1、城市进入专题研究报告12前 言15年市场火热的背后，风险几何，市场未来将何去何从？政策预期 “稳增长，去库存“将成为2016年楼市调控的行动指南，楼市分化严重将导致地方政策调控成为主角 市场风向 市场持续分化，政策性繁荣背后危机四伏，短期市场（1年左右）仍将维持牛市走势，但中长期（2-3年）风险加剧，未来恐将陷入新一轮调整国家战略 国家战略导向利好城市群核心城市发展3核心结论15年市场火热的背后，风险几何，市场未来将何去何从？从国家战略、市场风向、政策预期三个角度进行拿地策略研判：u 国家宏观经济下行压力大，而房地产作为是拉动经济发展的主动力，预期政府对于房地产层面应仍以宽松、稳增长的政策调控
2、为主，16年楼市仍将为牛市走势；u 目前市场处于典型的政策性繁荣阶段，一二线热点城市土地市场火热异常，地王频出，面粉贵于面包，而高地价逼高房价，投资门槛上升，楼市泡沫化出现，市场需求将面临萎缩，市场下滑风险加大，因而未来2-3年陷入新一轮调整的可能性大，16年是从市场可能将由快牛转向慢牛，未来几年将进入熊来了的时代，1-2年后进入市场将会有高位接盘的风险；u 在市场风险持续加大的状况下，切忌盲目拿地，重点关注国家战略导向的城市圈核心的一线、二线城市及周边卫星城市，重点跟踪有望成为国家级新区及自贸区并具备市场潜力的板块，择优拿地，拿地时间尽量以上半年为佳，避免未来1-2年年市场到达峰值时，增加高
3、位接盘的风险；目 录宏观环境解读重点城市研究PART 1PART 24潜力城市分析PART 301020304宏观环境解读国家战略、政策面的深度研读，剖析市场机会5056宏观市场解读中央政策动向国家整体经济下行压力较大，稳增长政策力度将继续加大，宽松型政策仍将继续。未来1-2年内宏观环境对房地产影响整体利大于弊，市场将继续活跃。金融政策：房地产限购政策解禁来央行先后8次降息降准，其中5年以上商贷利率降至4.9%，公积金贷款利率降准3.25%，为近20年间历史最低水平。在不限购的城市首套房商贷首付比例降至25%。二套房首付比例最低40%。影响：降低购房者成本，刺激尚在观望中的购房者进入楼市，激活
4、市场需求。对开发商而言，有利于降低企业融资成本。公积金政策降低首付比例，放宽贷款条件、提高贷款二度、推进异地贷款。首套房首付二成，结清首套房贷二套房首付二成。影响：减轻购房者负担，刺激刚需及改善性需求的释放。实际中心理效应大于实际效应（首付2成门槛高，规定多，需纯公积金）。财税政策营业税免征年限5改2，满2年免征营业税。影响：盘活二手房市场存量，刺激改善性需求。开发政策房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目资本金比例由30%下调至25%影响：减轻房地产开发企业资金压力，刺激企业积极拿地，利好中高端项目。人口政策十八届五中全会，全面放开二胎政策影响：利好
5、学区房，及大户型改善性住房需求，三房、四房等大户型吃香。但具体效果还待时间检验（取决于社会整体生育意愿，单独二胎效果不明显）。户籍政策全面推行居住证制度，推行积分落户政策。影响：争夺流动人口，刺激房地产市场潜在需求。特大城市及超大城市落户门槛高，效果还有待观察（户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大三四线地级市乃至县级市，落户相对比较容易，如果只是购房落户，那么效果相对比较有限）7宏观市场解读2016政策前瞻中央经济工作会议定调，去库存和农民市民化已经成为2016调控主旋律，基本都是刺激房地产市场的政策，而鼓励开发商降低房价也只是一纸空文。因此中短期
6、内房地产市场还将延续牛市2015年11月10日，中央财经领导小组会议要化解房地产库存，促进房地产业持续发展2015年12月14日，中央政治局会议要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2015年12月21日，中央经济工作会议化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励开发商适当降低商品住房价格；促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。 2016年房地产宽松政策可能性列举：信贷金融政
