1、物业管理基本制度与政策第二章 物业管理服务第二节 物业服务收费一、物业服务收费原则 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收到的费用。（一）合理原则 物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。（二）公开原则 物业服务收费明码标价规定明确规定，物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码标价，物业服务应当在
2、物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。 公开透明物业管理的价格信息，除了应当按照政策要求做到物业服务收费明码标价以外，对于包干制的物业管理项目，物业服务企业还应当公开与收费标准相对应的物业服务标准;对于酬金制的物业管理项目，物业服务企业还应当明示物业服务支出的各项成本构成以及定期财务审计的结果。 推行物业服务价格的定期公示制度，有助于业主进行服务价格的市场比较，消除价格信息的不对称，提高业主物业服务费用的竞价能力；推行物业服务价格的定期公示制度，有利于业主理解物业管理的真实价值，增强与物业服务企业的价格认同，减少价格
3、认识的误解，降低价格冲突的风险。（三）收费与服务水平相适应原则 要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则，物业服务的经营作风必须诚实信用，提供的服务质量必须货真价实，同时，还应当接受消费者的监督。 物业管理服务应质价相符，是针对现实物业管理市场情况提出的。现实中，有相当一部分物业服务企业和业主，对质价相符的物业收费原则缺乏足够的认识。一些物业服务企业脱 离合同，不重视物业服务质量，单纯以物价局的收费批件收物业服务费用，造成业主的不满。同样，一些业主也不考虑物业服务企业的服务质量和管理成本，仍以福利养房的习惯认识要求物业服务提供超值服务
4、，以至拒绝承担物业管理费用。因此，增强质价相符的物业服务收费意识，是缓解物业管理矛盾的根本所在。二、物业服务收费形式（一）、物业服务定价形式价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：1、政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。2、政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。3、市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业
5、服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。对普通住宅的物业服务收费，早期则采取了较为严格的管理措施，一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式，其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。 以政府定价方式管理物业服务收费，在物业管理活动开展初期，对于推行物业管理，稳定物业管理收费秩序，发挥了重要的积极作用。但是，随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要有以下方面：（1）、不利于物业服务企业提高服务质量。（2）、制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权。（3）、因定价标准不客观产生了大量矛盾。（4）、政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管
6、理市场的发展。 为此，物业服务收费和管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。 物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。 各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合
7、同的约定，政府不予干预。 考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同，物业服务收费管理办法规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。” （二）物业服务计费方式1、包干制计费方式 物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务收费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的计费方式。包干制计费方式下，业主
8、按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业服务企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。 包干制计费方式，适用的客户类型 多为缺乏专业素养的分散产权业主。它的优点是，易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平；缺点是，交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏低的情况下，容易导致亏损，企业 的经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能 通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。2、酬金
9、制计费方式 物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。 酬金制计费方式，适用的客户类型 多为单一产权业主以及较为
10、专业的业主团体。该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾，对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险；缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，物业服务的成本较高，对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。 根据物业服务收费管理办法规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：（1）物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决
11、算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。（3）物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（三）物业管理服务成本构成 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域 绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主
12、同意的其他费用。 物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。三、物业服务收费管理（一）物业服务收费的明码标价 物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务，应当按照物业服务收费明码标价规定实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。 物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准，价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。物业服务企业在其服务
13、区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。（二）物业服务费的交纳和督促1、非业主使用人的交费责任 业主是物业的所有权人，交纳物业服务费用是业主最基本的义务。在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然应向物业服务企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者出借给他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用。条例进一步规定，即使存在由物业使用人交费的约定，业主仍然负连带责任。所谓连带交纳责任
14、，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。2、建设单位的交费责任 作为商品房出售的新建物业，物业管理区域内房屋的出售和交付需要一个过程。在销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业全部出售并交付业主之前，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用；已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主交纳。由于已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务交纳服务费用；
15、对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权也没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务，所以也应由建设单位交纳物业服务费用。因此，条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”3、业主委员会对欠费业主的督促义务 按时足额交纳物业服务费用，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用的情况客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。为维护业主的共同利益，物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规
16、以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。条例和物业服务收费管理办法均明确规定：对欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。（三）代收代交费用 通常情况下，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。向业主收取相应的
17、水、电、气、热、通讯、有线电视费，是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的权利。物业服务并不是合同当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业服务企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。第三节 物业服务定价成本监审 为提高政府制定物业服务价格的科学性，合理核定物业服务定价
18、成本，根据政府制定价格成本监审办法、物业服务收费管理办法等有关规定，2007年9月，国家发展改革委和建设部印发了物业服务定价成本监审办法（试行），自2007年10月1日起施行。一、物业服务定价成本监审的定义（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行下放 指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。二、物业服务定价成本监审的原则和依据1、物业服务定价成本监审应当遵守的原则（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。（2）相关性原则。
19、计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容 及服务标准相对应。（4）合理性的原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标就非常好符合行业标准或者社会公允水平。2、物业服务定价成本监审的依据 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效料为基础。其中：（1）人员费用，是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、以及根据政府有关规定应当由物业服务企业交纲的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（2）物业共用
20、部位共用设施设备日常运行和维护费用，是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资支出的维修和更新、改造费用。（3）绿化养护费，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。（4）清洁卫生费，是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。（5）秩序维护费，是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装
21、费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。（6）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。（7）办公费，是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。（8）管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。（9）固定资产折旧，是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内
22、由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。（10）经业主同意的其他费用，是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。四、物业服务定价成本审核的方法和标准（1）工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数，按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例，按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例，按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用
23、，也不得在相关费用项目中重复列支。（2）固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%-5%计算；个固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。（3）物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。（4）物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其他业烽的，应行按实现收入的比重在其他业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物来项目之间分摊。
