1、2004年房地产经纪人基本制度与政策考试真题及答案一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只行一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1部门规章与地方政府规章之间的效力关系为（）。A部门规章高于地方政府规章B部门规章低于地方政府规章C部门规章与地方政府规章具有同等效力D两者不可比2下列关于法的表述中，不正确的是（）。A法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章一般不溯及既往B地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章C特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定D新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定3民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的（）。A概念B客体
2、C结果D内容4根据民法通则，限制民事行为能力人包括（）。A10周岁以下的未成年人B10周岁以上的未成年人C16周岁以上不满18周岁能获得劳动收入的人D18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人5商品房销售管理办法（建设部令第88号）是（）。A单行条例B行政法规C地方性法规D部门规章6一切正当社会行为所应遵守的道德准则是（）。A平等原则B诚实信用原则C公序良俗原则D自愿原则7代理所产生的法律后果直接由（）。A代理人承担B被代理人承担C相对人承担D代理人与被代理人协商承担8建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，（）。A不一并转
3、让B视为一并转让C由转让人与受让人协商是否一并转让D由当地房地产管理部门决定是否一并转让9某房地产开发企业以法定年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使 用权年限为（）。A47年B67年C70年D无限年10划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（）。A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳11以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（）。A40年B50年C70年D没有使用期限的限制12不动产物权的变动以（）方式公示。A占有B交付C使用D登记13在城市房屋拆迁中，被拆迁人是指（）。
4、A取得拆迁许可证的单位B被拆迁房屋的使用人C被拆迁房屋的所有人D被拆迁房屋的使用人和所有人14在城市房屋拆辽中，货币补偿的金额，按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以（）确定。A房屋重置价格B房屋评估价格C房地产市场价格D房地产市场评估价格15在城市房屋拆迁中，判定某一房屋是否属于违章建筑，由房屋所在地（）确定。A城市房屋拆迁管理部门B城市房地产行政主管部门C城市规划行政主管部门D城市市容管理部门16商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。A交通设施状况B商业设施状况C装修装饰状况D市政设施状况17建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。A选址意见书B建设用地规划许可证C建筑施工许可证
5、D建设工程规划许可证18房地产开发项目如遇有重大问题需要调整规划设计条件时，必须经（）批准后，方可按新的规划设计条件，调整规划设计。A城市房地产开发主管部门B城市规划主管部门C城市人民政府D城市建设主管部门19在房屋建筑工程质量保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受害人应当向（）提出赔偿要求。A建设单位B工程质量监督机构C施工单位D设计单位20城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的（）中划定。A城市总体规划B城市分区规划C城市详细规划D城镇体系规划21房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程验
6、收合格22在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的（）来表示。A实际距离B时间距离C空间距离D心理距离23经济适用住房建设用地应采取（）方式供应。A拍卖B招标C协议D划拨24下列不是房屋权属登记必经程序的是（）。A受理登记B权属审核C公告D颁发权属证书25经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。A无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任B有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失C有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失D无权退房，但房地产开发企业必须及时重建26商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保
7、证书和（）。A住宅功能保证书B住宅环境保证书C住宅寿命说明书D住宅使用说明书27下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（）。A交易双方应如实申报成交价格B申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据28某宗土地使用权出让的法定年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为（）。A15年B35年C55年D70年29商品房预售合同应由（）向登记部门登记备案。A购房人B房地产开发企业C购房人和房地