7、策：降息降准、建立政策性住房银行，房贷资产证券化（MBS），首套房首付降至2成，二套房降至3成。财税政策：贷款利息抵税、减免契税、利息补贴、暂缓房地产税立法、降低房地产交易税费公积金政策：公积金制度改革，推进公积金异地贷款，扩大公积金缴存范围，将农民工纳入公积金缴存范围户籍政策：针对外来务工人员，只要是常住人员，拥有居住证，就应根据其居住年限、社保等情况享受程度不等住房保障其它政策：城市更新（旧改、棚改、城中村改造）补贴以货币为主、实物为辅，保障房货比货安置8宏观市场解读城市分化城市2015年10月价格同比 2015年10月销售面积同比深圳140.5120.9上海112.7125.3北京108
8、.193.6广州107.1126.1南京105.1151.1杭州103.273厦门102.9134.1武汉102.6122.7郑州101.9132.6宁波101.886.6天津101.4204.4石 家 庄10157.1太原100.2160.9合肥100.2141.1南宁100.1185.1南昌99.9119.2济南99.6179.3福州99.2120.5成都99.1118.5贵阳98.696.8哈 尔 滨98.5135西安98.2104.1重庆97.978.4海口97.8153.4兰州97.753.73长沙97.596.9长春97.4120.9沈阳97.1123.2乌鲁木齐96.765.7昆
9、明96.1110.8大连9687.3青岛95.7118.2西宁95.794呼和浩特95.3184.7银川95.3155.211%47%42%1-10月TOP10房企拿地总建面一线二线三、四线13%50%37%1-10月TOP20房企拿地总建面一线二线三、四线14%51%35%1-10月TOP50房企拿地总建面一线二线三、四线市场分化严重，一线城市及部分二线城市需求旺盛，被压抑的需求持续释放，市场火热；而大部分三四线城市市场停滞，因库存严重，以价换量现象明显。楼市冰火两重天的表现会让政府的调控政策因地制宜、区别对待可能性大，地方政策调控将成为主角；土地市场。房地产巨头纷纷回归一二线市场，导致一线
10、城市及部分二线城市土地市场火热，地王频现。从2015年1-10月土地市场成交情况来看，一二线城市是房地产巨头的主战场，在TOP50房企拿地总建面中一二线城市占据65%。商品房市场。市场冷热不均，北上广深一线城市一路高歌猛进，量价齐升，其中深圳市房价更是一骑绝尘。南京、杭州、天津等二线城市市场需求旺盛，房地产市场表现显眼。多数二三线城市市场停滞，因库存量大，以价换量现象明显。2015年10月35个大中城市新建商品住宅价格指数9宏观市场解读中国房地产周期根据国家统计局数据整理 根据1988-2014年我国商品房市场销售面积增长率指标分析，我国房地产市场大致可划分为三个周期：1989-1996年，1
11、996-2008年，2008年-至今。每一周期持续时间8-12年，平均一个周期10年。 2009年-2015年的商品房销售面积走势与1993年-1997年的走势极为相似；根据周期性波动的分析，预计中国房地产市场在未来1-2年内还将继续上涨态势，并逐渐达到顶点，在未来2-3年具有下滑可能性较大。-0.2-0.100.10.20.30.40.50.61987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2
12、012 2013 2014 20151988-2015年中国商品房市场销售面积增长率及价格增长率走势图销售增长率价格增长率1989-19961996-20082008-10宏观市场解读城市群城市群中心城市国家级城市群（5个）长江三角洲城市群上海、南京、杭州珠江三角洲城市群广州、深圳、香港京津冀城市群北京、天津长江中游城市群武汉、长沙、南昌、合肥成渝城市群成都、重庆区域性城市群（9个）哈长城市群哈尔滨、长春辽中南城市群沈阳、大连山东半岛城市群济南、青岛江淮城市群合肥中原城市群郑州天山北坡城市群乌鲁木齐、石河子、克拉玛依海峡西岸城市群福州、厦门、泉州北部湾城市群南宁地区性城市群（6个）兰西城市群兰
13、州、银川、西宁宁夏沿黄城市群银川晋中城市群太原滇中城市群昆明黔中城市群贵阳呼包鄂榆城市群呼和浩特布局核心城市三大核心城市群（长三角、珠三角、京津冀）中心城市（市场成熟，仍将是我国房地产市场最活跃、最发达地区）核心城市群（长三角、珠三角、京津冀）的卫星城（中心城市的外溢效应强，部分交通通达程度强，承接中心城市产业转移的卫星城，本身经济发展潜力大，房地产市场稳定并有上涨的可能性。 ）成渝城市群、长江中游城市群的中心城市（与“一带一路重大战略相结合的重要节点城市：成都、重庆、武汉、南昌、合肥）小道消息国家将建“10个北京”“十三五”期间，中国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展
