1、物业设备设施的维护与保养物业设备设施的维护与保养内容内容特点 物业设备设施维修保养的特点物业设备设施维修保养的特点范围 物业设备设施维修保养的范围界定物业设备设施维修保养的范围界定方案 物业设备设施的物业设备设施的管理管理方方案案培训 物业物业设备设施保养质量保证设备设施保养质量保证-培训管理培训管理目的 设备设施进行专业化管理的目的设备设施进行专业化管理的目的物业设备设施维修保养的特点 物业设备管理范围广泛物业设备管理范围广泛 包括室内设备，还包括包括室内设备，还包括红线红线内的室外内的室外设备设施。设备设施。 主要有给排水、强弱电、暖通、消防、主要有给排水、强弱电、暖通、消防、电梯、燃气、
2、土建设施以及电梯、燃气、土建设施以及通信通信网络等设网络等设备，这些设备设施构成物业设备的主体。备，这些设备设施构成物业设备的主体。物业设备设施维修保养的特点物业设备管理的内容丰富物业设备管理的内容丰富物业设备资料管理物业设备资料管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修保养管理物业设备维修保养管理物业设备改造工程管理物业设备改造工程管理物业设备的维修有极强的针对性物业设备的维修有极强的针对性针对设备的维修针对设备的维修 针对针对物业设备设施维修保养的特点 针对人针对人: 七分七分维修技术维修技术 三分三分规范化表现。规范化表现。针对维修人员的行为规范化针对维修人员的行为规范化 着装、仪
3、容和举止 仪容自然、大方、端庄。 文明用语针对维修人员的行为规范化针对维修人员的行为规范化 第一责任人制度第一责任人制度 无论哪个部门、无论哪个部门、哪个哪个专业的专业的员工接到员工接到客户的报修电话，不能以任何理由立客户的报修电话，不能以任何理由立即加以拒绝。即加以拒绝。针对人员的行为规范化针对人员的行为规范化物业设备设施的维修保养物业设备设施的维修保养指标指标 衡量物业设备管理质量的指标：衡量物业设备管理质量的指标： 设备的完好率，；设备的完好率，； 零修急修及时率零修急修及时率% %、返修率、返修率% %； 客户满意度，；客户满意度，； 物业设备设施的维修保养物业设备设施的维修保养与服务
4、指标与服务指标 物业管理一级与二级的比较物业管理一级与二级的比较 物业设备设施管理范围的界定：物业设备设施管理范围的界定：a.开发商自持资产的物业维修保养范围。b.销售型资产物业的维修范围。 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定 原则原则总原则： 物业设备设施管理范围，是物业设备设施管理范围，是以以与业主方签订的物业服务与业主方签订的物业服务协议协议为基础，进行界定的。为基础，进行界定的。 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定销售型资产销售型资产公共区域设备设施维修保养公共区域设备设施维修保养入户服务入户服务二装管理二装管理 公共区域设备设施维修保养公共区域设备
5、设施维修保养公共区域设备： 房屋共用部位、共用设施设备及相关配套设备设施。红线内的设备设施： 室外广场设施、外围广告设施、地下管线、楼体外立面等 物业设备设施管理范围的界定物业设备设施管理范围的界定设备档案设备档案 入户维修入户维修入户维修是否收费收费标准。操作注意事项： 二装管理二装管理二装报批手续管理费用收取安全管理现场管理验收管理物业设备设施的维修物业设备设施的维修及时率及时率维修及时性维修及时性 某物业公司规定：接到客户报修电话某物业公司规定：接到客户报修电话后后15分钟反应到位；一般问题分钟反应到位；一般问题30分钟内分钟内解决；解决；30分钟无法解决的，应向客户口分钟无法解决的，应
