1、第二讲第二讲 饭店投资策划饭店投资策划学习要点：学习要点：饭店投资的行业环境研究饭店投资的行业环境研究饭店选址因素考察饭店选址因素考察饭店投资的可行性研究饭店投资的可行性研究饭店投资程序考察饭店投资程序考察饭店建筑设计准则饭店建筑设计准则饭店流线设计饭店流线设计饭店投资指标与风险控制饭店投资指标与风险控制第一节第一节 饭店投资环境考察饭店投资环境考察一、外部一般环境研究一、外部一般环境研究 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技
2、术、自庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。然等五个方面。1 1政治环境政治环境2 2社会文化环境社会文化环境3 3经济环境经济环境3.13.1宏观经济环境宏观经济环境3.23.2微观经济环境微观经济环境4 4、技术环境、技术环境5 5自然环境自然环境5.15.1地理位置是制约企业经营的一个重要因地理位置是制约企业经营的一个重要因素。素。5.25.2气候条件及其变化亦然。气候条件及其变化亦然。5.35.3资源状况则与地理位置有着密切的关系资源状况则与地理位置有着密切的关系二、外部特殊环境研究二、外部特殊环境研究1 1城市饭店需求评价城市饭店需求评价2 2区域饭店业供给规模评
3、价区域饭店业供给规模评价3 3饭店业发展趋势预测饭店业发展趋势预测3.13.1从饭店客房规模及收益统计看从饭店客房规模及收益统计看3.23.22121世纪饭店业面临的新特点世纪饭店业面临的新特点4 4旅游业发展趋势预测旅游业发展趋势预测5 5现有竞争对手研究现有竞争对手研究饭店之间的竞争有以下三种基本模式：饭店之间的竞争有以下三种基本模式：5.15.1纯粹竞争抗衡模式。纯粹竞争抗衡模式。5.25.2纯粹垄断抗衡模式。纯粹垄断抗衡模式。5.35.3垄断竞争抗衡模式。垄断竞争抗衡模式。6 6潜在投资者潜在投资者7 7消费者的需求趋势消费者的需求趋势7.17.1市场信息的充分程度市场信息的充分程度7
4、.27.2购买者收入水平购买者收入水平7.37.3购买产品的数量购买产品的数量7.47.4购买者消费偏好购买者消费偏好 三、饭店选址三、饭店选址1 1饭店选址考察因素饭店选址考察因素a.a.需求性变量需求性变量b.b.竞争性变量竞争性变量c.c.规模性变量规模性变量d.d.物理性变量物理性变量e.e.消费偏好变量消费偏好变量2 2饭店选址的中观选择因素饭店选址的中观选择因素2.12.1饭店选择中的地段、区域评价因素饭店选择中的地段、区域评价因素在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：a a交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码头、交通方便：由于时间关系，饭店与车
5、站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。航空港联系方便，很受旅客欢迎。b b靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。c c环境安静、具有一定私密性。环境安静、具有一定私密性。2.22.2社区社会经济环境社区社会经济环境A.A.客源地国民生产总值和居民消费状况客源地国民生产总值和居民消费状况B.B.投资地未来的经济发展速度投资地未来的经济发展速度C.C.有关投资的优惠政策，限制政策，土地
6、征用的规有关投资的优惠政策，限制政策，土地征用的规定定2.32.3社区社会文化环境社区社会文化环境2.42.4社区生态环境社区生态环境3 3饭店选址的微观选择因素饭店选址的微观选择因素3.13.1自然气候条件自然气候条件3.23.2水文地质条件水文地质条件3.33.3地形交通条件地形交通条件4 4饭店建造前基地评价内容饭店建造前基地评价内容第二节第二节 饭店投资的可行性研究饭店投资的可行性研究一、可行性研究目的与原则要求一、可行性研究目的与原则要求1 1目的目的2 2原则要求原则要求2.12.1使用的数据资料必须准确可靠。使用的数据资料必须准确可靠。2.22.2多方案比较，保证可行性研究的合理
7、性和先多方案比较，保证可行性研究的合理性和先进性。进性。2.32.3项目目标与投入相平衡的原则。在项目中以项目目标与投入相平衡的原则。在项目中以最少的投入争取最大的产出和效益，这是必须遵最少的投入争取最大的产出和效益，这是必须遵循的一条原则。循的一条原则。2.42.4注重效益原则。注重效益原则。二、可行性研究内容二、可行性研究内容 饭店投资的可行性研究，应当包括以下几个方面饭店投资的可行性研究，应当包括以下几个方面的内容。的内容。1 1项目背景与必要性分析项目背景与必要性分析2 2项目重点建设内容和建设条件的研究项目重点建设内容和建设条件的研究3 3市场研究市场研究4 4项目目标研究项目目标研