14、，形成经济发展新的增长节点。入选机会城市：上海、广州、深圳、天津、重庆、武汉、南京、杭州、成都、长沙、郑州、西安、福州、昆明中国将加速发展一批中心城市（以城市群核心城市为主），承担全国性的功能。主导长江经济带和京津翼的重点城市将成为发展主力，同时区域内核心城市的周边卫星城也将迎来重大发展机遇。11宏观市场解读国家重大战略三大支撑带：“一带一路”、京津冀、长江经济带“一带一路” 合作的重点在于设施联通、贸易畅通。对于一带一路上的中心城市及节点城市来说，设施联通与贸易畅通二者联合带来人流、物流、资金流，对于房地产开发来说也是机会（住宅地产、物流地产、产业地产）15个港口枢纽：上海、天津、宁波舟山、
15、广州、深圳、湛江、汕头、青岛、烟台、大连、福州、厦门、泉州、海口、三亚2个航空枢纽：上海、广州10个节点城市内陆开放型经济高地：西安、兰州、西宁、重庆、成都、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥江苏“一带一路”重要节点城市：徐州、连云港（省级层面支持设立连云港、徐州综合保税区，争取设立连云港自由贸易港区）长江经济带横跨我国东中西三大区域，是我国重大区域协调发展的一项重大战略，主要中心城市集中于长江下游，中上游除省会城市外，发展情形一般。长江经济带中上游与“一带一路”相结合的重点节点城市后期发展战略机会大。长江经济带城市体系分布：一级中心城市（ 1个）：上海二级中心城市（11个）：重庆、南京、武汉、苏州
16、、杭州、南昌、成都、无锡、宁波、长沙、合肥全国性综合交通枢纽上海、南京、连云港、徐州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、武汉、重庆、成都、贵阳、昆明京津冀协同发展其核心在于以疏解非首都核心功能、解决北京“大城市病”，其实质是都市圈的建设，其重点在于北京非核心产业的转移和人口的疏散。产业新城开发机会：因产业转移主要由新城开发来承接，人口导入需要房地产参与。故而从产业新城发展角度看，先有产业的转移，再有人口的导入，配合北京轨道交通建设向周边燕郊、固安、涿州的延伸，这些区域产业新城将会迎来新的发展机会。重点承接北京疏散功能及产业城市：保定、廊坊、涿州、固安、燕郊北京地铁6号线海淀五路居通州潞城燕郊潮白新
17、城香河；大兴线海淀安河桥大兴天宫院固安；房山线丰台丰益桥房山苏庄涿州国家战略导向利好重点中心城市发展，“一带一路”的建设与发展将带动长江经济带、京津冀重要节点城市进入快速发展通道；12宏观市场解读国家级新区及自贸区建设国家级新区的房地产能否实现快速增长，要看新区原有存量和需求两个指标。房价上涨：浦东新区（上海）、滨海新区（天津）、两江新区（重庆）、南沙新区（广州）、江北新区（南京）、天府新区（四川）不温不火：湘江新区（长沙）、西海岸新区（青岛）、金普新区（大连）乏人问津：兰州新区（兰州）、西咸新区（西安）、贵安新区（贵州）、舟山新区（舟山）甘肃兰州新区四川天府新区重庆两江新区贵州贵安新区云南滇
18、中新区广州南海新区广东自贸区（广州、深圳、珠海）湖南湘江新区福州新区福建自贸区（福州、厦门、平潭）浙江舟山新区上海浦东新区上海自贸区南京江北新区青岛西海岸新区陕西西咸新区天津滨海新区天津自贸区大连金普新区排队申请的国家级新区武汉光谷新区、郑州郑东新区、江西昌九新区、沈阳沈北新区、乌鲁木齐新区、石家庄正定新区、南宁五象新区、唐山曹妃甸新区、济南黄河新区、合肥巢湖新区（目前国家级新区含金量降低，没有太多优惠政策，主要是着眼于产城融合产城融合，在城镇化过程中发挥区域增长极的引领作用。）申报自贸区城市兰州（材料转至商务部）、重庆（上报国务院）、广西钦州（上报国务院）、哈尔滨、成都、郑州、西安、乌鲁木齐
19、、大连、武汉。（从中央层面上看，已成立的四个自贸区均位于沿海，与21世纪海上丝绸之路联系密切，未来内陆地区获批自贸区可能性更大，中西部地区尤其是与“一带一路”、长江经济带等战略最匹配的区域和节点城市最有可能获批）15个国家级新区、4个自贸区分布图申报国家级新区城市多个城市向中央政府申请批准国家级新区及自贸区建设，新区及自贸区的建设将会带动区域板块经济发展、提升市场影响力，对于这些热点板块可以保持较高的关注度：如武汉、郑州、合肥、重庆等城市机会显著13宏观市场解读关于房地产投资宏观层面的8点建议楼市目前是典型的政策性繁荣，但繁荣的背后，市场需求过度透支，危机潜伏，但从历史波动来看，2009201
