1、房地产估价9-1 9-1 路线价法的基本原理路线价法的基本原理一、路线一、路线价价法的需要法的需要城市繁华的商业街道两侧城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价的土地同时需要估价街街 道道第十章第十章 路线路线价价法法房地产估价二、路线价法的概念二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土对面临特定街道、接近性行相当的城市土地地，设定标准深，设定标准深度，求取在该深度上数宗土度，求取在该深度上数宗土地地的平均单的平均单价价并附设于该特定街道并附设于该特定街道上，此单上，此单价价称为路线称为路线价价，然后据此路线，然后据此路线价价，再配合深度指数表，再配合深度指数表，用数学方法计算出
2、临接同一街道各宗土用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价地价格的一种格的一种估价估价方法。方法。 街 道街 道标准深度第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价三、路线三、路线价价法的理论依据法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件四、适用的对象和条件 土土地地课税、土课税、土地地重划、征重划、征地地拆迁或其他需要在城市大范围内拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土对大量土地地进行进行估价估价的场合。的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土前提条件是街道要系统完整，各宗土地地排列较整齐，还需要排列较整齐，还
3、需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第十章第十章 路线路线价价法法房地产估价路线价法路线价法 路线价法的基本原理路线价法的基本原理1 路线价法路线价法操作步骤操作步骤2 路线价法总结和运用举例路线价法总结和运用举例3l 划分路线价区段划分路线价区段l 设定标准临街深度设定标准临街深度l 选取标准临街宗地选取标准临街宗地l 调查评估路线价调查评估路线价l 路线价法的概念路线价法的概念l 路线价法路线价法的理论依据的理论依据l 路线价法路线价法适用的对象和条件适用的对象和条件l 路线价法路线价法的操作步骤的操作步骤l 制作深度价格修正系数表制作深度价格
4、修正系数表l 编制其他宗地条件修正系数表编制其他宗地条件修正系数表l 计算临街土地的价值计算临街土地的价值房地产估价重点掌握内容：重点掌握内容： 重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。作。房地产估价概念概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价
5、格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。估价方法。 路线价法的基本原理路线价法的基本原理房地产估价理论依据：理论依据： 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，不过以路线价
6、取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。房地产估价适用对象和条件适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。地的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐规整，两侧临街土地的排列较整齐 房地产估价路线价法的操作步骤路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列运用路
7、线价法一般可以分为下列7大步骤进行：大步骤进行：划分路线价区段；划分路线价区段；设定标准临街深度；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；选取标准临街宗地；调查评估路线价；调查评估路线价；制作深度价格修正系数表；制作深度价格修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；编制其他宗地条件修正系数表；计算临街土地的价值。计算临街土地的价值。 房地产估价路线价法的估价步骤路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段（一）划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因
8、此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。 （二）设定标准临街深度（二）设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。街土地的临街深度的众数。 标准深度标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用
9、价值影响为零时的深度称为标准深度。用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线里地线是标准深度的连线。是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为里地线与道路之间的区域称为临街地或表地临街地或表地，里地线以外的区域称为，里地线以外的区域称为里地里地。 房地产估价（三）选取标准临街宗地（三）选取标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：选取标准临街宗地的具体要求是：一面临街；一面临街；土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街深度为标准临街深度；临街宽度为
10、标准临街宽度临街宽度为标准临街宽度临街宽度与临街深度的比例适当；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。房地产估价（四）调查评估路线价（四）调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法同一路线价区
11、段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。 房地产估价（五）制定深度价格修正系数表（五）制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价深度价格修正率表是反映随宗地临街深
12、度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。 房地产估价深度价格修正的各种方法深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土
13、地，划分英尺的临街土地，划分为与街道平行的为与街道平行的四等份四等份，各等份由于距离街道的远近不同，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价英尺等份的价值占整块土地价值的值占整块土地价值的40，第二个，第二个25英尺等份的价值占整英尺等份的价值占整块土地价值的块土地价值的30，第三个，第三个25英尺等份的价值占整块土地英尺等份的价值占整块土地价值的价值的20，第四个，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的10。如果超过。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充即英尺，则以九八七六法
14、则（来补充即之后连续的之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的9%、8%、7%、6%） 。房地产估价40% value30% value20% value10% value房地产估价v 【例例】 某临街深度为某临街深度为30.48m(即即100英尺英尺)、临街宽度、临街宽度20m的矩形土地，总价为的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即即50英尺英尺)，临，临街宽度街宽度20m的矩形土地的总价。的矩形土地的总价。 该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临
15、街土地的总价计算如下： 121.92121.92(40%(40%30%)30%)85.34(85.34(万元万元) ) v 上例中如果相邻临街土地的临街深度为上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(45.72m(即即150150英英尺尺) )，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？元？ 该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%30%20%10%9%8%)142.65(万元万元)房地产估价v （2 2）霍夫曼法则）霍夫曼法则 标准深度为标准深度为100100英尺的土地，按其深度英尺的土地，按其
