1、业 主黄东林1 业主与使用人n识记：1.业主2.业主的三个层次3.使用人n领会：1.权利意识的三层含义2.业主委员会和物业管理企业之间的法律关系和经济关系业主n业主是指物业的所有权人。n即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。n是物业管理服务的对象。n是物业管理市场的主体之一。业主的三个层次1.单个业主2.全体业主（业主大会或业主代表大会）3.业主委员会使用人n使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用物业的人。n由于使用人首先与业主发生关系，使用人的基本权利和义务就受到双方合同的限制。n同时，使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也享有相应的
2、权利、义务。n使用人和业主权利最大区别：n使用人没有对物业的最终处分权。权利意识的三层含义n一个成熟理性的业主应具备的三种意识：1.权利意识2.自治意识3.自律意识n这三种意识浓缩了业主在物业管理过程中的权利与义务，是业主获得和保障应得利益、规范和约束的自身行为，监督和配合物业管理企业的理论基础。（1）权利意识n产权制度是一切经济制度的基础。n建筑物区分所有权：个人所有；两方共有；部分共有。n权利意识有3层含义：1what 2how1.有何权利。2.如何行使这些权利。3.怎样维护自己的权益。1.有何权利（1）单个业主的基本权利义务n单个业主最基本的权利就是n依法享有所拥有物业的各项权利n和参与
3、物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。n前者包括依法对物业自用部位占有、使用、经营、处置、修缮、改建等基本权利和依法使用物业共有部位、共同设施及设备的权利以及拥有对物业重大管理决策的表决权。（所有权、共有权、表决权）n后者是物业管理的参与权，包括对物业管理企业提供的物业管理服务的监督、建议、表演、批评、咨询、投诉的权利。参与权的核心是知情权。单个业主的权利1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4.参与业主大会会议、行使投票权；5.选举业
4、主委员会，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业管理企业履行物业服务合同8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施专项修缮资金的管理与使用；10.法律、法规规定的其他权利。单个业主的义务1.遵守业主公约、业主大议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；4.按照国家有关规定缴纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。1.有何权利（2）业主大会的基本权利n业主大会是全体单个业主
5、的集合，其基本的权利就是对物业重大事项的管理权和决策权。1.有何权利（3）业主委员会的基本权利n业主委员会是业主大会的执行机构，代表该物业的全体业主。n因此，其最基本的权利是法律、法规和业主大会所赋予的权利。n通常，业主大会将与该物业有关的物业管理和日常事项和一些重大事项的决定权赋予业主委员会。2.如何行使权利n业主大会、业主委员会是民主的主要载体和组织形式，应成为单个业主行使权利的主要途径；n物业管理企业也应通过明珠途径主张自己的权利，充分尊重业主大会、业主委员会等民主形式。3.怎样维护权利n通过正当合法的途径根据法律、法规和物业服务合同来维护自己的应有权利，而不能采取过激行为和极端的做法、
6、n同时物业管理企业也应通过法律的途径维护自己的权利。（2）自治意识n“自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。1.“谁拥有，谁管理”、“权在业主”。2.有偿。业主委员会和物业管理企业之间关系1.法律关系。n业主委员会与物管企业是委托者和受托者的关系，是聘用和受聘的关系。n两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系。n两者在法律上是平等的。2.经济关系。n物管企业提供的物管服务是有偿的，应获得相应的报酬。业主在享受服务的同时，应支付相应的费用。n物管企业与业主这种经济关系是通过物业服务合同确认和保证的。n双方在经济上是平等的。（3）自
7、律意识n业主的自律意识是实现业主自治和业主权利的保证。n自律意识包括：n增强法律意识；n提高公众意识。2 业主大会n识记：1.业主大会会议的三种形式；2.业主大会规程中规定业主委员会应当及时召开业主大会临时会议的条件n领会：1.业主大会的职责业主大会会议的三种形式1.首次业主大会会议；2.定期会议；3.临时会议。召开临时会议的三个条件1.20%以上业主提议的；2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会的职责 6个n业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法
8、权利，并履行以下职责：1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3.选聘、解聘物业管理企业；4.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关业务管理的职责。视频n业主大会、业主委员会指导规则今日出台 3 业主委员会n识记：1.业主委员会委员应符合的条件；2.业主委员会委员资格终止的条件；3.加强业主自身素质培养的三方面工作。n领会：1.业主委员会的职责；2.业主委员会与物业管理企业的关系；3
9、.业主委员会与居委会的关系。业主委员会的职责 5个1.作为业主大会会议的召集人组织会议，向大会报告物业管理的实施情况，做好会议记录；2.代表业主也业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4.监督业主公约的实施；5.业主大会衣服赋予的其他职责。业主委员会委员应符合的条件 6个1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、业主公约、模范执行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员
10、会委员资格终止的条件 7个1.业主委员会委员首先必须是本物业管理区域内的业主，因物业转让、灭失等原因不再是是业主的；2.对业主委员会工作没有热情、无故缺席业主委员会会议联系3次以上的；3.因疾病等原因丧失履行职责行为的4.有犯罪行为的5.本人不愿继续担任业主委员会委员，以书面形式向业主大会提出辞呈的6.拒不履行业主义务的7.其他原因不宜担任业主委员会委员的业主委员会与物业管理企业的关系n业主委员会与物业管理企业应该是委托与合作并存的关系。1.一方面，业主委员会需要听取业主的意见建议，监督物业管理企业根据合同要求提供服务，督促其努力提高服务水平；2.另一方面，业主委员会也应提醒和要求广大业主履行
11、相应的义务，支持配合物业管理企业的工作。n业主委员会和物业管理企业都应本着“和为贵”的原则处理矛盾、以包容合作的态度相互协调、争取共赢。业主委员会与居委会的关系n物业管理条例规定：n居民委员会是一个准政府机构，从事行政管理的行为。n在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。n可见，居民委员会与业主委员会存在指导和被指导的关系。n业主大会会议，应同时告知相关的居委会。做出的决定，也应告知居委会，并听取居委会的建议。n业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等
12、工作。视频n业主小区的主人n一号议案：应出台条例规范业主委员会n珠海棕榈假日小区断水事件n小区管理“三位一体”4 业主公约和业主大会议事规则n识记：n业主公约n业主临时公约n领会：n业主临时公约和业主公约的区别n业主大会议事规则业主公约n业主公约，也称为物业管理公约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。n它是一种公共契约，属于协议、合约的性质，对全体业主具有约束力。业主、使用人均应当遵守业主公约。业主临时公约n建设单位应当在销售物业之前，参考政府公布的示范文本，结合本物业管理小区的实际，制定的临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出约定。业主临时公约和业主公约的区别 4个1.制定不同；2.内容侧重不同；3.生效方式不同；4.使用阶段不同业主大会议事规则n业主大会议事规则是业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项。n它的制定原则基于物业管理的“业主自治”。n业主大会议事规则的制定是业主自治的根本表现。
