1、1目 录城市商业发展概况城市商业发展概况商业综合体项目的选址商业综合体项目的选址社区商业的开发与运营社区商业的开发与运营社区商业案例简析社区商业案例简析2城市商业发展概况城市商业发展概况3城市商业的发展 城市商业经历了从集市到街道，从百货公司到购物中心的发展城市商业经历了从集市到街道，从百货公司到购物中心的发展轨迹。商业的发展是城市经济发展到一定程度，现代城市建设和城轨迹。商业的发展是城市经济发展到一定程度，现代城市建设和城市商业发展到一定阶段，整座城市对现代商业和流通变革产生的一市商业发展到一定阶段，整座城市对现代商业和流通变革产生的一种强烈的需求的结果。种强烈的需求的结果。如：如：纽约，城
2、市商业经历了商业郊区化之后开始回归城市中心。纽约，城市商业经历了商业郊区化之后开始回归城市中心。日本东京，城市商业在日本东京，城市商业在“东京东京大阪城市群大阪城市群”之间经历了单心型之间经历了单心型商业格局之后，最终形成多心型的城市商业格局。商业格局之后，最终形成多心型的城市商业格局。4城市商业的层级 城市核心商业圈城市核心商业圈 区域商业区域商业 社区商业社区商业 旅游商业旅游商业5例：上海城市商业的分布 南京路、淮海路商圈南京路、淮海路商圈城市核心商业布局城市核心商业布局 徐家汇商圈徐家汇商圈多样化经营综合类商业布局多样化经营综合类商业布局 浦东核心商圈浦东核心商圈陆家嘴金融商贸区新型商
3、圈陆家嘴金融商贸区新型商圈 豫园商圈豫园商圈集商业、旅游、文化于一体的特色旅游商业街集商业、旅游、文化于一体的特色旅游商业街区区 大拇指商业广场大拇指商业广场以联洋社区为依托的社区商业中心以联洋社区为依托的社区商业中心6南京路、淮海路商圈城市核心商业布局7徐家汇商圈多样化经营综合类商业布局8浦东核心商圈陆家嘴金融商贸区新型商圈9豫园商圈豫园商圈集商业、旅游、文化于一体的特色集商业、旅游、文化于一体的特色旅游商业街区旅游商业街区10大拇指商业广场大拇指商业广场以联洋社区为依托的社区商业中心以联洋社区为依托的社区商业中心11商业综合体项目的选址商业综合体项目的选址12 聚集原则聚集原则 最短时间原
4、则最短时间原则 接近购买力原则接近购买力原则 交通易达性原则交通易达性原则商业综合体选址的四大原则13社区商业的开发与运营社区商业的开发与运营14151617社区商业的选址社区商业的选址 选址在密集居住区内的社区型商业建筑，应建在选址在密集居住区内的社区型商业建筑，应建在主要街道汇集的地方，在一条既可服务商场又可服务主要街道汇集的地方，在一条既可服务商场又可服务于内部居住区的主干道。于内部居住区的主干道。社区商业应该注重以下四方面：社区商业应该注重以下四方面：前瞻性前瞻性 便利性便利性 使用性使用性 复合性复合性18 策划招商策划招商 设计工程设计工程 财务融资财务融资 运营推广运营推广社区商
5、业开发及运营的四要素是：社区商业开发及运营的四要素是：19社区商业的定位及策划社区商业的定位及策划20一、预招商一、预招商 于定位阶段实施。特别是对主力商家一定要提前访谈。于定位阶段实施。特别是对主力商家一定要提前访谈。二、主力店招商二、主力店招商 设计图纸初步完成后，开工前开展主力店招商。设计图纸初步完成后，开工前开展主力店招商。三、全面招商三、全面招商 根据业态布局全面展开招商。此阶段根据开业日期往后根据业态布局全面展开招商。此阶段根据开业日期往后倒推倒推6-126-12个月。个月。招 商21社区商业的规划、设计22设计工程 对主力商家实行订单式合作对主力商家实行订单式合作 注意特殊业态工
