1、物业设施设备管理指南物业设施设备管理指南第三部分第三部分空调系统空调系统主讲：王寿轩掌握：掌握：通过学习，应掌握： 空调系统的基本知识及分类； 空调系统接管验收的依据、内容、程序和方法； 运行管理的依据、内容、要求和应急处理； 维修保养依据、方法、内容级重点； 热源及锅炉的基本知识和管理要求熟悉：熟悉：通过学习，能熟悉： 空调系统、设备的基本理论知识和主要设备的工作原理； 熟悉相关的法律法规、规范、标准，并能在实际工作中灵活应用； 管理中的风险和控制。了解：了解：行业新动向和专业技术管理的新趋势；空调专业新技术。 培训学习的基本要求培训学习的基本要求一、一、指南指南编写的指导思想和发行意义编写
2、的指导思想和发行意义1、指南指南的编撰发行是行业发展的需要的编撰发行是行业发展的需要随着国民经济和房地产行业的快速发展，物业项目已从普通住宅小区演变为高档建筑，其设施设备配套齐全并技术愈来愈先进，因此，对物业管理行业的专业技术要求也不断提高，这就极需要由规范的系统管理理论作指导，指南的适时出版发行即可满足行业发展的需要。2、指南指南可以满足行业专业技术管理的需求可以满足行业专业技术管理的需求指南专业技术基础理论扎实且易掌握，管理依据、程序、方法符合行业要求，切实可行，并操作性很强，因此，它可作为业内专业技术人员的培训教材和管理工具书，可以促进行业实现规范化的专业管理。二、二、指南指南的编写依据
3、的编写依据1、简要的专业技术基础知识；2、相关的法律、法规、规章和政策性文件；3、行业专业管理需求和物业服务合同的约定；4、相关专业技术规范、标准和规程；5、行业的专业技术管理经验。三、做好空调专业技术管理必备的条件三、做好空调专业技术管理必备的条件1、“客户第一、服务至上”的服务意识；2、具备促进行业健康发展的职业操守；3、了解相关的法律、法规和行规，遵守物业服务合同约定；4、掌握相关的专业知识和技术能力，主要包括： （1）空调专业的基础理论知识达到一定水平。（2）空调服务对象客户对空气调节的需求，包括舒适性和工艺需求。（3） 相关费用成本的控制和承担责任等；（4）空调系统、设备的工作原理、
4、技术性能、型号规格和安装、运行、维护的操作技术等。（5）气象基础知识。以便根据天气、气候的变化趋势做到空调运行的预防调节或季节性维修保养，保证适时满足用户对空调的需求。空调系统主要分为六章二十三节共100页，计10万余字，从空调系统概述、接管验收，到运行管理、维修养护，以及大中修管理都作了详细的论述，最后一章对热源部分进行了简单的介绍，从而较全面、系统的为物业管理中的空调系统管理提供可参考的理论依据。下面就需要掌握的重点做简单介绍.四、四、指南的第三部分指南的第三部分空调系统空调系统的主要内容和掌握要点的主要内容和掌握要点第十一章第十一章 空调系统概述（空调系统概述（P161）一、空调系统是由
5、供暖、通风和空气调节三大部一、空调系统是由供暖、通风和空气调节三大部分组成，主要包括：分组成，主要包括：冷、热源制冷（热）设备 空调末端设备空气处理单元空调系统空调系统动力控制系统水管道循环系统 重点介绍人工制冷，即采用“相变制冷”，利用工质蒸发吸热的原理达到制取冷源的目的。人工制冷的主要方式蒸汽压缩式制冷吸收式制冷二、空调系统的冷（热）源：二、空调系统的冷（热）源：压缩式制冷机组主要由四部分组成：蒸汽压缩机 蒸发器 冷凝器 节流装置 （一）压缩制冷机（一）压缩制冷机压缩式制冷机组常用的蒸汽压缩机有：1、活塞式蒸汽压缩机；2、螺杆式蒸汽压缩机；3、离心式蒸汽压缩机；4、滚动转子式蒸汽压缩机；5
6、、蜗旋式蒸汽压缩机；氨（R717） 氟利昂（R11、R12、R22、R123、R134a） 合成制冷剂（R410A、R407C）压缩式制冷机组常用的制冷工质（制冷剂）有：空气 水 盐水 压缩式制冷机组常用的载冷剂有：有机化合物 其他水溶液 压缩式制冷机组主要消耗的是机机械能械能，由发动机或电动机拖动。 （二）吸收式制冷（二）吸收式制冷主要是溴化锂吸收式制冷发生器发生器 冷凝器冷凝器 蒸发器蒸发器 吸收器吸收器 溴化锂吸收式制冷机组主要由以下部分组成：还有：热交换器 溶液泵 抽真空设备节流装置节流装置 溴化锂吸收式制冷工质是由溴化锂水溶液和水构成的二元工质对，其中：水（冷剂水）是制冷剂，溴化锂水