8、究5 5采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案6 6投资估算和资金筹措研究投资估算和资金筹措研究7 7对饭店经济效益的研究评价对饭店经济效益的研究评价8 8经营机制与管理体制的研究经营机制与管理体制的研究9 9项目管理机构的研究项目管理机构的研究1010项目可行性研究结论项目可行性研究结论三、可行性研究的依据三、可行性研究的依据1 1指导性依据指导性依据（1 1）国家地区或部门的国民经济、社会发展计）国家地区或部门的国民经济、社会发展计划和远景发展目标。划和远景发展目标。（2 2）有关的产业政策。）有关的产业政策。2 2指令性方面的依据指令性方面的依据
9、（1 1）经过有关部门批准的项目建议书和项目建）经过有关部门批准的项目建议书和项目建议书中确定的内容。议书中确定的内容。（2 2）已经完成初步规划设计报告或初步设计报）已经完成初步规划设计报告或初步设计报告。告。（3 3）主管部门或委托单位的设想意见和要求。）主管部门或委托单位的设想意见和要求。3 3参考性的依据参考性的依据（1 1）有关部门或单位完成或提供的自然、社）有关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、调查报告等。会、经济方面的资料、调查报告等。（2 2）国家统计部门公布的资料。）国家统计部门公布的资料。4 4规范性的依据规范性的依据（1 1）国颁、部门或行业颁布的工程技术
10、方面）国颁、部门或行业颁布的工程技术方面的标准、规范、指标等。的标准、规范、指标等。（2 2）国家、部门公布的用于项目评估、评价、）国家、部门公布的用于项目评估、评价、计算的有关参数和指标等。计算的有关参数和指标等。四、饭店投资项目可行性研究报告编制提纲四、饭店投资项目可行性研究报告编制提纲1 1项目概要项目概要 简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；项目的优势条件和项目选择的理由；项目规模、基项目的优势条件和项目选择的理由；项目规模、基本内容、投资来源、投资数量、
11、预期产出、项目效本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效益评估，以及尚待解决的主要问题。益评估，以及尚待解决的主要问题。2 2项目背景项目背景介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观上论述项目成立的理由。主要内容应包括：上论述项目成立的理由。主要内容应包括：2.12.1自然条件自然条件A A地理位置。地理位置。B B土地资源。土地资源。C C气候资源。气候资源。2.22.2社会经济条件社会经济条件2.32.3国家和地区的经济社会发展，旅游规划特国家和地区的经济社会发展，旅游规划特别是饭店发展规划与项目目标的关系；国家对别是饭店发展规划与项目目标的关系
12、；国家对当地的政策，如资金和物资的投放政策、价格当地的政策，如资金和物资的投放政策、价格税收政策等。税收政策等。2.42.4基础设施状况基础设施状况3 3项目内容项目内容3.13.1项目工程项目工程3.23.2费用估算费用估算3.33.3饭店投资项目发展饭店投资项目发展3.43.4旅游市场、价格及收入预测旅游市场、价格及收入预测4 4资金筹措及财务分析资金筹措及财务分析5 5项目的组织管理项目的组织管理5.15.1阐述项目的组成形式、资金管理、贷款办阐述项目的组成形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、工程监理、监测评价、竣
13、工验收等。工程监理、监测评价、竣工验收等。5.25.2项目管理机构。项目管理机构。6 6社会效益评价社会效益评价包括饭店产品贡献、提供的就业机会、劳动条件包括饭店产品贡献、提供的就业机会、劳动条件的改善、和对社区精神文明的作用等。的改善、和对社区精神文明的作用等。7 7存在问题及建议存在问题及建议可行性研究中发现而又一时尚未解决的问题，应可行性研究中发现而又一时尚未解决的问题，应在报告中提出解决问题的途径和办法。在报告中提出解决问题的途径和办法。8 8结论结论作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出基本结论。使相关者（投资者、贷款者、评估者基本结论。