6、程条件的预留注意特殊业态工程条件的预留 注重项目人流动线的设计，避免出现二次动线注重项目人流动线的设计，避免出现二次动线 设计好良好的外部交通动线设计好良好的外部交通动线23财务融资 合适的杠杆率合适的杠杆率 运作周期把控运作周期把控 多重融资模式多重融资模式24社区商业的运营管理社区商业的运营管理25运营推广 用现代艺术的语言构建购物中心的标志，形成现代购物用现代艺术的语言构建购物中心的标志，形成现代购物中心的品牌形象识别中心的品牌形象识别 充分利用设计元素，通过独特的充分利用设计元素，通过独特的vi vi展示展示 经常举办促销活动，但促销经费来源完全良性经常举办促销活动，但促销经费来源完全
7、良性 充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引充分利用节假日的宣传机会，实现节假日宣传的节点引爆爆2627社区商业的物业管理社区商业的物业管理28社区商业案例简析社区商业案例简析上海证大大拇指商业广场上海证大大拇指商业广场2930 证大证大大拇指广场位于浦东联洋国际社区中心地带，辐射范围大拇指广场位于浦东联洋国际社区中心地带，辐射范围2020平平方公里，辐射人口约为方公里，辐射人口约为2020万，其中来自万，其中来自104104个国家、地区的外籍人士多个国家、地区的外籍人士多达达2.42.4万。万。广场总建筑面积广场总建筑面积1111万平方米，涵盖万平方米，涵盖零售、餐饮、亲子娱乐、零
8、售、零售、餐饮、亲子娱乐、零售、酒店办公酒店办公等业态。另外，拥有证大等业态。另外，拥有证大现代艺术馆、证大现代艺术馆、证大丽笙酒店（五丽笙酒店（五星），证大星），证大大拇指广场成为浦东新区标志性现代社区商业！充分满足大拇指广场成为浦东新区标志性现代社区商业！充分满足社区居民社区居民全方位、多元化的生活全方位、多元化的生活需求！成为联洋居民休闲、娱乐、聚需求！成为联洋居民休闲、娱乐、聚会的会的城市会客厅城市会客厅；完美诠释；完美诠释“一站式购物、一家休闲、一天逛街一站式购物、一家休闲、一天逛街”的的现代消费方式！现代消费方式！31l区别于都市型购物中心、区域型购物中心，凸显社区型区别于都市型购
9、物中心、区域型购物中心，凸显社区型购物中心商业特征；购物中心商业特征；l区别于封闭式百货购物，凸显开放式空间，商业形态更区别于封闭式百货购物，凸显开放式空间，商业形态更休闲、轻松、惬意；休闲、轻松、惬意；l广场艺术氛围浓厚，拥有广场艺术氛围浓厚，拥有LOVELOVE雕塑、大拇指雕塑、有容雕塑、大拇指雕塑、有容乃大雕塑等。乃大雕塑等。3233体验式生活复合广场体验式生活复合广场一个以体验为重的生活中心 繁荣、和谐、文明、时尚的高雅气质 购物、娱乐、餐饮、休闲、会友的理想场所3435 精品酒店精品酒店区域商业区域商业精装公寓精装公寓会议商务旅行会议商务旅行精品特色商务酒店精品特色商务酒店生活服务购
10、物生活服务购物+ +美食美食休闲娱乐儿童城休闲娱乐儿童城一站购物一家休闲一天逛街一站购物一家休闲一天逛街全家庭体验式复合型商业全家庭体验式复合型商业中高端客群中高端客群精装服务式公寓精装服务式公寓大拇指生活广场大拇指生活广场体验式城市生活广场体验式城市生活广场36一站购物一站购物一家休闲一家休闲一天逛街一天逛街全家庭全家庭体验式体验式复合型复合型商业内涵商业内涵：全时段全时段全年龄全年龄全业态全业态建筑特色建筑特色：内外互动内外互动层层首层层层首层玩乐体验玩乐体验创造体验式消费模式让习创造体验式消费模式让习惯惯“关在巨无霸盒子关在巨无霸盒子”里里消费的人们，在一个注重消费的人们，在一个注重休闲