8、产开发企业D购房人或房地产开发企业30租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。A10年B20年C30年D50年31下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人32以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（）。A抵押登记部门B抵押权人C租赁登记备案部门D借款人33新购买的房屋分割时，应当办理房屋（）。A初始登记B转移登记C变更登记D注销登记34房屋他项权利登记应由（）申请。A房屋所
9、有人B他项权利人C房屋所有人和他项权利人共同D房屋所有人或他项权利人35下列关于房屋他项权利登记的表述中，正确的是（）。A房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋所有权人持有B房屋所有权证、房屋他项权证均由房屋他项权人持有C房屋所有权证由房地产登记部门暂扣，房屋他项权证由房屋所有权人持有D房屋所有权证发还房屋所有权人，房屋他项权证由房屋他项权人持有36房屋权属档案应当以（）为单元建档。A登记流水号B丘C门牌号D权证字号371996年8月，甲购买了一套普通住房自住。1999年9月，甲将该房屋销售，销售时（）。A免征营业税B减半征收营业税C按购买价与销售价的差额计征营业税D按销售价计征营业税38下列属于
10、加重纳税人负担的措施是（）。A规定起征点B加成C加收滞纳金D罚款39土地增值税的课税对象是（）。A转让国有土地上的房地产B赠与房地产C转让房地产D有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额40按房产租金收入计征的房产税，税率为（）。A10%B12%C20%D30%41职工对其缴存的住房公积金享有（）。A转让权B自由处分权C占有和使用权D自由交换权42个人住房贷款抵押合同自（）之日起生效。A合同签订B抵押登记C主合同生效D双方约定43业主大会成立后，选聘或者解聘物业管理企业由（）决定。A业主委员会B房地产行政主管部门C业主大会D房地产开发商44商品住房的购房者在购房时向售房单位缴交的维修基金属（
11、）所有。A购房者个人B全体业主共同C售房单位D物业管理公司45根据物业管理条例的规定，业主是指（）。A房屋的所有权人B房屋的使用权人C房屋的所有权人或使用权人D房屋的所有权人和使用权人46下列不属于消费者权利的是（）。A保障安全权B知悉真情权C商品鉴别权D依法结社权47王某与甲房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，王某购买价值为50万元的商品住宅一套，并约定甲房地产开发公司于次年5月30 日交房。合同签订后，一E某向甲房地产开发公司交付了2万元的定金。如甲房地产开发公司违约，则甲房地产开发公司应向王某返还定金（）。A2万元B4万元C6万元D8万元48下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述
12、中，不正确的是（）。A经主管部门登记后生效B意思必须表示真实C不得违反法律D不得违反社会公共利益49如果合同中对履行地点约定不明确，则合同的履约地为（）。A给付货币的，在给付货币的一方所在地履行B交付不动产的，在接受方所在地履行C交付不动产的，在不动产所在地履行D交付不动产的，在给付一方所在地履行50根据行政诉讼法的规定，我国行政诉讼的举证责任由（）承担。A原告B被告C原告、被告共同D人民法院二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）51成立房地产经纪机构应具备的条件有（）。A依法
13、成立_B有必要财产或经费C有主管部门D有自己的名称、组织机构和场所E能够独立承担民事责任52承担民事责任的方式主要有（）等。A罚款B停止侵害C返还财产D赔礼道歉E支付违约金53下列关于行政复议的表述中，正确的有（）。A行政复议不是一种行政行为B行政复议是行政相对人的一种救济手段C行政复议是行政主体的一种救济手段D针对具体的行政行为可申请行政复议E针对抽象的行政行为可申请行政复议54下列权利中，属于财产权的有（）。A房屋所有权B姓名权C土地使用权D债权E肖像权55土地使用权出让合同正本包括的主要内容有（）。A出让地块的位置B出让地块的界限C动工及开发期限D地块四至平面图E违约责任56下列关于我国
14、土地制度的表述中，正确的有（）。A全部土地都为社会主义公有B大部分土地为社会主义公有，少部分土地为私有C城市市区的土地属于国家所有D农村和城市郊区的土地一般属于农村集体经济组织所有E农村宅基地、自由地、自由山可以属于农民（农户）私有57经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权L叶J让手续的有（）。A国家机关用地B学校的经营性用地C城市主干道用地D孤儿院用地E军队干休所用地58城市房屋拆迁过程中，拆迁人对被拆迁的（）应依法予以补偿。A违章建筑B已抵押的房屋C产权不明的房屋D未超过批准期限的临时建筑E产权有纠纷的房屋59城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市
15、、县人民政府房屋拆迁管理部门提交（）等资料。A建设项目批准文件B建设用地规划许可证C国有土地使用权批准文件D房屋拆迁估价报告E拆迁计划和拆迁方案60下列关于房屋租赁合同的表述中，正确的有（）。A房屋租赁合同为要式合同B房屋租赁合同为双务合同C房屋租赁合同应当采取书面形式D房屋租赁合同应当使用格式合同E房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案61城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用以及（）的配置作出进一步的安排。A容积率B建筑密度C人口分布D公共设施和城市基础设施E绿地率62下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有（）。A国家重点工程B农民个人出资自建住宅C利用世界银行贷款工
