1、1部门 文件名龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究-产品视角产品视角集团研发中心商业组 2012.72龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究1、销售型商业概念解析2、销售型商业产品数据研究模型 3、销售型商业产品要素 龙湖销售型商业产品线 区位及规模 产品设计及业态规划原则 目录目录 ： 3龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究衡量一个销售型商铺成功的标准：前期销售好前期销售好（价格高、去化快）；后期经后期经营好营好（开业率高、租金回报好）在前期销售中，去化速度去
2、化速度对我们更重要。在后期经营中，开业率开业率比租金回报率对商户更重要，可接受年回报5%。促进销售型商铺后期运营好的两种模式：自发形成自发形成、管理介入管理介入。自发形成的条件：旧改项目老商户回迁、成熟商圈新增商户外溢、新增人口产生的新需求、有利于商业生态圈形成的物理条件管理介入的方式：租售中心的物业租售服务、销售过程中对自营客户的筛选、部分商铺自持招租后带租约销售影响销售型商铺成功的几个要素：区位及规模、业态定位、产品设计、营销控制、后期运营 1 1、销售型商业的概念解析、销售型商业的概念解析4龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研
3、究基于影响销售型商铺成功的几个要素：以产品设计为基础，考虑营销控制和后期运营，建立数据研究模型： 2 2、产品数据模型、产品数据模型铺位面积区间及面积比例：铺位面积区间及面积比例：A型铺：50m2 B型铺：50-100m2 C型铺：100-200m2d型铺：200-300m2 e型铺：300m2 项目面积()店铺编号面积区段项目中面积占比建筑面积店铺个数10000a507%7%70014b50-10016%16%160020c 100-20032%32%320030d200-30025%25%250010e300以上20%20%20006店铺类型比例楼层A:B:C:D:E:面积比例1F5%8%
4、15%7%35.0%35.0%2F2%8%11%9%30.0%30.0%3F6%9%8%23.0%23.0%4F12%12.0%12.0%小计7%16%32%25%20%100%商铺模型层数为商铺模型层数为4 4层，逐层退台：层，逐层退台：每每1000010000平米中各型铺的数量：铺位总数平米中各型铺的数量：铺位总数8080个，铺均面积个，铺均面积125m2125m25龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究以商铺销售均价3万为例，代入楼层因素、铺位面积区间因素建立数据模型： 2 2、产品数据模型、产品数据模型 楼层均价定价系数：
5、以1F为标准价格，2F=0.61F， 3F=0.82F， 4F=0.73F 面积区间定价系数：其中1F，A=楼层均价1.5， B=楼层均价1.2， C=楼层均价0.9， D=楼层均价0.7 其中2F，A=楼层均价1.3， B=楼层均价1.15， C=楼层均价， D=楼层均价0.9 其中3F，C=楼层均价1.05， D=楼层均价0.95 ，E=楼层均价0.9 其中4F，C=楼层均价 楼层面积比A铺B铺C铺D铺E铺单层均价整体均价 货值占比 支付占比 支付/总货值面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价面积比均价1F35%5%6.5 8%5.2 15%3.9 7%3.0 4.34 3.0 51%3
6、5%11%2F30%2%3.4 8%2.9 11%2.6 9%2.3 2.60 26%30%9%3F23%6%2.2 9%2.08%1.92.08 16%23%7%4F12%12%1.5 1.46 6%12%4%小计100%7%16%32%25%20% 1、2层面积占比65%，货值占比77%，支付/货值比20%； 3、4层铺面积占比35%，3、4层铺货值占比22%，3、4层铺支付/货值比11% 如建筑规模无必要，可考虑少做3、4层 3、4层铺面在前期销控，对总货值影响不大。如引入自营商家或招租，有利于带动商业氛围，随租金增长，可获得后期溢价。基于数据模型得出结论：基于数据模型得出结论： 6龙湖