7、溶液是吸收剂。溴化锂吸收式制冷机的分类： 1、按用途分为：冷水机组 冷热水机组 热泵机组 2、按驱动热源分为：蒸汽型 热水型 直燃型 3、按驱动热源的利用方式分为：单效 双效 溴化锂吸收式制冷主要消耗的是热能热能，用水蒸气或热水驱动。三、空调末端设备三、空调末端设备空气处理单元空气处理单元 它是用来处理空调房间内的空气，并进行输送和分配，使其保持在需求的标准范围内，以满足用户的需求。其组成的设备设施包括：通风机 空气处理组合（过滤、冷却、加湿、干燥、加热、洗涤、水汽分离等） 风道（筒） 调节阀等主要包括： 空调机组 新风机组 风机盘管 是连接空调冷（热）源与空调末端设备的水管道循环系统。可保证
8、系统正常循环和使系统状态稳定在标准范围内，以满足系统运行的需要。四、空调水管道及循环系统四、空调水管道及循环系统主要是：冷媒水系统冷媒水系统 主要包括动力和控制两部分，它可以为空调系统提供动力和维系系统正常运转，达到科学、高效、安全、节能的目的。五、空调电气系统五、空调电气系统主要是：电动机 控制柜 电缆 电子元件 集成电路 空调系统按不同的分类方式可分为多种类型。如：六、空调系统分类六、空调系统分类按服务对象不同可分为：集中式空调系统工艺性空调舒适性空调按空气处理设备的设置情况可分为：半集中式空调系统分散式空调系统 七、空调新技术七、空调新技术 目前广泛应用的有：大温差小流量空调系统冰蓄冷空
9、调技术热泵技术简述空调的定义。空调系统是由哪几部分 组成的？主要包括那几个系统？简述空调系统的制冷机组的工作原理。空调系统如何分类？ 习题习题第十二章第十二章 空调系统接管验收空调系统接管验收 （P174）一、空调系统接管验收的依据：一、空调系统接管验收的依据：n 国家、地方、行业的技术标准、规范和法规n 生产厂家提供的使用说明书n 竣工图纸和技术资料、设备清单n 物业服务合同二、接管验收的范围二、接管验收的范围 竣工图竣工图竣工资料竣工资料设备与系统设备与系统合同合同 机配件和工具机配件和工具试运行报告试运行报告综合验收报告综合验收报告使用说明书使用说明书三、接管验收程序：三、接管验收程序：
10、n 接管验收准备：工作标准 验收方案 组织 工具 资料n 验收实施： 查验资料预查验记录问题收集、汇总及处理再检验交接签收资料归档n 质量遗留问题的处理与质量保修四、查验方法四、查验方法 观感查验观感查验 使用查验使用查验 检测查验检测查验 试验查验试验查验 五、空调设备管理档案的建立五、空调设备管理档案的建立（一）新建物业项目空调基础管理档案的建立 1、设备原始技术档案，主要包括： （1）建设单位提交的竣工图与竣工资料、设备清单、交接验收表等 （2）生产厂家的安装、维护、使用说明书，技术图纸、合同及保修文件 2、设备基础管理档案，主要是： 设备登记卡 设备清单 设备台帐 设备卡 以上档案资料
11、要统一建档保存，专人保管，与设备寿命同期“终生”保存。设备使用管理档案1、设施设备运行维护档案,主要是：设备运行日志、故障处理记录、设施巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告单、设备完好率评定表、设备系统测定记录、设备专业安全检查报告等。该档案一般保存35年，可定期处理。 2、设备系统修理、更新改造档案，主要是：设备大、中修和更新改造的计划、实施合同、实施报告、检测报告、验收报告等3、设备设施报废档案：主要包括：报废申请、评估、批示、处理记录等u物业空调设备接管验收的依据有哪几个方面？u空调系统、设备查验的方法；u档案管理的作用和意义；u空调设备基础管理档案包括哪些内容。 习题习题
