1、 “羊西线-上层建筑项目”办公物业市场需求调研前言n调研目的3n调研说明3关于调查内容3关于样本3(一)主要研究结论41.1办公物业使用现状41.2现办公物业使用满意度测试51.3潜在需求测试6（二）定量研究分析72.1目前办公物业现状7目前办公物业面积7物管费用8目前公办室使用人数8现办公面积与现办公人数交互分析9企业入驻写字楼的时间9所属行业10现办公物业的使用性质11目前办公物业租金水平112.2潜在需求测试12重新选择办公物业的使用方式及可承受的租/售价格12目前办公物业使用形式&未来使用形式13所需办公面积14重新选择办公物业的倾向区域14可能选择的办公物业类型15选择物业的重视因素
2、152.3项目测试16适合的办公物业档次16入驻本项目的可能性16THE END16前言n 调研目的受四川博远的委托，世家机构实业有限公司对贵司位于羊西线的项目进行了关于办公物业使用者的需求问卷调研。在对本项目进行产品定位的过程中，希望通过对办公物业使用者的访问，了解他们目前办公物业的使用现状、使用满意度、办公物业需求特征、对本项目修建办公物业的看法等，把握项目的背景特征，为项目的办公物业定位提供准确描述和运作依据。作为对产品定位整体工作的一部份，本项目消费者研究仅解决针对性问题，提供产品定位所需部份的市场依据。n 调研说明关于调查内容了解目前办公物业使用者对办公物业的满意使用度、满意和不满意
3、的因素、物业面积、办公物业配套要求、选择办公物业的影响因素等，了解办公物业使用者的潜在需求特征、项目区域认知测试及项目机会挖掘。关于样本2007年03月13日2007年03月14日，以配额的形式对羊西线沿线的写字楼，采用随机抽样的方式，对办公物业使用者进行一对一访谈，搜集了100份合格样本。(一)主要研究结论1.1办公物业使用现状o 目前受访企业的办公面积主要集中在100平方米以下，占五成以上的比例。九成的受访企业的物业管理费用在10元以下。企业在办公室办公的人员主要集中在10人左右，30人以下的受访企业占八成比例。o 现办公面积与现办公人数交互分析：职员在10人以下的企业目前办公面积主要分布
4、在100平方米以下； 10-30人的企业办公面积主要分布在201-300平方米区间。o 企业入驻写字楼的时间主要集中在3年以内占了七成比例。受访企业的行业是商业贸易行业占了较高比例，其次为商业贸易与房地产相关行业。o 七成的受访企业是租赁的办公场所，目前的租金水平位于20元左右，占了最高比例。1.2潜在需求测试o 未来不打算更换办公地点的公司占六成以上，不换的原因主要是公司开展业务需要和价格因素。o 重新选择办公物业仍以租赁为主，可承受的租金集中在20-50元，其均值为26元，愿意购买可承受的购买价格主要集中在5000-7000元/。o 公司未来所需办公面积主要集中在101-200元/平方米之
5、间。o 重新选择办公物业倾向的区域：羊西线2-3环线间的占总体最高比例。o 企业将来选择的物业类型以纯写字楼为主，占67%，其次为选择商务公寓。o 选择物业的重视因素：通过十四项关于办公物业的要素中，客户最为重视的是物业管理水平，其次是交通、空气清新度、价格、周边商业配套。1.3项目测试o 项目适合修建的物业档次为中高档以上占七成以上。o 有六成以上的客群可能会选择项目办公物业（二）定量研究分析2.1目前办公物业现状 目前办公物业面积如上图所示：在受访企业中，企业的现办公面积主要集中在100平方米以下，占五成以上的比例，其次为101-200平方米之间，接近三成比例。说明目前企业需求的主力办公面
6、积在300平方米以下。 物管费用 如图所示：在受访企业中，物管费用主要集中在10元/平方米以下，占了九成以上的比例。其次是11-15元/平方米的占9%。由于羊西线目前的写字楼多为多年前的综合楼性质，因此从配套和服务来看，都较初级。办公物业物管费通常在10元以下/平方米。 目前公办室使用人数如上图： 目前企业办公人数在10人及以下的占近六成比例。30人以上的企业不到总体的一成。说明调研的企业多为中小型公司。 现办公面积与现办公人数交互分析 如图所示：职员在10人以下的企业目前办公面积主要分布在100平方米以下； 10-30人的企业办公面积主要分布在201-300平方米区间；31人以上的企业主要选
7、择的面积分布在501平方米以上。 企业入驻写字楼的时间如图所示：企业入驻写字楼的时间主要集中在3年以内，占75 %的比例。随着时间的增加企业比例呈下降趋势，4-5年为比例最低点，5年以上的比例有所上升。说明目前办公物业的入驻时间不常。 所属行业 此次调研的企业中，最高比例的为商业贸易行业。商业贸易与房地产相关行业接近总体的六成比例。其次是金融保险证券业和金融保险证券占总体的21%。 现办公物业的使用性质受访企业中，七成以上的企业是租用的办公物业，仅两成以上为购买。 目前办公物业租金水平均值 如图所示：目前租金为20元/平方米的占总体最高比例。租金为20元及以下的企业占总体的四成以上。租金在22
8、元以上/平方米的价格占总体近三成的比例。目前羊西线一带的租金价格平均值在22.1元/平方米。可以说明，这一带的办公物业品质都不高。2.2潜在需求测试 重新选择办公物业的使用方式及可承受的租/售价格 从以上组图可以看出，未来不打算更换办公地点的公司占六成以上，不换的原因主要是公司开展业务需要和价格因素。从打算更换办公物业的使用方式相比，租用依然是企业未来重新入驻办公物业的主流方式。其中，采用租用方式入驻的公司可承受的租金集中在20-50元/月，占近八成比例，而能承受30-50元占三成以上；此外，愿意购买办公物业的企业可承受的购买价格主要集中在5000-7000元/。公司未来可以承受的租金水平均值
9、是26.1元/。 目前办公物业使用形式&未来使用形式总体样本中，未来一年内打算更换目前办公地点的公司有35个样本。由左图可见，目前为租用办公物业的公司，选择未来购买办公物业的比例有所增加，可见选择租用的比例下降，未来购买的趋势增加。 所需办公面积公司未来所需办公面积主要集中在101-200元/平方米之间，从需求的面积来看，基本以中小型公司为主，300平方米以上的办公面积需求相对较少。 重新选择办公物业的倾向区域选择办公区域可见，选择羊西线2-3环线间的占总体最高比例19。由于调研的区域在羊西线沿线，因此对这一区域的认同度也较高。企业将来选择的物业类型以纯写字楼为主，占67%；其次为商务公寓，其
10、相对低廉的价格是吸引众多中小型公司的主要因素；酒店内的写字间所占比例最小，仅3，很多选择此类办公物业类型的公司都是看中其较高的档次和完善的配套服务，但其较高的租金也是令很多公司不愿意选择的主要原因之一。 可能选择的办公物业类型 选择物业的重视因素从上图中可以看出，在上述十四项关于办公物业的要素中，客户最为重视的是物业管理水平，其次是交通、空气清新度、价格、周边商业配套等。重视度较低的因素有层高、卫生间、空调等。2.3项目测试 适合的办公物业档次项目适合修建的物业档次为中高档以上占七成以上。 入驻本项目的可能性从客群对本项目办公物业的选择可见，肯定不会选择的占3，不能确定的占31%，余下有66的客群可能会选择项目办公物业。而由于目前项目地块的办公物业并没呈现，受访者的选择可能实质是基于对项目地块地理位置的认同。
