Jr 比.储存室全体员工共享21司平方米储存窒每个 15平方米30打印室全体员工共享3个平方米lS不佣要独立房间，放在过道 旁边便可以公共走道 (40%)342.00走廊、公共空间总懦求实用面积共855.00总求建筑面积 (-)1221.43假设70%的实用率鼠再来建鲸百草坡 兰)1315.38何理设65%的零用*201300 39368.9700000
14、00000000000000000000000000000000IT Opex000000000000000000000 170223.6 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542191219.293251948.681256147.825261396.756278193.335Quarter Totals0Ann
15、ual TotalDiscounted Cashflow Calculations15%Discounted CashflowCommulative Discounted Cashflow1.00191,219191,2190.87219,086410,3050.760.66171,873775,8620.57159,058934,920193,685603,990成本及折旧分析2014201520162017Q4 (Nov-Dec) Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q1Q2Q3Q2Q3Q4 (Oct)Rent20995.7234 62987.17 62987.17 629
16、87.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542Service Charge RatesDepreciation ExistingNew Depreciation7092.61063910639106391063910639106391063910639106391063910639106391063910639106393546IT Depreciation000077825.288
17、 83074.22 73626.14 73626.14 73626.1433 136613.3 73626.14 73626.14 29790.9786298703.718303952.649313656.579IT OpexQuarter Totals000 28088.3721 73626.14 73626.14 73626.14 73626.1433 73626.14 73626.14 73626.1428088.3721294504.573Annual Total P&LDiscounted Cashflows20132014201520162017Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1
18、Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Rent000 20995.7234 62987.17 62987.17 62987.17 62987.1701 62987.17 62987.17 62987.17 67186.3148 72435.25 62987.17 62987.17 62987.1701 125974.3 62987.17 62987.17 26244.6542Service Charge00000000000000000000Rates00000000000000000000Facilities Fit Out00 130854.600000000000000000IT
19、Fit Out成本及折旧分析23案例分享： 提前、主动近2年时间接触客户； 通过JLL国际平台和微软美国总部介绍项目；成立专项团队，为微软提供深度的房地产顾问为微软建议龙头企业的预租租赁方案； 与业主一同为微软订制个性化交付标准和租赁 条款。2. JLL如何帮助嘉里建设广场引进微软深圳分公司？1,200平方米1. JLL如何帮助太平金融大厦引进瑞华会 计师事务所深圳分所？6,300平方米 提前、主动超过1年半时间接触客户； 组成由客户代表、项目监理组成的客户服务团 队； 透彻理解客户需求，与发展商一同制定专门的 预测租赁方案； 因客户是四家所合并成一家 ，故需去北京总部 邀约所有重要合伙人会面
20、统一 意见，并整合所有 租期，考虑原有办公地点的退租策略 。25业主所关注的租金收益租赁进度租户品质 JP Morgan SONY UBS TOSHIBA HSBC CISCO 140元 180元 220元 260元 300元 340元 10% 25% 40% 60% 75% 90% 对项目的未来是怎么考虑的？出售还是继续持有是资产管理还是只关注财务报表？是偏向即时的租金收益还是租户品质？众望所归的三个指标一线城市预租赁情况下图是城市的预租赁成熟评分比较：109876543210香港上海北京广州深圳CTFFinanceCenter北京天津重庆成都广州深圳上海沈阳大连青岛南京杭州宁波400200
21、10060中国主要城市世界500强进驻数量当跨国企业稀缺的时候，将引起各个项目的竞争西安武汉*注：租期1、2、3表示每个租期代表三年的租约租期A、B、C、D表示每个租期代表二年的租约甲级写字楼的长期规划合理运用租赁策略，可有效地避免供应洪峰跌入红海市场竞争装修期培育期稳定期成熟期*假设所讨论的项目是2015年6月交付的物业租户组合架构的考虑租户组合业态丰富将有效地减少“黑天鹅”事件的冲击高风险大厦金融业80%金融业金融业金融业金融业金融业金融业金融业专业服务业20%专业服务业低风险大厦金融业40%金融业金融业金融业专业服务业20%专业服务业科技企业20%科技企业房地产行业10%贸易行业10%目
22、前保持着95%以上的出租率；租户组合以世界500强和国内龙头企业为主；全市最高租金，最高叫价达400元/平方米/月；案例分享-嘉里建设广场预计2014年12月底交付；目前出租率约70%；租户组合以国内龙头企业、专业服务业、金融企业为主；最高叫价达370元/平方米/月；案例分享-太平金融大厦深圳甲级写字楼市场分享四个一线城市甲级写字楼比较净吸纳量和租金增长(广州、深圳、北京、上海*)备注: % 增长指租金* 上海仅包含CBD; 其他三城市指全市甲级写字楼市场未来供应集中在福田中心区及南山深圳写字楼主要分布区域注: *数据到2017年底；现存量和未来新增供应量计算样本为整体市场资料来源：仲量联行3
23、5金融业发展带动租赁需求1.6001.4001.200Q 1，000十、./800E-r 600400200。金融业GDP 占比(2000-2013)200020012002200320042005200620072008-金融业增加值(左20092010201120122013-其他行业增加值(左-金融业GDP 占比(%)(右)16%14%12%10%8%6%4%2%0%J旺仲 量 盼 行资料来源:深圳统计局3637深圳甲级写字楼租赁需求甲级写字楼租赁需求分析注：数据更新于12年2月资料来源：仲量联行38甲级写字楼 展望展望甲级写字楼供应在2016年达到顶峰1，800.: 山- rn喃j 自
24、 回 国 匮J位于单一产权大厦内的可出租空间1.400位于单一产权大厦内的自用空间1，2001，600.噩噩噩-平安金融中心生命人寿大厦国信证券大厦散售供应.噩噩国-1.000800 K W回属制制棋快N r非深圳南方博时基金大厦E翠噩噩噩噩i600国银民生金融大厦深圳 申心天元(主楼)建设银行大厦 皇庭中心 中信大厦中国人寿大厦国际能源大厦.!_噩噩噩囡罩-i i J400京基滨河时代卓越城( 二期) 招商证券大厦 深圳移动大厦皑白f噩噩噩噩噩噩-太平金融大厦200深业上城鼎和大厦l2016F投行大厦卓越城(一期)。2017FJ旺2015F2014F注: F 指预测资料来源:仲量联行402016年大量新增供应预计对空置率构成压力然而，总部自用办公楼将支撑部分净吸纳量资料来源：仲量联行注：指甲级写字楼市场谨此致谢仲量联行2014年12月