14、使相关者（投资者、贷款者、评估者和审批单位）能对项目的基本情况（资源、市场、和审批单位）能对项目的基本情况（资源、市场、工程、技术、效益等），以及可行或不可行有一工程、技术、效益等），以及可行或不可行有一个清晰的决断。个清晰的决断。第三节第三节 饭店投资程序饭店投资程序一、我国饭店建设中存在的问题一、我国饭店建设中存在的问题1 1缺乏准确的市场定位缺乏准确的市场定位2 2饭店投资建设与经营脱节饭店投资建设与经营脱节3 3饭店建筑与室内装修设计各行其是饭店建筑与室内装修设计各行其是4 4缺乏前瞻性与超前意识缺乏前瞻性与超前意识二、饭店投资方案的确定二、饭店投资方案的确定1 1地点、额度、规模的确
15、定地点、额度、规模的确定1.11.1在项目建议书的基础上，进行周密的可行性研在项目建议书的基础上，进行周密的可行性研究。究。A A根据经济预测和市场调查预测确定项目的规模和根据经济预测和市场调查预测确定项目的规模和方案方案B B周围的资源及公用设施情况周围的资源及公用设施情况C C建店条件、店址方案建店条件、店址方案D D环境保护、城市规划、防震、防洪、防空等要求环境保护、城市规划、防震、防洪、防空等要求和采取的相应措施和采取的相应措施E E经济效益和社会效益评估经济效益和社会效益评估1.21.2制定固定资产投资计划制定固定资产投资计划A A对目标市场进行调研，多方试验投资定位的对目标市场进行
16、调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模与额度。与额度。B B计算投入和产出之比，建造、装修、改造投计算投入和产出之比，建造、装修、改造投入要与饭店自身还本付息入要与饭店自身还本付息的能力相适应。的能力相适应。2 2经营模式和管理模式的确定经营模式和管理模式的确定2.12.1经营模式经营模式A A自主经营。自主经营。B B获得特许经营权。获得特许经营权。C C以饭店自身力量，进行联号或集团经营。以饭店自身力量，进行联号或集团经营。D D建立虚拟战略联盟。建立虚拟战略联盟。E E上市运营。上市运营。2.22.2管理模式管理模式管理形
17、式主要有独立管理、聘请管理顾问和委管理形式主要有独立管理、聘请管理顾问和委托饭店管理集团管理等三种模式。托饭店管理集团管理等三种模式。3.3.设计方案招标投标设计方案招标投标3.13.1准备阶段准备阶段A.A.成立招标组织成立招标组织B.B.编制招标文件编制招标文件3.23.2招标阶段招标阶段3.33.3投标阶段投标阶段A.A.在规定的时间内报送标书。在规定的时间内报送标书。B.B.提供的内容包括：方案综合说明书、设计内容及提供的内容包括：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投资估算和经济分析、设计进度和收费等。投资
18、估算和经济分析、设计进度和收费等。3.43.4开标评标阶段开标评标阶段依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进度快慢等方面确定设计方案。度快慢等方面确定设计方案。三、施工的招投标与施工的组织管理三、施工的招投标与施工的组织管理 根据国家对工程建设施工投标的管理办法，根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商执照、资格证书的勘测设计单位、建凡持有工商执照、资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司，均可参加投标，建设工程的招投标，不受公司，均可参加投标，建设工程的招投标，
19、不受地区部门限制。工程项目主管部门和当地政府，地区部门限制。工程项目主管部门和当地政府，对外区、外部门的中标单位一视同仁，提供方便。对外区、外部门的中标单位一视同仁，提供方便。1 1招标投标招标投标1.11.1招标招标1.21.2招标阶段招标阶段1.31.3投标企业的投标书除企业状况说明外，主投标企业的投标书除企业状况说明外，主要内容包括：综合说明，工程总报价和价格组成要内容包括：综合说明，工程总报价和价格组成分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计划表，主要施工方法和保证质量的措施，临时设划表，主要施工方法和保证质量的措施，临时设施占地数量等。施占
20、地数量等。1.41.4开标阶段及评标定标开标阶段及评标定标2 2施工的组织管理施工的组织管理2.12.1施工组织设计大纲编制施工组织设计大纲编制A A为了提高工程设计方案的合理性，合理地为了提高工程设计方案的合理性，合理地组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需要编制好建设工程的施工组织设计文件。一般要编制好建设工程的施工组织设计文件。一般分为二个阶段。初步设计阶段编制施工组织设分为二个阶段。初步设计阶段编制施工组织设计大纲，由编制初步设计的设计单位负责编制，计大纲，由编制初步设计的设计单位负责编制，施工阶段编制施工组织设计，由施工单位负责施工阶段编制施