20、0年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条，未来市场风险加剧。现阶段拿地应当更加理性，不可盲目跟风；国家整体经济下行压力较大，稳增长政策力度将继续加大，国家需要房地产行业的稳定来带动经济发展，政策利好明显；市场地王频现，高地价逼高房价，高房价之后市场将面临下滑，风险加剧，虽短期内受国家层面宏观政策的保驾护航，短期牛市仍将继续，但市场3-5年内有陷入新一轮调整；市场分化加剧，三四线城市及部分二点五线城市，市场停滞，供应过剩，库存压力大，市场以价换量现象明显，后期下行空间仍较大，不建议进入；一二线楼市的疯狂，对周边卫星城的带动效应明显，对于这些卫
21、星城，我们可以择优重点关注；我们需要打造我们的拿地模式，将单纯的拍地方式多元化，增强软投资能力，提升拿地能力；目前土地市场处于高位，我们应当在市场过热之后，回落期时进行拿地操作，明年一二季度土地市场将会有降温可能，拿地机会将显现；国内房地产市场已进入明显分化且持续加剧的时代，在市场已具备极大的系统性风险下，房地产投资需更加谨慎，而对于有国家战略导向和政策利好护航的城市及板块而言，市场风险相对可控，短期的波动性也难以撼动城市的高速发展带来的市场需求的增长；我们未来的投资关注重点将以那些具有城市群核心地位的两大经济带的重点一、二线城市，以及重点核心城市周边部分市场健康，具备发展潜力的卫星城为主14
22、城市片区城市长三角经济圈上海京津冀经济圈北京珠三角经济圈深圳、广州长江中部经济圈武汉、成都城市片区城市长三角经济圈南京、苏州、宁波、杭州、合肥京津冀经济圈青岛、济南、天津珠三角经济圈佛山、厦门、东莞长江中部经济圈重庆、长沙、郑州城市片区城市长三角经济圈南通、徐州、扬州京津冀经济圈沈阳、大连、唐山珠三角经济圈福州、泉州、漳州长江中部经济圈贵阳、昆明、兰州具体包括长三角区域、环渤海区域、珠三角区域、中西部的城市，总共约43个城市：综合城市人口流动、产业支持、土地供应、库存去化、市场情况等指标筛选得出重点一线城市（3个）上海、北京、深圳重点二线、二点五城市（5个）南京、苏州、武汉、合肥、郑州具备发展
23、潜力城市（6个）广州、杭州、天津、成都、济南、重庆宏观市场解读重点及潜力城市筛选15重点城市研究0103020405市场研判，挖掘机遇16二、重点城市研究商品房市场分析通过对8个重点城市近五年整体商品房市场供求，增幅情况进行分析，我们可以看出：市场健康状况分析：8个重点城市房地产市场均较为健康，风险可控，未来的市场仍有一定的发展空间 库存压力均可控，8个重点城市库存去化周期基本在一年左右较为健康的水平，整体市场发展较为健康。土地待开发量去化周期可控，部分城市表现优异，其中，上海、北京、深圳、合肥等四市因土地供应逐年下降，土地供应稀缺，在较为稳定并稳步上升的需求刺激下，市场已进入供不应求的阶段；
24、市场走势研判：短期仍将维持较为火热的发展态势，中上期来看政策面以及市场供需的变化可能会产生一定的波动，但未来总体仍将保持较为稳健，震荡上行的趋势 近几年市场整体供销两旺，虽由于政策调控影响，略有波动，但基本处于快速发展或较为稳定的发展态势，15年在本身具备较为稳定的市场基础下，政策性利好刺激楼市需求的释放，量价齐升，形成政策性繁荣；随着重点城市的继续发展以及土地资源稀缺性的愈发凸显，市场仍将保持上升趋势；商品房 城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 商品房库存情况 土地待开发量名称 供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增
25、幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比当前存量（万方） 去存周期 当前存量（万方） 去存周期 上海 -6.76%-14.42%3.38%1.28 -3.56%5.66%7.96%1.16 20.47%28.50%11.53%1.09 11.53%-13.25%3.10%1.40 -19.70%8.79%19.66%1.04 2249.4412-1111.15北京 -3.88%-18.87%-0.09%1.00 -11.30%23.89%1.17%0.72 2.40%-0.31%9.90%0.74 44.79%-24.10%-0.15%1.41 -32.58