7、商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究3、销售型商铺产品要素 龙湖销售型商业产品线龙湖销售型商业产品线 区位及规模区位及规模 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 7龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业产品线龙湖销售型商业产品线 配属城市综合体型：配属城市综合体型：依附于城市综合体，借助持有商业及公寓 写字 楼的商业吸附力 ，承接持有物业的商业外溢的销 售商业。 主题商业街型：主题商业街型：位于传统商业街区及优美自然资源的区域，形成有统 一业态
8、主题的销售商业。如餐饮街 酒吧街 服装街 等。 居住区底商型：居住区底商型：位于居住区的沿街面，以满足本社区及外部社区居民 生活娱乐需求的销售型商业。8龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究居住区底商型居住区底商型商业体量估算方法：商业体量估算方法： 区位及规模区位及规模 结论一：项目区位的商业等级越高，繁荣度越高，项目整体体量不大，结论一：项目区位的商业等级越高，繁荣度越高，项目整体体量不大， 但可售商业比例相对越大，可售商业比例最多可以做到但可售商业比例相对越大，可售商业比例最多可以做到20%20%；结论二：项目区位的商业氛围较
9、弱，项目体量相对大结论二：项目区位的商业氛围较弱，项目体量相对大, ,可售商业占总建可售商业占总建 筑面积比例最多可达筑面积比例最多可达10%10%。建筑比例法-物理条件判定法-做足地块外街边街及利用引入地块红线内道路长度，控制层数（一般不超过2层，局部可做3层）确定销售商业物业的体量。内向型商业：商业占比总建面3%以内；兼顾型商业：商业占比3%-5%左右外向型商业：商业占比5%-12%左右人均商业面积法-城市商业规划看，新建城市政府规划按照城市区域不同，人均商业面积变化，市场常用计算人均商业面积约为3平米/人9龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖
10、销售型商业专题研究案例比较法-通过对于万达持有与销售商业体量比，销售型商业占比持有商业体量约为25%（3万金街/12万持有=25%）。配属城市综合体型配属城市综合体型商业体量估算方法：商业体量估算方法： 物理条件判定法-做足地块外街边界长度，控制层数（一般不超过3层，局部可做四层）确定销售商业物业的体量。商业容量法-判断商圈人口支撑商业总体量，减去总持有商业数量，其余为可售商业面积。 区位及规模区位及规模 结论一：结论一： 商圈等级越高，销售型商业体量占比越大；商圈等级越高，销售型商业体量占比越大； 核心商圈项目销售型商业体量最大可以占到持有商业体量的核心商圈项目销售型商业体量最大可以占到持有
11、商业体量的100%100%；结论二：结论二： 商圈等级越低，销售比例越低；商圈等级越低，销售比例越低； 次级或城市郊区型商圈内，销售型商业体量占比次级或城市郊区型商圈内，销售型商业体量占比20%-40%20%-40%；10龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究主题商业街主题商业街商业体量估算方法：商业体量估算方法： 区位及规模区位及规模 结论一：结论一：总体量集中在总体量集中在1-51-5万体量；万体量； 结论二：结论二： 层数控制，一般做层数控制，一般做2323层，最多不超过层，最多不超过4 4层。层。 餐饮街：餐饮街：2-3万平
12、米 酒吧街酒吧街：1-2万平米 数码街：数码街：2万平米及 建材街：建材街：3-3-5万平米 服装街：服装街：2万平米及 婚庆街：婚庆街：2-3万平米 民俗街：民俗街：1-3万平米 运动街：运动街：1-2万平米 女人街：女人街：2-5万平米 艺术街：艺术街：5万平米及 11龙湖商业框架设计导则1 1 总图布局原则总图布局原则配属城市综合体型配属城市综合体型A A 布局原则布局原则B B 外部交通组织外部交通组织C C 层数设置原则（北方区域，南方区域）层数设置原则（北方区域，南方区域）D D 业态规划业态规划主题商业街型主题商业街型A A 布局原则布局原则B B 外部交通组织外部交通组织C C