12、第十三章第十三章 空调系统的运行管理空调系统的运行管理 （P181）一、空调系统运行管理的目的：一、空调系统运行管理的目的： 管理制度化管理制度化 操作规范化操作规范化 人员专业化人员专业化职能责任化职能责任化 保证空调系统科学、合理运行，为用户提供舒适、卫生的工作、生活环境，实现合理、环保、节能、安全的目的。使管理实现“四化”，即： 二、空调系统运行管理依据：二、空调系统运行管理依据：国家、地方标准与规范国家、地方标准与规范 设备使用说明书设备使用说明书 物业服务合同物业服务合同三、运行管理的内容：三、运行管理的内容：管理岗位设置与人员配置管理岗位设置与人员配置 制定岗位职责制定岗位职责 制
13、定运行操作规程制定运行操作规程 拟定空气质量标准和运行方案拟定空气质量标准和运行方案四、空调系统运行操作规程，主要是：四、空调系统运行操作规程，主要是：中央空调系统标准作业规程中央空调系统标准作业规程螺杆式冷水机组操作规程螺杆式冷水机组操作规程活塞式冷水机组操作规程活塞式冷水机组操作规程离心式冷水机组操作规程离心式冷水机组操作规程溴化锂吸收式冷水机组操作规程溴化锂吸收式冷水机组操作规程热泵机组操作规程热泵机组操作规程热交换器操作规程热交换器操作规程五、空调系统运行管理基本要求五、空调系统运行管理基本要求 （一）制定运行管理规章制度：运行工岗位守则 交接班制度 机房管理制度 设备管理制度 （二）
14、拟定突发事件处理预案，主要是：1、有害气体泄露和传染病流行期处理预案2、消防应急预案3、突然爆管应急案4、发生机械、人身事故应急预案 六、空调运行环保、卫生、节能及安全要求六、空调运行环保、卫生、节能及安全要求清扫风系统，避免空气污染清扫风系统，避免空气污染制冷剂和润滑油回收处理制冷剂和润滑油回收处理减震、降噪减震、降噪使用合乎环保要求的制冷剂使用合乎环保要求的制冷剂（一）环保要求，主要是：拟定科学的空气质量控制标准拟定科学的空气质量控制标准制定合理的运行方案制定合理的运行方案根据用户需求和天气变化及时调整运行方式根据用户需求和天气变化及时调整运行方式宣传合理使用空调的节能知识宣传合理使用空调
15、的节能知识（二）节能要求，主要是：采取有效措施，减少跑、冒、滴、漏，减少无谓浪费采取有效措施，减少跑、冒、滴、漏，减少无谓浪费能耗记录、统计、汇总、分析能耗记录、统计、汇总、分析采用新技术、新材料、新设备、新工艺采用新技术、新材料、新设备、新工艺控制合理的新风量，保证空调房间空气的含氧量达标控制合理的新风量，保证空调房间空气的含氧量达标 合理控制风压，避免空气交叉污染合理控制风压，避免空气交叉污染定期清洗空调水系统和空气处理系统，避免有害菌滋生定期清洗空调水系统和空气处理系统，避免有害菌滋生定期对空调房间的空气质量进行检测定期对空调房间的空气质量进行检测（三）卫生要求，主要是：及时清扫空气过滤
16、装置或更换过滤材料及时清扫空气过滤装置或更换过滤材料采取有效措施隔离所有污染源，杜绝外界污染采取有效措施隔离所有污染源，杜绝外界污染完善各类安全保护装置，并保持有效完善各类安全保护装置，并保持有效定期检查电气系统、消防设备，保证完好定期检查电气系统、消防设备，保证完好严格控制易燃、易爆、有害物质存放严格控制易燃、易爆、有害物质存放定期检查压缩式制冷机组的保护装置，保证其正常工作定期检查压缩式制冷机组的保护装置，保证其正常工作（四）安全要求，主要是：定期检查溴化锂吸收式制冷机组的安全保护装置，保证其正常工作定期检查溴化锂吸收式制冷机组的安全保护装置，保证其正常工作制冷机保持在正常工况下运转，避免
17、超温、超压、超负荷制冷机保持在正常工况下运转，避免超温、超压、超负荷定期校验压力表、温度计、液位计、安全阀等装置，使其符合要求定期校验压力表、温度计、液位计、安全阀等装置，使其符合要求空调系统运行管理的目标是实现哪“四化”；应急预案如何设置；中央空调运行管理标准作业规程是；对压缩式制冷机组，应定期检查，下列保护装置应正常工作；对溴化锂吸收式制冷机组，应定期检查，下列保护装置应正常工作。 习题习题第十四章第十四章 空调系统的维修养护空调系统的维修养护 （P205）一、一、维修保养的目的：维修保养的目的： 通过主动、有效合理的维修保养，保持空调设备良好的技术状态，提高系统的运行效率；减少设备故障，