26、%-14.17%14.73%1.11 2198.8615-1043深圳 7.55%-10.58%2.02%1.50 38.24%34.47%-2.51%1.54 19.53%29.22%17.59%1.42 2.88%-7.30%8.76%1.58 -4.14%37.01%33.45%1.10 696.3610-1111.61南京 26.63%-7.77%1.88%1.75 3.74%59.01%-0.59%1.14 28.17%25.67%10.52%1.16 -11.95%-24.93%10.46%1.36 -17.76%11.40%8.10%1.01 1147.5412274034苏州
27、10.62%1.63%4.85%1.12 7.33%84.93%5.91%0.65 29.05%-25.23%-11.67%1.13 2.97%-3.90%2.56%1.21 -31.27%8.19%10.61%0.77 1224122278.2126郑州 -5.26%-2.63%1.37%1.39 46.28%49.58%-6.15%1.36 8.91%15.07%-0.60%1.28 -3.30%-3.90%8.22%1.29 -7.37%-5.03%9.83%1.26 1269124195.5653合肥 18.63%0.67%0.69%1.29 8.10%23.63%1.43%1.13
28、56.70%59.26%-1.99%1.11 11.35%0.28%6.87%1.23 -22.89%-25.89%11.08%1.28 1355.9510-619.94武汉 21.47%0.82%0.53%1.42 8.26%11.76%1.37%1.37 -3.78%16.22%5.84%1.14 12.91%6.97%7.26%1.20 -6.44%-6.21%8.25%1.20 2796166135.833717商品房 城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 商品房库存情况 土地待开发量名称 供应量 成交量 成交价格（元/） 供应量 成交量 成交价格
29、（元/）供应量 成交量 成交价格（元/）供应量 成交量 成交价格（元/） 供应量 成交量 成交价格（元/）当前存量 去存周期 当前存量 去存周期 （万方） （万方（万方） （万方（万方） （万方 （万方） （万方） （万方） （万方） （万方） （月） （万方） （月） 上海 2293.761797.21527622121898.86 16492 2664.842440.11 18394 2972.082116.9189652386.592303.05226932249.4412-1111.15北京 1554.651548.321796313791918.22 18174 1412.03191
30、2.319974 2044.471451.39199451378.41245.69228822198.8615-1043深圳 454.57304.0320594628.4408.8420077751.1528.3223609772.76489.7425678740.77670.9734267696.3610-1111.61南京 989566117561026900116871315113112916 1157.88849.0914267952.29945.88154231147.5412274034苏州 791.56703.9611687849.61301.82 12378 1096.3997
31、3.3110933 1128.96935.3111213775.931011.9124031224122278.2126郑州 914.7659.9279401338987.0974521457.171135.8474071409.151091.5380161305.251036.6188041269124195.5653合肥 972.23753.6968991051931.7869981646.91483.9568591833.781488.0773301414.081102.7981421355.9510-619.94武汉 2143.871514.66683923211692.7269332