21、工组织设计，由施工单位负责编制。编制。B B施工组织设计施工组织设计大纲的具体表现，是技术和经济紧密结合的文大纲的具体表现，是技术和经济紧密结合的文件。件。2.22.2建筑工程施工管理建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不仅有技术方面还有其施工管理有二重性，不仅有技术方面还有其社会方面，具体要求是实现社会方面，具体要求是实现“三高一低三高一低”，即高，即高速度、高质量、高工效，低成本和文明施工，主速度、高质量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技织设计和施工调度、总平面管理、图
22、纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理等几个部分。等几个部分。四、四、 装修方案的确定装修方案的确定1 1设计要求要点设计要求要点1.11.1装修设计以及材料设备设施配置首先要严装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对旅游涉外饭店的星级划分依据进行。格按照国家对旅游涉外饭店的星级划分依据进行。根据前面所希望的投资档次进行装修，不要盲目根据前面所希望的投资档次进行装修，不要盲目地用高级材料，浪费资金，扩大成本。地用高级材料，浪费资金，扩大成本。1.21.2为了避免建筑设计师与室内装修设计师之为了避免建筑设计师与室内装修设计师之间的脱
23、节，招标装修设计方案可由饭店建筑设计间的脱节，招标装修设计方案可由饭店建筑设计商来提出整体的设计。商来提出整体的设计。2 2装修招标装修招标过程和步骤类似于土建工程招投标。过程和步骤类似于土建工程招投标。五、五、 饭店开业饭店开业1 1饭店经营模式与管理模式方案饭店经营模式与管理模式方案2 2人员的招聘和培训人员的招聘和培训2.12.1计划制定后，根据培训计划进行落实，灵计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。期的效果。2.22.2培训的考核与评估是培训工作的一个极其培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要环
24、节，我们藉此充分了解培训功效，掌握重要环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。员工的接受效果。2.32.3最后根据评估考核，及时调整培训思路，最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。工作之中，使培训工作真正落到实处。3 3新员工入职培训新员工入职培训3.13.1企业培训：企业发展史、企业经营方针、企企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。业理念、企业精神及管理目标等。3.23.2员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、员工手册培训：员工守则、礼仪行
25、为规范、职业道德教育等。职业道德教育等。3.33.3岗位专业技能培训岗位专业技能培训3.43.4素质提高培训素质提高培训3.53.5新政策、新理论培训新政策、新理论培训4 4试营业试营业办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正式经营铺平道路。式经营铺平道路。第四节第四节 饭店建筑设计饭店建筑设计一、饭店建筑规划与设计准则一、饭店建筑规划与设计准则1 1饭店设计任务书饭店设计任务书1.11.1饭店设计任务书的下达饭店设计任务书的下达1.21.2饭店饭店“设计计划任务书设
26、计计划任务书”的主要内容的主要内容饭店饭店“设计计划任务书设计计划任务书”的主要内容应包括：的主要内容应包括：项目概况项目概况项目设计要求和原则项目设计要求和原则建筑地址和总平面建筑地址和总平面项目建筑的具体内容项目建筑的具体内容环境要求环境要求项目进度项目进度2 2饭店建筑设计准则饭店建筑设计准则2.12.1功能设计准则功能设计准则2.1.12.1.1准确的市场定位准确的市场定位接待什么样的人？接待什么样的人？2.1.22.1.2准确的功能体现准确的功能体现以服务的对象为基点以服务的对象为基点2.1.32.1.3快捷的服务需求快捷的服务需求满足宾客需求的服务满足宾客需求的服务设计设计2.1.