18、避免事故发生；有效延长设备大中修周期，甚至可以避免设备大修；延长设备有效使用寿命，降低设备寿命周期费用；促使物业保值增值，为业主创造价值，为社会创造财富，充分体现物业设备管理价值。二、二、维修保养的依据维修保养的依据标准与规范标准与规范 物业服务合同物业服务合同 生产厂家的使用说明书生产厂家的使用说明书三、三、维修养护管理维修养护管理 ：（一）维修养护计划管理 （二）空调设备维修养护内容，分为：日常保养和定期保养。主要维保内容包括：1、冷（热）源主机：压缩式制冷机组： 螺杆式、离心式、溴化锂吸收式冷水机组： 标准型（蒸汽型） 直燃型 热泵机组： 气源热泵 水源热泵2、冷媒水系统： 循环泵 分（
19、集）水器 水处理装置 管道与附件 3、冷却水系统： 循环泵 冷却塔 水处理设备 管道与附件4、空气处理单元: 通风机 空调机组 新风机组 风机盘管5、动力与控制系统：归电气专业 6、检测计量设备维修保养工作职责：1、部门与岗位职责：总工室 工程部 空调主管 空调工2、维修养护工作流程： 设备运行状况鉴定制定维保计划计划实施过程检查、监督竣工验收资料归档3、空调设备养护流程，主要包括： 制冷压缩机养护流程 冷凝器和蒸发器养护流程 溴化锂机组养护流程 循环泵养护流程 冷却塔养护流程 风机盘管养护流程 管路与附件养护流程 电气系统养护流程四、维修保养要求，包括：四、维修保养要求，包括： 管理制度管理
20、制度 操作规程操作规程 质量管理质量管理 安全管理安全管理 应急预案（消防、机械人身事故）应急预案（消防、机械人身事故） 五、环保与节能要求：五、环保与节能要求： 主要介绍环保要求主要介绍环保要求 保养的依据、计划、要求；离心式制冷压缩机维修保养时，必须检查的内容是；溴化锂吸收式制冷机组维修保养时必须进行哪些项目；溴化锂吸收式制冷机组长期停用或冬季低温停用时，必须采取哪些措施；直然型溴化锂吸收式制冷机组的保养目标是；空调冷媒水系统维修保养的内容是；空调冷却水系统维修保养的内容是；空调室内风机盘管日常保养的内容；空调系统维修保养时应制定的应急预案。 习题习题第十五章第十五章 设施设备的大中修设施
21、设备的大中修 （P237）一、技术标准：一、技术标准： （一）制冷机寿命减少的六个基本因素：1、开、开/关机周期次数关机周期次数2、运行时间、运行时间3、平均负荷、平均负荷4、最初安装或最后一次大修后起算时间、最初安装或最后一次大修后起算时间5、空气泄漏和净化程度、空气泄漏和净化程度6、设备日常维护保养水平、设备日常维护保养水平 （二）基本标准 大修（大修（510年，运行年，运行12万小时）万小时） 中修（中修（35年，运行年，运行5千千1万小时）万小时）二、管理要求二、管理要求 （一）管理目标： 通过主动、合理的大中修管理，使设备始终保持可靠、安全、经济运行，确保设备整体的使用功能，降低设备
22、寿命周期费用，体现设备的实用价值和经济效益，促进物业保值增值。（二）空调设备大、中修的界定，包含三层含义：1、属于有计划的预防性维修2、工作量较大，需对设备进行局部或全部解体、检修、更换失效的零部件、重新组装3、应由有资质的专业队伍完成（三）大、中修工作内容1、中修： 局部解体、检查、清洗、修理或更换失效零部件； 重新按标准组装、校验； 对制冷剂进行检查、净化处理，按标准加入； 按标准重新加入润滑油； 检查校验计量、检测与测量、安全保护装置； 局部除锈、油漆、保温； 综合检验合格、调试，投入运行。2、大修： 全部解体、检查、清洗、修理或更换失效零部件； 有必要时对基础进行重新校验、调整； 重新