16、深度4 4等分，由外向里等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%37.5%、29.2%29.2%、21.0%21.0%，12.3%12.3%v （3 3）苏幕斯法则）苏幕斯法则 标准深度为标准深度为100100英尺的土地，前英尺的土地，前5050英尺占土地总价值的英尺占土地总价值的72.5%72.5%，后，后5050英尺占土地总价值的英尺占土地总价值的27.5%27.5%。若再深。若再深50%50%，占，占土地价值的土地价值的15%15%v （4 4）哈柏法则）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率一宗土地的价值与其深
17、度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。%100标准深度所给深度深度百分率房地产估价 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示： 平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率X标准临街深度标准临街深度所给临街深度所给临街深度房地产估价制作临街深度价格修正率表的要领是：制作临街深度价格修正率表的要领是：设定标准临街深度；设定标准临街深度；将标准临街深度分为若干等份；将标准临街深度分为若干等份；制定单独深度
18、价格修正率，或将单独深度价格制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。格修正率。 房地产估价（六）编制其他宗地条件修正系数表（六）编制其他宗地条件修正系数表1宽度修正；宽度修正；2宽深比率修正；宽深比率修正； 3容积率修正；容积率修正； 4出让、转让年期修正；出让、转让年期修正； 5朝向修正朝向修正.房地产估价（七）计算临街土地的价值（七）计算临街土地的价值 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修
19、正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。来说明这个问题。 房地产估价一面临街矩形土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算v 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其
20、线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：乘以土地面积。计算公式如下： V(单价单价)udv V(总价总价)udv(fd) l V土地价格；土地价格； l u路线价路线价(用土地单价表示用土地单价表示)； l dv临街深度价格修正率临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率采用平均深度价格修正率)； l f临街宽度；临街宽度； l d临街深度。临街深度。房地产估价前后两面临街矩形土地价值的计算前后两面临街矩形土地价值的计算v 计算前后两面临街矩形土地的价值，通
21、常是采用计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法重叠价值估价法”，即先确定高价街即先确定高价街( (也称前街也称前街) )与低价街与低价街( (也称后街也称后街) )的影响范围的分界线，的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。分的价值加总。V(V(总价总价) )u u0 0dvdv0 0f fd d0 0u u1 1dvdv1 1f f(d-d(
22、d-d0 0) ) V(V(单价单价) )uu0 0dvdv0 0d d0 0u u1 1dvdv1 1(d-d(d-d0 0)/d )/d v 式中式中 u u0 0前街路线价；前街路线价； v dvdv0 0前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率； v d d0 0前街影响深度；前街影响深度； v u u1 1后街路线价；后街路线价； v dvdv1 1后街临街深度价格修正率；后街临街深度价格修正率； v d d总深度。总深度。 房地产估价v 分界线的求取方法如下：分界线的求取方法如下： 前街影响深度前街路线价前街影响深度前街路线价/(/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价)
23、 )总深度总深度 后街影响深度后街路线价后街影响深度后街路线价/(/(前街路线价后街路线价前街路线价后街路线价) )总深度总深度 房地产估价矩形街角地价值的计算v 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用常是采用“正旁两街分别轻重估价法正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街，该方法是先求取高价街( (也称也称正街正街) )的价值，再计算低价街的价值，再计算低价街( (也称旁街也称旁街) )的影响加价，然后加总。计的影响加价，然后加总。计算公式如下：算公式如下： V(V(单价单价) ) u u0 0d
24、vdv0 0u u1 1dvdv1 1t t V(V(总价总价) )(u(u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t)t)(f(fd) d) v 式中式中 u u0 0正街路线价；正街路线价； v dvdv0 0正街临街深度价格修正率；正街临街深度价格修正率； v u u1 1旁街路线价；旁街路线价； v dvdv1 1旁街临街深度价格修正率；旁街临街深度价格修正率； v t t旁街影响加价率。旁街影响加价率。 注意：注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。上述方法计
25、算其价值后再进行适当的减价调整。房地产估价v 该宗土地的单价该宗土地的单价 u0dv0u1dv1t 2000120%1000140%20% 2680(元元/) v 该宗土地的总价土地单价该宗土地的总价土地单价土地面积土地面积 268015.2422.86 93.37(万元万元) 假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。房地产估价其他形状土地价值的计算v 梯形梯形v 平行四边形平行四边形v 里地里地v 袋地袋地房地产估价路线价法的操作过程路线价法的操作过程 一、划分路线一、划分路线价价区段区段 二、设定标准深度二、设定标准深度 三、选取标准宗三、选取标准宗地地 四、确定路线四、确定
26、路线价价 五、制作深度指标表五、制作深度指标表 六、计算各宗六、计算各宗地地土土地价地价格格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第十章第十章 路线路线价价法法房地产估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式（一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V = u dv ( f d ) 当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V = u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价六、计算各宗地土地价格六、计算各宗地土地价格1 1、一面临街矩形土地、一面临街矩形
27、土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V = u V = u dv dv ( f ( f d ) d ) = =20001402015.24 = = 85.34万元万元第九章第九章 路线路线价价法法（二）运用举例（二）运用举例房地产估价（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230m路线价3000元/m2标准深度20m15m15m所给深度标准深度累计深度指数米处的平均深度指数15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地单价第九章第九章 路线路线价价法法2 2、前后两面临街矩形地、前后两面临街矩形地房地产估价重叠价值估价
28、法重叠价值估价法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高价街）（高价街）（低价街）（低价街）第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235万元 第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价3 3、街角地、街角地A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价4 4、特殊形状土地、特殊形状土地uABCfddf21hdvuABC土地价格三角形h三角形土地修正率第九章第九章 路线路线价价法法房地产估价ABCDABC土地价格= ABD土地价格 ACD土地价格 第九章第九章 路线路线价价法法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地房地产估价ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格第九章第九章 路线路线价价法法4 4、特殊形状土地、特殊形状土地