13、 层数设置原则（北方区域，南方区域）层数设置原则（北方区域，南方区域）D D 业态规划业态规划社区配套型社区配套型A A 布局原则布局原则B B 外部交通组织外部交通组织C C 层数设置原则（北方区域，南方区域）层数设置原则（北方区域，南方区域）D D 业态规划业态规划2 2 平面布局原则平面布局原则A A 柱网柱网B B 层高层高C C 内部交通体系（北方区域，南方区域）内部交通体系（北方区域，南方区域）D D 店铺划分原则（对应业态布局，确定店铺大小比例，店铺划分原则（对应业态布局，确定店铺大小比例，主力店预留位置）主力店预留位置）E E 后勤体系与疏散后勤体系与疏散F F 店铺溢价策略店
14、铺溢价策略3 3 立面设计原则立面设计原则A A 外立面风格意向外立面风格意向B B 店招和展示型（对内，对外）店招和展示型（对内，对外） 产品设计导则产品设计导则 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 12龙湖商业框架设计导则北京常营18-20m配属城市综合体型配属城市综合体型布置原则布置原则a、销售型商业必须跟持有商业脱开布局（1建筑形体关系分开2.结构形式分开3设备系统分开）；b、销售型商业利用连廊与持有商业连接，连廊部分持有；18-20m 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 13龙湖商业框架设计导则配属城市综合体型配属城市综合体型外部交通组织外部交通组
15、织a、商业和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商业形成室外商业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路；9.05.35.33.03.0成都五块石后街尺度北京常营商业环路 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 14龙湖商业框架设计导则上海虹桥150m70-90m70-90m配属城市综合体型配属城市综合体型外部交通组织外部交通组织a、对于外部界面已形成车行道路交通体系，地块进深较深，形成单一动线，可设置具备行车条件的步行街区。b、步行街区可根据人流主要来向设置多
16、个出入口，对外出入口步行至最远点商铺距离不超过150米。 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 15龙湖商业框架设计导则上海虹桥3.56.03.5上海虹桥步行街尺度外部交通布置原则外部交通布置原则a、步行街区内如设置地下一层，地下一层与地上商业之间需设置开敞式下沉广场连通，在入口及节点下沉广场内需设置通往地下一层的扶梯。b、步行街区（商业街的宽度为13-15m左右：3.5m人行道+6.0-8m行车+3.5m人行道），利用外部道路和内街形成商场商业环路； 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 16龙湖商业框架设计导则上海虹桥4F层数设置原则层数设置原则a、地上：区
17、域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，原则上不超过三层，重要节点处可做局部四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；4F4F4F4F4F 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 17龙湖商业框架设计导则3F3F3F北京常营层数设置原则层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层。区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层。南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含
18、车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）； 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 18龙湖商业框架设计导则北京常营(封闭暖廊）层数设置原则层数设置原则a、地上：区域位置较好项目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地上一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业；地下部分（含车库）尽量不做B3、B4（减少开挖）；成都北城(外廊） 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 19龙湖商业框架设计导则上海虹桥B1层数设置原则层数设置原则a、地上：区域位置较好项
