1、太原师范学院物业管理评价班级：资源环境与城乡规划管理二班姓名：王耀珩学号：2011142201目录 普通我校的物业管理 我校物业管理的主要内容 我校物业管理的主要特点 学校物业管理中我发现的问题 我对学校物业管理部门的几条建议普通我校的物业管理 我校的物业管理是社会物业管理下的，依据我校物业的特殊法律关系和我校本身特殊使命的物业管理。依据物业管理的定义，我校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，依照国家有关法律法规、标准及合同、契约规定，运用现代管理科学和先进技术，通过经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，在服务中进行相互沟通和交流，从而
2、构筑一种和谐、健康向上的人文环境，推动学校整体进步。我校物业管理是一种集管理、经营、服务、教育为一体的系统工程。我校物业管理的主要内容（一） 常规性的公共服务（1）房屋建筑主体的管理（2）房屋设备、设施的管理（3）环境卫生的管理（4）绿化管理（5）保安管理（6）消防管理（7）车辆道路管理我校物业管理的主要内容（二） 针对性的专项服务（1）日常生活类（2）商业服务类（3）文化、教育、卫生、体育类（4）金融服务类（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务我校物业管理的主要内容（三） 委托性的特约服务。特约服务是为
3、满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。我校物业管理的主要特点我校的物业具有物业的普遍性又具有其特殊性，决定了我校的物业管理与社会物业管理具体有相同之处，又有所区别。我校物业管理在遵从物业管理的普遍原则和要求下，必须充分研究我校物业的特点，实现我校物业管理专业化、规范化、法制化的发展。我校物业管理是基于物权法和物业管理条例规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类型之一。我校物业管理必须按照其教育机构的特殊需求和复杂主体的要求。我校的物业管理必须服务于教育主体在教书育人中目标要求
4、，满足物业本身相关联的不同主体在教学、科研、学习、生活中权利需求。通过服务性互动促进教学科研的发展，进而取得经济效益的提我。依据不同的物权，建立不同物业管理体制和模式，实现分类管理，细化管理与服务目标。明确私有产权和公有产权物业管理范围管理，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明析。按照我校校园物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，即太原政府物业收费管理办法和要求，制定和规范我校物业管理必须结合市场经济体制下的规范，即太原政府物业收费管理办法和要求，制定和规范我校物业管理服务内容收费标准。在物业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设计和机制建立和运行
5、中，要求发挥不同主体在物业管理中积极地监督作用，以保证校园稳定和保障教学科研工作的顺利这一基本要求。实现社会效益兼顾经济效益。我校的物业管理的技术的革新和改造是校方前期投资和建设后，交由物业服务企业进行专业维护和管理的一种形式。而社会物业是一种企业投资的形式，进行现代技术的革新和改造，在服务费中逐渐收回成本和获取利润的。他们之间存在着投资结构不同、管理模式不同、收费标准不同和目标要求不同的客观现实，在运作形式、核算标准、质量要求上应区别对待。 学校物业管理中我发现的问题 管理服务观念落后,管理人员知识老化 物业管理服务质量与价格不相符 高校物业管理费用偏低，经费短缺，投入不足，员工专业技术水平
6、亟待提高 物业管理重管理轻服务 管理制度不够健全 物业管理的整体服务功能较差，内容和范围相对狭窄，无法形成规模效应管理服务观念落后,管理人员知识老化 首先领导者的观念要转变。高校实行物业管理,不能认为是甩包袱,也不能将物业管理中心直接推向社会。其次是物业管理人员观念要转变。员工要转变从拿固定工资、端“铁饭碗”到 个人利益与企业效益结构、成为服务的“打工族”的观念。物业管理服务质量与价格不相符 高校希望对物管公司少付物业管理费、而得到最好的物业管理；而物管公司则希望收取更多报酬，但在服务上则希望能尽量减少。从而双方就物业收费标准与服务很难达到统一。物业管理的质价不相符，缺乏规范的服务标准以及服务
7、价格体系，是推进高校物业管理的难点。高校物业管理费用偏低，经费短缺，投入不足，员工专业技术水平亟待提高一方面,由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,随着高校物业建造档次的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。而目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,由于资金来源单一,因此常常造成物业管理经费紧张。 物业管理重管理轻服务 “满足业主需求，提供优质服务”是高校物业管理的立足点和生命线。但是物管公司，人事部、工程部、质量部、保安部等按专业划分的部门门类齐全，而业主需求分析、业主需求设计、业主意见跟踪却没有专门的部门去研究，或