32、233.311967.3373382521.712104.4578712359.251973.688520.222796166135.8337二、重点城市研究商品房市场分析 对比8个重点城市，其中上海、北京、深圳、合肥的商品房市场表现最佳，库存去化周期短，土地供应稀缺；市场需求保持旺盛 南京、苏州、郑州目前市场表现较佳，土地存在一定的待开发量，除郑州偏高外，其余均在可控范围之内 武汉目前库存去化周期达到16个月。土地待开发量达到37个月，有一定库存压力，但市场成交火热，风险可控；市场表现极佳市场表现一般市场表现极佳市场表现较佳18二、重点城市研究住宅市场分析通过对8个重点城市近五年商品住宅市场
33、成交情况进行分析，我们可以看出： 住宅市场健康状况分析：市场库存量小（除武汉以外），市场基本健康，风险可控，未来仍具有较大的发展潜力 8个重点城市库存去化周期均在较为健康，可控的范围内，除武汉（16个月）略高外，其他城市去化周期均在10个月以下。 住宅市场走势研判：短期市场未来仍将保持较为稳定的供求结构，部分土地稀缺的城市量跌价涨的状态将常态化，中长期来看市场供需与政策面变化有可能会带来市场波动，但幅度不会太大，市场将保持较为稳定的上升态势 市场供销存在一定的波动，整体供略大于求，但供求关系渐趋平衡，均价处于上升通道中，涨幅与市场波动有一定关联；住宅市场火热，供销两旺，政策性繁荣明显；住宅城市
34、 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 商品房库存情况 名称 供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比当前存量（万方） 去存周期 上海 5.66%-17.24%6.78%1.30 -4.82%10.31%10.51%1.12 17.81%27.12%20.21%1.04 14.88%-10.52%0.56%1.33 -54.18%-29.96%19.02%0.87 951.168北京 -9.37%-21.84%-1.90%1.12 -4.00%39.27
35、%5.43%0.77 -16.49%-9.58%11.16%0.72 52.65%-21.71%3.35%1.40 -47.08%-18.00%13.14%0.90 1012.789深圳 3.46%-15.15%-5.59%1.48 38.04%34.98%-0.41%1.51 5.76%19.52%15.44%1.34 -0.07%-8.05%9.84%1.46 -10.65%32.70%29.14%0.98 410.995南京 -2.76%-25.22%9.50%1.49 6.69%91.25%-13.36%0.83 37.59%29.67%19.03%0.88 9.37%-21.85%1
36、0.46%1.24 -14.39%12.46%8.10%0.94 614.457苏州 10.26%17.41%11.71%1.04 2.09%99.18%-3.98%0.54 40.28%-32.89%2.72%1.12 4.09%1.68%2.56%1.15 -32.93%9.80%10.61%0.70 574.346郑州 -28.11%-49.90%9.11%1.31 35.17%71.43%1.98%1.03 5.38%4.07%14.13%1.05 14.37%-4.89%8.22%1.26 -11.49%1.99%9.83%1.09 612.497合肥 -11.51%-13.48%4
37、.19%1.31 -1.84%42.40%4.04%0.90 48.52%64.72%5.33%0.81 9.00%-12.29%6.87%1.01 -22.05%-21.57%11.08%1.00 455.955武汉 23.73%-4.19%3.21%1.50 5.14%27.36%8.67%1.24 8.10%17.47%8.07%1.14 15.19%1.29%8.87%1.30 -10.95%14.72%8.49%1.01 2796.491619住宅城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 住宅库存情况 名称 供应量 成交量 成交价格（元/） 供应量
38、成交量 成交价格（元/）供应量 成交量 成交价格（元/）供应量 成交量 成交价格（元/） 供应量 成交量 成交价格供求比当前存量 去存周期 （万方） （万方（万方） （万方（万方） （万方 （万方） （万方） （万方） （万方） （元/） （万方） （月） 上海 1698.081308.9142191616.251443.9157141904.141835.51188902187.461642.42189951002.31150.3226080.87951.168北京 1079.26960.26176271036.131337.3418584865.241209.2206581320.7994