6、向客户口头解释，并于头解释，并于4小时内最终解决；需协调小时内最终解决；需协调外部单位解决的，应于一日内向客户做外部单位解决的，应于一日内向客户做出书面答复。出书面答复。 维修及时性维修及时性- -报修流程报修流程 维修的及时性维修的及时性-未完成工单管理未完成工单管理 维修的及时性维修的及时性-重复维修管理重复维修管理 物业设备设施的维保管理方法-运行管理运行管理 物业设备的运行管理包括了物业设备物业设备的运行管理包括了物业设备技术运行技术运行管管理和物业设备理和物业设备经济运行经济运行管理两部分。管理两部分。日常设备巡视：日常设备巡视： 项目实体根据实际情况，确定对主要设备设施的巡视检查，
7、巡视周期、巡视内容等分专业制定相关表格，由专业技工负责日常巡视，并认真填写巡视表格。按月整理统一存档，期限两年。 物业设备设施的维保管理方法运行管理 重要设备巡视：重要设备巡视： 重点部位的设备设施巡视包括：配电室的运行、配电间、生活水泵房、消防泵房、稳压泵房、新风空调机房、强排污水坑、供暖设备机房、中央空调运行等设备设施的重要设备的巡视检查。物业设备设施的维保管理方法周期性保养 日常保养日常保养 年度、月年度、月度及周度及周保养保养 换季检修保养换季检修保养物业设备设施的维保管理周期保养 物业设备设施的维保管理方法换季保养 物业设备设施的维保管理方法报告制度周报告、月报告、年报告制度周报告、
8、月报告、年报告制度 工程维修班长工程维修班长每周向工程每周向工程负责人负责人提交周报告提交周报告工程月度工作报告由工程工程月度工作报告由工程负责人负责人汇总编写汇总编写工程年度工作报告由工程负责工程年度工作报告由工程负责人人总结编写总结编写物业设备设施的维保管理方法报告制度 周周报告报告应包含的内容； 月月报告报告应包含的内容 年报告年报告应包含的内容物业设备设施的维保管理方法计划性维修 计划性维修计划性维修 计划性维修，是在设备未曾发生故障计划性维修，是在设备未曾发生故障时就有计划地进行预防性的维修。这种时就有计划地进行预防性的维修。这种按事先规定计划进行的维修，是一种科按事先规定计划进行的
9、维修，是一种科学的维修制度，有利于事先安排维修力学的维修制度，有利于事先安排维修力量，极大减少设备设施突发意外故障而量，极大减少设备设施突发意外故障而造成的损失。造成的损失。物业设备设施的维保管理方法外委维保管理外委维保维保类类合同管理合同管理管理流程注意事项管理流程注意事项由于维保方过错造成突发事故的处理由于维保方过错造成突发事故的处理物业设备设施的维保管理方法外委工程管理 工程施工现场现场管理 施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否施工现场勘查，施工区域内水、电、气管路是否造成影响；上下水管路是否符合规范要求。造成影响；上下水管路是否符合规范要求。 隐蔽工程验收隐蔽工程验收 质保期：质
10、保期： 资料交接；资料交接； 设备损坏：人为造成设备损坏：人为造成-质量问题的区分；质量问题的区分； 物业设备设施的维保管理方法特种设备 电梯电梯 两种管理形式：a. 合同由物业方与维保单位签订；b. 合同由业主方与维保单位签订； 其他设备其他设备 锅炉、起重设备、压力容器。物业设备设施的维保管理方法强制检验项目 10Kv预防性试验 消电检 建筑物避雷检测 高压用具检测 避雷器检测 压力表检测 测量工具检测 二次供水水箱清洗（水质检测） 空调管道清洗物业设备设施的维保管理方法突发事故上报有一定经济损失、对经营造成影响、产生人身伤害和组成不良社会影响的直接经济损失1000元以上。要求24小时内填写突发事件处理报告上报到总部主管部门。物业设备设施维保质量保证培训管理 设备设施进行进行专业化管理的目的设备设施进行进行专业化管理的目的 对设备设施的日常维保及维修工作进行专业化管理的目的，是为了能够利用专业化的队伍的技术力量，保证设备设施能够处于良好的运行状态。通过对设备进行日常巡视、维护保养，使设备在安全、节能、经济的状态下运行，从而提高设备的工作效率及使用寿命。最终充分发挥设备的使用效能。 2015.8.8