8、仅作为某专业部门的附属职责。由于旧体制的影响，物业公司尤其是后勤服务公司更多的时候扮演着管理者的角色。后勤服务公司名义上与学院是甲乙方经营关系，但实际运行中，学院将部分行政管理权限交由物业部门，客观上造成了管理职能大于服务功能。 管理制度不够健全 目前由于各高校物业管理部门是本校组建的,尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但与社会上有资质、正规的物业管理企业相比还有一定得差距,还不够完善,不成体系,执行也不够严格。 物业管理的整体服务功能较差，内容和范围相对狭窄，无法形成规模效应 高校物业管理是一个整体, 但目前仍处于多头分散管理状态,任务不清, 各自为政, 遇
9、事互相推诿, 没有统一的管理标准和健全的管理体制，各项管理工作难以到位，从而导致管理区域的整体服务功能不尽人意我对学校物业管理部门的几条建议 转变价值观念，树立创新意识平台 有效整合高校物业资源，加大高校物业行业联合 拓宽经费来源，加大投入，同时推进机制转换，建立长效人才培养管理体制平台 建立监督机制，完善保障体系 加强制度建设,实现规范化的管理和服务 加强学院与物管公司的沟通，理顺高校行政管理与物业管理的关系 转变价值观念，树立创新意识平台 物业管理工作涉及到高校和广大师生的切身利益，由于高校物业管理宣传的程度、广度和力度不够，造成了师生对物业管理认识的偏差，直接影响着高校物业的生存与发展。
10、首先，学院有义务抓好物业管理的政策法规和基本知识的宣传，加强物业管理的全民意识。其次，要在转变观念，创新意识上下功夫，充分意识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为。要从福利型、无偿型的观念转变到商品型、有偿型的观念。 有效整合高校物业资源，加大高校物业行业联合 物业集约化是优化资源配置，降低服务成本的根本出路。我国的高校仍在一校一户的模式中徘徊，使得资源浪费，服务成本提高，社会竞争力降低。我们可以通过成立行业协会，组建行业公司，提升公司的资质，提高市场竞争能力，使高校后勤的社会化能有序的发展，提高企业的资质，创建名牌，有力地参与社会市场竞争，才能在社会市场上立住脚跟，实现真正意义上的高校后
11、勤社会化。 拓宽经费来源，加大投入，同时推进机制转换，建立长效人才培养管理体制平台 资金来源是物业管理的基础,也是物业管理公司开展工作的保障,因此物业管理经费来源要有保证。按社会主义市场经济的要求,后勤企业不再是高校下属的行政组织,是按现代企业制度建立起来的机构,组建的物业管理公司,应被允许获取合理的利润,其利润由市场来确定,物业管理公司实行有偿服务,逐步实现后勤经费的“拨改付”。按照惯例,“谁得益,谁出钱”,学校从甲方的角度对企业的服务做出评价,然后按照一定的服务标准付费,企业通过自己的优质服务获得相应的报酬,以此激励后勤职工工作的主动性和积极性。同时重视人才选拔和培养。 物管公司必须重视那
12、些直接与师生接触的一线员工，在管理中不要认为他们是管理组织结构中的最底层，应转变观念将其放在组织结构中的最顶端。要建立起公平竞争、择优用人的选拔机制和公平与效率相统一、激励和监督相结合的管理体制，以确保高校物业管理的可持续发展。 建立监督机制，完善保障体系 在建立和完善高校物业管理制度基础上，更要建立和完善覆盖学院各类物业管理的监督保障体制，由学生代表、学校代表、物业公司代表共同组成监督机构，该机构具有独立性，其任务是对学院及物业公司的经营计划、经营活动、年度经营状况、物业服务质量等进行监督与反馈，督促高校物业管理进入了良性的循环。 加强制度建设,实现规范化的管理和服务 为了实现规范化的管理和
13、服务,首先是加强质量手册、程序文件和作业指导书的制定和宣传教育,每项管理和服务都有标准,让每一个员工对工作内容、流程,对工作要求、工作标准和考核标准清清楚楚,对服务礼貌用语、服务禁语明明白白。其次,严格按规程标准运作,包括最基 本的员工工作时仪态端正,穿工作服,佩戴工号牌;在服务态度方面要做到有礼貌,微笑服务等。第三,要根据服务对象的要求持续改进服务规范,注意把握各类服务人员与服务对象接触的礼仪沟通和服务过程,达到规范的行为、优质的服务、科学的管理、良好的信誉,不断提升物业管理水准。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,确保管理和服务质量。 加强学院与物管公司的沟通，理顺高校行政管理与物业管理的关系 高校与物管公司制度化的充分沟通，积极主动协助管理人员，搞好物业管理服务工作；其次有利于物管公司掌握高校的需求、服务评估和改进意见，提升管理服务水平；再次有利于物管企业的长远发展，保住自己在管项目，同时还要去争取新开发的项目，都离不开高校有效的沟通、职业化的服务和由此形成的良好口碑。同时拓宽物业管理的和范围，是高校物业管理逐步走向专业化，形成独具自己特色的管理模式。