39、6.7421351699776.3241560.941012.789深圳 402.43271.718983555.5366.7418906587.49438.3421826587.08403.0623973524.53534.86309590.98410.995南京 598400.612524638766.1610851877.8993.4512916960.05776.3414267821.92873.06154230.94 614.457苏州 633.69606.6211085646.911208.2610644907.47810.8310933944.62824.4511213633.6
40、905.25124030.70 574.346郑州 650.75495.96364879.59850.16490926.89884.6774071060.1841.378016938.27858.1288041.09 612.497合肥 707.86541.36259694.87770.8651210321269.6368591124.861113.597330876.88873.3881421.00 455.955武汉 1499.87999.476142.471576.921272.936674.831704.651495.317213.71963.611514.61694.451748.6
41、41737.558520.221.002796.4916二、重点城市研究住宅市场分析市场表现极佳市场表现一般 对比8个重点城市，除武汉外，其他城市住宅库存去化周期均较短，均无库存压力，武汉存在一定的市场库存，但风险可控 供求结构平衡，部分楼市火热城市，15年已进入供不应求的状态； 武汉供销两旺，但市场存在一定的库存压力，但得益于稳定增长的市场需求，风险可控；市场表现较佳20商办市场分析二、重点城市研究 商办市场健康状况分析：近几年商办市场供大于求局面已常态化，库存压力极大，去化缓慢，局面难以逆转，市场风险不可控，不宜进入；市场成交逐年萎缩，库存量激增，市场供应量受市场风险影响也逐年下降，均价波
42、动明显，市场风险较大； 商办市场走势研判：短期未来市场仍将继续保持缓慢去库存的状态，市场风险扩散也将导致供销量保持下行趋势，中长期来看，随着城市的发展带来的商业、商务需求以及库存量的消耗，未来市场可能会回到较为供销平衡的状态；住宅市场的火热并未传导至商办市场，供销状况仍保持下行态势，均价虽有小幅上调，但市场仍处于较为被动的局面；通过对8个重点城市近五年商办市场成交情况进行分析，我们可以看出：商业城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 名称 供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比
43、供应增幅成交增幅价格增幅供求比上海 -1.30%-23.46%21.00%1.22 -17.55%-16.43%14.21%1.20 17.63%26.46%8.14%1.12 27.97%-27.78%2.68%1.98 -22.12%-11.27%0.90%1.74 北京 2.62%-22.95%8.91%0.53 -43.28%-16.28%-13.20%0.36 118.93%4.41%25.81%0.75 10.94%-29.96%-7.30%1.18 -19.27%-36.33%6.52%1.50 深圳 10.84%20.49%4.76%1.43 238.90%30.81%-6.6
44、5%3.71 29.96%113.49%11.52%2.26 -14.47%-5.54%4.20%2.05 15.81%55.00%21.73%1.53 南京 -42.76%-32.46%1.08%1.70 110.47%-11.61%1.14%4.05 -14.40%30.15%7.07%2.67 10.49%-18.00%2.27%3.59 -44.65%-21.55%-6.05%2.53 苏州 17.65%19.74%8.63%2.39 13.73%33.45%6.95%2.04 -14.13%1.49%4.94%1.72 -0.58%27.78%16.48%1.34 -43.32%-4