11、放松与享受的场所消休闲放松与享受的场所消费。费。迎合现代人紧张生活节奏迎合现代人紧张生活节奏下，对缓解压力、释放身下，对缓解压力、释放身心的需求心的需求在游乐体验及购物空间营在游乐体验及购物空间营造上，与众不同。造上，与众不同。3738餐饮餐饮生活服务生活服务休闲休闲儿童城儿童城折扣店、精品专折扣店、精品专卖、卖、家居生活馆家居生活馆、个性主题店、个性主题店、数码电器、数码电器、运动卖场运动卖场影院、剧场、影院、剧场、KTVKTV、电玩、电玩、广场迷你嘉年华广场迷你嘉年华 大超市大超市、银行、银行、干洗店、花店、干洗店、花店、药店、齿科、药店、齿科、宠物店宠物店大餐厅大餐厅、地方特色、异域风情
12、餐厅、地方特色、异域风情餐厅、咖啡、茶馆、饼屋、甜品屋咖啡、茶馆、饼屋、甜品屋购物购物娱乐娱乐健身、健身、SPASPA、美容、美容、美发、瘦身、足美发、瘦身、足道道零售、亲子早教中心、娱零售、亲子早教中心、娱乐、摄影、主题餐饮乐、摄影、主题餐饮业态配置六大功能业态配置六大功能39 营业建筑面积营业建筑面积 所占比例所占比例零售零售 28709.32m28709.32m2 2 53.75% 53.75%餐饮餐饮 13736.46m13736.46m2 2 25.72%25.72%休闲娱乐休闲娱乐 7878.42m7878.42m2 2 14.75%14.75%文化艺术文化艺术 251.18m25
13、1.18m2 2 0.47% 0.47%教育教育 252.99m252.99m2 2 0.47% 0.47%生活配套生活配套 2588.26m2588.26m2 2 4.85% 4.85%40l 零售零售 以大型连锁超市以大型连锁超市-世界世界500500强家乐福为主力店，包含芳甸路女装主强家乐福为主力店，包含芳甸路女装主题街、鞋类、休闲用品、数码精品专卖等次主力业态的满载式核心购物区。题街、鞋类、休闲用品、数码精品专卖等次主力业态的满载式核心购物区。 41l 餐饮餐饮 中华料理、国际连锁餐饮为主力店，包含异域风情、甜美西点等次主中华料理、国际连锁餐饮为主力店，包含异域风情、甜美西点等次主 力
14、店，挑战味蕾，全方位的美食享受。力店，挑战味蕾，全方位的美食享受。42l 休闲娱乐休闲娱乐 以量贩式连锁以量贩式连锁KTVKTV好乐迪、影酷数码影院为主力店，包含好乐迪、影酷数码影院为主力店，包含美容美发、健身为次主力业态的全休闲娱乐王国。美容美发、健身为次主力业态的全休闲娱乐王国。43l文化艺术、教育文化艺术、教育 以证大现代艺术馆、儿童科技营为主，青桐书屋、紫松以证大现代艺术馆、儿童科技营为主，青桐书屋、紫松鼠儿童外文书店、星宝宝为次主力店，满足精神文化层次的需求。鼠儿童外文书店、星宝宝为次主力店，满足精神文化层次的需求。44l生活配套生活配套 以中国银行、交通银行、浦发银行、上海银行为主