16、程D民营企业家投资开发建设的住宅小区工程E私立学校教学楼63下列情形中，不得发布房地产广告的有（）。A在集体土地上开发建设的房屋B权属有争议的房屋C已通过竣工验收尚未交付使用的商品房D已抵押的在建工程E已被司法机关依法查封的房屋64在正常使用情况下，房地产开发企业向住宅买受人承担的保修期限为1年的保修项目有（）。A屋面防水B墙面渗漏C墙面抹灰层D卫生洁具E供热系统65下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有（）。A房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期B在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受人履行保修义务C在保修期限内发生的属于保修范围内的
17、质量问题，由房地产开发企业和施工单位共同向商品住宅买受人履行保修义务D因商品住宅买受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责E房地产经纪机构代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅保修责任66根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有（）。A权属有争议的B共有房地产，经其他共有人书面同意的C已设定抵押的D司法机关依法查封限制转移的E未依法领取房地产权属证书的67下列房地产可以设定抵押权的有（）。A国有土地上依法取得的房屋A以出让方式取得的土地使用权C集体土地使用权D乡、村企业的厂房E用于市政的房地产68下列房屋不得出租的有（）。A属于违章建设的房屋B被司法机关查封的房屋
18、C未取得房屋权属证书的房屋D其他房屋共有人不同意出租的房屋E已购公有住房69房屋权属登记机关有权注销房屋权属证书的情形有（）。A申报不实的B涂改他项权利证书的C抵押期限已到，而抵押当事人未办理他项权利注销登记的D房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的E因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的70房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。A房屋买卖B房屋继承C法定名称变化D房屋改建E房屋用途变化71下列关于将已出租房屋抵押的表述中，正确的有（）。A房屋所有权抵押，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押B抵押权实现后，原房屋租赁合同在有效期内对抵押房地产的买受人继
19、续有效C抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力D房屋所有权抵押，房屋使用权也同时抵押E抵押人应将房屋租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人72房产税的征税范围是（）。A乡镇B建制镇C矿区D县城E城市73个人在出售住房时应缴纳的税费有（）。A营业税B房产税C契税D城市维护建设税E教育费附加74土地增值税的纳税人包括（）。A出售中国境内的房地产的个人B继承中国境内的房地产的外国人C出售中国境内的房地产的外国人D继承中国境内的房地产的个人E受赠中国境内的房地产的社会团体75下列情况中，职工可以提取住房公积金的有（）。A购买自住住房B大修自住住房C装修自住房屋D偿还自住购房贷款本息E支付物
20、业管理费76住房公积金管理中心对住房公积金的运作形式有（）。A发放职工个人住房贷款B购买国债C为住房置业担保机构提供担保D为个人购房提供担保E发放房地产开发企业流动资金贷款77在物业管理中，业主委员会的职责有（）。A召集并主持业主大会会议B修改业主公约C监督和协助物业管理企业履行物业服务合同D调解物业管理活动中的纠纷E监督业主遵守业主公约78根据合同法，下列行为属于要约邀请而不属于要约的有（）。A拍卖公告B招标公告C寄送的房地产经纪合同样本D寄送的价目表E发布仅介绍房地产项目名称的广告79消费者和经营者发生消费者权益争议的解决途径有（）。A协商和解B请求消费者协会调解C根据达成的仲裁协议提请仲
21、裁机构仲裁D向有关行政部门申请行政复议E向人民法院提起诉讼80依据行政诉讼法，下列行为中房地产经纪机构可以提起行政诉讼的有（）。A对行政机关做出的罚款决定不服的B认为行政机关侵犯其合法经营自主权的C认为行政机关颁布的部门规章有失公平的D认为行政机关侵犯其财产权的E认为符合法定条件申请行政机关颁发执照，行政机关拒绝颁发的三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一、以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）（一）2004年国家加强了埘土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于200
22、2年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。81开发商未按约定动工期限开发土地，根据国家有关法规可作以下处理（ ）。A无偿收回土地使用权B强制收回土地使用权，但给予适当补偿C可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费D延长开发建设期限，但长不得超过两年82开发商拟转让该地块土地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有（）。A必须取得出让方和规划行政主管部门的同意B必须签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同C转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D相应调整土