23、按标准组装、校验； 对制冷剂进行检查、净化处理，按标准加入； 按标准重新加入润滑油； 检查校验计量、检测与测量、安全保护装置； 全部除锈、油漆、保温； 综合检验合格、调试，投入运行。（四）大中修管理制度，主要包括： 计划管理制度 操作规程 质量管理制度 安全管理制度（五）应急预案，主要是：消防预案 事故预案三、大中修管理工作内容：三、大中修管理工作内容：（一）岗位职责：总工程师 工程部经理 空调主管 空调工工作内容： 确定大中修工程项目内容 制定大中修项目设计方案 落实大中修项目施工任务 进行施工组织与准备 大中修项目实工中的控制、督促、检查 工程竣工验收 工程项目决算工作流程：设备状况鉴定制
24、定方案方案实施（过程监督、检查、管理）竣工验收（合格）工程决算资料归档质量保修四、环保与节能要求：四、环保与节能要求： 按国家、行业、地方有关标准、规范的规定执行中大修的管理制度；制冷机寿命减少的六个基本影响因素是；空调设备大中修的内容是；空调设备大中修管理的工作内容是；空调设备大中修管理的工作流程是； 习题习题第十六章第十六章 热源系统简介热源系统简介 （P243）一、热源系统概述一、热源系统概述（一）热源系统功能： 主要是为供暖、制冷、空调、生活热水提供热源，以满足对热源的需求。 其主要形式为：区域锅炉房集中供热 热电厂集中供热 热源供热的热媒主要是： 压力蒸气 热水（95） 室内采暖、空
25、调系统常用的热媒为： 水、水蒸气、空气和其他特殊工质。（二）锅炉的基本原理： 通过燃料（煤、油、天然气）在锅炉的炉膛内燃烧，对锅炉中锅内的水进行加热，把燃料的化学能转化为热能，传递给水，使锅内的水沸腾，产生高温热水或压力蒸汽。 简而言之，锅炉主要由“锅”和“炉”两部分组成。（三）工业锅炉型号：详见P244246（四）锅炉分类 1、按用途分：电站锅炉 工业锅炉 船用锅l炉 机车锅炉 2、按出产工质分：热水锅炉 蒸汽锅炉 有机载体锅炉 3、按热能性质分：燃煤锅炉 燃油锅炉 燃气锅炉 电锅炉 余热锅炉二、热源系统的接管验收二、热源系统的接管验收 （一）接管验收依据：设备图纸与资料 国家与地方标准、规
26、范 （二）工作要求： 1、应具备验收条件 2、制定工作标准 3、拟定工作程序 （三）工作内容 1、竣工图纸、技术资料、文件 2、技术监督部门出具的验收报告、合格证书 3、遗留问题处理 4、设备技术档案建立三、热源运行管理三、热源运行管理（一）技术标准：特种设备安全监察条例 工业锅炉运行规程 （二）管理要求：1、符合国家、地方法规、规范、标准的规定2、运行管理工作目标：保证供暖、环境保护、节约能源、安全运行、延长炉龄、文明司炉、降低成本、科学管理。3、建立规章制度，主要是： 岗位责任制 司炉工安全操作规程 巡回检查制度 交接班制度 设备维修保养制度 水质管理制度 清洁卫生制度 事故报告制度4、突
27、发事件处理预案，主要包括：爆管事故处理预案热水锅炉超温汽化事故处理预案热水锅炉超压事故处理预案热水锅炉压力下降处理预案热水锅炉温度突然上升处理预案锅炉循环水泵故障应急预案 锅炉机械故障应急预案 5、工作内容： 制定规章制度 编制运行方案 制定操作规程 安全管理 6、环保与节能四、热源系统的维护保养四、热源系统的维护保养 （一）管理依据：国家、地方规范与标准 设备生产厂家使用、维护说明书 物业服务合同 （二）管理要求： 1、管理目标：保证设备完好、满足用户需求、安全、环保、节能 2、工作范围：锅炉、换热设备、管网、室内系统 3、保养分类：日常保养、一级保养、二级保养 （一）技术标准：特种设备安全监察条例 （二）管理要求： 1、管理目标：清除设备缺陷，保证设备始终处于良好的技术状态，确保设备的实用功能和经济价值，满足用户热源需求，延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，促进物业保值增值。 2、设备大中修界定：项修（中修）、大修五、热源设备的大中修五、热源设备的大中修城市供热系统的主要供热形式是；供热系统常用的热媒有哪些。 习题习题