15、，德申会口以中国银行、交通银行、浦发银行、上海银行为主，德申会口腔诊所等为次主力店，全方位、多角度满足社区居民生活所需。腔诊所等为次主力店，全方位、多角度满足社区居民生活所需。45l 酒店办公酒店办公 以证大集团自我开发的准五星级酒店，邀请美国著名酒店管理以证大集团自我开发的准五星级酒店，邀请美国著名酒店管理集团卡尔森集团经营管理的证大丽笙酒店为主力店。集团卡尔森集团经营管理的证大丽笙酒店为主力店。 4647注：以上商标所有权归其持有人所有实施战略联盟，联合运作市场推广实施战略联盟，联合运作市场推广；以主题推广、品牌路演、商业促销、民以主题推广、品牌路演、商业促销、民俗节庆、时尚星秀、公益宣传
16、俗节庆、时尚星秀、公益宣传等各种形式开展经营，积聚人气，促进消费等各种形式开展经营，积聚人气，促进消费。追求效益，利用资源，寻求一种低成本、高品效的推广活动追求效益，利用资源，寻求一种低成本、高品效的推广活动；使广场人气和使广场人气和经济的效益不断提高。经济的效益不断提高。4849主题推广类主题推广类品牌路演类品牌路演类商业促销类商业促销类民俗节庆类民俗节庆类时尚星秀类时尚星秀类公益宣传类公益宣传类 灵活创新类灵活创新类50广场活动以主题为中心展开，曾多次举办家乐福春秋季红酒节、精品展销等。家乐福秋季红酒节家乐福春季红酒节百威啤酒节主题推广类主题推广类51路演成为一种新型的宣传推广模式，被各行
17、业成功移植，其概念和内涵得到了改变和延伸，证大大拇指广场充分举行品牌车房展，进一步拉升广场层次，树立广场高品质的品牌形象奔驰品牌车展飞利浦路演龙湖艳谰山房展可口可乐品牌路演品牌路演类品牌路演类52 通过与各优秀品牌的联动，定期举办品质产品促销活动，广场人气始终旺盛。哈根达斯月饼销售哈根达斯月饼销售琪也秀品牌服饰展销琪也秀品牌服饰展销藏珑坊促销藏珑坊促销商业促销类商业促销类53端午包粽子大赛迎新舞狮拜年大拇指广场3周年庆典民俗文化走进大拇指风筝节民俗节气类民俗节气类54周笔畅新专辑预售会棒棒堂新专辑签售会罗志祥新专辑签售会好男儿盖章握手会李宇春新专辑签售会杨丞琳新专辑签售会时尚星秀类时尚星秀类5
18、5以实际行动证明证大一直倡导的承担社会重要责任的信念与决心闪电星感动-吴奇隆专场特殊奥运会火炬接跑仪式世界爱眼日活动东方名医大会诊公益宣传类公益宣传类56形式创新、活动商铺、拾遗补缺，概念营销”集装箱部落“、促销创新”艺术长廊坊“、灵活经营“神龙漂漂船”集装箱部落一期集装箱部落二期神龙漂漂船艺术长廊坊灵活创新类灵活创新类5758地处青岛崂山区海尔路同安路路口地处青岛崂山区海尔路同安路路口海尔路商务区中央海尔路商务区中央5960soho公寓地上：63781地下：16297 商业地上：54729 地下：39353 (超市17000 )酒店地上：15715 地下：4299 总建面总建面215678.
19、1215678.1地上地上134225134225地下地下5995059950容积率容积率3.53.5 项目整体定位项目整体定位影院、剧场、零售KTV、主题零售康体、美颜、零售零售、休闲餐饮大餐饮、零售超市61大拇指广场品牌的延续与升级版大拇指广场品牌的延续与升级版真正实现一站购物、一天休闲、一家逛街真正实现一站购物、一天休闲、一家逛街区域性业态增多：电玩、影院、儿童城、运动卖场区域性业态增多：电玩、影院、儿童城、运动卖场公共游乐设施的丰富公共游乐设施的丰富消费群及辐射范围消费群及辐射范围业态功能的丰富优化业态功能的丰富优化辐射半径辐射半径5 5公里未来公里未来7575万人口万人口兼容社区居民、商务人士、旅游人群兼容社区居民、商务人士、旅游人群街道与广场互动街道与广场互动室内外空间互动室内外空间互动地势高差营造首层感地势高差营造首层感目标目标建筑形态的创新升级建筑形态的创新升级62结束结束63