23、地使用权出让金83如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有（）。A开发商必须申请办理房屋拆迁许可证B必须委托专业拆迁单位实施拆迁C开发商必须与被拆迁入签订房屋拆迁协议后，方可拆迁D必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序84对房地产开发项目，一般由获得土地使用权的开发企业委托规划设计单位上进行（）。A控制性详细规划B修建性详细规划C房屋结构设计D建筑设计（二）甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产JF发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押乙房地产中介机构代理销售该项目。85在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金
24、紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（），A将部分住宅项目转让B对商业营业用房实行返本销售C对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金D以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款86乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列设想，其中正确的有（）。A向甲公司收取代理费B向甲公司、买受人各收取一半代理费C免收甲公司代理费，向买受人收取手续费D甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构87甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括（）。A土地使用权证书及建设工程规划许可证B商品房
25、预售方案C投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明D商品房销售委托书88销售商品住宅时，甲公司应当（）。A偿还贷款，解除在建工程抵押关系B经抵押权人同意C经房地产权属登记机关同意D通知抵押权人，并告知买受人销售的商品房已设定抵押89房地产中介销售商品房时，应当向买受人出示（）。A商品房预售方案B土地使用权出让合同C商品房预售许可证D商品房销售委托书90乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。A提供代办权证服务B保证有升值或投资回报C提供贷款服务D为人住者办理户口、升学等事项（三）甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2001年1月该小区竣工验收。张某于2002 年1月
26、购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。91张某所购住宅屋面防水的保修期限为（）。A2年B3年C4年D5年92城市房地产管理法规定国家实行（）制度。A房地产成交价格申报B契税登记C公民购房资格认证D房地产价格评估93商品房买卖合同属于（）。A不要式合同B要式合同C非典型合同D典型合同94张某购房时，应当缴纳（）。A房产税B契税C个人所得税D城镇土地使用税95下列关于张某与甲房地产开发公司签订的商品房合同中装修费用条款效
27、力的表述中，正确的是（）。A显失公平，可变更，有效B是双方当事人真实意思表示，有效C以合法形式掩盖非法目的，无效D恶意串通，损害国家利益，无效（四）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得了某城市规划区内的一地块的土地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括王某的住房与一处社会福利院。王某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。96甲公司可以以（）方式获得该地块土地使用权。A拍卖B招标C划拨D转让97下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有（）。A甲公司在签订了土地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项目选址意见书B
28、甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证C甲公司在签订土地使用权出让合同后，应向该市规划_丰管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证D甲公司在签订土地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可证98王某在本市没有其他房屋，若王某与刘某继续保持租赁关系，则甲公司与王某订的房屋拆迁补偿安置协议的内容应包括（）。A货币安置方式B安置房面积和地点C搬迁期限D搬迁过渡方式99如果王某欲获得货币补偿，则王某应当（）。A与刘某保持租赁关系B要求政府安置刈某C要求甲公司安置刘某D
29、与刘某协商解除房屋租赁关系100下列关于拆迁补偿安置该福利院的表述中，正确的有（）。A根据本市拆迁管理部门的要求进行货币补偿B根据本市规划主管部门的要求进行重新建设C若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用成本法评估较为科学D若进行货币补偿，由于缺少可比实例，采用收益法评估较为科学参考答案：一、单项选择题1C2C3D4B5D6B7B8B9B10B11D12D13C14D15C16C17D18B19A20A21B22A23D24C25B26D27B28B29B30B31C32B33B34A35D36B37A38B39D40B41C42B43C44B45A46C47B48A49C50B二、多项选择题51ABDE 52BCDE 53BD54ACD55ABCE56AC57ACDE58BCDE59ABCE 60ABCE61CD62ACDE63ABE64BCD65D66ACDE67ABD68ABCD69ABDE70AB71ABE72BCDE73ADE74AC75ABD76AB77ACDE78ABDE79ABCE80ABDE三、综合分析题81C82ABD 83B84B85BCD 86A87ABC88ABD89CD90BD91B92AD93BD94B95CD96ABD97C98BCD99D100ABC 16