27、42.1.4高质的服务体现高质的服务体现方便员工服务与管理方便员工服务与管理需要需要2.22.2效益设计准则效益设计准则2.2.12.2.1以饭店星级评定标准为依据以饭店星级评定标准为依据2.2.22.2.2以经济效益为目标以经济效益为目标2.32.3生态设计准则生态设计准则2.3.12.3.1饭店的环境生态设计饭店的环境生态设计2.3.22.3.2饭店内部环境生态设计饭店内部环境生态设计2.3.32.3.3饭店与环境之间的生态沟通饭店与环境之间的生态沟通2.42.4文化设计准则文化设计准则二、饭店的功能与流线二、饭店的功能与流线1 1饭店规划指标饭店规划指标饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项
28、通用规范饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。1.11.1饭店建筑的一般建筑规划指标饭店建筑的一般建筑规划指标饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目：饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目：征地面积征地面积总用地面积总用地面积总建筑面积总建筑面积建筑占地面积建筑占地面积容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率1.21.2饭店建筑特有功能指标饭店建筑特有功能指标公共区域公共区域客房单间面积客房单间面积餐厅面积餐厅面积饭店会议、娱乐和健身等建筑面积饭店会议、娱乐和健身等建筑面积行政后勤服务部门设计行政后勤服务部
29、门设计2 2高层建筑的饭店功能分区高层建筑的饭店功能分区2.12.1地下室地下室2.22.2低层公共区域低层公共区域2.32.3客房客房2.42.4顶层公共部分顶层公共部分2.52.5顶层设备用房顶层设备用房3 3饭店流线饭店流线3.1.3.1.客人流线客人流线3.2.3.2.住宿客人流线住宿客人流线3.3.3.3.宴会客人流线宴会客人流线3.4.3.4.服务流线服务流线3.5.3.5.物品流线物品流线3.6.3.6.信息系统流线信息系统流线第五节第五节 饭店投资测算与风险控制饭店投资测算与风险控制 饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很
30、大的比重，如何选择和确定店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。一、饭店投资的要求和步骤一、饭店投资的要求和步骤 要求饭店投资要做到：要求饭店投资要做到：建立严密的投资管建立严密的投资管理程序。理程序。制定投资计划。制定投资计划。进行投资项目的资进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。不足造成半截子工程，影响投资效益。 为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：店投资
31、管理步骤：项目预可行性研究，在正式项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。若干个投资方案，以供筛选。逐一筛选投资方逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。方案。制订详细的投资计划，监督资金安排使制订详细的投资计划，监督资金安排使用。用。二、饭店投资估算二、饭店投资估算 为了加强饭店投资管理，进行投资项目决为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必
32、要。策前的财务分析十分必要。1 1项目总投资估算项目总投资估算投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。投资和建设期间的利息费用三大部分。固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成：项费用相加组成：A A施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。置补助费、勘察设计费等。B B工程用材料费。工程用材料费。C C工程用设备费，包括设
33、备购置费。工程用设备费，包括设备购置费。D D工程用工工资。工程用工工资。E E预付工程价款。预付工程价款。F F工程管理费。工程管理费。G G工程水电费。工程水电费。H H其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。和生活用家具购置费等。各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。资。流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种：种：A A产值资金率法。经营流动资金产值资金率法。经营流动资金 = = 正常年份销售正常年份销售收人产值资金率收人产值