45、0.12%6.52%1.27 郑州 39.76%10.36%1.53%1.58 53.78%-32.15%-1.14%3.58 34.63%34.21%-12.34%3.59 -26.55%43.57%-0.91%1.84 合肥 31.69%6.81%9.56%1.99 28.68%10.42%8.80%2.31 46.17%36.65%-11.88%2.47 74.12%141.34%-13.85%1.79 -46.23%-41.85%20.23%1.65 武汉 33.04%-2.22%17.31%1.76 44.17%57.12%-16.46%1.62 -43.52%-15.43%11.4
46、2%1.08 50.96%-22.56%9.60%2.10 -13.33%-35.56%-2.20%2.83 办公城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 名称 供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比供应增幅成交增幅价格增幅供求比上海 -1.40%17.14%32.07%1.31 -26.54%-6.06%-9.52%1.03 87.29%48.36%-7.45%1.30 -14.66%-29.01%15.11%1.56 37.50%22.35%15.39%1.75 北京 36.
47、03%-16.93%8.97%1.38 -23.17%30.58%-14.13%0.81 13.86%17.43%6.06%0.79 -1.42%-49.22%16.71%1.53 -2.94%-8.96%1.98%1.63 深圳 5.62%-12.86%3.23%1.77 32.00%-11.30%3.76%2.64 224.31%292.92%2.16%2.18 7.66%14.50%-9.52%2.05 69.07%77.46%40.80%1.95 南京 22.11%65.11%2.07%1.74 -18.82%1.13%0.63%1.39 -9.26%-0.71%-0.42%1.27
48、41.35%-11.53%-0.18%2.04 -17.77%17.05%0.08%1.43 苏州 6.39%17.53%6.57%4.17 -4.45%22.44%5.82%3.25 2.68%30.59%2.71%2.56 -46.04%-21.10%2.56%1.75 -44.46%-29.97%10.61%1.39 郑州 15.84%13.82%5.96%0.84 101.43%-16.46%-5.88%2.03 -4.48%60.27%3.09%1.21 -45.54%-24.29%8.28%0.87 -45.84%-65.50%-7.35%1.36 合肥 20.96%17.66%4
49、.37%1.57 -28.32%-23.01%0.95%1.46 56.20%17.88%2.74%1.94 -0.30%24.55%12.58%1.55 -15.14%-20.00%1.00%1.64 武汉 47.89%66.06%53.10%3.36 25.27%12.85%40.94%3.73 -34.32%72.15%6.14%1.42 28.22%-33.52%-7.02%2.75 -13.16%-13.47%3.62%2.76 商办存量城市 库存情况 名称 当前存量 （万方）去存周期（月） 南京 533.0973苏州 649.6661武汉 648.5150合肥 656.5137郑州
50、 90039上海 502.7538北京 253.7527深圳 190.31821办公城市 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年1-10月 名称 供应量 成交量 成交价格（元/） 供应量 成交量 成交价格（元/）供应量 成交量 成交价格（元/）供应量 成交量 成交价格（元/） 供求比供应量 成交量 成交价格（元/）（万方） （万方（万方） （万方（万方） （万方 （万方） （万方） （万方） （万方） 上海 238.06181.3326836174.89170.3424281327.55252.7122472279.53179.4258671.56 384.35219.52