19、目，可做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置暖廊；区域位置较差项目，只做三层，重要节点处做四层，南方区域设置外廊，北方区域设置内廊。b、地下：销售商业只在地下一层设置，有地铁联接的，可整层或局部设置B2商业； 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 20龙湖商业框架设计导则业态规划业态规划a、业态布局：低楼层（1-2层）以零售+休闲餐饮为主，高楼层以餐饮+娱乐为主。尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：零售服饰/化妆品/儿童/生活/数码/文娱60150500电器30008000快消（次主力）8002000餐饮正餐2002000简餐100500快餐100500美食广
20、场15003000休闲饮品40250娱乐电玩8001500儿童乐园250500服务美容美体保健100800教育培训150800家居家居配套50150 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则 21龙湖商业框架设计导则烟台A3地块布置原则布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。主题商业街型主题商业街型 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则- 22龙湖商业框架设计导则重庆春森彼岸餐饮娱乐街布置原则布置原则a、沿城市道路主界面或临自然景观界面布局。b、设置多个出入口与节点空间，形成组团式布局。23龙湖商业框架设计导则
21、层数设置原则层数设置原则a、餐饮娱乐主题街型：餐饮娱乐主题街型：1主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行道路宽度为2226米。其他节点设置步行入口。2结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。烟台A3地块人行入口车行入口街宽2226米24龙湖商业框架设计导则无锡太科园人行入口车行入口车街宽2226米步街宽2226米3 结合出入口处，在街区口部及内部设置节点空间，重点打造。层数设置原则层数设置原则b、除餐娱街外，如服装除餐娱街外，如服装 婚庆等零售主题街型：婚庆等零售主题街型：11-主要出入口引入车行道路与城市道路无缝连接，沿街设置停车条件，车行路宽度为22
22、26米。2局部设置通车条件的步行街区，街宽1215米，步行长度不超150米。满足商业街步行逛街需求。25龙湖商业框架设计导则成都时代西安项目1F2F3F层数设置原则层数设置原则a、以二层产品为主，局部节点及商业价值高位置设置34层。b、南方区域项目可设置为外廊式产品，在节点处设置大店。高楼层以赠送露台来溢价。c、北方区域一二层为一托二形式，三 四层设置封闭暖廊。d、在节点处设置大店，高楼层商铺赠送露台及面积。26龙湖商业框架设计导则业态规划业态规划a、业态规划：以服装 餐饮 酒吧 建材等专业业态为主。b、不同业态对应商铺细分及面积需要： 餐饮街：餐饮街：2-3万平米，单店面积100-500，大
23、型商铺1000-3000平米. 酒吧街酒吧街：1-2万平米，单店面积集中在200-500平米。 数码街：数码街：2万平米及以上不等：单店面积集中在30-50平米。 建材街：建材街：3-3-5万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米 服装街：服装街：2万平米及以上不等：单店面积集中在50-80平米 婚庆街：婚庆街：2-3万平米及以上不等：单店面积集中在150-300平米 民俗街：民俗街：1-3万平米及以上不等：单店面积集中在50-150平米 运动街：运动街：1-2万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米 女人街：女人街：2-5万平米及以上不等：单店面积集中在30-80平米艺术街：