34、资金率B B固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以比例来估算，通常用固定资金乘以1220%1220%的比例的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。金所占比例可略低一些。建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算
35、全年利息。应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下：计算公式如下：建设期间当年借款利息建设期间当年借款利息 = =（年初借款累计（年初借款累计 + + 本年本年借款借款/ 2 / 2 ）X X利率利率 （3131） 2 2项目投产后年收入和年成本估算项目投产后年收入和年成本估算项目投产后年收入估算。饭店投资建设项项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用率、产品销售价格进行估力、生产能力利用率、产品销售价格进行估算。算。年销售收入年销售收入 = = 项目设计生产能力生产能力利项目设计生产能力生产
36、能力利用率产品销售单价用率产品销售单价 （3232）项目投产后年成本的估算。项目投产后年成本的估算。三、饭店投资指标分析三、饭店投资指标分析 用于进行投资决策判断的经济指标很多，大用于进行投资决策判断的经济指标很多，大体有以下数种：体有以下数种：收益最大或付税后利润最大；收益最大或付税后利润最大；成本最小；成本最小；收益与成本之比最大；收益与成本之比最大；承担各承担各种损失的风险最小；种损失的风险最小；最好的服务质量；最好的服务质量；规模规模最大或质量档次最高的饭店；最大或质量档次最高的饭店；饭店的发展速度饭店的发展速度最快等。事实上，一项具体投资不可能同时满足最快等。事实上，一项具体投资不可
37、能同时满足上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴现方法。评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴现方法。1 1非贴现指标非贴现指标1.11.1投资回收期法。投资回收期是指以项目投资回收期法。投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为：其计算公式为： （3434）投资总额投资回收期
38、每年现金净流量现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：量之差。其计算公式为：现金净流量现金净流量= =（投资所增加的收入投资所增加的费（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的折旧）用投资的折旧）（所得税率）折旧（所得税率）折旧 （3535）从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期公式可以以写成：所以投资回收期公式可以以写成： （3636）投资总额投资回收期该项投
39、资每年可获税后利润每年提取的折旧费 从公式中可看出，现金净流量越大，投资回从公式中可看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为6 6至至7 7年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店信心。世界上最快的饭店4 4年便可回收投资，年便可回收投资，6 6至至7 7年可作为饭店投资回收期的一个指标。年可作为饭店投资回收期的一个指标。1.21.2投资利润率。投资利润率是指年度平均利投资利润率。投资利
40、润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为：造的利润额，其计算公式为： （3838）如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。那么此方案就是可行的。100%年平均销售利润投资利润率总投资支出2 2贴现指标贴现指标 贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现方法，包括净现值（）法、净现值率方法，包括净现值（）法、净现值率（）法和内部报酬率（）法等。（）法和内部报酬率（）法等。2.12.1净现值法。净现值指项目按资本成本或
41、净现值法。净现值指项目按资本成本或设定的折现率（），将各年的净现金流量贴设定的折现率（），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用表示。公现到建设起点的现值之和，用表示。公式为：式为： （3939）式中：表示在整个计算期内，项目投资式中：表示在整个计算期内，项目投资对企业的超额净贡献。对企业的超额净贡献。现金流入现金流入现金流出现金流出（）tt一第年的净现金流量一第年的净现金流量折现率折现率00() (1)(1)nntttttCICONPVCICOii2.22.2净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获净现值与全部