24、艺术街：5万平米及以上不等：单店面积集中在100-300平米 27龙湖商业框架设计导则业态规划业态规划a、业态布局：以生活配套为主，业态包括：生活超市、餐饮及其他满足日常生活需要的小店。 尽量设置餐饮条件。b、不同业态对应商铺细分及面积需要：居住区底商型居住区底商型 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则- 估测估测 20万平米成熟社区配套业态组合： 1个标超（10005000)+1个大型酒楼（10003000）+35个 中型餐饮（9002500）+2个快餐店（200400）+2个便利店 （200-600）+2个美发（200400）+1个美容（300500）+两 个房产中介（20
25、0）+1个干洗店（100）+1个打印(50100)+1个 足疗店(3001000）+1个台球厅（200500）+1个饼屋（100 200）+1个水果店（100）+1个银行 （5001000）+1个早教 （300500） =595016100平米。 结论：按照结论：按照10%的比例配建商业为的比例配建商业为2万平米，外向型社区配套，万平米，外向型社区配套， 考考 虑一定的投资需求与外部消费人群流入，该数据是合虑一定的投资需求与外部消费人群流入，该数据是合 理的。如超过理的。如超过2万平米，那么此商街辐射范围一定是区域型的。万平米，那么此商街辐射范围一定是区域型的。 28龙湖商业框架设计导则业态规
26、划业态规划居住区底商型居住区底商型 产品设计导则及业态规划原则产品设计导则及业态规划原则- 业态经营面积可接受层数综合超市6000-15000B1-2层社区超标1000-5000B1-2层便利店100-3001层早教类300-5002-4层餐饮类快餐类：100-5001-3层中型餐饮:300-5001-3层咖啡:100-2501-3层大型中餐1000-30001-4层美容美发美发：100-2001层美容：200-8001-4层休闲娱乐类（ 足疗 台球）200-10001-4层饼屋（蛋糕店）50-1001层生活家居100-2001层/2层地产中介100-2001层干洗店50-1001层冲印店50
27、-1001层杂货/肉菜/水果/五金/邮政等其他1001层银行500以上1层29龙湖商业框架设计导则底商布置原则底商布置原则a、大型居住社区，尽量利用城市道路或社区内规划道路的主界面布局,延长销售型街铺的临街面；b、在小区主次出入口，商业界面沿道路进行延伸；青岛 滟澜海岸西安 枫香庭30龙湖商业框架设计导则底商布置原则底商布置原则a、商铺沿街长度超过220米，需断开4米宽4米高消防通道；可结合景观布置成节点广场。b、小区道路、车库出入口尽量结合消防通道布置，避免商铺临街面无价值的断开；c、在主要道路交口、小区出入口、主要节点空间应布置面积较大的目的型商铺（300平米以上）青岛 滟澜海岸绍兴柯桥
28、原著结合景观节点沿街商铺长度超过220米节点大店31龙湖商业框架设计导则商铺与住宅塔楼的间距：消防间距商铺与住宅塔楼的间距：消防间距a、底商尽量和住宅、公寓塔楼物理脱开，脱开间距除满足消防间距外，还应满足卫生、对视间距等当地规范要求。b、争取底商最大限度满足餐饮条件。底商底商住宅住宅距离在满足消防间距同时，还应注意满足对视卫生间距。与住宅最低同层的商铺应满足对视卫生间距。杭州 滟澜山86-132龙湖商业框架设计导则外部交通外部交通 停车位（平面）停车位（平面）a、重点考虑机动车到达便利，沿主干道界面设置停车位。停车位在项目满足规划条件情况下，尽量利用用地红线外空间。b、在红线内，建筑退线距离满
29、足的情况下，应设置店铺前的时租停车位，增加店铺可达的便利性。西安用地红线红线外路边停车带红线内停车位道路红线33龙湖商业框架设计导则外部交通外部交通 停车位（剖面）停车位（剖面）A、店铺前的停车位尾部应距离商业店铺入口不小于3米商业步行空间。B、在建筑退线紧张或报批允许的情况下，可以将停车位与人行道重叠使用，注意连续停车数量不宜大于10辆，需设置人行通道。青岛不小于3米5米人行道+绿植停车位商业步行空间城市道路4米底商店铺34龙湖商业框架设计导则外部交通外部交通 停车位停车位a、底商按退用地红线5米和10米两种情况下的参考布置方式。b、需注意绿化带与停车带兼用时，行道树的点位与车位的设置，连续
30、停车每20米，应设置人行通道。5米2米3米平行停车带10米45-90度停车带/绿化带4.4米-5.0米5.0米-5.6米道路红线2.4米绿化带/人行道步行空间商铺建筑商铺建筑平行停车带2.4米道路红线步行兼回车场地35龙湖商业框架设计导则层数设置原则层数设置原则a、以沿街地上2层为主，根据项目面积规模需求，局部街道转角或小区出入口处可设置有价值的3层。b、主要以1带2层的复式商铺为主，根据市场需求和满足消防规范的前提下，可划分带独立垂直交通的2层或3层商铺，并在1层设置独立的小门厅。c、局部的3层商铺可利用相邻2层屋面室外空间，作为外摆用途，注意与住宅塔楼的对视距离。北京大兴L1L2L1 独立
31、小门厅在沿街明显位置L2 电梯厅紧凑连接一组商铺L3 店铺外轮廓后退，利用赠送露台溢价36龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究1. 1. 柱网柱网a、商铺下有地下停车时，商铺柱网按地下车库整体规划布置。b、商铺面宽方向柱网：8.1m10.4m （柱宽+34个停车位*2.4m停车宽度）; 进深方向依据店铺要求而定。3. 平面布置原则平面布置原则7.8m7.8m10.610.6m m10.610.6m m10.610.6m m8.4m8.4m8.4m8.4m 4.2m4.2m37龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心
32、龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究2.2.面宽和进深面宽和进深a、面宽进深比不超过1:4B、餐饮业态不低于15米进深。3. 平面布置原则平面布置原则面宽进深比面宽进深比不超过不超过1:44.6m15m北京大兴项目北京大兴项目38龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究3.3.与塔楼关系与塔楼关系a、原则一： 住宅楼尽量和商业脱开；B、原则二： 如需搭接，对上部结构进行优化 。2F2F1F1F上部结构进上部结构进行优化行优化39龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究
33、45004500570061004. 层高层高a、首层：单层层高：5.5m；二层以上层高：4.5m；b、根据各地区对面积的认定原则，首层高度可提高到5.76.1m，可做夹层。c、二层以上原则上不做夹层。40龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究5. 内部交通体系内部交通体系 外廊式外廊式a、按内部交通组织形式，销售型商业可分为：1）外廊式 2）组团式 3）一拖二b、外廊式：在南方地区采用开敞外廊；在北方地区采用封闭外廊（暖廊）c、外廊式垂直电梯和扶梯可成组布置，服务半径4050m.北京常营北京常营服务半径服务半径4050M换时代天街
34、换时代天街41龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究5. 5. 内部交通体系内部交通体系 组团式组团式A 组团式：在首层设有公共门厅及直梯，将人流带向高楼层。西安西安67亩地亩地首层平面首层平面公共门厅及公共门厅及垂直交通垂直交通三层平面三层平面42龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究5. 5. 内部交通体系内部交通体系 一拖二一拖二a、首层设置小门厅及楼梯，主要使用面积布置在二层，当二层面积较大时，可预留电梯安装条件。b、首层和二层为一家店铺，面积均等。方式一方式一青
35、岛艳澜海岸青岛艳澜海岸方式二方式二43龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究6. 地下商业交通地下商业交通a、地下商业扶梯和直梯的排布原则： 下沉广场入口处设置扶梯，在节点中庭处设置直梯。b、扶梯的服务半径5060m， 直梯的服务半径4050m。 下沉走廊下沉走廊上海虹桥上海虹桥扶梯直梯44龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究7. 店铺划分原则店铺划分原则a、业态位置原则：首层、二层以零售为主；三层、四层以餐饮、娱乐为主。b、店铺大小比例及楼层分布：如下表所示 楼层定价