42、投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为：得的净现值，其计算公式为： （310310）净现值净现值比率=全部投资额2.32.3内部收益率。内部收益率（内部收益率。内部收益率（Internal Internal Rate of ReturnRate of Return）就是使投资项目各年净现金流）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为：量现值之和等于零的折现率。用公式表示为： （311311）其中其中IRRIRR内部收益率内部收益率内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现
43、是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。0() (1)0ntttCICOIRR内部收益率一般不易从内部收益率一般不易从311311式中直接求得，通常式中直接求得，通常用用“试算法试算法”结合插值公式求解。求解步骤如下：结合插值公式求解。求解步骤如下：任选一贴现率（折现率）任选一贴现率（折现率）i i代入上式，求出代入上式，求出值，若值，若PVPV0 0，则换一较大的贴现率值重新计算，则换一较大的贴现率值重新计算；若，则换一较小的贴
44、现率值重新；若，则换一较小的贴现率值重新计算。计算。一直试算到相邻两个贴现率一直试算到相邻两个贴现率 i1i1、i2 i2 对应的对应的NPV1NPV1、NPV2NPV2符号相反为止。符号相反为止。利用插值公式，求得利用插值公式，求得IRRIRR值值 （312312）如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资报酬率，项目就可以接受。报酬率，项目就可以接受。112112|()|NPVIRRiiiNPVNPV四、饭店投资风险控制四、饭店投资风险控制1 1风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反映的。风险程度可用绝
45、对值即投资收益标准离差表映的。风险程度可用绝对值即投资收益标准离差表示，也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦示，也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦可用风险率表示。可用风险率表示。标准离差的计算步骤如下：标准离差的计算步骤如下：计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），一般用表示。一般用表示。 （314314）式中：式中： 为第为第i i种可能结果出现后的预期报酬率。种可能结果出现后的预期报酬率。i i为第种可能结果出现的概率。为第种可能结果出现的概率。为所有可能结果的数目。为所有可能结果的数目。1niiiEX P计算每一种可能结果与损益期望值
46、的差：计算每一种可能结果与损益期望值的差：第种可能结果的离差第种可能结果的离差 = =计算标准离差计算标准离差： （315315）iXE21()niiiXEP 一般说来，标准离美越大，说明方案盈利可能一般说来，标准离美越大，说明方案盈利可能偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。 衡量投资风险的
47、大小，还可以用风险率指标。衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，否则可以取值大点。风险率计算后，与银行贷款利否则可以取值大点。风险率计算后，与银行贷款利率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案是可行
48、的，否则是不可行的。是可行的，否则是不可行的。2 2减少风险的对策。每一项投资都会面临风险。减少风险的对策。每一项投资都会面临风险。风险，即有经营风险、财务风险，又有市场风险。风险，即有经营风险、财务风险，又有市场风险。相对于其它行业来说，饭店投资风险更大。因为饭相对于其它行业来说，饭店投资风险更大。因为饭店产品是凭借各种设备设施所提供的服务，服务这店产品是凭借各种设备设施所提供的服务，服务这种产品具有不可贮存性，一旦投资决策失误或旅游种产品具有不可贮存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，饭店产品的销售将会受阻，预市场需求发生变化，饭店产品的销售将会受阻，预期的投资效益无法实现，甚至亏
49、本倒闭，因此，只期的投资效益无法实现，甚至亏本倒闭，因此，只有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提高投资的经济效益。风险带来的损失，提高投资的经济效益。与此同时还可通过采取措施尽量减少投资风险。与此同时还可通过采取措施尽量减少投资风险。如加强对客源市场的分析研究，掌握旅游市场需如加强对客源市场的分析研究，掌握旅游市场需求变化趋势，组织适销对路的产品，提供适合需求变化趋势，组织适销对路的产品，提供适合需求的优质服务，以吸引更多的客源。还可通过发求的优质服务，以吸引更多的客源。还可通过发展多种经营，以达到分散风险的目的。亦可通过展多种经营，以达到分散风险的目的。亦可通过严格管理，采取灵活的价格机制，建立能适应市严格管理，采取灵活的价格机制，建立能适应市场变化的灵敏的反应机制，积极参加企业的各项场变化的灵敏的反应机制，积极参加企业的各项保险，使饭店风险减少到最低限度。保险，使饭店风险减少到最低限度。