36、系数：楼层定价系数： 以以1F1F为标准价格，为标准价格，2F=0.62F=0.61F1F， 3F=0.8 3F=0.82F2F， 4F=0.7 4F=0.73F3F 面积区间定价系数：其中面积区间定价系数：其中1F1F，A=A=楼层均价楼层均价1.51.5， B= B=楼层均价楼层均价1.21.2， C= C=楼层均价楼层均价0.90.9， D= D=楼层均价楼层均价0.70.7 其中其中2F2F，A=A=楼层均价楼层均价1.31.3， B= B=楼层均价楼层均价1.151.15， C= C=楼层均价，楼层均价， D= D=楼层均价楼层均价0.90.9 其中其中3F3F，C=C=楼层均价楼层
37、均价1.051.05， D= D=楼层均价楼层均价0.95 0.95 ， E= E=楼层均价楼层均价0.90.9 其中其中4F4F，C=C=楼层均价楼层均价 楼层面积比A铺B铺C铺D铺E铺单层均价整体均价货值占比支付占比支付/货值比面积比均价面积比 均价 面积比 均价 面积比 均价面积比 均价1F35%5%6.5 8%5.2 15%3.9 7%3.0 4.34 3.0 51%35%11%2F30%2%3.4 8%2.9 11%2.6 9%2.3 2.60 26%30%9%3F23%6%2.2 9%2.08%1.9 2.08 16%23%7%4F12%12%1.5 1.46 6%12%4%小计1
38、00%7%16%32%25%20%项目面积()店铺编号 面积区段项目中面积占比建筑面积店铺个数10000a507%7%70014b50-10016%16%160020c 100-20032%32%320030d200-30025%25%250010e300以上20%20%20006店铺类型比例楼层A:B:C:D:E:合计比例1F5%8%15%7%35.0%35.0%2F2%8%11%9%30.0%30.0%3F6%9%8%23.0%23.0%4F12%12.0%12.0%小计7%16%32%25%20%100%45龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙
39、湖销售型商业专题研究7. 7. 节点大铺设置原则及销控节点大铺设置原则及销控a、节点大店预留位置：高楼层、商业街端头、靠近主要市政交通、展示面好的位置。面积300平米以上多产权整体销售 。西安西安67亩地亩地46龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究8. 8. 后勤体系后勤体系a、货运流线: 社区配套型不单独设置；城市综合体配属商业与疏散通道合并；主题商业三层以下同社区配套，三层以上同城市综合体配属商业。b、货梯服务半径：60M；后勤通道净宽度：1.5m1.8mC、卫生间设置：非首层设置12处公共卫生间。 男卫蹲位不少于2个，小便斗
40、不少于2个；女卫蹲位不少于4个。货梯服务半径货梯服务半径60M。货梯服务半径货梯服务半径60M.找图找图 城市配套城市配套 找一找一 主题商业主题商业找一找一 47龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究8. 8. 后勤体系与疏散后勤体系与疏散a、货运流线: 社区配套型不单独设置；城市综合体配属商业与疏散通道合并；主题商业三层以下同社区配套，三层以上同城市综合体配属商业。b、货梯服务半径：60M；后勤通道净宽度：1.5m1.8m48龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究9.
41、9.店铺溢价策略店铺溢价策略a、赠送面积方式: 赠送外摆区、露台、或屋顶b、赠送面积后期利用：赠送露台、屋顶预留后期改建条件首层平面首层平面木鱼石二期及虎溪项目木鱼石二期及虎溪项目二层平面二层平面三层平面三层平面外摆赠送区外摆赠送区赠送露台赠送露台赠送外摆赠送外摆 区进深区进深 最小最小4.5米。米。2.5走廊走廊+2米宽米宽四人位四人位 赠送露台方式：赠送露台方式： 时代天街和西安时代天街和西安挖坑挖坑49龙湖商业框架设计导则集团运营部研发中心集团运营部研发中心龙湖销售型商业专题研究龙湖销售型商业专题研究9.9.店铺溢价策略店铺溢价策略a、赠送面积方式: 赠送外摆区或露台b、赠送面积后期利用：赠送露台区可预留后期改建条件木鱼石二期及虎溪项目木鱼石二期及虎溪项目赠送露台、屋顶赠送露台、屋顶50龙湖商业框架设计导则立面展示性标准立面展示性标准a、强调店铺对外展示性，每个店铺设置独立的店招及广告位；b、强调店铺内部对外视线的通透性，重点考虑高楼层餐饮业态店铺，朝向临街面或景观界面，需设置玻璃，营造商业氛围；2.14 立面立面51龙湖商业框架设计导则销售商业成熟产品立面形式销售商业成熟产品立面形式a、经典；b、龙湖各地区公司统一；2.14 立面立面
